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juillet11
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 Posté - 13 déc. 2012 : 00:55:25
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Bonjour
Une question intuitive (pour une fois  pour les habitués de ce forum :
Présentation
Notre SDC compte 22 lots, mais moins de 5 résidents à l'année (c'est une zone touristique).
Les frais et la gestion des ppcommunes est minimale :
nettoyer l'escalier une fois par mois ou par semaine, couper la haie une fois par an.
Notre SDC sort d'une crise judiciaire (des parkings privatifs assimilés à des ppcommunes).
Cette crise était due à des manquements de notre syndic professionnel.
Les membres du C.S. qui ne sont pas des résidents, n'exerçaient aucun contrôle.
Les autres propios comprennent enfin qu'il faut virer ce syndic qui se fout de nous.
Mais aussi qu'il faut remplacer le C.S. par des résidents (de préférence),
pour que nous puissions surveiller et entretenir correctement la coprop.
On a soulevé la question du syndic bénévole: un résident, peut-être moi.
Ma question, d'un point de vue intuitif, de psychologie, c'est :
- Est-ce que vous conseilleriez de passer directement en syndic bénévole.
La gestion de notre SDC n'est pas compliquée, et des associations de coprops
existent dans le département pour nous encadrer.
ou bien:
- Pensez-vous qu'il vaudrait mieux laisser la transition à un autre professionnel
le temps de s'assurer que le SDC est en "bon état" ?
Normalement, la gestion comptable était correcte. On n'attend pas de
surprise de ce côté.
ou bien:
- S'il vaut mieux recourrir à une forme de "tutelle" si cela existe.
Et laquelle. Dans le décret de 67 on parle :
- administrateur ad-hoc ,
- administrateur judiciaire
- j'ai vu aussi des dossiers sur http://www.coproprietes.org/
"Traitement des copropriétés en dificulté en opérations programmées"
Merci par avance.
(ce forum est une vraie mine..., mais c'est pas possible de tout assimiler dedans)
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Gédehem
Pilier de forums
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1
Posté - 13 déc. 2012 : 12:36:59
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Vous avez des éléments de réponse (et de réflexion !) dans ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14263
Sur le fond : les textes ne font aucune différence entre syndic .... et syndic, qt'il soit professionnele, en nom propre, rémunéré ou pas s'il est non professionnel (un non pro peut être rémunéré) !
Il suffit que l'ODJ de l'AG prévoit la question :
"Désignation du syndic", et que soit présenté un "projet de contrat" comme il est dir D.art.11, et l'affaire est dans le sac.
Modèle de "contrat" de syndic non professionnel non rémunéré conforme à D.art.29 :
"Contrat de mandat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- La durée du contrat de mandat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat. Il prendra fin à la date échéance fixée par l’AG.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
Proposition de candidature et projet de "contrat" sont à notifier au syndic (donc LRAR) en référence à D.art.10 pour la demande d'inscrition de question.
LRAR
M. le syndic,
Ansi qu'il est prévu à l'art.10 du décret su 17 mars 1967 modifié, je vous demande d'inscrire à l'ODJ la question suivante :
- désignation du syndic .
Sera jointe ma candidature par la proposition du contrat conforme aux dispsitions de l'art.29 du même décret, proposition qui sera jointe à la convocation ainsi qu'il est prévu à l'art.11 du même décret.
Remerciements.
Juillet11"
Mqais il serait sans doute préférable dès le départ d'adopter la forme "syndicat coopératif", seule viable sur le long terme et surtout sécurisée pour tous, syndicat comme syndic.
Vous êtes 5 sur place : entendez-vous à 3 pour constituer le CS Coop, qui désignera en son sein le syndic mais aussi le Vice-pdt, et parmi les 2 qui restent 1 "controleur aux compte" ( moins qu'un des bailleurs ne soit candidat).
Les questions à prévoir dans la demande d'inscription dont il est quiestion plus haut :
- Adoption de la forme juridique "syndicat coopératif" (art.25)
- désignation des membres du CScoopératif (art.25)
- désignation d'au moins 1 commissaire aux comptes (art.24)
Accessoirrement : un RFCScoop est non seulement obligatoire (D.art.22), mais il est INDISPENSABLE pour un CSCoop.
D'où une 4° question s'il n'y a pas déja de RFCS, ou pour modifier celui du syndicat traditionnel :
- Adoption (ou modification) du Règl. d'Organ. et de Fonct. du CScoop. (art.24)
Bien entendu un projet sera joint afin d'être annexé à la convocation.
Et si vous avez bien prépéré l'AG, en particulier en désignant un secrétaire de séance qui ne sera pas le syndic sortant (*), il ne devrait pas y avoir de problème, surtout si vous avez bien tout expliqué aux copropriétaires, sans mettre en cause qui que ce soit mais en mettant en avant les avantages qui peuvent en être tirés.
(*) lorsqu'un syndicat change de syndic il ne faut JAMAIS que le sortant exerce quelque fonction que ce soit pour l'AG. Il n'en sera donc pas le secrétaire, d'où la présentation d'une candidature.
Ici ce sera vous, puisque vous serez ensuite candidat à la fonction de syndic.
NB : dans un syndicat coopératif, le syndic est désigné par les membres du CSCoop et parmi eux : il exerce aussi la fonction de Pdt du CS, d'où son appellation de "Président-syndic", spécifique aux Synd.Coop."
Toutes les dispositions légales qui s'appliquent au Syndic s'imposent ici au Pdt-syndic, qui est LE syndic du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 13 déc. 2012 12:49:21 |
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 2
Posté - 13 déc. 2012 : 13:57:55
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rien à rajouter à ce qu'écrit gedehem, dont la fiche est toute prête,  .
en effet, le syndicat cocopératif est bien préférable au syndic bénévole qui n'est qu'un syndic non pro, SEUL RESPONSABLE : il ne doit être ni malade, ni partir en vacances, etc....  |
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juillet11
Contributeur actif
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3
Posté - 14 déc. 2012 : 10:29:37
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snp
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4
Posté - 14 déc. 2012 : 17:54:49
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rambouillet, en quoi le fait d’être syndic bénévole, interdirait au copropriétaire volontaire de partir en vacances ou même de « tomber » malade (quoique, syndic ou non, il est préférable d’éviter cet aspect !)?
Il n'est pas écrit dans la loi que le bénévole doit être au garde à vous, l'arme aux pieds!
Les seuls cas où il pourrait y avoir problème, c’est le cas du comas profond, et surtout le décès. Mais comme vous avez (c’est générique) pensé à inclure dans le RDC un article stipulant qu’en cas de carence (disparition, décès) le président du CS avait deux, voire trois mois pour convoquer légalement une AG dans le but d’élire un nouveau syndic, pro ou non pro. |
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ina
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5
 Posté - 15 déc. 2012 : 18:47:33
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Bonjour,
Lorsqu'il y a une vente, il faut bien que le syndic non pro soit là (il n'a pas de personnel qui reçoit le courrier et LR) lorsque arrive l'avis de mutation. La date indiquée par le notaire environ 3 mois à l'avance est aléatoire. Dans notre copropriété, une vente était prévue le 31 août, le 19 juillet le notaire signale qu'elle est avancée au 30 juillet, l'état daté est donc rempli pour cette date. Finalement elle a eu lieu le 2 août. Sans importance pourrez-vous penser, seulement un appel de provisions travaux était prévu au 1er août. Comme le notaire ne s'en est pas soucié, on peut dire que ce n'est pas son travail, pour le syndic ce n'est pas simple pour le recouvrement. |
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Gédehem
Pilier de forums
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6
Posté - 15 déc. 2012 : 21:51:01
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"Finalement elle a eu lieu le 2 août. ...."
Vous parlez de la signature des actes chez le notaire ????
Celle-ci n'a aucune incidence pour le syndicat : dans la mesure où le 1er août les parties ou le notaire n'a pas procédé à la notification de la mutation ainsi qu'il est prévu D.art.6, c'est toujours le candidat vendeur qui est "copropriétaires" à la date d'exibilité des fonds, ici de la provision exigible le 1er août.
Peu importe ici la "valse" des dates, qui est un grand classique en pareil cas, dont le syndic ne doit tenir aucun compte. Pour lui, c'est la notification de la mutation qui est seule opposable.
Pour une signature des actes le vendredi 2.08, on peut penser que la notification en a été faite au syndic au plus tot le lundi 6 ou mardi 7 août .... Au plus tôt ! Plus vraisemblablement le 10 ou 16 août !.
Jusqu'à la réception de cette notification, c'est le copropriétaire vendeur qui supporte sa part de charge.
Dans votre cas, on peut espérer que le syndic a procédé à un appel de fonds bien avant le 1er aout, et même tout début juillet, appel qui a été fait au copropriétaire vendeur (exigibilité qui peut procéder d'un vote de l'AG, dates fixées selon L.art.14-1 ou 14-2) |
Édité par - Gédehem le 15 déc. 2012 22:04:14 |
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ina
Contributeur senior
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7
Posté - 15 déc. 2012 : 22:25:37
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Effectivement Gedehem, la date de la signature n'a pas d'incidence. Il faut remplir l'état daté en théorisant la date d'envoi de la notification. Celle-ci a au lieu le 28 août après plusieurs échanges de mails avec le notaire et le clerc, puisque le téléphone ne répondait pas, il est vrai que c'était en août. J'ai d'ailleurs retrouvé dans les archives un avis de mutation sans notification provenant du même clerc.
Pour l'exigibilité des fonds, l'avis de mutation signalait que le vendeur avait versé à l'acquéreur la provision travaux.
Pour conclure, mieux vaut un syndicat coopératif car quoiqu'on dise une incapacité passagère ou un décès du syndic peut survenir laissant le syndicat dans l'embarras quelques mois
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Gédehem
Pilier de forums
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8
Posté - 15 déc. 2012 : 22:39:07
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Le syndic non pro (syndic copropriétaire bénévole ou pas), ne doit être envisagé que dans les toutes petites copropriété, où le syndicat coopératif est quasi impossible, à 2, 3 ou 4.
Dès 5 lots, il est possible. Il est même un impératif, le syndic non pro étant un "danger public" sur le long terme.
C'est sans doute la solution de facilité lorsqu'on change le syndic pro pour une gestion par les copropriétaires. Il est nécessaire de prévoir rapidement la constitution d'un CSCoop, au plus tard lors de l'AG annuelle qui suit le changement de syndic pour un non pro.
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snp
Contributeur actif
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9
Posté - 16 déc. 2012 : 09:41:48
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Ina, bien sur que si, cela fait partie du travail du notaire. De vérifier, avec l’aide de l’état daté, qui doit payer, qui doit recevoir (par ex. une avance de fonds de roulement (!!!) ou de travaux). Cà d la partie financière de l’état daté. Si le syndic prend la peine et le soin d’inscrire dans les bonnes parties les sommes dues, et les dates d’exigibilité dans le #3, ce n’est pas pour endosser une erreur du notaire.
Dans le cas cité par ina, où est le problème ? La notification a été faite le 28 août, le syndic non pro était peut-être déjà revenu de vacances ou dans quelques jours après, il avait le temps de faire opposition si le notaire avait oublié de faire payer l’appel de fonds du 1er août au vendeur.
De plus nous vivons une époque formidable ! Nous avons à disposition toute une myriade de moyens de communication, qui nous permettent d’être informés en temps réel ou presque de ce qui peut arriver dans notre copropriété. Pourquoi s’en passer ???
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10
Posté - 16 déc. 2012 : 10:30:51
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citation: rambouillet, en quoi le fait d’être syndic bénévole, interdirait au copropriétaire volontaire de partir en vacances ou même de « tomber » malade (quoique, syndic ou non, il est préférable d’éviter cet aspect !)?
Il n'est pas écrit dans la loi que le bénévole doit être au garde à vous, l'arme aux pieds!
bien sur que non, rien n'est dans la loi de ce que je dis.
Mais imaginez : vous partez 15 jours sous les cocotiers, et un sinistre sérieux (dégat des eaux, incendie, tempete....) apparaît sur votre syndicat, que faites vous ? d'ailleurs peut-être n'en saurez vous rien ???
Qui va contacter l'assurance, par exemple ? qui prendra les mesures d'urgence ? Il faut rappeler ici que le CS n'a aucun pouvoir et même peut-être pas l'adresse de l’assurance, son n° etc...
Et c'est en cela que le syndicat coopératif est préférable car dans ce cas, dans le RFCS on indique la désignation d'un vice-président ayant pouvoirs du président en son absence...  |
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juillet11
Contributeur actif
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11
Posté - 16 déc. 2012 : 19:29:37
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Je reviens sur le RF (règle de fonctionnement) du CS coopératf
citation: Initialement posté par Gédehem
Accessoirrement : un RFCScoop est non seulement obligatoire (D.art.22), mais il est INDISPENSABLE pour un CSCoop.
D'où une 4° question s'il n'y a pas déja de RFCS, ou pour modifier celui du syndicat traditionnel :
- Adoption (ou modification) du Règl. d'Organ. et de Fonct. du CScoop. (art.24)
Notre RC ne contient rien de tout ça. Il est 1983.
Que doit contenir ce RF et surtout : -- où trouver un modèle ?
citation: Rappel du D67 - Art 22
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.[/code]
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Édité par - juillet11 le 16 déc. 2012 19:30:37 |
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snp
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12
Posté - 17 déc. 2012 : 18:27:27
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rambouillet, il y a toujours une solution. En principe, quand on décide de se porter candidat pour être élu syndic non pro, il est préférable de ne pas être totalement associable ! On n’a pas peur de communiquer ni de donner les renseignements nécessaires pour être contacté. De plus, tous les copropriétaires, s’ils ont les bonnes lunettes, connaissent déjà ces informations, sur les appels de charges, convocations, correspondances…donc pas de problème pour être contacté n’importe où, n’importe quand !
Il y a beaucoup de chose qui peuvent se traiter grâce à internet. Sans être obligé de transporter partout son ordinateur, il existe les web-café pour le hard, cloud, entre autre, pour le soft. Ne pas oublier que les photos peuvent aussi être envoyées par mail. Cela est surtout intéressant pour les gros pépins, on peut, de dessous les cocotiers, décider s’il faut préparer le paquetage pour un retour précipité ou non. Sans faire de publicité, il existe des assurances qui s’occupent de ce genre de rapatriement d’urgence. (aller sous les cocotiers n’est pas, non plus, nécessaire ! A chacun son trip ! )
Ceci étant écrit, je n’ai rien contre le syndicat coopératif, c’est juste qu’il faut être sûr des autres membres, dans les sens où ce ne soit pas toujours le même qui fait le travail. De plus, pas de rémunération possible.
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Gédehem
Pilier de forums
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13
Posté - 17 déc. 2012 : 21:06:35
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Juillet 11 :
concernant le RFCS d'un syndicat 'traditionnel', vous en trouverez un modèle ici, qui est un "minimum syndical".
http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=76
Normal que vous n'en ayez pas trace dans votre RDC de 1983 (raison pour laquelle il faut le mettre en conformité) : en 65 le CS n'était qu'éventuel. Il est rendu obligatoire depuis 1985, et donc le RFCS qui va avec. (*)
Pour le RFCS d'un syndicat coopératif il faut y ajouter des clauses spécifiques à cette forme (j'ai un modèle qui doit dormir dans un coin ....)
(*) dans la mesure où votre CS n'a pas été doté d'un RFCS par l'AG, celles-ci étant absentes, et pour cause, de votre RDC, votre CS n'est, à mon avis, pas régulièrement formé.
C'est un élément que j'avance depuis longtemps !
D.art.22 impose que le CS soit doté de règles, règles nécessaires à son organisation et à son fonctionnement".
L'AG désigne des conseillers afin de constituer le collège CS prévu par les textes. Mais faute d'avoir des règle précisant comment il est organisé et comment il doit fonctionner, ...il n'est , comme dirait M. de la Palisse, "...pas organisé et ne peut donc fonctionner".
A commencer par la désignation du Pdt du CS, lui aussi obligatoire (L.art.21) : comment vote t-on, combien de voix par membre du CS, quorum éventuel, règle de majorité ....???
Certains sur UI (et ailleurs) abordent cette question à la lègère : un CS étant chargé de controler la conformité de tout ce qui se passe dans un syndicat, la 1ère des choses est qu'il respecte pour lui même les règles que lui imposent les textes ...
SNP
vous pourrez tourner les choses comme vous voulez, y compris avec des moyens satellitaires, vous ne changerez rien au fond de ce que doit être un syndic ainsi que cela procède de son mandat : il l'est 24h/24, 365 jours par an, sans rupture dans la fonction, donc sans aucune vacance ... et vacances.
Je n'ai personnellement rien contre les syndics en nom propre, c'est à dire avec un mandat qui repose sur la seule tête d'une personne physique.
Sauf que les règles sont ainsi faites que ce mandat s'entend 24h/24 365 jours/an, comme rappelé plus haut, qu'il est donc impossible d'y répondre pour toute personne physique normalement constituée.
Et quand bien même elle serait en pleine forme et perpetuellement en pleine capacité de ses moyens, ce qui ne se suppose pas, il est irresponsable pour un syndicat de confier sur le long terme "à une seule et même tête" la responsabilité de la gestion de la copropriété.
Un accident, un pépin n'arrive pas qu'aux autres, il est à obligatoirement des rupture dans la fonction permanente, et c'est dans ces cas là que l'on se mord les doigts d'avoir été imprudent !
Il n'y a dans cette analyse aucune appréciation sur les qualités de la personne désignée. C'est la simple connaissance de ce qu'est dans sa nature le "mandat de syndic", qui n'admet aucune rupture d'aucune sorte.
Une personne physique ne peut le garantir à 100%.
une Ste commerciale, un syndicat coopératif : OUI !
Conclusion incontournable : sur le long terme, le syndic en nom personnel (pro ou non) est à exclure. |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2012 21:29:42 |
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Transition de SDC en crise à syndic bénévole ? 
