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barnabé
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 Posté - 14 oct. 2012 : 17:07:21
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Bonjour
Je suis en train d'acquérir un lot en VEFA et j'ai reçu avec le contrat de vente le RCP. Or celui-ci comporte des anomalies sérieuses.
Le chauffage est collectif et il n'y a pas de clé de répartition sur le fondement de l'art. 10 loi de 1965 : le géomètre prétend n'avoir pas su qu'il y avait un chauffage collectif et le notaire qu'elles sont incluses dans la QP de charges générales.
2° pb : il y a des parties communes spéciales et des charges spéciales par bâtiment.
Les ascenseurs A et B ont chacun une grille mais pb les locaux d'activité au 1er ne subissent aucune majoration du fait de leur destination.
Les escaliers et couloirs sont définis dans cette répartition de charges spéciales par bâtiment mais ne sont pas affectés à une clé de répartition de parties communes spéciales : mais à une seule grille celle des ascenseurs qui applique un coefficient d'étage.
J'ai remonté toutes ces anomalies à mon notaire (qui en fait le minimum et surtout ne donne aucun conseil), au promoteur, son notaire, ai parlé au géomètre qui a établi l'EDD et les quotes part (ne veut pas fournir les coefficients utilisés et nie tout pb), à des avocats qui me confirment le bien fondé de ma réclamation.
En l'espèce je ne veux pas devoir engager à mes frais un contentieux comme décrit dans l'art. 12 du fait du non professionnalisme dans la rédaction de ce document et veux faire valoir mes droits à faire appliquer strictement les textes en matière de répartition de charges pour les éléments collectifs et équipements communs (art. 10 loi du 10/7/65 maintes fois rappelé dans le RCP).
D'après vous comment puis-je obtenir que le promoteur fasse rectifier les répartitions de charge (sachant que d'autres acquéreurs les ont déjà acceptées donc il faudra leur accord). Il est de sa responsabilité comme celle de son notaire que cette répartition ne soit pas entachée d'illégalité non ? J'ai l'impression qu'il laisse traîner peut-être sciemment s'il est démontré que ces quotes parts lui sont favorables (il possèdera un groupe de lots).
Merci de vos réponses.
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Guymmo
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Posté - 15 oct. 2012 : 22:23:02
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Le chauffage est collectif et il n'y a pas de clé de répartition sur le fondement de l'art. 10 loi de 1965 : le géomètre prétend n'avoir pas su qu'il y avait un chauffage collectif et le notaire qu'elles sont incluses dans la QP de charges générales.
Cela ne marche pas et cette méthode est interdite par la loi :
Le chauffage est une charge d’équipement ou de service collectif et doivent être reparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité de ces équipements ou services présentent pour ce lot.
On ne peut pas faire participer un lot «parking« dans les charges de chauffage.
Mettre un coefficient zéro pour les charges d’ascenseur pour un lot qui se situe au premier étage ne passe pas non plus (page 134): cela voudrait dire que l’existence de l’ascenseur n’ajoute pas de plus-value à ce lot : cela est évidemment faux.
Ceci est bien expliqué (page 36) dans le livre «Le règlement de copropriété en 200 questions « de l’ARC.
Je ne devrais pas faire de publicité mais ne pas mentionner l’existence de ce livre serait bête. |
Édité par - Guymmo le 15 oct. 2012 22:34:10 |
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barnabé
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 2
Posté - 17 oct. 2012 : 11:33:21
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Bonjour
Oui je suis en phase avec vos remarques : en l'état ces répartitions sont illégales sur le critère d'utilité.
Et il n'est pas question d'accepter que le promoteur ne fasse pas refaire les clés par le géomètre ni d'engager une procédure à mes frais avec expertise pour démontrer le caractère illicite des quotes part.
D'autre part l'EDD présente aussi certaines anomalies.
Merci de vos réponses. |
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mespres
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3
Posté - 20 oct. 2012 : 18:00:48
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J'aimerai que les UInautes fort docte en droit me donne tort, mais je crois que vous mettez en évidence une lacune invraisemblable dans le droit de la copropriété. Le RdC est établi par un notaire, grille de répartition comprise. Lui seul est compétent, il n'a que faire de remontrances issue d'un acquéreur.
citation: Il est de sa responsabilité comme celle de son notaire que cette répartition ne soit pas entachée d'illégalité non ?
elles sont de facto légales puisque publiées dans le RdC !!!
Seule une décision à l'unanimité pourra modifier les grilles.
Vous n'êtes pas seul dans ce cas, loin s'en faut ! Deux exemples :
Mon RdC met les millièmes à zéro pour les charges ascenseur du Rez de chaussée, mon rdc a indexé les millièmes sur le prix de vente des appartements : en conséquence, à surface égale, les charges augmente de 2% par étage pour tout ce qui est syndic, nettoyage, ravalement, ... C'est anormal, injuste mais tout à fait légal. |
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Guymmo
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4
Posté - 21 oct. 2012 : 13:16:39
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Et en ce qui concerne les exemples :
Millièmes à zéro pour les charges ascenseur pour un lot au rez-de-chaussée : raisonnable et légal.
Millièmes indexés sur les sur le prix de vente des appartements, au lieu de leur surface : raisonnable et légal.
Mespres écrit : une grille de répartition est de facto légale puisque publiée dans le Règlement de Copropriété !!! Seule une décision à l'unanimité pourra modifier les grilles
Non, cela n’est pas correct :
Par exemple : Illégal est de faire payer un lot «parking » pour u équipement qui n’a pas d’utilité pour ce lot. Idem pour le chauffage. |
Édité par - Guymmo le 21 oct. 2012 13:18:01 |
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mespres
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Posté - 21 oct. 2012 : 14:39:27
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Très interessant : mon immeuble n'a pas de grilles parking. Comment faire concrètement pour corriger ce que Guymno appelle illégalité ? pour moi c'est une injustice légale, du fait du RdC. |
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Guymmo
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6
Posté - 21 oct. 2012 : 15:38:06
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Si les millièmes sont :
Appartement 1 : 260 millièmes (26%)
Appartement 2 : 300 (30%)
Appartement 3 : 400 (40%)
Parking 1 : 20 (2%)
Parking 2 : 20 (2%)
Total (260+300+400+20+20)=1000 ;
Les parkings sont exclus de chauffage :
Les charges pour cet équipement sont reparties ainsi :
Appartement 1 : 260/(260+300+400) = 260/960 = 27 %
Appartement 2 : 300/960=31.3%
Appartement 3 : 400/960=41.7%
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Édité par - Guymmo le 21 oct. 2012 15:38:37 |
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barnabé
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7
 Posté - 21 oct. 2012 : 17:23:33
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Pour revenir à ma question initiale, le syndicat n'est pas encore constitué et les lots non encore construits sont propriété du promoteur. Son notaire et le géomètre sont responsables de la rédaction du RCP en vertu des textes légaux en vigueur.
Ce n'est pas la 1ère fois qu'un RCP à peine l'encre séchée soit entaché d'erreurs intentionnelles ou non et a fortiori des RCP antérieur à 1965 sont très souvent source de contentieux sur le critère d'utilité s'ils ne sont pas soumis à une mise en conformité avec l'assentiment de l'AG.
Il n'est quand même pas question d'accepter une répartition de quotes parts aussi problématiques ou que j'engage à mes frais une procédure longue et coûteuse en vertu de l'article 12..
Quels sont mes moyens d'actions en dehors d'envoyer des courriers et relances ?
Quelqu'un a-t-il l'expérience d'un VEFA avec des clés de répartition illégales ?
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mespres
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Posté - 21 oct. 2012 : 18:52:48
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Barnabé, vous me poussez dans mes derniers retranchement !! J'ai acheté l'année dernière en VEFA. A la signature de l'acte, j'ai fait part d'une anomalie dans le RdC (il était écrit que l'installation des compteurs électriques étaient à la charge des copropriétaires, leur pose se décidant en AG : n'importe quoi les compteurs d'électricité sont propriété d'Erdf). Le clerc a fait venir le notaire qui est resté sur ses positions. J'ai eu le choix : soit signature de l'acte, soit annulation de la vente. Je vous laisse imaginer la réaction du notaire si j'avais remis en cause les grilles de répartition.
Pour Guymno : la réponse n'apporte rien pour mon cas : bien que l'immeuble ait des parkings, son RdC n'a pas de grilles de répartition parking. Je maintiens : c'est injuste, mais tout à fait légal tant que la loi de 1965 ne sera pas modifiée. Adjoindre une grille parking demande l'unanimité, c'est à dire que c'est impossible  |
Édité par - mespres le 21 oct. 2012 18:54:04 |
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barnabé
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Posté - 14 nov. 2012 : 18:29:38
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Bonsoir
que des RCP antérieurs ou non à 1965 n'aient pas été mis en conformité s'agissant des QP à établir selon la règle du critère d'utilité c'est un fait il y en a plein. Il faut aussi examiner la valorisation du tantième irrégulier et le budget pour savoir si ça vaut la peine ou non d'engager une action.
Dans mon cas il s'agit d'un grand nombre d'irrégularités commises par un géomètre et validées par un notaire pour un RCP datant de 2012 ! et le préjudice peut s'avérer important.
Que les modalités fixant les règles de vote pour modifier ou créer des QP soient sources de contentieux et d'inéquité c'est une réalité (voir les propositions de l'ARC pour réformer cette loi qui pourrait assouplir certaines règles pour tenir compte du monde dans lequel on vit).
Quoi qu'il en soit vous avez raison il faut ou renoncer ou s'engager à se faire pigeonner. J'ai choisi mon camp.
Toutefois ce n'est pas la 1ère fois que ce cas pour un RCP d'un VEFA se présente je suppose même si là le non professionnalisme l'emporte sur tout.
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Posté - 14 nov. 2012 : 18:33:02
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citation: Adjoindre une grille parking demande l'unanimité, c'est à dire que c'est impossible
attention, ceci est à creuser, car la loi parle de modification de tantièmes pas de création d'une nouvelle grille. Pour ma part, je tenterai bien cela à l'article 26 à discuter avec un avocat... |
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barnabé
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Posté - 14 nov. 2012 : 19:53:13
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La création d'une grille quand une installation d'ascenseur est votée se fait à la même majorité. Ce cas est simple.
Dans mon cas comment créer une clé chauffage quand ni le géomètre ne l'a crée ni le notaire prévue. Ah oui on peut vouloir refuser de payer les charges d'entretien chauffage puisque le RCP les a omises considérant que le chauffage était individuel. Idem pour l'ECS. Clause non écrite.
Plus grave j'ai relevé des erreurs ds l'EDD : des lots de rdc avec jardin sous majorés car non imputation de consistance jardin en jouissance privative dans leur QP de copro alors que les lots avec terrasses eux ont bien une majoration de leur millième du fait des terrasses à jouissance privative. 2 lots décrits dans l'EDD mais qui ne figurent pas sur le plan de masse au rdc.
Et la loi ne prévoit rien pour modifier ce type d'erreurs puisque c'est ces QP sont réputées intangibles. |
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Posté - 15 nov. 2012 : 07:34:09
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si l'EDD a des erreurs de type administratif, elles peuvent être corrigées par la majorité à l'article 24.
Dans notre cas, certains lots décrits ne comportaient pas la "salle de séjour", nous avons pu y remédier de cette façon, c'est un exemple... |
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barnabé
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Posté - 15 nov. 2012 : 12:31:46
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A supposer qu'on qualifie ces erreurs d'administratives leur QP conditionne la répartition des charges générales et spéciales qui pour être modifiées doivent l'être à l'unanimité.
Dans ce cas de figure la QP de l'EDD est équivalente à la grille de charges générales donc peu de chance pour que les personnes se voyant affectées des majorations de QP de copro même si elles sont de nature légales et démontrées par les critères de répartition appliqués pour leur lot apportent leur consentement à la modif de grille de charges non ? |
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Posté - 15 nov. 2012 : 12:44:37
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je pensais à cela entre autres, s'il n'est spécifié un chauffage individuel... citation: Dans mon cas comment créer une clé chauffage quand ni le géomètre ne l'a crée ni le notaire prévue. Ah oui on peut vouloir refuser de payer les charges d'entretien chauffage puisque le RCP les a omises considérant que le chauffage était individuel. Idem pour l'ECS. Clause non écrite.
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VEFA et répartitions de charges irrégulières 
