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cocopops
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 Posté - 11 déc. 2012 : 15:28:08
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Bonjour,
Je voudrais savoir à qui incombe le paiement des charges lors de la vente d'un lot à avant la date de notification de la vente au syndic par le notaire ?
Si possible avoir également les bases juridiques (loi, jurisorudence , ..) qui permettent de l'apposer au syndic.
Merci bien.
Slts
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Posté - 11 déc. 2012 : 15:55:28
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si vous parlez des provisions pour charges soit sur le budget courant soit sur des travaux, le syndic les appelle à celui qui est propriétaire à leurs dates d'exigibilité :
citation: Article 6-2 du décret
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes
complété par :
citation: Article 6-3
Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux.
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cocopops
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 Posté - 11 déc. 2012 : 18:34:49
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Merci pour le retour.
Le 6-2 ne permet pas de répondre à ma problématique que je vous dois de préciser .
Je pose la question par rapport à ce papier trouvé sur internet :
http://www.mon-immeuble.com/regleme...t-acquereurs où je cite :
citation: Qu'il est de jurisprudence constante que la notification de la mutation prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 confère la qualité de copropriétaire à l'acheteur à l'égard du syndicat à compter de la réception par le syndic es qualité de cette notification ;
Que dès lors, et jusqu'à l'accomplissement de cette formalité, dans les rapports avec le syndicat à l'occasion de la mutation d'un lot, le vendeur est tenu au paiement des charges ;
En gros le problème se pose plus de savoir quand le vendeur perd sa qualité de copropriétaire ? D'après le papier en question, la date de notification par le notaire au syndic est le point de départ pour le paiement des charges pour le nouvel acquéreur et non la date de vente.
Merci pour vos avis |
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Posté - 11 déc. 2012 : 19:36:42
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tout à fait c'est la date de notification, par la partie la plus diligente et pas forcement le notaire, au syndic du nouveau propriétaire.
C'est à compter de cette date et des dates d'exigibilité des appels de fonds que syndic sollicitera ce nouveau propriétaire.
Si je prends un exemple :
* appel de fonds du 1/4/2012 : propriétaire du moment, le vendeur
* vente : 28/6/2012
* notification au syndic du nom de l'acquéreur : 3/7/2012
* appel de fonds du 1/7/2012 : vendeur
* appel de fonds du 1/10/2012 : acquéreur
si la notification avait eu lieu le 28/6/2012, par fax depuis le notaire
* appel de fonds du 1/7/2012 : acquéreur
* appel de fonds du 1/10/2012 : acquéreur
est ce clair ? |
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cocopops
Contributeur débutant
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4
Posté - 11 déc. 2012 : 21:27:36
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Merci Rambouillet pour cette explication étayée d'un exemple concret qui simplifie la compréhension.
Toutefois la base juridique sur laquelle repose ce fonctionnement est une jurisprudence citation: Qu'il est de jurisprudence constante que la notification de la mutation ... et non pas les textes de loi (art 6-2 du décret) d'après ce papier.
Donc pour contester auprès du syndic, on se base sur quel élément juridique pour que la réclamation soit crédible et surtout acceptable ?
Merci encore.
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Gédehem
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Posté - 11 déc. 2012 : 22:36:57
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Jurisprudence qui s'appuie sur D.art.6, qui est LA règle de base, il ne peut en être autrement ce que rappelle le juge.
On ne devient copropriétaire pour le syndicat qu'à compter (du jour) de la notification au syndic de la mutation, notification qui doit être le fait des parties (vendeur /acquéreur) ou du notaire, de l'avocat ....
Etant entendu que cette notification n'a pas d'effet rétroactif à la date de signature des actes.
D.art.6 "Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée."
D.art.6-2 s'inscrit dans ce cadre : la provision exigible à compter de cette notification de la mutation l'est auprès de l'acquéreur maintenant copropriétaire en titre.
Rambouillet détaille l'affaire :
- exigibilité avant la date de notification = vendeur
- exigibilité après la date de notification = acquéreur.
D.art.6-3 enfonce le clou : les éventuels accords, conventions entre les parties (acquéreur/vendeur) ne sont pas opposables au syndicat, qui n'a même pas à les connaitre pour exiger le paiement des fonds exigibles.
(Le juge s'appuie sur des règles de droit, des principes juridiques, une loi. Le juge "dit" le droit, ne le sort pas du chapeau (quoi que quelques fois ....)
La constante des solutions adoptées par le juge forme la 'jurisprudence'
Sur D.art.6 il n'y a pas l'ombre d'un souffle d'une hésitation. |
Édité par - Gédehem le 11 déc. 2012 22:55:56 |
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Posté - 12 déc. 2012 : 08:02:05
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citation: Toutefois la base juridique sur laquelle repose ce fonctionnement est une jurisprudence
citation:
Qu'il est de jurisprudence constante que la notification de la mutation ...
et non pas les textes de loi (art 6-2 du décret) d'après ce papier.
vous faites peut-être une interprétation du mot jurisprudence en pensant qu'il existe des jugements sur ce point qui interprèteraient la loi : dans le cas précis il faut entendre par jurisprudence : les jugements ; donc vous auriez du lire :
"qu'il est constamment de tous les jugements que la notification de la mutation..." ou en d'autres termes, à chaque fois qu'un demandeur a saisi le tribunal le jugement s'est appuyé sur l'article de la loi et en l'espèce SANS INTERPRETATION ! |
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nefer
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 Posté - 12 déc. 2012 : 09:10:19
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cocopos: si vous nous donniez le cas précis qui vous préoccupe..... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 12 déc. 2012 : 09:29:45
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"Qu'il est de jurisprudence constante que la notification de la mutation prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 confère la qualité de copropriétaire à l'acheteur à l'égard du syndicat à compter de la réception par le syndic es qualité de cette notification ;"
....bien que très clair puisque c'est du français, veut dire en langage plus commun :
"Il a été jugé depuis toujours que la notification de la mutation d'un lot selon la procédure fixée par l'art.6 du décret de 67 est l'acte indispensable, incontournable, à la reconnaissance de la qualité de copropriétaire donnée l'acheteur, qualité qui lui est reconnue à compter de la réception de la LRAR par le syndic.
Etant sous entendu que le vendeur perd cette qualité de copropriétaire à compter de cette date de réception de la notification de la mutation.
En javanais je ne sais pas, mais le sens doit être le même.... |
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andre78fr
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Posté - 12 déc. 2012 : 13:17:03
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Concrètement la question se pose par exemple avec une vente signée le 30 mars et une notification le 2 avril... dans ce cas le vendeur doit payer les appels du trimestre (exigibles au 1er avril) mais il peut tout à fait demander à son acquéreur de les prendre à son compte : cette transaction se passe entre eux, en général chez le notaire, et ne concerne pas le syndic. Ce dernier réclame le deuxième trimestre au vendeur même si il n'est plus propriétaire à la date du 1er avril...
Le syndic n'est pas supposé réclamer les provisions au nouvel acquéreur mais ça me semble risqué de contester un tel appel (syndic informé officieusement...) en jouant sur la date officielle de notification du notaire...
Il faudrait étudier la jurisprudence spécifique à cette question (qui peut être différente de la participation à l'AG par exemple...) et je rejoins nefer dans "si vous nous donniez le cas précis qui vous préoccupe.....".
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cocopops
Contributeur débutant
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Posté - 12 déc. 2012 : 15:30:00
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Bonjour,
citation: ....bien que très clair puisque c'est du français, veut dire en langage plus commun :
En effet l'explication est très claire; c'est la lecture du D.art.6 (et 6-2 & 6-3) qui n 'est pas explicite et ne permet pas de déduire par le commun des mortels que c'est la date de notification qui fait courir le délai...
Merci rambouillet pour l'explication (je ne suis pas juriste de formation !) : quand on dit que citation: Qu'il est de jurisprudence constante ... , je comprends qu'il y a eu des jugements de la cour de cassation qui sont allés dans ce sens. je comprends maintenant la signification.
Pour mon cas précis , lors de la vente , l'avis de mutation faisant mention de l’existence d'un seul syndic. Un an après j'apprends l’existence d'un second syndic (syndic principal/syndic secondaire) qui me fait parvenir une notification notaire datée de 1 an après la vente ... Et oui c'est véridique ni le notaire, ni le vendeur (simple investisseur bailleur), ni l'agent immo. ne m'ont parlé de l'organisation en différents SDC ...
Merci à tous en tout cas . |
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frima
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 Posté - 27 févr. 2013 : 19:19:32
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Bonjour
Pouvez vous me dire si la situation suivante est également couverte par la même règle :
Résidence neuve, AG 16 avril nomme un syndic, mais pas celui proposé par le promoteur.
Les logements sont livrés deuxième quinzaine d'avril et de juin.
Après de nombreuses difficultés pour obtenir les informations (adresse, nom propriétaires lots...) du promoteur, le syndic lance mi aout les appels de fonds pour avril à septembre.
Certains propriétaires refusent de payer la période avril/juin car il n'ont pas été livré au 1er avril mais par exemple le 26 avril.
Si je comprend votre analyse précédente, ils ont raison car le propriétaire du 1er avril au 25 avril est le promoteur..... qu'en pensez vous ?
Du cout que se passe t il lors de la clôture des comptes : a cette date, 1 an après, c'est l’acquéreur qui est propriétaire et qui reçoit le décompte définitif avec éventuellement un reversement à faire au promoteur..... ?
Merci d'avance pour vos éclaircissements |
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Notification de vente au syndic charges vendeur 
