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 Posté - 23 déc. 2012 : 19:08:40
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Notre copropriété prépare un dossier pour le ravalement des façades.
Aucun budget n'a été prévu et il est néanmoins urgent de faire ce ravalement car de nombreux travaux ont du être entrepris compte tenu du manque d'étanchéité des façades.
Compte tenu du montant du budget prévisible, le Conseil Syndical souhaite proposer un prêt copropriété.
Il s'agit d'une copropriété de + de 300 lots.
Quels sont à votre connaissance, les différentes possibilités actuelles ?
Est-il souhaitable de passer par la banque de la copropriété (qui est donc celle du Syndic - La Montepaschi) ou bien, doit-on préférer une banque spécialisée dans l'immobilier ?
Nous sommes preneurs de vos expériences dans ce domaine.
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Posté - 23 déc. 2012 : 19:19:50
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Luoise Bourles : demandez un prêt copropriété à une banque sans aucun dossier complet et précis sur un ravalement ne sert à rien !!!
"Compte tenu d'un budget prévisible ???"
Madame Soleil est elle une copropriétaire de votre résidence ??
Le syndic est à même de gérer cela avec le CS. Un cabinet de syndic est aussi un pro de l'immobilier avec une ou des banques spécialisées dans l'immobilier !!!
Etablir des devis concurrents avec un architecte, vérifier la qualité et le sérieux des entreprises sont un préalable avant d'aller voir une banque.
C'est l'AG qui décidera de ce prêt également !! Ce dossier de prêt est aussi à joindre à l'ODJ.
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Posté - 24 déc. 2012 : 09:43:51
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Philippe 388
Ce que vous répondez est une évidence, il n'est pas question d'aller voir une banque sans budget prévisionnel.
En revanche, en tant que copropriétaire et membre du Conseil Syndical, nous souhaitons avoir le maximum d'informations sur les prêts bancaires....
Les syndics sont certainement des professionnels, mais compte tenu de l'expérience de notre copropriété, Mme Soleil nous dit qu'il est indispensable que le Conseil Syndical prépare ce type de dossiers.
Si vous n'avez pas d'autres conseils que celui de nous en remettre à notre Syndic, j'en suis désolée....
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JPM
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Posté - 24 déc. 2012 : 11:17:41
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Toujours agir dans l'ordre !
Avez vous pris connaissance du nouveau régime des emprunts du syndicat ? Si non ? Voyez :
http://www.jpm-copro.com/Loi%2022-0...0Emprunt.htm
Si oui ? on passe à la case suivante.
Vous savez donc qu'un emprunt du syndicat au sens propre du terme exige une décision unanime. Cette solution normale est désomais consacrée par la loi. Donc la solution de l'emprunt du syndicat est écartée d'emblée.
Le régime est désormais celui d'emprunts individuels conclus par l'intermédiaire du syndicat. Vous pouvez recueillir des informations dès à présent sans disposer d'un dossier complet, en sachant que les conditions peuvent être modifiées mais que le mécanisme ne le sera pas. C'est dommage car une fois de plus on a cassé un mécanisme qui fonctionnait bien pour lui substituer une usine à gaz.
Vous pouvez quand même déterminer dès maintenant une montant minimum du coût des travaux.
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JB22
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Posté - 24 déc. 2012 : 12:02:49
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" C'est dommage car une fois de plus on a cassé un mécanisme qui fonctionnait bien pour lui substituer une usine à gaz."
Au profit des syndics qui vont en profiter pour percevoir des honoraires de gestion du prêt...
Le nouveau système impose le recouvrement auprès des copropriétaires par le syndicat, celui-ci devra donc faire l' avance en cas d' impayé.
Sauf si copropriétaire à donné une autorisation de prélèvement, un non paiement à l' échéance ne déclanche pas une opération d' impayé, le syndic devra donc particulièrement suivre les paiements.
D'autre part il faut savoir que les contrats de prêts contiennent (En petits caractères) une clause d'exclusion de la garantie en cas de surrendettement d'un copropriétaire...
En conclusion on peut dire que seuls les copropriétaires qui ont besoin d' un prêt et qui ne peuvent l'obtenir directement auprès d'une banque ont intérêt à voter pour l' emprunt.
Le C.S. est dans son rôle en étudiant les conditions de réalisation: Intervention d'un maître d' oeuvre ou d'un architecte, étude des devis, des garanties travaux, ainsi que le financement sans passer par la "banque du syndic", il y a des organismes spécialisés (Crédit Foncier par exemple). Il ne faut pas tout attendre du syndic, les intérêts sont divergeants. |
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JB22
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Posté - 24 déc. 2012 : 13:18:45
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J O Y E U X N O E L Ã tous |
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JPM
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Posté - 24 déc. 2012 : 14:35:46
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Dans ce domaine on peut affirmer sans crainte que les syndics ne peuvent être soupçonnés de rien
Depuis 50 ans les emprunts des syndicats de copropriétaires ont été très majoritairement souscrits auprès du Comptoir des Entrepreneurs et des établissements financiers qui sont venus à sa suite.
Il ne s'agissait donc pas du tout de la " banque du syndic " même lorsque La Hénin est venue s'insérer dans le secteur avec un dispositif qui ne manquait pas d'intérêt. Il s'agissait de placer les provisions sur travaux futurs pour une durée minimale (18 mois si mes souvenirs sont exacts) en suite de quoi les fonds et intérêts échus pouvaient être libérés avec souscription d'un prêt complémentaire à taux bonifié.
En ce temps on connaissait déjà le plan pluriannuel de travaux que certains prétendent abusivement avoir découvert l'année dernière.
Dans les années 80 et 90 bien des copropriétés ont ainsi réalisé des travaux importants étalés sur une dizaine d'années. Pour les immeubles " récents " (construits en 60/70) il y a eu en particulier de nombreux chantiers de réfection d'étanchéité de terrasse avec mise en place d'une isolation thermique qui n'existait pas à l'origine. Il y a eu aussi des améliorations de la régulation dotée à l'origine d'une sonde extérieure unique.
On a pu ensuite mettre les chauffages en service dès la fin septembre pour vérifier le bon fonctionnement de la régulation et effectuer les réglages nécessaires avant les froids. A cette époque de l'année les chauffagistes peut passer deux ou trois heures pour remettre en service. Fin octobre il ont vingt minutes et ne peuvent que promettre une visite ultérieure pour les bricoles. Les hurlements de quelques uns ont cessé quand ils ont constaté que le chauffage demeurait en veille sans le moindre coût hormis quelques centimes d'électricité.
A cette même époque on a vraiment touché du doigt le caractère vicieux de la répartition des charges de chauffage au prorata des puissances chauffantes installées. Entre deux logements de volumes
identiques il pouvait y avoir une différence de 20 à 30 % dans les quotes parts contributives.
Il a été possible de modifier amiablement certains règlements de copropriété pour y remadier mais rien n'a été fait par les pouvoirs publics pour faciliter une remise en ordre plus générale.
Il ne faut pas s'étonner de la réticence de certains " anciens " en présence de campagnes autoritaires et invasives comme celle pour les ascenseurs.
Ils ont connu les " bonnes manières " des ravalements Malraux et du premier choc pétrolier. En ce temps on ne tirait pas des plans sur la comète avec des délais de retour sur investissements supérieurs aux délais d'usure. On utilisait majoritairement des matériaux connus pour réaliser des ravalements qui étaient souvent des reprises intégrales de façades (parfois en pans de bois !!!).
On se gaussait un peu des nouvelles façades autolavables. Il est vrai que par la suite on en a retrouvé beaucoup en petits tas sur les trottoirs après les grandes chaleurs et les grands froids.
On a connu ensuite les filets qui ont garni la Préfecture de Paris Bd Morland et l'Opéra Bastille comme aussi quelques immeubles privés.
Bon, il ne faut pas précher le découragement. Tout ira mieux en 2013.
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Posté - 26 déc. 2012 : 08:49:06
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citation: Initialement posté par JB22
" C'est dommage car une fois de plus on a cassé un mécanisme qui fonctionnait bien pour lui substituer une usine à gaz."
citation: Initialement posté par JPM
Depuis 50 ans les emprunts des syndicats de copropriétaires ont été très majoritairement souscrits auprès du Comptoir des Entrepreneurs et des établissements financiers qui sont venus à sa suite.
Il n'est pas dit que le "Copro 100" du Crédit Foncier, moyennant quelques menus aménagements de détail dans le contrat et le projet de résolution à soumettre à l'AG ne soit pas compatible avec les modalités des articles 26-4 à 26-8 de la loi créés par l'article 103 de la loi Warsmann du 22 mars 2012, d'application différée jusqu'à parution d'un décret qui - curieusement - se fait attendre (Ca a quelque chose à voir avec l'Eco-PTZ collectif copropriétés qui coince chez les banques... )... |
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JPM
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Posté - 26 déc. 2012 : 09:18:16
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Tout à fait d'accord avec Universimmo !
Il eut sans doute été préférable de partir de l'excellent Copro 100 et de lui accoler quelques améliorations. Il était aussi possible de travailleur sur les placements assortis d'un prêt à taux préférentiel de La Hénin ou assimilé.
Avec d'autres, j'ai déja fait les mêmes observations à propos des textes sur la comptabilité. Le plus simple était de partir de ce qui existait, de normaliser la numérotation des comptes (une tâche très facile), et d'établir un guide d'utilisation clair.
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JB22
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Posté - 26 déc. 2012 : 10:55:02
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La phrase ci-dessous, sitée entre parenthèses et petits caractères, n' est pas de moi mais de J.P.M. dans son message du 24 décembre, mais je partage cet avis:
" C'est dommage car une fois de plus on a cassé un mécanisme qui fonctionnait bien pour lui substituer une usine à gaz."
Posté par rédaction Universimmo
"Il n'est pas dit que le "Copro 100" du Crédit Foncier, moyennant quelques menus aménagements de détail"
Je ne pense pas que la suppression de l'obligation de paiement des annuités par le syndicat à charge pour lui de les récupérer sur les copropriétaires ayant souscrit à l' emprunt, soit un aménagement de détail, il serait pourtant indispensable pour simplifier la gestion et éviter au syndicat d' avoir à avancer les fonds. |
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JPM
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Posté - 26 déc. 2012 : 11:06:43
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C'est à juste titre que JB 22 insiste sur le fait que l'obligation au paiement des annuités pèsera sur le syndicat même en cas de défaillance d'un ou plusieurs copropriétaires.
Il y a certes une extension de la portée du privilège spécial mais elle ne porte effet que lors de la vente du lot.
Au demeurant, pour les juristes la notion d'emprunt du syndicat au profit de certains copropriétaires est aussi singulière que celle de travaux privatifs d'intérêt collectif, sans présenter l'intérêt social de celle ci.
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Posté - 26 déc. 2012 : 12:14:30
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Sauf erreur, le SDC a toujours été dans l'obligation de demander le remboursement anticipé du capital restant dû au moment de la vente et le reverser à la banque...
Quant au prélèvement automatique des trimestrialités sur le compte des emprunteurs, il est toujours possible de le "demander" à la souscription ; s'il est par la suite résilié par l’intéressé, le SDC doit suppléer, mais là aussi sauf erreur, c'était déjà le cas dans "copro 100", non ? |
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JPM
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Posté - 26 déc. 2012 : 13:31:21
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Dans le cas du Copro 100 l'établissement financier faisait son affaire de recouvrement. Le prélèvement automatique à son profit était stipulé. Le dossier individuel transmis par le syndic devait comporter un RIB.
Le syndic avait pour obligation, dès réception d'une demande d'état daté et de note de renseignements pour le notaire, de signaler au notaire l'existence dê l'emprunt et à l'établissement financier le projet de vente.
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JB22
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Posté - 26 déc. 2012 : 13:34:08
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De rédaction Universimmo
il est toujours possible de le "demander"
Quand il faut le "demander" ce n'est pas un droit mais une possibilité...
Dans les contrats on peut convenir de toutes dispositions à condition quelles ne soient pas contraire à la loi.
Actuellement nous ne discutons pas sur les dispositions actuelles mais sur celles prévues par la nouvelle loi, qui n'est pas encore en application. |
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Posté - 27 déc. 2012 : 09:45:11
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citation: Initialement posté par JPM
Dans le cas du Copro 100 l'établissement financier faisait son affaire de recouvrement. Le prélèvement automatique à son profit était stipulé. Le dossier individuel transmis par le syndic devait comporter un RIB.
Il y a toujours la possibilité pour l'emprunteur de résilier le prélèvement automatique en cours de route : n'ayant pas de contrats complets sous la main, nous ne savons ce qui se passe alors : logiquement, le remboursement devrait passer par le SDC... La seule alternative serait que le capital restant dû devienne immédiatement exigible, mais une telle clause qui lierait le maintien du crédit à celui d'un contrat de prélèvement automatique en vigueur ne serait-elle pas considérée comme abusive ?
Sinon, elle pourrait aussi figurer dans les contrats avec la nouvelle loi... (voilà le lien avec cette dernière !)
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Édité par - rédaction Universimmo le 27 déc. 2012 09:48:19 |
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JPM
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Posté - 27 déc. 2012 : 10:25:42
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C'est l'occasion de revenir sur le régime des prélèvements automatiques.
La position majoritaire est que la clause imposant un paiement par prélèvement serait abusive.
On oublie alors souvent qu'il n'y a de clause abusive au sens du droit de la consommation que dans les rapports entre un professionnel et un non-professionnel.
Pour les charges de copropriété c'est le syndicat des copropriétaires qui est un créancier. Ce n'est pas un professionnel ! Bien au contraire il est jugé que c'est un consommateur 
Le fait que le syndic soit un professionnel est sans incidence. Il n'est pas le créancier.
Une autre considération est que l'on va manifestement vers la disparition des chèques et la promotion des paiements électroniques. Le droit de la consommation se présenterait donc comme " réac " et conservateur
Il serait préférable de lutter contre d'autres abus et notamment des frais abusifs du côté des banques, et parfois des syndics.
Enfin il y a un problème en ce qui concerne les montants prélevés et leur objet. Il arrive qu'un consommateur accepte un prélèvement au profit d'un fournisseur DUPONT pour une location de matériel déterminée. On constate fréquemment que DUPONT fait prélèver aussi des prestations exceptionnelles sans avis préalable. Cette pratique devrait être réglementée.
Bref : le prélèvement automatique est quand même un bon mécanisme et ses adversaires ne sont pas toujours de bonne foi. Les débiteurs doivent prendre la peine de gérer leur compte pour éviter des rejets pour insuffisance de provision. En revanche, et notamment dans les circonstances actuelles, les situations difficiles doivent être prises en considération.
Vu quand même la semaine dernière un brave gars qui n'a pas réglé encore son appel au 01/10 et voit arriver le suivant (260 x 2) avec un grande gêne. Il s'est offert je ne sais trop quel " tablette " électronique pour 400 € et n'est pas parvenir à revendre les deux autres engins qu'il avait achetés en novembre 2011. Il y a beaucoup de situations identiques.
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JB22
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Posté - 27 déc. 2012 : 11:58:35
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De JPM:
"Enfin il y a un problème en ce qui concerne les montants prélevés et leur objet. Il arrive qu'un consommateur accepte un prélèvement au profit d'un fournisseur DUPONT pour une location de matériel déterminée. On constate fréquemment que DUPONT fait prélèver aussi des prestations exceptionnelles sans avis préalable. Cette pratique devrait être réglementée."
Donner une autorisation de prélèvement c'est comme "signer un chèque en blanc" et c' est à mon avis la justification de "La position majoritaire est que la clause imposant un paiement par prélèvement serait abusive." (JPM)
C'est en France que l' usage du chèque est le plus répandu, son usage est gratuit, mais son traitement est lourd pour les banques.
Les virements sont bien pratiques mais payants.
Ils étaient de pratiques courantes et gratuits pour les comptes chèques postaux...
Les paiements électroniques se sont développés avec les paiements par cartes bancaires, mais on ne peut payer par ce moyen que des professionnels affiliés à ce système.
Il n'est pas sans risques: d'agressions lors des retraits en espèces, de vol de cartes et usages de vraies-fausses cartes bancaires ou détournements de code sur internet pour des prélèvements frauduleux.
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Posté - 27 déc. 2012 : 18:49:57
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L'acceptation de prélèvement automatique doit être regardée comme un contrat qui implique des obligations réciproques, qui traite du problème frais de rejet, et nécessairement résiliable par les deux parties. Au demeurant, les créanciers gagneraient à le formaliser à la façon dont procèdent les impôts !
Imposer un prélèvement automatique pour le remboursement d'un prêt revient a lier deux contrats qui sont en principe indépendants. Si le prélèvement est résiliable, alors il faut que le contrat de prêt accepte une autre modalité de paiement : exiger un remboursement anticipé introduit une sanction déséquilibrée qui n'est pas tenable... |
Édité par - rédaction Universimmo le 27 déc. 2012 18:51:13 |
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JPM
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Posté - 29 déc. 2012 : 10:07:07
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Justes observations d'Universimmo.
Mais on commence à peine à mettre le nez dans les dossiers des copropriétés en difficulté pour retracer l'historique et mettre en évidence les causes réelles et les personnes responsables de ces désastres. Il y aur sans doute de jolies découvertes.
On doit bien admettre les excès évidents de certaines actions consuméristes qui procurent aux débiteurs une protection injustifiée. Je suis le premier à vouloir protéger la personne contre les abus de la collectivité mais je ne suis pas d'accord pour qu'ensuite la personne fasse un pied de nez à la société en lui criant " Vient donc me chercher ". Or on trouve de plus en plus souvent des situations de ce genre.
Sic quand un client accepte un prélèvement automatique pour payer des redevances mensuelles puis le supprime en invoquant la déclaration des droits de l'homme.
On peut aussi aller revoir la jurisprudence sur les mésaventures des copropriétés qui ont constitué des associations pour l'usage de leurs installations sportives. C'est aussi la CEDH qui fait la jurisprudence pour ce genre d'affaire Heureusement que le ridicule ne tue pas.
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pret coproprieté pour ravalement 
