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BIBI
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 Posté - 17 janv. 2013 : 06:40:19
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Bonjour Ă tous ,
Comment peut on être syndic bénévole et se faire payer ( 3000 € par an ..) ceci m'a été dit hier , par un collègue - copropriétaire d'une résidence de 240 lots dotée d'un syndic non professionnel
( donc bénévole ?) ..
De plus ,cette "bénévole" a embauché (on n'est jamais aussi bien servi que par soi même ) son compagnon (!!) en qualité de "manutentionnaire ..à tout faire " .. et surtout passer son temps à visibiliser les images prises par les caméras ..
Elle a aussi licencié le gardien ..pour incompatibilté d'humeur , conséquences ..prud hommes et 16 000 € de D.I. ..
Que pensez vous d'une telle syndic "bénévole" ?
Merci pour vos avis sur un sujet que je découvre ..tant ce que j'ai appris m'a totalement abasourdi .
Bonne journée .
BIBI
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Posté - 17 janv. 2013 : 07:19:36
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le titre de syndic bénévole n'existe pas : c'est syndic pro ou non pro.
Le syndic non pro (que l'on appelle souvent bénévole) peut se faire rémunérer (dans ce cas il n'est plus bénévole  ), mais c'est l'AG qui décide au vu d'une proposition de contrat.
ensuite ce syndic régulièrement désigné gère le syndicat et à ce titre peut embaucher son compagnon (mais avec feuille de salaires, paiement des charges, etc..) et peut aussi licencier le gardien.... tout ceci doit se faire dans le respect des financements votés par l'AG dans le budget prévisionnel.
maintenant si le syndicat a perdu aux prud’hommes, celui ci peut se retourner contre son syndic si tout s'est fait en marge des décisions d'une AG. Il faut qu'une AG décide de saisir le tribunal en ayant pris soin (à mon avis) au préalable de changer de syndic... |
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nefer
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 2
Posté - 17 janv. 2013 : 10:08:54
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citation: Initialement posté par BIBI
Bonjour Ă tous ,
Comment peut on être syndic bénévole et se faire payer ( 3000 € par an ..) ceci m'a été dit hier , par un collègue - copropriétaire d'une résidence de 240 lots dotée d'un syndic non professionnel
( donc bénévole ?) ..
De plus ,cette "bénévole" a embauché (on n'est jamais aussi bien servi que par soi même ) son compagnon (!!) en qualité de "manutentionnaire ..à tout faire " .. et surtout passer son temps à visibiliser les images prises par les caméras ..
Elle a aussi licencié le gardien ..pour incompatibilté d'humeur , conséquences ..prud hommes et 16 000 € de D.I. ..
Que pensez vous d'une telle syndic "bénévole" ?
Merci pour vos avis sur un sujet que je découvre ..tant ce que j'ai appris m'a totalement abasourdi .
Bonne journée .
BIBI
puisque vous dites que votre syndicat comporte 240 lots, le syndic doit impérativement respectivement les décrets comptables dans la présentation des comptes et des annexes pour les AG
dans le relevé des dépenses vous devez voir la "rémunération " de ce syndic
avez vous examiné les comptes et effectué le contrôle avant la dernière AG?
au besoin faites vous aider par une association de copropriétaires ou l'ADIL |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 janv. 2013 : 11:09:58
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Un syndic non pro pour 240 lots ?
Une folie absolue !
"...ce syndic régulièrement désigné gère le syndicat et à ce titre peut embaucher son compagnon ......"
Oui, mais après que l'AG l'ai décidé (D.art.31), assemblée qui décidera de l'emploi et de sa catégorie. Avec le budget correspondant. |
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andre78fr
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4
 Posté - 17 janv. 2013 : 11:12:24
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Il y des personnes qui ne se rendent pas très bien compte de la quantité de travail que peut représenter la gestion d'une copropriété de 240 lots (principaux ???).
Le nombre de problèmes, de demandes, de fournisseurs, d'ordres de services, de factures, d'appels de fonds à éditer et à suivre, de chèques à déposer, etc. etc...
Un syndic professionnel demanderait probablement au moins 20.000 € pour une copropriété de cette taille, sans parler des honoraires en plus sur travaux, etc.
Attention ! le régime simplifié pour les copropriétés de moins de 10 lots (en effet on en est loin) dispense de la comptabilité en partie double mais les annexes sont quand même obligatoires... |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 janv. 2013 : 13:54:40
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La question n'est pas le montant des honnoraires ni même la quantité du travail !
Ce qui pose question c'est la solitude du syndic désigné en "nom propre", c'est à dire personnellement, sans possibilité de substitution, avec aussi la 'qualité' des travaux effectués.
Des esprits chagrins vont opposer les carences, les lacunes de bien des syndics "pro".
Certes !
Mais non seulement ils sont généralement bien assurés pour cela, mais ils disposent généralement des services comptables et administratifs pour répondre aux exigences de cette activité.
Ce que n'a pas un syndic non pro, par nature et obligation solitaire.
Rien n'interdit au syndicat de "soutraiter" certaines taches comptables ou administratives. Mais outre le fait qu'elles ne sont pas gratuites et doivent donc être décidées par l'AG, cele ne dégage en rien le syndic de ses responsabilités, des bévues ou fautes de ces soustraitants qu'il doit seul assumer.
C'est une constante : le syndic, et ici lui seul sur sa personne, est responsable de tout de A à Z, .... et même plus si affinité....
Accessoirement : si le syndic non pro est rémunéré, il peut l'être au même niveau qu'un syndic 'pro'. Sauf que lorsque cela constitue sa principale source de revenu, il ne peut être considéré comme "non professionnel" !
Compte tenu du temps Ă consacrer Ă la gestion d'un syndicat de 240 lots, on ne doit pas ĂŞtre loin de la bascule non pro > pro.
Pour avoir connu une affaire un peu identique (c'était aussi une 'dame' !), Fnaim et Cnab avertis on fait les gros yeux et signalés l'affaire ... |
Édité par - Gédehem le 17 janv. 2013 13:58:13 |
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bosso
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Posté - 17 janv. 2013 : 18:28:29
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Ce sujet a été maintes fois évoqué.
si le syndic est bénévole il ne perçoit aucune rémunération !
s'il perçoit une indemnité celle ci,fixée en A.G, est soumise aux cotisations sociales et est imposable.
D'accord avec Gedehem syndic bénévole pour 240 lots c'est de la folie! |
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BIBI
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7
Posté - 17 janv. 2013 : 18:32:23
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Merci pour vos réponses , je réalise qu un syndic non pro peut prendre les mêmes décisions qu'un pro .
Néanmoins pour un licenciement de gardien , un syndic pro prendra certainement conseil ( ou aura une certaine expérience, en matière de personnel et des droits du travail )
pour ne pas licencier "pour incompatibilité de caractère " sachant que les prud hommes ne vont pas considérer ce motif comme valable et sérieux ..
Les conséquences financières sont lourdes et la responsabilité personnelle de cette syndic est certaine ..
Qu'advient il dans lhypothèse ou le syndicat décide en AG de ne pas avaliser cette dépense , ne donne pas la quitus et n'approuvent les comptes que partiellemnt ( refusant d'approuver cette dépense )
Quid si cette syndic n'a pas pris la peine ou la précaution de prendre une assurance (?)
Bonne soirée .
Bibi |
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Posté - 17 janv. 2013 : 18:42:12
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Syndic pro et non pro, c'est effectivement la mĂŞme chose .... d'ailleurs un syndic non pro peut se faire payer
si l'AG décide de ne pas avaliser cette dépense, c'est possible mais il y a de grandes chances que la dépense est réellement été faite et cela avec les fonds du syndicat : dans ce cas il appartiendra au syndicat de saisir un tribunal pour lui faire dire que le syndic doit REMBOURSER le syndicat.
le problème de l'assurance du syndic c'est son problème au syndic, sauf si l'assurance du syndicat comporte cette clause, il faut le vérifier ... |
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andre78fr
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Posté - 17 janv. 2013 : 20:44:43
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On peut relancer le débat sur le principe même du syndic en nom propre à chaque sujet de ce forum mais en attendant c'est prévu par la loi et sans limitation du nombre de lots.
Les risques sont connus mais les bénéfices existent aussi, à commencer par le coût souvent moindre, la proximité, etc.
Le syndic coopératif est sans doute et en l'état des textes une bonne alternative mais on peut également souhaiter l'introduction de possibilités de représentation dans une prochaine réforme... puisque l'un des principaux arguments de Gedehem est l'absence totale de syndic au moindre empêchement.
Une petite ligne comme : "En cas de carence, le Président du CS se voit exceptionnellement confier les pouvoirs du syndic pendant une période de 2 mois pendant laquelle il doit convoquer une AG."
Je ne pense pas que 240 lots soit forcément de la folie, un syndic ou un expert-comptable à la retraite peuvent avoir toutes les compétences et tout le temps pour bien gérer une grande copropriété, et souvent plus (de temps) qu'un gestionnaire avec plusieurs dizaines de résidences dans son portefeuille... Par ailleurs, il est faux de dire que l'indemnité d'un syndic bénévole est soumise à cotisations sociales, en revanche elle est imposable et l'activité doit rester "occasionnelle".
Pour la qualité de la gestion, là encore ça n'a pas de sens de généraliser, un syndic pro peut faire de grosses boulettes et envoyer un syndicat aux prud'hommes et un syndic non pro peut être très compétent...
Dans tout les cas on ne peut oublier les Conseil Syndical qui doit contrôler et assister syndic pro comme non pro et a donc sa part de responsabilité.
Dans le cas cité, ça sera à l'Assemblée de renouveler ou pas sa confiance à ce syndic en restant lucide sur l'aspect financier et sur le fait que les 16 000 € de DI exceptionnels ne couvriraient probablement pas les honoraires annuels d'un syndic pro...
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bosso
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Posté - 18 janv. 2013 : 09:36:50
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Ă Andre7fr
Renseignez vous auprès des services de l'URSSAF et vous verrez que cette indemnité ( je ne parle pas de frais professionnels) est obligatoirement soumise aux cotisations sociales!!
c'est en tout cas la réponse que j'ai obtenu lors d'un rendez vous.
Une dernière remarque :........ 3000 € par an pour 240 lots c'est moins que pas cher! |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 janv. 2013 : 09:44:14
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On peut relancer le débat sur le principe même du syndic en nom propre à chaque sujet de ce forum mais en attendant c'est prévu par la loi et sans limitation du nombre de lots."
Sans doute faudrait-il ouvrir un sujet spécifique.
Car il est une constante : l'absence de référence dans le temps, ou plutot une vision à couyrte vue, oubliant l'histoire, même récente !
En simplifiant :
La loi de 1965 (juillet 65) a été élaborée à une époque (travaux préparatoirs 63-64) où le syndic était dans la grande généralité des cas une activité "familiale", pour ne pas dire artisanale, s'agissant des syndics professionnels.
Notre "bon" syndic du coin, souvent "en nom propre", agissant "en bon père de famille". Il n'y avait quasi aucune différence entre cet 'artisan' agissant en nom propre gérant quelques syndicats et le copropriétaire-syndic gestionnaire de son syndicat (par ex : mouvement "castor").
La loi de 65, reprenant celle de 1938 (*), n'a pas abordé la question spécifique du syndic, ne faisant aucune distinction entre les 2.
La construction de l'après guerre (celle de 45 !  ) et ne nombre croissant de copropriétés (construction de grands et très grands ensembles) a vu se développer une activité immobilière importante, avec disparition du "petit syndic" et/ou leur regroupement au sein de Ste commerciales.
D'où la nécessité de réglementer cette profession : la loi Hoguet de 1970, qui a pris en compte, avec ses évolutions, de cette position 'nouvelle' d'un syndic "commerçant", ou su moins "grosse machine".
Sauf que la loi de 65 n'a pas suivi cette évolution, ne faisant aucune distinction entre le "petit syndic" d'hier, désigné "intuitu personae" (au regard de la personne et personnellement), et nos grosse machines commerciales.
Le syndic non pro, qui plus est pour les grosses copropriétés (plus de10 lots) ? C'est une incongruité, une anomalie (**) au regard des masses de taches dévolues au syndic depuis 1938, et plus encore depuis 1965.
De quoi faire un autre sujet .......
(*) Il a fallut attentre 1938 pour voir en France le 1er statut des immeubles en copropriété, l'art.604 du Code civil (1804) n'y consacrant que quelques lignes.
Autrement dit, nous sommes dans une législation toute récente, même si la copropriété existe depuis plus de 2500 ans.
(**) c'est un adepte de la gestion du syndicat par les copropriétaire qui écrit cela, gestion qui ne peut être que collégiale, par le CScoop, comme est "collégial" le fonctionnement du syndicat, du moins dans son instance décisionnelle, son AG, avec son système démocratique à majorités variables selon l'importance, pour l'intéret collectif du syndicat, de la décision à prendre.
PS : la rémunération du syndic non pro est à déclarer dans la rubrique "bénéfices non commerciaux" (BNC) dans les déclarations de revenus.
"3000 € par an pour 240 lots c'est moins que pas cher!"
Ce ne serait pas son indemnisation forfaitaire pour les sommes qu'il aurait engagé au service du syndicat ?
Parce qu'à 12 € du lot par an, cela peut être aussi la part de frais administratifs mais certainement pas une "rémunération" ! |
Édité par - Gédehem le 18 janv. 2013 11:37:33 |
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bosso
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Posté - 18 janv. 2013 : 15:23:30
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Ă GĂ©demem,
je suis d'accord avec vous ; ces 3000 € par an peuvent très bien correspondre à des sommes engagées au bénéfice de la copropriété ( avec justificatif bien entendu) mais à ce moment là pourquoi ne pas les faire apparaître dans le relevé des dépenses
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GĂ©dehem
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Posté - 18 janv. 2013 : 16:27:08
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C'est au syndic qu'il faut poser la question, ainsi qu'au CS, lequel devait la poser lorsqu'il a constaté cette "anomalie".
Toutes les dépenses doivent avoir une pièce justificative, y compris pour un remboursement de frais forfaitisés. |
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BIBI
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Posté - 18 janv. 2013 : 19:30:02
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Sur le principe :
Je suis d'accord qu'avec un syndic non pro qui perçoit 3000€ /an , la résidence y gagne ..
Mais ce qui semblait tout rose , tout bénef ( au départ) .. est devenu un cauchemar en qques années .. d'autant que cette syndic n'a aucune formation comptable , ni juridique !!
Pour le paiement des factures /prestataires :
- Elle contourne le principe de double signature des chèques émis en effectuant des virements .. ( à ce propos comment faire pour respecter un double accord ? )
- Elle règle des factures avec son chéquier perso .. se rembourse en compensation de ses charges .. le contrôle des comptes est un parcours du combattant ..
Les conseillers de l'équipe " technique" sont interdits du contrôle des comptes .. et se voit refuser les copies de pièces qu'ils réclament ..
Elle seule détient les clés du bureau ou sont entreposés les pièces comptables ..
Elle a réussi à faire voter la pose de caméras - article 24 !!!
( sans aucun respect du formalisme : CNIL .. Panneau )
Les prestataires de la copropriété effectuent des travaux , curieusement dans son appartement le même jour .. que ceux sur les parties communes ..
Le compagnon ( qui passe des heures devant les Ă©crans .. lui commente ensuite .. ce qu'il constate )
Pour une prochaine AG (fin mars ) il commence déjà la récolte de pouvoirs ..
Face Ă ces constats :
- ou est l'avantage de faire le choix d'un syndic non pro .. dans une résidence de cette taille ..
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Posté - 18 janv. 2013 : 20:00:21
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BIBI : "Elle règle des factures avec son chéquier perso .. se rembourse en compensation de ses charges .. le contrôle des comptes est un parcours du combattant .. "
Ouh la !! cela est totalement illégal. Il n'existe pas de compensation possible entre ces comptes fournisseurs et copros !!
BIBI :" Les conseillers de l'équipe " technique" sont interdits du contrôle des comptes .. et se voit refuser les copies de pièces qu'ils réclament .. "
Ce syndic ne respecte pas la loi de la copropriété. MAIS le conseil syndical est plutot mou. Il doit exiger par RAR la remise de TOUS les docs concernant le syndicat, puis une injonction de faire au tribunal !!
BIBI : Elle contourne le principe de double signature des chèques émis en effectuant des virements .. ( à ce propos comment faire pour respecter un double accord ? )
Le syndic non pro ou pro signe SEUL les chèques. Ce principe de double signature n'existe pas en copropriété !!! qui apposerait alors la 2ème signature ??
BIBI : rien ne vopus empêche de proposer un contrat de syndic pro ??Celui ci expliquera alors devant l'AG en défendant son contrat que le syndic bénévole ne repsecte pas du tout la loi de la copropriété. |
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GĂ©dehem
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16
Posté - 18 janv. 2013 : 21:53:00
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Permettez-moi de partager un constat fait depuis ... 20 ans, du moins depuis que le site de l'ARC existe et qu'une rubrique "abus" a été ouverte :
Je n'y ai jamais vu rapporter des "travers" de ces syndic non pro qui n'y entendent rien, pas plus mais parfois moins qu'avec certains syndics 'pro' pourtant cités à grand renfort d'adjectifs haut en couleur, de ces CS potiches ou complaisants qui, ne voulant pas faire de vague, en arrivent à ne plus se réunir ....etc etc ....
A quand des "abus" de ces trop nombreux syndics non pro à coté de la plaque ????
Car les moutons et potiches, eux, ils resteront moutons et potiches, syndic pro ou non.
PS : bien entendu que ce CS, au 1er refus du syndic de délivrer copie de pièces, doit non seulement le mettre en demeure, mais en cas de non réponse sous 8 jours de l'envoyer devant un juge pour l'y contraindre (injonction de faire), comme cela arrive aussi avec des syndics pro. |
Édité par - Gédehem le 18 janv. 2013 21:56:53 |
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Posté - 19 janv. 2013 : 07:17:48
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et n'oublions pas : c'est une majorité de TOUS les copros qui désignent le syndic pro ou non pro....  |
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filomat
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18
Posté - 19 janv. 2013 : 10:04:14
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Un petit lien sur le syndic bénévole, avec une coquille au milieu : un syndic non professionnel a plus souvent besoin de conseils de professionnels qu'un syndic professionnel (au lieu de bénévole).
http://www.pap.fr/conseils/copropri...enevole/a856
Le syndic remplit deux fonctions :
1- Il prête son nom, pour accepter et assurer la représentation morale (civile, juridique) du syndicat. Il assume une "responsabilité" ... morale !
2- Il est chargé de certaines tâches article 18 de la loi et là se pose la question de la limite de l'externalisation de ces tâches : Un syndic professionnel embauche des gestionnaires, des comptables etc..., un syndic bénévole peut il recourir à des entreprises pour executer les tâches dont la responsabilitéi lui incombe de par la loi ?
On a déjà discuté par exemple de la possibilité ou non pour le syndic d'externaliser la conservation des archives, les avis étant plutôt "non" que oui. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Posté - 19 janv. 2013 : 10:32:24
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filomat :
citation: Il est chargé de certaines tâches article 18 de la loi
syndic professionnel ou non professionnel mĂŞme "combat " non toutes les taches et non certaines, sauf Ă ce que vous nous citiez lesquelles...
encore une erreur filomat !!! |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 19 janv. 2013 : 10:55:46
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En effet ma phrase prête à confusion, j'aurais dû mettre "article 18 de la loi" entre parenthèses.
Dès qu'on touche aux affaires juridiques il faut toujours faire attention à ce que l'on écrit ne soit pas lu dans le mauvais sens.
Merci pour la leçon (une de plus) rambouillet. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 19 janv. 2013 10:57:47 |
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Sujet |
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SYNDIC BENEVOLE ET REMUNERATION 
