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21
 Posté - 19 janv. 2013 : 11:32:12
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citation: Merci pour la leçon (une de plus) rambouillet.
je ne donne pas de leçon, je corrige   |
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BIBI
Contributeur vétéran
France
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 22
Posté - 20 janv. 2013 : 08:40:15
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Bonjour Ă tous ,
Merci pour les remarques et conseils , que j ai transmis à mon collègue , qui va utiliser le principe de l'injonction de faire :
- afin d'obtenir les pièces comptables indispensables au contrôle des comptes et la feuille de présence !!
En effet , cette syndic a décidé d'envoyer avec l'ADF /01/2013 :
- une note ( avec coupon réponse ) , demandant à chacun de préciser si elle est autorisée ou non de communiquer leur adresse ( avec interprètation des articles 14 et 13 d'ordre public : respect de la vie privée !!)pour justifier son refus ..
Elle n 'est pas pro mais elle ne manque pas d'audace !
La suite , au prochain message ..
Bonne journée .
Bibi
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BIBI
Contributeur vétéran
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23
Posté - 30 janv. 2013 : 07:35:38
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Bonjour Ă tous ,
Sans être concerné ( perso) par ce sujet , j'aimerais savoir si :
-En dehors de son élection en qualité de syndic bénévole ( mais ds le cas que j'évoquais (pas bénévole ..) ne doit il pas y avoir un contrat qui fixe les limites de ses pouvoirs et actions .. et le montant de ses rémunérations : 3000 €/an , cela a été avalisé en A.G.
Par contre , elle a décidé après la dernière AG : de s'occuper de la compta et pour cette activité , elle se verse également un complément de revenu ..
Bonne journée . Bibi |
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BIBI
Contributeur vétéran
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24
Posté - 30 janv. 2013 : 07:40:58
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Je reviens à nouveau ,après avoir relu le début de ce sujet .. je constate ( excusez moi , RAMBOUILLET vous aviez justement évoqué ( précédemment ) un contrat .. Puis je avoir des détails à ce propos ;
Merci , Bibi |
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nefer
Modérateur
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25
Posté - 30 janv. 2013 : 09:14:52
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citation: Initialement posté par BIBI
Bonjour Ă tous ,
Sans être concerné ( perso) par ce sujet , j'aimerais savoir si :
-En dehors de son élection en qualité de syndic bénévole ( mais ds le cas que j'évoquais (pas bénévole ..) ne doit il pas y avoir un contrat qui fixe les limites de ses pouvoirs et actions .. et le montant de ses rémunérations : 3000 €/an , cela a été avalisé en A.G.
Par contre , elle a décidé après la dernière AG : de s'occuper de la compta et pour cette activité , elle se verse également un complément de revenu ..
Bonne journée . Bibi
tenir la comptabilité...fait partie des taches de gestion courante d'un contrat de syndic (relisez l'arrêté NOVELLI)
qui tenait la comptabilité jusqu'à présent ?
le syndic qu'il soit professionnel ou non doit joindre à la convocation d'AG son projet de contrat (article 11 du décret) |
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26
Posté - 30 janv. 2013 : 11:36:21
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si votre syndic "bénévole" avec rémunération qui normalement s'appelle "syndic non pro" se fait effectivement voter une rémunération, il doit avoir proposé un contrat justifiant cette demande de rémunération définissant ce qui est inclus dans cette rémunération tout comme un syndic pro. |
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BIBI
Contributeur vétéran
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27
Posté - 30 janv. 2013 : 11:40:51
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Préalablement , avec le précédent syndic bénévole , il y avait un comptable indépendant / privé .. et autant pour moi ..arrête NOVELLI précise bien que la compta fait partie des attributions du syndic ..
** Par contre , il n'y a jamais eu la moindre forme de contrat ...
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Il y a également un sujet préoccupant :
la syndic a instauré un "plan pluriannuel " sur 3 ans , elle effectue des appels de fonds forfaitaires ( en plus de ADF /buget /charges courantes )
Je ne sais comment appeler cette opération , forme de 2 ème budget
prévisionnel .. et quid pour les copro vendeurs ??
Il y a ds ce principe un manque total de transparence , puisque la syndic non pro .. dispose en fait de sommes trés conséquentes ( 120 000 e pour le précédent exercice )
Elle puise de quoi payer des travaux votés , certes ,mais en se permettant sans concertation ni approbation :
- de payer des dépassemenst ( par exemple : 15 000 € de supplémenst sur le forfait prévu et budgété pour ces travaux - sous forme d'avances /plan pluriannuel ..
- de puiser les 16 OOO € d'indemnités ( non prévues) à payer suite condamnation licenciement abusif du gardien ..
- de verser en 09/2012 : un acompte de 30000 € sur futur ravalement ..qui n'est prévu qu'en 09/2013 .. ( quid si cette sté depose le bilan ..)
Chacun des travaux ne sont pas votés independamment , les devis ne sont pas joints .. en réalité , elle prévoit une enveloppe globale de 50 000€ , fait voter le principe pour plusieurs postes confondus
- (ADF /peintures - Pose caméras ) choisit seule l'entreprise .. règle , quelque soit le montant total ..mêm si il dépasse les prévisions ..
Avez vous déjà constaté ce genre de manoeuvres ..
L'un des copro est un ex syndic , qui l' "aide " et la "conseille" (sic).. sans "se mouiller" ..
il n'est pas au C.S. car il avait été contraint de démissionner suite à des abus de pouvoir dénoncés , constatés et prouvés ( dépenses engagées et non approuvées en AG etc ..)
Suite à l'envoi de courriers rédigés par 3 conseillers syndicaux qui dénoncent ces pratiques et anomalies et qui alertent le syndicat =
- plus accès aux pièces comptables .. et refus de donner la copie de la feuille de présence .. en dépit du rappel de la loi ..
Votre avis , vos suggestions et solutions seront les bienvenus., afin de faire cesser les "provisions globales TRVX " et leur utilisation : d''autant que ce collègue a l'intention de rédiger perso des résolutions /envoi à part en LR/AR .. ( avant le 20.02- date de rédaction prévue par C.S. et syndic non pro / Ordre du jour /convocation ..)
Remerciements anticipés .
Bibi
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28
Posté - 30 janv. 2013 : 12:20:01
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BIBI : le détail de la gestion de votre syndic " bénévole" est consternante !!! mais surotut illégale car vous nous expliquez qu'elle gère tous ces fonds sans aucune décision d'AG !!
BIBI :" la syndic a instauré un "plan pluriannuel " sur 3 ans , elle effectue des appels de fonds forfaitaires"
Cela est illégal; seule l'AG décide en copropriété. Le syndic n'instaure pas un plan pluriannuel, c'est l'AG qui décide sur cette question !
Une avance pour travaux est voté par l'AG sur des travaux précis, ET est remboursable obligatoirement aux vendeurs !!
BIBI : puisque la syndic non pro .. dispose en fait de sommes trés conséquentes ( 120 000 e pour le précédent exercice )
le syndic pro ou non pro ne dispose pas de ses fonds, ils appartiennent au SDC et aux copros. Elle ne peut en disposer que sur l'accord de l'AG. Sinon c'est du détournement de fonds !!!
BIBI : "elle prévoit une enveloppe globale de 50 000€ , fait voter le principe pour plusieurs postes confondus
- (ADF /peintures - Pose caméras ) choisit seule l'entreprise .. règle , quelque soit le montant total ..mêm si il dépasse les prévisions .. "
TOUT cela est impossible en copropriété !! SI ce personnage gère ainsi, c'est que TOUS les copros sont d'accord; ils sont TOUS responsables de cet état de faits sont invraisenblables !!! Ils sont TOUS au courant des comptes du SDC joint à l'ODJ de l'AG.
Ces comptes sont ils adoptés chaque année ? le quitus est il également donné chaque année ??
Vérifiez bien que tout ce que vous avez décrit est la réalité.
Si c'est le cas : mise en demeure au syndic par les 3 membres du CS mécontents pour exiger le remise des docs comptables et de gestion. SI rien ne bouge injonction de faire auprès du TGI.
SI ces fonds trvaux n'ont jamais été décidés par une AG. Regroupez vous avec des copros mécontents et réclamez le remboursement immédiat de vos quote-parts !
Rapprochez vous rapidement d'une assoc. de copropriétaires pour vous aider !
Il n'y a pas qu'un sujet préoccupant dans cette gestion, TOUT est préoccupant et hors la loi si tout cela est vrai !!! on peut en douter, mais la réalité dépasse souvent la fiction ! 
Trouvez vite un syndic pro. Ă proposer Ă la prochaine AG !!!
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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29
Posté - 30 janv. 2013 : 12:46:14
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Sur ce que vous exposez, ce syndicat serait dans un dysfonctionnement total.
Peu importe la qualité du syndic. En y ajoutant un CS qui semble majoritairement absent, mis à part 2 ou 3 conseillers.
Dans un tel cas, une des réponse passe par la constitution d'un groupe de copropriétaires, qui s'organise éventuellement en association.
Certes, n'étant pas 'copropriétaire' elle ne peut intervenir dans les affaires du syndicat.
Mais elle permet de mutualiser les moyens pour informer les copropriétaires : note exposant les fait, tracts sur un point précis, et pourquoi pas une "Feuille syndicale" mensuelle ou bi-mensuelle destinée à aborder les divers points que vous soulignez ici.
L'autre point : les décision d'AG irrégulière, qui ne sont pas formellement "décisions" qui produisent un effet juridique.
Ainsi un vote "de principe" exprime un souhaite, un vœux du syndicat (c'est une sorte de sondage), mais en aucun cas une décision qui oblige les copropriétaires, qui leur soit opposable.
Même chose si aucune proposition (devis) n'est présenté à l'AG appelée à voter des travaux. C'est expressément prévu D.art.11 "pour la validité de la décision".
Faute de cette présentation au plus tard avec le convocation, le vote n'entrainerait pas de "décision" opposable.
Il faut contester, refuser de verser des appels de fonds ici irréguliers.
Sur la question d'un "plan pluriannuel de travaux", son adoption relève de la compétence exclusive de l'AG.
Le syndic ne peut en aucun cas l'instaurer/imposer de son propre chef. PERSONNE n'est obligé par d'éventuels appels de fonds, totalement irréguliers : il ne faut rien verser.
Concernant la "feuille de présence", pas besoin d'être au CS pour la demander.
Tout copropriétaire peut demander copie d'un PV d'AG, avec ses annexes que sont 'feuille de présence et mandats annexés'. C'est prévu D.art.33, que ces conseillers devraient connaitre ....et mettre en œuvre.
"LRAR ...
Conformément aux prescriptions de l'art.33 du décret du 17.03.1967 modifié, je vous demande de me faire parvenir sous quinzaine copie du PV de l'AG du ..... ainsi que de ses annexes, feuille de présence et mandats qui lui sont annexés.
Avec mes remerciemenrts".
Si rien ne bouge au bout de 20 jours, c'est la MED (mise en demeure)
"
"LRAR ...
MISE EN DEMEURE
Conformément aux prescriptions de l'art.33 du décret du 17.03.1967 modifié, je vous ai demandé par LRAR en date du ...... reçue le .... de me délivrer sous quinzaine copie du PV de l'AG du ..... ainsi que de ses annexes, feuille de présence et mandats qui lui sont annexés.
A ce jour il n'en est toujours rien.
C'est pourquoi je vous mets en demeure d'avoir à me déliver copie du document demandé, rappelé ci-dessus, dans le délai de 8 jours et au plus tard le ...(date à 10 jours).
Sans exécution de votre part à cette date et sans qu'aucun autre avis ne vous soit donné j'en réfèrerai au juge pour vous y contraindre sous astreinte"
Bibi".
Dans ce type d'affaire il ne faut pas rester isoler. Outre le regroupement indispensable de copropriétaires, éventuellement avec la création d'une association "de défense" afin de se donner les moyens d'informer, l'assistance d'une association de copropriétaires locale est indispensable.
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Posté - 30 janv. 2013 : 13:17:20
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Ouhlala... je crois qu'il faut arrêter les frais et mener des démarches pour rétablir certaines normalités...
Il faudrait que plusieurs copropriétaires se regroupent et envoient une mise en demeure de fournir des explications sur tel et tel sujets, puis en cas de non réponse intentent une procédure contentieuse, en contestant une AG ou des résolutions qui peuvent l'être. Cela aurait pour effet de faire ressortir les choses mal faites, voire de découvrir des choses pas forcément sues à ce jour.
A Montpellier nous avons eu un syndic non pro, qui s'est fait élire sur 2 copropriétés de 113 et 100 logements, en ne possédant qu'un garage ou une cave.
Honoraires : plus de 10000 € sur chacune des 2.
Au bout de nombreuses années, le pot aux roses a été découvert : 250.000 € de détournés sur chacune des 2 copropriétés.
Quelques copropriétaires faisaient des procès, voyaient les choses, mais le reste ne voyait rien.
Un administrateur judiciaire a été nommé sur 1 copropriété et a engagé un procès. Evidemment lors de la restitution des archives et fonds, le "syndic non pro" a déclaré tout s'être fait voler dans son garage ! Et oui, pas d'incendie mais vol ! Plus 1 papier, plus rien. On sait tous que les cambrioleurs s'intéressent beaucoup à la paperasse.
J'ai moi-même vu toutes les copies de chèques au nom de ce copropriétaire, ainsi qu'au nom d'autres personnes.
Pendant ce temps là , 1 des copropriétés a fait un emprunt collectif de 400.000 € pour éponger les dettes et le trou, et l'autre a encore 250.000 € dehors, sans compter les impayés de charges. |
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GĂ©dehem
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Posté - 30 janv. 2013 : 15:28:18
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Sur les 100 propriétaires de l'un et les 113 de l'autre, combien passent leur temps à déchiffrer les étiquettes de la boite de petits pois au supermarché du coin pour savoir qu'elle est la moins cère (à 2,53 € la boite) et se contre fichent des 400.000 € ici et des 250.000 là ????
On retombe toujours sur le même problème : le laxisme, la bêtise, la démission des copropriétaires qui s'en remettent au 1er venu les yeux fermés, qui se trouve être parfois un charlatan.
Parce qu'enfin : ce syndic, il ne l'a pas été par l'opération du Saint Esprit !!!!
Ceci Ă©tant valable pour un syndic pro ou non !
"On à le syndic (le CS) que l'on mérite".
Ajout pour Bibi :
Selon les données que vous auriez en main (éléments de preuve) il serait possible de mettre en avant la "carence du syndic" afin que soit désigné un AP qui, aux cotés du syndic, remettrait les choses en place.
Voyez L.art.18 den.alinéa et D.art.50. |
Édité par - Gédehem le 30 janv. 2013 15:33:52 |
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Posté - 30 janv. 2013 : 16:24:55
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Mais attendez le pire : même en sachant cela, des copropriétaires appellent encore cet ancien syndic pour lui dire ou demander des choses !
Il existe malheureusement des copropriétés où il n'y a personne, ou à peine 2-3 personnes qui s'intéressent à la comptabilité, à la gestion... et quand on intervient dessus, on repart de loiinnnn, et c'est un combat pour remettre la résidence dans les rails. |
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BIBI
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33
 Posté - 30 janv. 2013 : 19:43:44
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Merci pour votre participation , j ai confirmation qu'il n'y a jamais eu de contrat .. mais les 2 autres syndics précédents ne demandaient aucune rémunération ..Conformément à vos préconisations , une vingtaine de cop se réunissent ce soir .. je me suis permis de leur commenter et utiliser vos recommandations et conseils .
Sans avoir évoquer ce fait que je viens de découvrir : elle s'est "plantée" en fixant sa fin de contrat au 12 mars .. alors que l'A.G. aura lieu 15 jours après !!
Peuvent ils le jour de l'A.G. lui demander d'aller dans la salle , comme les autres copropriétaires , puisqu'elle n'est plus syndic .. de façon à éviter qu 'elle manipule l'assistance .. et prenne la parole ..
Je sais qu'il y a une autre possibilité :
- solliciter l'administrateur judiciaire ..mais il y a beaucoup de personnes agées et elles vont paniquer ..
par contre , si la syndic est prise en faute le jour de l'A.G. ( sans que cette découverte soit ébruitée ..) comme elle n'y connait rien .. elle va peut être se résigner ..surtout si elle ne joint une fois de plus : aucun mandat , mais seulement sa candidature !!!!
Un autre syndic doit par contre présenter sa candidature avec contrat en bonne et due forme ..
Qu'en pensez vous ??
Remerciements anticipés . Bonne soirée .
Bibi
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GĂ©dehem
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Posté - 30 janv. 2013 : 22:07:39
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L'échéance de son MANDAT le 12 mars.
Vous semblez déja connaitre la date de la prochaine AG, 15 jours plus trad ? 
Si vous avez une autre candidature 'syndic pro, non pro ?), il faut que sa proposition de "contrat" soit jointe à la convocation.... qui sera notifiée par le syndic actuel.
Que ce syndic soit ou non encore en fonction, il est indispensable de bien préparer l'AG, avec des personnes qui s'y connaissent, non seulement pour "tenir" l'AG, mais aussi des règles qui s'appliquent dans un syndicat. Tout particulièrement le pdt de sénace, qui ne doit pas se laisser déborder.
Et bien entendu une candidature à la fonction de 'secrétaire'.
Pour le syndic qui ne le serait plus (AG après le 12.03), cela pose le problème des documernts nécessaires à la tenue de l'AG, la feuille de présence.
Il faut la préparer à l'avance, dès maintenant, avec les indications prévues par les textes : nom, domicile, tantièmes attachés au lots.
Il y a 240 copropriétaires à trouver. Si personne ne dispose de ces données, il ne vous reste plus beaucoup de temps pour les obtenir.
Notez que le syndic ne l'étant plus passé ce 12.03, il faudra qu'un groupe de copropriétaires ou le CS (ou ce qu'il en reste) se mobilise pour procéder aux opérations d'émargement (qui relèvent essentiellement du controle, en particulier des mandats, des mandataires.)
Il faut penser à préparer des "feuilles de vote", destinées aux scrutateurs 'pour 240 il en faut 4), qui procèderons comme dans les scrutins nationaux. Avec des listes alpha répartis entre scrutateurs par 2 (120 chacun) et par controle réciproque (conformité des voix entre 2).
C'est par une bonne préparation des AG, chacun des membres du bureau sachant ce qu'est son travail, en particulier le pdt de séance qui doit "tenir" l'assemblée tout en facilitant les débats sans se faire déborder, que les choses avancent. |
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