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monmon
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 Posté - 09 oct. 2012 : 21:16:43
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Bonjour, l'article 22 de la loi du 10 juillet 65 stipule en son 3éme alinéa " Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat" Dans cette hypothése ledit mandataire peut'il se porter candidat au Conseil Syndical Coopératif dans une Copropriété gérée dans la forme de Syndicat Coopératif ?. Il s'agit en l'occurence du concubin ayant recu mandat de sa compagne, Copropriétaire d'un appartement. Merci pour vos réponse ou commentaires.
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Gédehem
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Posté - 09 oct. 2012 : 22:42:32
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Une délégation de pouvoir pour une AG ne vaut que pour cela.
Seules les personnes listées L.art.21 al.5 sont habilitées à poser leur candidature au CS, à y être valablement élues.
L'ami(e), le concubin non pacsé d'un copropriétaire ne peut être candidat au CS (coopératif ou pas.).
Dans la mesure où le conjoint (= mariage ou pacs) d'un copropriétaire veut siéger au CS, celui-ci doit préalablement avoir été dument habilité par son conjoint copropriétaire, qui renonce alors à se présenter.
Faute de ce mandat exprès (*), remis entre les mains du pdt de séance, le conjoint non copropriétaire ne peut être valablement désigné.
(*) 2 mandats : délégation de pouvoir pour représenter le conjoint copropriétaire à l'AG + mandat exprès donnant autorisation au conjoint non copropriétaire d'être candidat au CS |
Édité par - Gédehem le 09 oct. 2012 22:52:16 |
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Posté - 10 oct. 2012 : 08:19:18
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je mettrai un petit bémol aux propros de gedehem : citation: Dans la mesure où le conjoint (= mariage ou pacs) d'un copropriétaire veut siéger au CS, celui-ci doit préalablement avoir été dument habilité par son conjoint copropriétaire, qui renonce alors à se présenter.
Faute de ce mandat exprès (*), remis entre les mains du pdt de séance, le conjoint non copropriétaire ne peut être valablement désigné.
(*) 2 mandats : délégation de pouvoir pour représenter le conjoint copropriétaire à l'AG + mandat exprès donnant autorisation au conjoint non copropriétaire d'être candidat au CS
ce "mandat expres donnant autorisation au conjoint non propriétaire d'être propriétaire" n'est pas prévu par les textes ou alors avant la "libération de la femme" (référence à l'autorisation de travail ou de carnet de chèques  ). Mais peut-etre que vous avez un texte caché gedehem ?
sinon pour le rerste je suis en accord.  |
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Gédehem
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3
Posté - 10 oct. 2012 : 11:13:23
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C'est pourtant connu, bien établi !
Le conjoint d'un copropriétaire est en droit de prétendre aux fonctions de membre du conseil syndical. (L.art.21 al.5)
" Toutefois, pour ce faire, il doit justifier d'un mandat exprès du copropriétaire lui-même. En outre, la candidature d'une des personnes habilitées à devenir membre du conseil syndical est le préalable obligé à sa désignation.
(2 arrêts de CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000.)
Source : Revue des loyers N° 813 - 1.01.2001
Le conjoint d’un copropriétaire doit être mandaté par ce dernier pour le représenter à l’assemblée générale avec droit de vote.
Ce mandat de représentation ne donne pas au conjoint pouvoir d’être élu au conseil syndical. Pour ce faire il doit présenter un mandat exprès du copropriétaire l’autorisant à être membre du conseil syndical (même chose lorsqu’une personne morale n’est pas représentée par son représentant légal ou statutaire, mais par un fondé de pouvoir qui devra donc être spécialement habilité à cet effet).
Le conjoint du copropriétaire doit de plus préciser qu’il accepte ce mandat exprès et qu’il est bien candidat aux fonctions de conseiller syndical.
Pour être élu au conseil syndical il faut faire acte de candidature qui doit être au plus tard déclarée en séance lors de l’assemblée générale, au besoin par écrit en cas d’absence.(on ne peut être élu à l'insu de son plein gré .....)
NB : le conjoint non copropriétraire peut être "monsieur", ce qui n'a rien à voir avec la libération de la femme et son carnet de chèques .... |
Édité par - Gédehem le 10 oct. 2012 11:22:29 |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 10 oct. 2012 : 12:06:04
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Euh... sauf erreur de ma part :
Le mandat exprès donné par le copropriétaire absent à son représentant, est la candidature du copropriétaire (car, comme vous le dites, il faut faire acte de candidature) et non pas une autorisation à ce que le représentant soit, si élu, membre du CS à sa place.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Gédehem
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Posté - 10 oct. 2012 : 14:28:12
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Nous ne parlons pas ici de la position d'un mandataire lambda vis à vis de son mandant.
Le conjoint (mariage ou pacs) d'un copropriétaire est recevable d'une candidature au CS, en son nom personnel (le mandat de conseiller est nominatif).
Cela est prévu L.art.21.
C'est le conjoint non copropriétaire qui peut être lui-même candidat.
Avec une condition édictée par le juge : le copropriétaire en titre doit autoriser son conjoint non copropriétaire à être candidat, par un acte fait "exprès".
L'autre point abordé par l'un des arrets cités : pour être valablement élu il faut impérativement avoir fait acte de candidature.
C'était une réponse à la contestation de la désignation au CS d'un copropriétaire absent de l'AG mais n'ayant pas exprimé lui-même, ici par un acte de candidature écrit (*), sa volonté d'être candidat.
(*) acte spécifique distinct du mandat de représentation à l'AG, les indications éventuelles portées sur celui-ci n'étant pas opposables au syndicat, qui n'a pas à les connaitre, ne peut en tenir compte.
Le copropriétaire ayant donné délégation de pouvoir pour une AG doit en plus et distinctement établir un acte de candidature au CS s'il souhaite se présenter, acte de candidature que le mandataire remettra au pdt de séance. |
Édité par - Gédehem le 10 oct. 2012 14:31:29 |
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Posté - 10 oct. 2012 : 14:49:12
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citation: Avec une condition édictée par le juge : le copropriétaire en titre doit autoriser son conjoint non copropriétaire à être candidat, par un acte fait "exprès".
j'aimerai bien lire le jugement dans son entier, mais je ne le trouve pas... si l'un d'entre vous l'a dans ses archivs, je suis preneur.  |
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Gédehem
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Posté - 10 oct. 2012 : 16:53:38
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.... Comme St Thomas ????
Rendez vous dans la bibliothèque universitaire la plus proche de chez, vous, vous trouverez cela dans la revue "loyers et Copropriété" :
- de 2005 au n°208, pour un arrêt de CA Rouen du 30.03.2005
- de 2001 au n° 21 pour l'arrêt cité de CA Paris 26.10.2000,
le 1er (2005) avec des commetaire de M. Vigneron, le second (2000) avec des commentaires de Me Gélinet...
Dont un extrait ci-dessous, repris de ma petite fiche :
"Source : Revue des loyers N° 813 - 1.01.2001
Copropriété - Membres du conseil syndical - Conjoint - Candidature explicite.
CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000.
CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000.
Syndicat des copropriétaires du 13/15 quai de Bourbon c/Peyriere et Axel. M. Delanne, prés. ; MM. Richard et Bloch, cons. Peyriere et Axel c/Syndicat des copropriétaires du 13/15 quai de Bourbon. M. Delanne, prés. ; MM. Richard et Bloch, cons.
Loi no 65-557 du 10 juillet 1965 - Article 21
Résumé :
Le conjoint d'un copropriétaire est en droit de prétendre aux fonctions de membre du conseil syndical. Toutefois, pour ce faire, il doit justifier d'un mandat exprès du copropriétaire lui-même. En outre, la candidature d'une des personnes habilitées à devenir membre du conseil syndical est le préalable obligé à sa désignation.
Analyse :
Malgré le souci du législateur, surtout depuis 1985, de conférer de larges pouvoirs au conseil syndical dont la fonction est d'assister et de contrôler la gestion du syndic ainsi que de donner son avis à celui-ci ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, la jurisprudence concernant cet organe qui est, théoriquement, obligatoire dans toute copropriété, sauf décision contraire, ne s'avère pas particulièrement importante quantitativement.
Deux arrêts rendus le même jour par la cour d'appel de Paris viennent contribuer à enrichir la réflexion sur les conditions dans lesquelles le conseil est composé.
Aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale, parmi les copropriétaires.
Le texte précise que les conjoints de ces mêmes copropriétaires peuvent également accéder à la fonction.
Mais selon quelles modalités l'époux d'un copropriétaire peut-il être élu ?
A la lecture de l'arrêt, pour la personne qui avait été choisie afin d'exercer la fonction de conseiller syndical, la qualité d'époux du titulaire du lot suffisait à lui permettre de briguer les fonctions auxquelles il avait accédé. Il lui aurait été donné, en quelque sorte, mandat tacite dans les termes, par exemple, de l'article 1432 du Code civil prévoyant que dans le cadre de la communauté légale, quand l'un des époux prend en main la gestion des biens propres de l'autre, au su de celui-ci et néanmoins sans opposition de sa part, il est censé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d'administration et de jouissance.
La cour d'appel estime que la désignation en qualité de membre du conseil syndical ne constitue pas un acte d'administration ou de gestion et ne saurait être justifiée par l'existence d'un mandat général de gestion.
Il y a lieu, pour l'époux qui se présente au lieu et place de son conjoint, de prouver que celui-ci donne son plein accord sur cette candidature.
En pratique, il faut que l'époux non copropriétaire et candidat au conseil syndical soit titulaire d'un mandat exprès (1).
Il a même été considéré que si le conjoint d'un copropriétaire est désigné comme président du conseil syndical et que le copropriétaire révoque le mandat donné à son conjoint, celui-ci doit se démettre de sa fonction de président du conseil et de membre du conseil syndical (2).
L'exigence du mandat exprès ne figure pas dans la loi il est vrai, mais comme le souligne la cour d'appel, il s'agit du seul moyen de démontrer à la copropriété que le copropriétaire lui-même qui n'est pas candidat, accepte la candidature de son conjoint.
Il convient, en effet, d'apporter la justification du consentement du conjoint qui accorde à son époux la possibilité de participer aux travaux du conseil syndical.
Par ailleurs, la désignation à la fonction de membre du conseil syndical implique un acte positif de volonté de la part de la personne élue. Elle ne peut pas être désignée en quelque sorte par défaut et, surtout, en son absence, sans qu'elle ait indiqué qu'elle entendait effectivement faire partie du conseil syndical.
La cour d'appel a rappelé que l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, « lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature, à la désignation des membres du conseil syndical... ». Le texte prévoit donc explicitement qu'il doit y avoir une candidature, exprimée de manière tangible.
Faute de faire acte exprès de candidature, une personne qui n'a pas manifesté explicitement son intention de se porter candidat au conseil syndical ne saurait faire l'objet d'une nomination qui, dès lors, devient irrégulière.
""
(1) J. Lafond, B. Stemmer, Code de la copropriété, Litec éd. 2000, article 21, no 11, p. 229.
(2) Rép. min. JOAN Q., 5 mars 1990, p. 1088, Loyers et copr. 1990, no 243. |
Édité par - Gédehem le 10 oct. 2012 17:17:46 |
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Posté - 10 oct. 2012 : 18:01:07
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oui comme saint thomas et d'autres, car j'ai vu tellement de jugement détourné de ce que les juges ont voulu dire...
dans le cas présent, j'auai bien voulu avoir les termes exacts du jugement, car à la lecture des commentaires, on peut s'interroger sur ceux qui disent que le copro doit donner mandat pour se présenter :
citation: En pratique, il faut que l'époux non copropriétaire et candidat au conseil syndical soit titulaire d'un mandat exprès (1).
et de ce que les juges ont (peut-etre) écrit :
citation: il s'agit du seul moyen de démontrer à la copropriété que le copropriétaire lui-même qui n'est pas candidat, accepte la candidature de son conjoint.
et accepter la candidature pourrait être aussi interprété comme voter "POUR" et pour cela il faut un mandat de représentation avec indication de vote comme sur d'autres sujets et on dire : j'autorise mon époux à se "présenter"...
quant à la bibliothèque universitaire proche, vous semblez plus proche de l'une que moi et je ne vais pas m'amuser à me déplacer pour cela alors qu'internet pourrait (peut-être) le faire .... [:X] |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 oct. 2012 : 19:21:53
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Pour Thomas .....
"Conseil syndical - Personnes susceptibles d'être désignées - Aménagements des règles communes aux syndicats ordinaires et de forme coopérative.
Le conjoint d'un copropriétaire ne peut être désigné membre du conseil syndical que s'il dispose d'un mandat exprès en ce sens.
Le copropriétaire qui autorise la candidature de son conjoint au siège de conseiller syndical doit expressément donner son accord à la démarche de ce dernier.
En l'espèce, la copropriétaire avait donné à son époux pouvoir de la représenter à l'assemblée générale au cours de laquelle le conseil syndical était renouvelé. Les juges du fond considèrent que ce pouvoir d'ordre général ne suffit pas à attester de l'accord du copropriétaire à la candidature de son conjoint. A défaut de mandat exprès, qui en l'espèce n'avait pas été produit au cours de l'assemblée générale, le syndic peut légitimement refuser que le mari d'une copropriétaire se présente à l'élection du conseil syndical.
La cour d'appel de Rouen reprend ainsi la solution dégagée par la cour d'appel de Paris
(* CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000, n° 2000/07252, Peyrière c/ Synd. des copr. du 13/15, quai de Bourbon).
* CA Rouen, 1re ch., 30 mars 2005, n° 03/01083, SA Cabinet Letondeur J.F. Avenel et a. c/ Lefebvre.
"
A noter que la nécessité de présenter un mandat exprès pour que le conjoint non copropropriétaire puisse être candidat au CS est abondamment reprise un peu partout, en particulier pas les organisations professionnelles (voir la plaquette "conseils juridiques" de la Fnaim).
Il n'y a sur ce point pas l'ombre d'un doute à avoir.
Ajout :
"..... et accepter la candidature pourrait être aussi interprété comme voter "POUR"..."
Qui donc "accepte" ???
Il ne faut pas confondre "condition d'éligibilité" édictées par un texte ou précisée par le juge avec l'acceptation ou non de conditions particulières ou dérogatoires par une AG, laquelle n'a pas le loisir de faire ici ce qu'elle veut.(*)
Dans la mesure où un copropriétaire absent à une AG n'a pas fait expressément acte de candidature (et autrement que par une mention sur sa délégation de pouvoir), il ne peut valablement être désigné.
Dans la mesure où le conjoint non copropriétaire n'a pas été dument autorisé à présenter sa candidature au CS par le propriétaire en titre, il ne peut valablement être désigné.
(*) en revanche, rien n'interdit à un CS de s'associer les services de toute personne, locataire, conjoint ou autre habitant ou non de la copropriété, dans la mesure où elle a des compétences ou connaissances particulières qui peuvent être profitables à la collectivité.
Mais être associé ne veut pas dire que l'on est membre de l'instance. |
Édité par - Gédehem le 10 oct. 2012 19:55:24 |
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etc
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Posté - 11 oct. 2012 : 16:37:22
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OK, pour ma part ça me convient bien vos explications Gédehem.
J'avais toujours pensé que du moment que les deux conjoints n'étaient pas tous deux au CS, et du moment qu'ils faisaient acte de candidature...
Et maintenant ça me parait évident en pensant au cas de figure suivant :
Imaginons le copropriétaire présent à l'AG mais, pour X raison, également son conjoint (aussi éligible).
On passe à la désignation des membres du CS, et tous deux se portent candidats.
Vu qu'un seul des deux peut être élu et pas l'autre, le copropriétaire est bien fondé à ne pas autoriser son conjoint à se présenter.
Et OK si lui même ne se présente pas qu'il ait quand même à y autoriser son conjoint.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Gédehem
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11
Posté - 11 oct. 2012 : 17:02:07
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Notez tout de même que ce ne sont pas "mes" explications !
Je ne fais que rapporter la solution adoptée par les juges au regard des règles de droit, ce qui est d'un autre poids juridiquement parlant, sans vouloir pour autant diminuer le mien ...... |
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etc
Contributeur senior
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12
Posté - 11 oct. 2012 : 17:10:45
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Oui j'entends bien,
Mais merci tout de même pour les citations et leurs sources. |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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monmon
Nouveau Membre
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Posté - 11 oct. 2012 : 21:14:23
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Bonjour, Merci à tous pour vos discussions, commentaires et éclaircissements sur la question que j'avais posée.
Si j'ai bien compris, le concubin d'une Copropriétaire peut, muni d'un mandat exprés représenter la Copropriétaire à L'AG. Par contre, même muni d'un autre mandat exprés, il ne peut se porter candidat au Conseil Syndical.
Cependant l'Assemblée Générale peut l'associer à l'action du C.S. dans la mesure ou il a des compétences ou connaissances particulières qui peuvent être profitables à la Collectivité.
Dans ces conditions ou ne faisant pas partie du Conseil syndical il peut assister aux réunions de celui ci avec seulement voix consultative sans droit de vote des décisions.
Merci de me confirmer que j'ai bien interprété vos propos. |
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Xill
Contributeur actif
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Posté - 07 févr. 2013 : 19:42:09
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citation: Initialement posté par monmon
Bonjour, Merci à tous pour vos discussions, commentaires et éclaircissements sur la question que j'avais posée.
Si j'ai bien compris, le concubin d'une Copropriétaire peut, muni d'un mandat exprés représenter la Copropriétaire à L'AG. Par contre, même muni d'un autre mandat exprés, il ne peut se porter candidat au Conseil Syndical.
Cependant l'Assemblée Générale peut l'associer à l'action du C.S. dans la mesure ou il a des compétences ou connaissances particulières qui peuvent être profitables à la Collectivité.
Dans ces conditions ou ne faisant pas partie du Conseil syndical il peut assister aux réunions de celui ci avec seulement voix consultative sans droit de vote des décisions.
Merci de me confirmer que j'ai bien interprété vos propos.
Et ben alors, on a oublié la question 
L'article 27 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :
"Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix"
Si vous êtes l'une des personnes choisies par le CS, aucun problème pour le conseiller (ponctuellement). Pas besoin (surtout pas) de décision de l'AG.
C'est une décision du CS qu'il vous faut. Si la majorité des membres s'y oppose, vous ne pourrez pas les conseiller...
La décision de l'assemblée devrait - à mon sens - être fondée sur l'article 21 du même décret :
Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.
Dans ma copro, je suis en train de mettre en place un règlement de fonctionnement du conseil syndical (RFCS).
Ce RFCS prévoit que les commissions sont ouvertes à tous les copropriétaires et occupants, sous réserve de vote favorable des membres du CS.
Le pdt de commission (celui qui rend compte) doit être un membre du CS. Toutes les bonnes volontés sont bienvenues, mais ne peuvent pas voter !!
Cordialement,
Xill |
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nefer
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Posté - 07 févr. 2013 : 22:15:04
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citation: Initialement posté par Xill
[quote]
Dans ma copro, je suis en train de mettre en place un règlement de fonctionnement du conseil syndical (RFCS).
Ce RFCS prévoit que les commissions sont ouvertes à tous les copropriétaires et occupants, sous réserve de vote favorable des membres du CS.
Le pdt de commission (celui qui rend compte) doit être un membre du CS. Toutes les bonnes volontés sont bienvenues, mais ne peuvent pas voter !!
Cordialement,
Xill
dans un autre topic vous dites que vous êtes le syndic de la copropriété
Pour rappel il n'appartient pas au syndic de "se mêler" du fonctionnement du CS:le CS est autonome
il semblerait que vous vouliez tout organiser vous même...
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Gédehem
Pilier de forums
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16
Posté - 07 févr. 2013 : 23:32:01
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Et en plus faire une joyeuse "mayonnaise" !
Que vient faire la délégation de pouvoir prévue D.art.21 avec les avis et conseils que peut solliciter un CS ainsi qu'il st prévu D.art.27 ????
Sur cette base, vouloir établir seul un RFCS me semble très risqué !
La bonne volonté ne suffit pas, le dirigisme non plus !
PS : le "concubin" non marié non pacsé peut représenter un copropriétaire (toute personne peut être mandataire, même extérieur au syndicat), mais ne peut être canditat au CS même avec l'accord de l'autre 'concubin' copropriétaire. |
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Xill
Contributeur actif
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17
Posté - 07 févr. 2013 : 23:59:35
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Je suis effectivement le syndic, pour encore 9 semaines.
Ensuite, je retourne bien au chaud, au CS...
Bien entendu, le RFCS est rédigé dans le cadre d'une démarche collective avec les membres du CS. Mais il faut bien que quelqu'un propose et "s'y colle", quand les membres du CS n'ont pas d’appétence particulière pour le sujet.
Certes, nous aurions pu attendre la fin de mon mandat de syndic, et le résultat des élection du CS. M'enfin, quitte à faire voter un RFCS, autant le faire dès 2013...
La délégation D.art.21 n'a rien à voir avec les avis et conseils que peut solliciter le CS.
Cela répondait à la question de monmon :
"Cependant l'Assemblée Générale peut l'associer à l'action du C.S. dans la mesure ou il a des compétences ou connaissances particulières qui peuvent être profitables à la Collectivité.
Dans ces conditions ou ne faisant pas partie du Conseil syndical il peut assister aux réunions de celui ci avec seulement voix consultative sans droit de vote des décisions.
Merci de me confirmer que j'ai bien interprété vos propos. "
Je répondais :
Le CS peut inviter qui il veut (mais on ne peut pas lui imposer). Il n'est ni nécessaire, ni suffisant d'avoir l'accord de l'AG (qui n'a pas à se prononcer sur qui le syndicat doit consulter... sauf :)
Ce que l'AG peut décider (vis à vis du compagnon d'une copropriétaire, qui pourrait rendre des services au syndicat), c'est de lui confier des missions, dans le cadre de D.Art.21.
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Édité par - Xill le 08 févr. 2013 00:02:39 |
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Posté - 08 févr. 2013 : 09:37:18
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Xill : "Je suis effectivement le syndic, pour encore 9 semaines.
Ensuite, je retourne bien au chaud, au CS..."
Ah Bon !!! En copropriété, c'est l'AG qui va décider ou non de vous élir comme membre du conseil syndical !!
Vous devez confondre avec les focntions de ministre, député et suppléant !
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Xill
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19
Posté - 08 févr. 2013 : 10:20:10
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Effectivement...
"Ensuite, je [présente ma candidature lors de la prochaine AG, avec le secret espoir que la majorité décidera de me faire à nouveau confiance, et me permettra de] retourne[r] bien au chaud, au CS"
Il est vrai que le suspense est insoutenable, compte tenu de la versatilité des copropriétaires...
Rien ne me permet d'être certain que je serai élu, et ce même si la majorité d'entre eux (en voix et en nombre) m'a assuré de son vote favorable...
Xill
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nefer
Modérateur
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20
 Posté - 08 févr. 2013 : 10:37:51
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XILL: tant que vous êtes syndic, vous n'avez pas à diriger le CS! |
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