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trendy31
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 Posté - 13 janv. 2013 : 23:47:13
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Bonjour,
Je suis devenu propriétaire en indivision avec un membre de ma famille d'un appartement au début de l'année 2012, juste avant l'assemblée générale à laquelle j'ai assisté et au cours de laquelle j'ai été élu au CS.
Nous entamons le contrôle des comptes en vue de la nouvelle assemblée, et en recevant les annexes comptables provisoires, je m'aperçois que le syndic a augmenté de presque 10 % le budget qui a été voté en février dernier pour l'exercice du 1er novembre 2012 au 31 octobre 2013.
Que penser de cette modification, sachant que le 1er appel de fonds basé sur le budget prévisionnel 2012-2013, reçu en novembre, semble conforme à ce qui a été voté ? Un syndic peut-il actualiser un budget en cours de route s'il s'aperçoit que celui-ci est manifestement sous-estimé sans en discuter au minimum avec le CS ? Et peut-il faire ratifier ce genre de modification a posteriori en AG ?
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Trendy31
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Posté - 14 janv. 2013 : 08:46:01
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citation: Que penser de cette modification, sachant que le 1er appel de fonds basé sur le budget prévisionnel 2012-2013, reçu en novembre, semble conforme à ce qui a été voté ? Un syndic peut-il actualiser un budget en cours de route s'il s'aperçoit que celui-ci est manifestement sous-estimé sans en discuter au minimum avec le CS ? Et peut-il faire ratifier ce genre de modification a posteriori en AG ?
vous parlez de "annexes comptables provisoires" : qu'est ce ?
peut-être que votre syndic estimant en effet, que le budget prévisionnel de l’exercice qui vient de démarrer est trop court, propose par l'intermédiaire des annexes qui seront joints à la prochaine convocation de l'AG de réévaluer ce budget prévisionnel ? Rien d'anormal à cela, s'il y a discussion préalable avec le CS pour se mettre d'accord sur la somme à présenter ...
effectivement il peut mettre à l'OdJ de l'AG une mise à jour de la somme votée en février 2012. |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 janv. 2013 : 10:09:03
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Où l'on voit bien toute la "bêtise" de statuer sur des budgets prévisionels fabriqués "à la louche" dans 99% des cas par le syndic, et ceci 6 à 8 mois avant le début de l'exercice qui le concerne...
Avec pour conséquences :
- la fuite en avant dans les dépenses (c'est du "toujours plus" sans maitrise)
- l'obligation d'un "budget prévisionel rectificatif" au cours de l'exercice, si l'on ne veut pas se retrouver "les caisses vides" 4 ou 5 mois avant son terme.
Il faut rappeler que le vote d'un budget prévisionnel n'a pour but QUE l'exigibilité des provisions, plus particulièrement la 1ère de l'exercice (accessoirment la seconde) .
IL N'A PAS D'AUTRE OBJET.
En particulier celui de financer les réelles dépenses d'un exercice.
La fuite en avant (du plus-plus chaque année) et/ou l'obligation d'un BP rectificatif le démontre partout.
D.art.43 al.2 n'est pas fait pour rien : il répond très exactement à cette question, en particulier dans le cadre d'une politique de maitrise des charges.
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trendy31
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Posté - 14 janv. 2013 : 11:18:35
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Merci pour vos réponses.
Je parlais d'annexes comptables provisoires dans la mesure où elles sont soumises au CS avant diffusion à l'ensemble des copropriétaires et donc susceptibles d'être modifiées.
Sinon, je suis d'accord avec vous Gédehem, statuer sur des budgets prévisionnels à l'avance est loin d'être parfait, mais dans le cas présent, ce même budget prévisionnel n'a pas été établi à la louche mais plutôt à la passoire : le poste Eau commune est en effet vide, alors qu'il est nécessaire d'utiliser de l'eau au moins pour nettoyer l'immeuble et les poubelles !!! Et je trouve un peu cavalier de la part du syndic d'y intégrer cette rallonge "mine de rien" sans le dire explicitement, sachant que même avec cette rallonge, on risque encore d'être déficitaire en fin d'exercice.
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Trendy31
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JPM
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Posté - 15 janv. 2013 : 18:19:09
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Posté - 15 janv. 2013 : 18:42:52
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JPM : je ne vois pas ce qui a de compliqué dans ce fonctionnement, que nous appliquons dans notre SDC.
Il faut prendre son temps de faire un budget de fonctionnement, ET en concertation avec le syndic !!
Il ne faut pas laisser le syndic proposer une augmentation de 5% ( par exemple) sur le budget pécrédent.
Chaque année le budget est diférent, mais la grande masse des dépenses est la même - honoriares du syndic, assurances, eau, EDF, contrats annuels divers, impots, .....
Ce qui est variable ce sont les budgets de travaux d'entretien.
IL est simple pour le CS de faire un comparatif sur toutes les lignes budgétaires variables sur les 10 dernières années. Une simple moyenne est une bonne base de départ. Il suffit de faire alors une analyse des dépenses de l'années passées, et regarder les imprévus - contentieux et avocats, la chute d'un lampadaire, un changement de digicode, ....
Il est aussi facile de faire le point sur l'état de la chaudière, ou des ascenseurs pour budgeter ou non des interventions.
C'est une vrai mission pour le CS. Depuis 7 ans que je fais le budget, il a toujours été parfaitement évalué !!!
On peut également "provisionné" !! une condamnation du SDC en proposant une ligne budgétaire.
Il ne peut pas y avoir une fuite dans les dépenses. Un ajustage en cours d'année ne permet pas beaucoup de dérapages. 
Attention danger, certain CS sont souvent fiers de proposer des budgets en baisse aux AG. 
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trendy31
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Posté - 16 janv. 2013 : 16:40:27
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Je reviens conclure le débat en donnant (pour une fois !) raison à Philippe.
Les modifications observées entre le budget 2012-2013 voté et celui présenté dans les annexes comptables à valider correspondent - dixit notre syndic - à un report d'estimations faites de façon plus ou moins automatique par son logiciel de gestion. Admettons...
Ces modifications ont de tout façon été discutées une par une (le budget n'est pas très long) lors de la réunion du CS précédant la prochaine assemblée et validées ou non. Dans certains cas, les chiffres proposés par le syndic ont même été augmentés pour faire face à des augmentations bien réelles de fournitures extérieures (par exemple l'électricité ou l'eau, mal estimée depuis plusieurs années), ce qui conduit à un budget global bien entendu plus élevé que le précédent, mais encore inférieur à ce qui a été consommé sur l'exercice qui vient de s'achever.
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Trendy31
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JPM
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Posté - 16 janv. 2013 : 17:08:27
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Avez vous une ligne pour les frais de contentieux ?
Vous avez rarement des contentieux ? Tant mieux. Le crédit de cette ligne peut alors aider à faire la soudure.
Mais un contentieux peut toujours survenir. Un recouvrement de charge par exemple. Des frais d'huissier plus une provision d'avocat, on est vite à 1000 ou 1200 €.
Plus généralement, admettre à priori qu'on peut adopter un montant de budget prévisionnel qui sera inférieur aux dépenses de l'exercice , ce n'est pas une bonne solution.
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trendy31
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Posté - 16 janv. 2013 : 17:51:21
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Non JPM, pas de ligne pour les contentieux.
Par contre, je ne vois pas pourquoi on ne peut pas adopter un montant de budget prévisionnel inférieur aux dépenses de l'exercice précédent si durant celui-ci ont été effectuées des réparations coûteuses qui a priori ne se renouvelleront pas de sitôt.
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Trendy31
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JPM
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Posté - 16 janv. 2013 : 18:17:52
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Oui, bien sur. Mais des " réparations couteuses qui a priori ne se renouvelleront pas de sitôt ", ce ne sont pas toujours des dépenses de maintenance courante, et pas toujours des charges du budget prévisionnel.
Il est vrai par contre que le syndic doit faire ressortir clairement des dépenses qui figurent à juste titre dans les charges courantes mais à titre exceptionnel comme la régularisation d'une facture omise dans un précédent exercice.
Il faut l'écarter des bases de calcul d'un budget ultérieur.
Ne pas oublier enfin que l'objet primordial du budget prévisionnel est de calculer correctement des provisions à appeler pour assurer le préfinancement des charges. Il n'a aucun effet juridique interdisant l'engagement d'une dépense nécessaire avec dépassement sur la ligne concernée.
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GĂ©dehem
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Posté - 17 janv. 2013 : 10:44:51
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JPM rappelle très justement ce qu'il en est :
"......et on vote le budget prévisionnel de 2013.
Cela permet de réaliser les deux premiers appels de provision de janvier et avril 2013."
Si cette lecture n'a pas été bien comprise, il en remet une couche :
"Ne pas oublier enfin que l'objet primordial du budget prévisionnel est de calculer correctement des provisions à appeler pour assurer le préfinancement des charges."
100 fois sur le métier ..... .
Pour les derniers de la classe :
Le vote d'un budget prévisionnel n'a pour but QUE l'exigibilité des provisions, plus particulièrement la 1ère de l'exercice (accessoirment la seconde) .
Il n'est pas question d'un budget "postprévisionnel" , puisqu'il ne s'agit pas d'abonder des postes budgétaires.
La procédure prévue D.art.43 al.2, qui certains tentent de faire passer pour "exceptionnelle", répond à cette nécessité : rendre exigibles les 2 premières provisions trimestrielles.
Savoir que le poste "eau" est vide ou trop important n'a ici aucune importance : l'affaire sera réglée en avril 2013 lors de l'AG qui décidera du budget 2013 définitif avec ses divers postes 'dépenses". |
Édité par - Gédehem le 17 janv. 2013 10:48:53 |
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Posté - 17 janv. 2013 : 11:20:48
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on peut aussi éviter de se faire une entorse au cerveau en voulant construire un budget sans connaitre les tenants et les aboutissants en appliquant le décret :
citation: Article 43
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté.
bien sur il faut que l'AG prenne une décision en ce sens : c'est la pratique dans certains de mes syndicats, d'année en année... |
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JPM
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Posté - 17 janv. 2013 : 11:51:20
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Nous sommes bien d'accord, Gedehem et moi, sur le rôle prépondérant du budget prévisionnel : donner un fondement aux appels de provisions.
Pour autant il n'est pas interdit d'essayer d'établir intelligemment le budget prévisionnel en s'efforçant d'approcher au mieux la dépense totale de l'exercice suivant et de suivre l'évolution des charges.
Pour ce qui est de l'entretien courant on sait comment il se présente comme un long fleuve tranquille avec ses bas et ses hauts. Il n'est pas sans intérêts de revenir sur la pratique ancienne de rebasculer ce qui n'a pas été dépensé en 2012 sur l'exercice suivant.
En gros le raisonnement est simple : sur 5 à 10 ans le coût de l'entretien courant est pour une année de 6 000 €. Bien sur deux années de suite c'est 2800 et 3200 € mais la troisième c'est 7 300 € inpondérable. En basculant les sommes inemployées on lisse la contribution péridique.
Il y a là un mécanisme pas bien compliqué mais qui exige une certaine attention de la part du syndic et du CS.
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Modification budget en cours par le syndic 
