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Jmic
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 Posté - 15 déc. 2012 : 00:46:58
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole de ma copropriété (6 lots) depuis le 4 decembre et je m'interroge sur l'opportunité d'adhérer à l'Arc pour obtenir l'aide pour démarrer cette nouvelle tâche, et notamment au niveau de la comptabilité.
Pensez-vous que cela vaille le coup?
Merci par avance pour vos réponses,
Cordialement,
Jmic
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Gédehem
Pilier de forums
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1
Posté - 15 déc. 2012 : 01:13:06
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 .... J'ai acheté une voiture le 4 décembre, mais je n'ai pas mon permis et ne sais pas trop à quoi servent les pédales !
Une personne pour m'aider ?
Ceci dit, comme vous n'êtes que 6, un bon cahier de brouillon ou, si vous avez un PC, des tableaux Excel liés, et vous avez de quoi monter une compta toute simple pour les quelques écritures que vous aurez chaque année .....
L'adhésion à l'ARC se vote en AG, s'agissant de passer contrat. |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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 2
Posté - 15 déc. 2012 : 12:17:47
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JB22
Pilier de forums
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3
Posté - 15 déc. 2012 : 13:12:29
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"et donc nous supposons que s'agissant du fonctionnement juridique d'une copropriété vous connaissez tout....."
Non, nous ne supposons rien, d'autant que Jmic reconnait qu'il ne sait pas tout et qu'il demande de l' aide et des conseils.
L' adhésion à l' ARC présente l' avantage d' inclure une assurance responsabilité civile.
Si vous consultez les réponses de Gédehem sur ce site, vous pouvez constater que celui-ci conseille vivement la forme de gestion en syndicat coopératif.
Effectivement, au niveau comptable, si votre budget est inférieur à 15000 € vous n'êtes pas tenu à une comptabilité en partie double.
Vous devez cependant établir les cinq annexes.
Sur le plan comptable vous pouvez vous orienter
vers le logiciel de Val-Compta, version 2, si vous n'avez pas de professionnel ou de bailleur, sinon version 3 Expert.
Voir sur le site, les utilisateurs ont sont satisfaits. |
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andre78fr
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4
 Posté - 15 déc. 2012 : 16:17:06
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Merci JB22 de citer Val Compta ;-)
Il existe bien sûr d'autres solutions ou logiciels ; Simply Syndic qui est généralement proposé par l'ARC à ses adhérents ou bien des solutions en ligne comme Vilogi dont on parle pas mal depuis quelques mois (gratuit mais plus contraignant).
Sur le principe de l'adhésion à l'ARC il me semble d'une part important de rappeler que d'autres associations de copropriétaires existent et que malgré son importance il est sain d'avoir plusieurs acteurs et de ne pas encourager une concentration excessive et le monopole, tant du côté des syndics que des associations... Citons donc l'ANCC ou l'UNPI.
Pour l'opportunité ça me semble effectivement préférable, au moins les premières années, mais ça ne vous épargnera pas quelques lectures fondamentales : loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, arrêté et décret du 14 mars 2005.
Bon courage !
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mespres
Contributeur vétéran
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5
Posté - 29 déc. 2012 : 20:00:34
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pour 6 lots, un tableur fera l'affaire, et surtout ne donnera pas l'illusion de maitriser sans maitriser.
Une copropriété de moins de 10 lots n'est pas tenue de suivre le décret comptable. Même s'il est préférable de le faire, vous pouvez tout à fait commencer par une gestion de comptes "en bon père de famille", pour graduellement professionnaliser votre comptabilité.
Adhérer à l'ARC se conçoit, mais ne dispense pas de lire un certain nombre d'ouvrages. Je me permets de citer l'excellent site de http://www.jpm-copro.com/ :Il contient toutes les bases nécessaires à l'exercice d'un syndic .
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Édité par - mespres le 29 déc. 2012 20:01:14 |
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andre78fr
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6
Posté - 29 déc. 2012 : 20:20:00
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Attention, les copropriétés de moins de 10 lots ET moins de 15 000 € de budget moyen sont dispensées de la tenue de la comptabilité en partie double mais doivent quand même établir et présenter leurs comptes selon les annexes...
Un classeur Excel préparé et mis au point avec les différentes feuilles, états et macros peut être adapté mais se lancer dans un classeur vierge ne me semble pas une bonne idée...
Il faut au minimum disposer du plan comptable des copropriétés en tout cas.
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mespres
Contributeur vétéran
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7
Posté - 30 déc. 2012 : 09:43:02
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Produire les annexes sans outils est simple, à condition de bien en comprendre la teneur, et aussi de maitriser les bases d'un tableur. Une copro de 6 lots a très peu d'écritures sur un exercice.
Je remarque sur la compta de ma copro (76 lots) que le poids des écritures sur les 450 est prépondérant. |
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JB22
Pilier de forums
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8
Posté - 30 déc. 2012 : 19:53:43
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De mespres
" pour 6 lots, un tableur fera l'affaire"
J' ai réalisé une petite application EXCEL pour faire les appels de fonds et la régularisation annuelle, basée sur une feuille par copropriétaire et une feuille récapitulative qui sert également de feuille de paramètrage.
Si des U.I. sont intéressés, me faire parvenir par M.P., coordonnées de messagerie. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 19 janv. 2013 : 00:38:10
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Je signale que dans la dernière mise à jour hebdomadaire de son site, l'ARC nous sort un abus 3354 qui concerne une association nouvelle dans le Midi avec des remarques qui ne semblent pas infondées.
Mais en profite pour nous ressortir qu'un syndicat de copropriétaires ne peut pas adhérer à une association de la loi de 1901.
Par contre un conseil syndical peut adhérer à une association.
L'ARC invoque des arrêts de jurisprudence sans les citer.
Nous pouvons tous faire des erreurs mais en l'espèce la ficelle est un peu grosse et pose le problème de la qualité des informations juridiques fournies au public.
Ce problème ne concerne pas que l'ARC mais aussi une collection d'informations erronées présentées par des journalistes et, pis encore par des institutions de formation ou des organismes officiels.
Conclusion : un syndicat de copropriétaires peut adhérer à une association dont l'objet s'inscrit dans les activités liées à la gestion immobilière ou à la vie des institutions collectives.
Un conseil syndical, dépourvu de la personnalité morale, ne peut pas contracter ou adhérer à une association 1901.
L'assemblée générale peut adhérer à une association (ARC ou autre) et constituer le conseil syndical comme bénéficiaire des prestations. Il peut aussi déléguer au président du conseil syndical la représentation du sndicat aux assemblées de l'association.
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Posté - 25 janv. 2013 : 10:38:14
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Bonjour,
A propos de la dernière réponse de JPM, je ne suis pas parfaitement d'accord. En l'espèce, l'adhésion du CS se fait "en la personne de son président" (ou de son représentant).
Il pourrait être compris que le recours à l'AG est obligatoire pour adhérer, ce qui n'est pas le cas.
Concernant la remarque d'andre78fr, faut-il simplement faire remarquer que d'autres associations sont très proches des professionnels et que des conflits d'intérêt existent...
En l'occurence, il n'y a pas de danger à ce que l'ARC soit et reste la plus importante association de copropriétaires : elle a fait ses preuves quant à son indépendance totale et son travail dans l'intérêt de ses adhérents et des copropriétaires.
Même si on pourrait qualifier ma remarque de "parti pris", ceci est difficilement contestable tant les actions sont nombreuses et jamais tendancieuses.
Evidemment chacun est libre de trouver son compte dans une ou l'autre des associations qui existent, mais sous-entendre qu'il pourrait être malvenu que "trop" de copropriétaires / syndics bénévoles ou CS adhèrent à l'ARC me semble injustifié. Au contraire, c'est ainsi qu'on a un poids suffisant pour faire avancer les choses dans le bon sens. Certes, des assocations profitent de leur "poids" dans un intérêt contestable, que ce soit à l'échelle nationale ou locale pour de petites assocs (l'exemple de la Grande Motte peut être cité), mais coller cela à l'ARC me semble infondé.
Donc conclusion, évidemment que c'est une bonne idée que d'adhérer à une association membre de l'UNARC pour se faire aider ! lol |
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 janv. 2013 : 10:57:16
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Sur le principe il faut être clair :
Je ne conteste pas l'intérêt pour le CS de recevoir des informations par une association. Bien au contraire je suggère aux copropriétaires réunis en assemblée de traite cette question.
Je ne me prononce pas sur les différentes associations. Je pense qu'il va falloir songer sérieusement au contrôle de la fiabilité des informations fournies par tous les types d'organismes se présentant comme informateurs et la chasse aux erreurs inadmissibles mais aussi aux informations tendancieuses.
Cela concerne toutes les sources y compris des sites officiels.
Cela concerne également des institutions de formations professionnelles le cas échéant.
SI M. Dupont Président du CS adhère à une asso, c'est en son son nom prendre. Cela ne lui interdit pas d'en faire profiter le CS et il peut plaire à l'assemblée de lui rembourser tout ou partie de l'abonnement.
Solution identique si Dubois et Durand veulent adhérer.
Mais M. Dupont vend son lot l'abonnement à l'asso n'est pas transféré.
Par ailleurs, sur le plan juridique la règle subsiste : le CS ne peut nin contracter ni adhérer.
L'assemblée est souveraine mais je conseille aux assemblées de faire le nécessaire pour l'information et l'assistance aux CS.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 janv. 2013 : 17:11:16
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"A propos de la dernière réponse de JPM, je ne suis pas parfaitement d'accord. En l'espèce, l'adhésion du CS se fait "en la personne de son président" (ou de son représentant).
Il pourrait être compris que le recours à l'AG est obligatoire pour adhérer, ce qui n'est pas le cas."
Dans le même sens que JPM : un CS ne peut EN AUCUN CAS passer contrat avec qui que ce soit au nom du syndicat.
Car c'est de cela dont il s'agit.
Il ne faut pas induire les copropriétaires en erreurs au prétexte que l'on est une association de copropriétaires.
Emanation de l'AG du syndicat, un CS en tant que groupement collégial n'existe pas en tant que "personne" juridique, cela a été dit et redit !
N'étant pas une "personne", on ne peut pas plus engager sa responsabilité collective que de lui reconnaitre la capacité de contracter.
J'insiste : avancer le contraire c'est tromper les copropriétaires.
Si le CS souhaite adhérer à une association de propriétaires, adhésion qui comprend une assurance RC pour les membres du CS, il DOIT en passer par l'AG, laquelle décidera si elle adhère pour le CS du syndicat ou pas.
Il n'existe pas d'autre possibilité.
JPM a dit ce qui doit en être si le Pdt du CS, en son nom personnel, adhère à une telle association.
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JPM
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Posté - 25 janv. 2013 : 18:50:36
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Je ne peux mieux dire que Gedehem.
Mais un message direct m'incite à préciser que la portée de mon observation est générale et non pas réservée à l'ARC. Mon correspondant m'interroge au sujet d'une Chambre de propriétaires. Même réponse bien entendu.
Incidemment, il serait opportun de faire le point des garanties accordées par les assureurs au titre de l'assurance des membres des conseils syndicaux. Il me semble y avoir un certain flou. Heureusement il y a peu de sinistres mais leur nombre pourrait bien augmenter ces prochaines années.
Mon correspondant évoque le cas d'un conseil syndical qui n'a pas désigné son président. D'où un retard assez important à la convocation d'une assemblée demandée régulièrement par un groupe de copropriétaires sur le fondement de l'article 8 du décret.
Et un préjudice allégué par lesdits copropriétaires pour un montant assez important.
Se pose actuellement le problème d'une action de ces victimes contre le syndicat d'une part, et les membres du conseil syndical d'autre part, et l'assureur du syndicat pris sous son double chapeau. Or il parait que l'assureur refuserait de couvrir les membres du conseil syndical.
Je suppose qu'il invoque une faute volontaire mais je ne peux pas en dire plus car je ne connais ni les clauses ni les conditions dans lesquelles tout cela s'est passé.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 janv. 2013 : 19:20:16
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Il est sans doute utile que je le précise également :
Il n'est pas question dans mon propos de telle ou telle assocations, ici de joueurs de pétanque (*), ailleurs de propriétaires.
Un CS ne peut passer contrat avec qui que ce soit, ni à son nom, ni à celui du syndicat.
C'est à l'AG d'en décider, le contrat étant passé par le mandataire du syndicat, ainsi qu'il en est pour tout contrat ou marché qui concerne le syndicat.
Ne pas confondre ici l'adhésion à une association en rapport avec l'objet du syndicat et la mission de son CS, de la seule compétence de l'AG, et les "avis" ou "conseil" que le CS peut obtenir pour l'exercice de sa mission, avis ou conseil ponctuels que peut décider le CS (D.art.27), lesquels ne donnent pas lieu à contrat ou marché.
"Or il parait que l'assureur refuserait de couvrir les membres du conseil syndical."
Il serait très interessant de savoir ce qu'il en est, ce qu'il advient dans cette affaire.
"Pôvres" conseillers, dont on sait bien que leur assurance RC personnelle ne couvre généralement pas leur RC dans l'exercice d'un mandat électif....... 
Quand bien même ils sont 'bénévoles', ils risquent d'en être de leur poche si un préjudice important est mis en avant.
(*) association qui n'est pas dans l'objet d'un syndicat de copropriétaires. |
Édité par - Gédehem le 25 janv. 2013 19:38:18 |
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Posté - 27 janv. 2013 : 17:22:15
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On joue sur les mots !
Si l'adhésion se fait au nom du président du CS, faut-il encore que la majorité des membres l'aient autorisé à souscrire l'adhésion. Heureusement, le président du CS ne peut pas engager une dépense de son propre et unique chef.
Vos arguments balaient tout de même l'article 27 du décret :
"Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic."
Comment le CS pourrait-il demander un avis technique auprès de "tout professionnel de la spécialité", s'il fallait à tout prix passer par l'AG ? Comment ça, s'il y a un professionnel en face il y a logiquement une facture à l'arrivée, donc ne s'agit-il pas d'un contrat ou d'un marché ?
Si le CS peut engager une dépense auprès d'un professionnel ou prendre conseil auprès d'une personne, et que l'article 27 précise qu'il s'agit de dépenses courantes d'administration, pourquoi le CS ne pourrait-il pas adhérer à une association en donnant mandat à son président de contracter avec cette dernière ?
Si l'on part de ce principe, alors comment le CS pourrait-il prendre conseil auprès d'un professionnel ? Comment décider ? Faudrait-il forcément passer par l'AG au préalable ? Soyons cohérents... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 janv. 2013 : 19:30:58
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Nous connaissons tous, et depuis longtemps, cet argument, mettant en avant D.art.27.
Sauf que, et depuis longtemps, ce texte ne met pas en cause un principe juridique incontournable : l'entité "CS" n'étant pas une "personne" doté de la personnalité juridique, il ne peut en aucun cas passer un acte qui engagerait à quelque titre que ce soit le syndicat (c'est le syndicat payeur qui est adhérent, pas le CS)
On ne peut d'un coté rabâcher qu'un CS ne peut rien décider dans les affaires du syndicat, et certainement pas en son nom puisqu'il n'est pas une "personne",
.... pour ici prétendre que le CS pourrait lui-même décider de passer un contrat avec une association en rapport avec la copropriété.
Même si l'on n'a pas fait 1 année de droit, cela est facile à comprendre.
Ce qui est précisé par D.art.27 est autre chose !
"Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic."
Il s'agit des frais que le CS, pour l'exercice de sa mission, aurait pu engager,
- d'une part pour ce qui concerne du matériels et des documents qui lui seraient indispensable pour fonctionner (acheter un PC et une imprimante peut en faire partie, à coté d'un Litec et autre Dalloz...),
- d'autre part pour les "conseils" et les "avis" technique, que le CS est en droit de demander à toute personne ou technicien de son choix (technicien qui peut être un architecte, un chauffagiste, un thermicien..., un avocat..)
Il faut noter que ces dépenses nécessaires à l'exercice de la mission du CS, généralement ou quasi toujours engagées/avancées par tel conseiller ou son président, entrent dans la "case" prévue D.art.27 (**). Elles sont remboursées aux conseiller(s) concerné(s) par le syndic qui les impute dans les "frais d'administration" du syndicat.
Les modalités pratiques de ces remboursements par le syndic sont à prévoir dans le RFCS.
(L'AG garde toutefois son pouvoir d'appréciation lors de l'approbation des comptes)
Comme souligné par ailleurs, ces "avis" ou "conseils", par nature ponctuels, ne donnent pas lieu à la souscription d'un contrat, à la passation d'un marché pour une durée fixée (adhésion sur 1 année).
C'est encore plus vrai lorsque ce contrat d'adhésion (*) prévoit le bénéfice d'une assurance RC pour les membres du CS.
Les associations de propriétaires ont loupé le coche en 2004 lorsque le terme "assistance" du CS a été supprimé de l'ancienne rédaction de l'art.27. Beaucoup se sont félicités de la modification, se focalisant sur le "toute personne" de son choix !
Oubliant que jusqu'en 2004 une "assistance" sans autre précision s'entendait et s'entend encore dans la durée, sans limitation de son objet, alors qu'un "avis" ou un "conseil" sont par nature ponctuels, sur un point précis.
Que n'ont elles alors protesté !
En résumé, il ne faut pas avancer n'importe quoi qui induise en erreur les copropriétaires.
Un CS n'étant pas doté d'une personnalité juridique spécifique, distincte de celle du syndicat "personne civile", il ne peut en aucun cas passer contrat ou marché au nom du syndicat (*), que ce soit pour l'assurance Multigarantie, pour des travaux sur parties communes, avec un plombier, avec une association de propriétaires ou autres groupements.
Si un CS souhaite changer l'assurance de l'immeuble, proposer telle entreprise pour le ravalement des façades, souscrire une adhésion (*) avec un groupement de propriétaires, il doit en faire la proposition à l'AG.
(*) Ajout : ni même en son nom, en tant que CS, puisqu'il n'est pas une "personne" : adhérer à une association vaut contrat, que l'on soit un CS ou un particulier dans la vie de tous les jours.
On verse X € à ce groupement qui sont la contre-partie de X prestations qu'il offre : pouvoir jouer à la pétanque, faire de la gym, de la voile, du tir à l'arc, ...... obtenir des infos sur la copropriété.
Les contrats se passent entre "personnes", quelles soient 'morales' ou 'physiques'.
(**) Prendre rdv avec un avocat, un thermicien, et obtenir de lui un "conseil" ou un "avis" qui sera facturé vaut "contrat". Seul ce type de contrat est autorisé par D.art.27, prestation nécessaire à l'exercice de la mission du CS qui sera remboursée au titre de l'administration du syndicat.
NB : il n'y a ici aucun jeu avec les mots. Ce n'est que l'application de principes juridiques et ici d'un texte particulier (l'art.27) qui n'y déroge pas. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2013 20:54:56 |
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JPM
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Posté - 27 janv. 2013 : 21:08:05
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 27 janv. 2013 : 21:15:21
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Que dire de plus ou d'autre ?
Sur l'abus 3354 cité par JPM, par ailleurs très interessant, on peut lire ..:
"a. une copropriété ne peut pas adhérer à une association 1901.
C’est d’ailleurs bien pourquoi ..( ) ..ce ne sont pas les copropriétés qui adhérent aux ARC mais bien :
? soit le conseil syndical en la personne de son président ;
? soit le syndic bénévole ; "
Manifestement, le rédacteur s'est pris les pieds dans le tapis ......
NB : nous sommes nombreux et depuis longtemps à promouvoir l'assistance des CS (des copropriétaires), assistance permanente s'agissant du conseil de surveillance du syndicat. Y compris pour le controle de la comptabilité chez le syndic.
Hélas, les associations de copropriétaires se sont focalisées sur l'ancienne rédaction (.."tout technicien".. devenue "toute personne" en 2004), .... sans voir que l'assistance permanente du CS avait disparue.
Il leur faut ouvrir les yeux sur cette réalité pour faire changer les choses. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2013 21:28:42 |
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Posté - 28 janv. 2013 : 09:33:54
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Gédehem, vous vous limitez à dire que le CS ne peut pas contracter. ai-je dit le contraire ? Non. Il autorise son président à contracter, et l'adhésion se fait EN LA PERSONNE DE...
Il est tout de même étonnant que vous ne reveniez pas là -dessus.
Votre interprétation est très littérale.
Donc si on vous écoutait, alors le CS qui souhaiterait de l'aide pour préparer une AG et être assisté pour un contrôle de comptes, devrait :
- faire passer cela en AG
- obtenir un vote favorable de l'AG
Donc le CS perdrait une année entière, puisqu'ils n'auraient donc pas la possibilité de se faire assister avant la préparation de l'AG suivante, idem pour le contrôle des comptes ! 1 année de perdue !
De plus en passant cela à l'AG, la résolution serait votée en 3 minutes chrono en main, les copropriétaires n'y verraient dans la majorité des cas qu'une "facture" supplémentaire et ne percevraient pas forcément l'intérêt de permettre au CS d'adhérer, ni même que cela pourrait être financièrement intéressant pour eux.
Ne pensez-vous pas que les "gros" syndics ou syndicats professionnels qui se font embêter par l'ARC auraient déjà plongé depuis des années là -dedans si votre position était juste ?
Cela aurait été pour eux un moyen de barrer la route à l'association.
Enfin, ce n'était pas le sujet du post initial... |
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andre78fr
Pilier de forums
France
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20
Posté - 28 janv. 2013 : 10:20:33
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Le CS peut se faire conseiller ou assister sur une question particulière, en revanche engager le syndicat dans une adhésion de 139 à 830 € renouvelable par tacite reconduction chaque année ça mérite un vote il me semble.
Petits arrangements de l'ARC, prompt à chercher la petite bête chez les syndics mais plus souple dans la lecture de la loi lorsque ça favorise ses propres adhésions...
"Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité."
Relisez donc les services de base de votre adhésion, on est loin de la question particulière quand même...
Après sur le principe, je reconnais tout à fait l'utilité et l'intérêt d'adhérer à l'ARC...
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