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fabien_95
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 Posté - 23 janv. 2013 : 18:54:38
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Bonjour,
Les copropriétaires ont été prévenus que le géomètre va établir les plans de tous les appartements à mon étage . Cette visite, qui aura lieu dans quelques jours seulement, serait « imperative ». Aucune raison n’a été fournie, probablement la création d’une clé de répartition des charges spécifique de mon étage.
Ma question : la visite du géomètre est-elle vraiment impérative ? Faut-il faire entrer un étranger dans ma pièce sans presque préavis vu que :
la nouvelle clé de répartition n’a pas été encore votée, mais elle sera mise à l’ordre du jour de la prochaine AG;
l’établissement des plans des appartements n’a été délibéré par aucune assemblée de la copropriété.
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Édité par - fabien_95 le 23 janv. 2013 18:57:09 |
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JB22
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Posté - 23 janv. 2013 : 20:11:01
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Article 9 de la loi du 10 juilletr 1965:
"....aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'éxécution, même à l' intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l' assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l' article 30"
Les travaux entrainant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens...."
Dans votre cas il ne s' agit pas de travaux décidés par l' Assemblée générale.
"la nouvelle clé de répartition n’a pas été encore votée, mais elle sera mise à l’ordre du jour de la prochaine AG;"
Rien ne justifie la modification des tantièmes des lots d'un étage.
Les surfaces à prendre en compte sont celles figurant dans les plans d'origine de la copropriété.
Sauf dispositions de l' article 12 de la loi la répartition des charges ne peut être modifié qu' à l'unanimité de tous les copropriétaires. |
Édité par - JB22 le 23 janv. 2013 20:12:35 |
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Gédehem
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Posté - 23 janv. 2013 : 22:01:37
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Chacun est maitre chez lui : personne n'a d'obligation pour ouvrir la porte à une personne qui veut entrer !
Une "révision " des charges doit être votée par une AG, l'opération nécessitant des dépenses, ici par exemple pour l'intervention d'un géometre.
Qui lui a passé commande, sur quelle proposition chiffrée (devis), sur quelle décision d'AG ?
Dans la mesure où rien n'a été décidé, ce geometre ne peut intervenir.
Notez qu'un syndic qui passe ce type contrat sans y avoir été autorisé pat une AG, décision prise sur la base d'un devis chiffré, est réputé avoir agit à titre personnel et non en qualité de mandataire du synducat.
Concernant la "révision" des charges, de quoi s'agit-il ?
Une modification des charges selon la grille prévue au RDC impose l'unanimité.
Quid de "notre étage" ????
En résumé, il faut refuser l'accés à ce géometre, faire une note d'information aux voisins, aux copropriétaires, en demandant des explications au CS comme au syndic. |
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nefer
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Posté - 23 janv. 2013 : 23:29:11
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citation: Initialement posté par fabien_95
probablement la création d’une clé de répartition des charges spécifique de mon étage.
Même s'il s'agit de créer une clé de répartition qui concerne que les lots de votre étage (bien que je ne vois pas quel équipement serait concerné) cela ne nécessite pas de rentrer dans les lots (appartements)
dans ce cas on utilise les tantièmes de chaque lot (en charges communes générales)
exemple :
lot 1 10/1000
lot 2 25/1000
lot 3 40/1000
on crée une clé avec comme base 75 tantièmes
et le lot 1 a 10/75 ème , le lot 2 25/75 ème , le lot 3 40/75 ème |
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fabien_95
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4
Posté - 23 janv. 2013 : 23:48:03
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Merci. Pour répondre à vos questions:
L’avis a été affiché 5 jours avant la visite du géomètre ;
Il dit que « le cabinet ** procédera à notre [du syndic] demande à l’établissement des plans des appartements au * étage » ;
citation: Qui lui a passé commande, sur quelle proposition chiffrée (devis), sur quelle décision d'AG ?Je n’ai reçu aucun courrier, ni aucun document n’est disponible sur le site du syndic ;
J’ai entendu dire le président du CS qu’une « clé de répartition séparée va être votée à la prochaine AG et qu’un géomètre sera contacté » pour établir les modalités de cette répartition ;
J’ignore la motivation de nouvel plans, peut-être parce-que les plans de certains appartement (pas du mien) ont été modifiés ( ?) depuis ;
citation: Concernant la "révision" des charges, de quoi s'agit-il ?
Une modification des charges selon la grille prévue au RDC impose l'unanimité.
Quid de "notre étage" ????
L’AG va voter dans le futur des travaux importants dans notre étage vu que les installations d’eau seraient « abusives », le but est donc de nous faire payer ces travaux sans engager le reste de la copro.
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Édité par - fabien_95 le 23 janv. 2013 23:50:28 |
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Gédehem
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Posté - 24 janv. 2013 : 11:50:21
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 Sur ce que vous exposez, c'est un peu le "foutoir" dans ce syndicat (ce ne serait ni le 1er ni le seul ... )
Ou alors il manque des informations ....
De quelles "modifications" de lots s'agirait-il ?
Les quotes-parts de parties communes attachées aux lots (des tantièmes), sont immuables, calculés à l'origine de la copropriété en fonction de la "superficie, le la consistance, de la situation des lots, sans référence à leur usage ou leur destination." (L.art.5)
La modification d'un lot privatif, par suppression de cloisons, réaménagement, etc, relève de la seule volonté de son propriétaire.
Elle n'entraine aucune modification dans la consistance, la superficie, la situation du lot.
Si vous disposez de 70 m² au 4° étage sur 3 pièces, une restructuration/modification pour faire 4 pièces ne change rien à vos 70 m² au 4°étage, le volume inscrit pas cette surface privative n'étant en rien modifié.
Même chose si 2 ou 3 lots ont été fusionnés, pour ne former qu'un seul. La ssurface de ce lot n'est que le cumul des surfaces des 3 autres, les ytantièmes de ces lots étant cumulés sur le lot unique nouveau.
Il n'y a aucune modification de quoi que ce soit en ce qui concerne la surface des lots globalement !
S'agissant de travaux communs décidés par une AG destinés à modifier les canalisations de desserte des lots, ils sont décidés par tous et financés par tous.
Il n'y a pas de possibilité de ne faire supporter la dépense que surt les seuls propriétaires de tel étage.
Pour cela, il faudrait que la canalisation commune concernées soient classée par le RDC "partie commune spéciale" aux seuls lots de tel étage, seuls leur propriétaires supportant alors les dépenses.
Il semblerait que votre syndic joue sur la méconnaissance des copropriétaires, et sans doute l'absence de réaction (par ignorance) des membres du CS, si vous avez un CS.
Il faut faire de l'information autour de vous, poser des questions au syndic pour en savoir plus (ainsi qu'au CS), et surtout ne pas ouvrir la porte à ce géometre en l'absence de toute décision d'AG pour "l'embaucher". |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2013 11:54:21 |
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fabien_95
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Posté - 24 janv. 2013 : 12:23:31
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citation: Il n'y a aucune modification de quoi que ce soit en ce qui concerne la surface des lots globalement !
Peut-être que quelque propriétaire s’est approprié de parties communes (vides, ecc.), mais sincèrement je ne connais pas la raison de ces plans, si elle est en fonction de la nouvelle clé répartitions charges ou autre (v. aussi procés-verbal ci-dessous).
citation: S'agissant de travaux communs décidés par une AG destinés à modifier les canalisations de desserte des lots, ils sont décidés par tous et financés par tous.
Il n'y a pas de possibilité de ne faire supporter la dépense que surt les seuls propriétaires de tel étage.
Pour cela, il faudrait que la canalisation commune concernées soient classée par le RDC "partie commune spéciale" aux seuls lots de tel étage, seuls leur propriétaires supportant alors les dépenses.
Pouvez-vous éclaircir svp ? Peut-être qu’ils vont modifier le RDC, mais pour le moment on a parlé seulement d’une nouvelle clé de répartition de charges, sur la base de laquelle les propriétaires des lots à mon étage paieraient intégralement les travaux effectués à celui-ci. Dans ce dernier cas, ces travaux payés par nous seraient délibérés avec la majorité précédente, c’est-à -dire de *toute* la copropriété ?
Voici le texte du procès-verbal de la dernière AG :
Point d'information des copropriétaires quant projet de modification des tantièmes
de répartition avec création d'une clé de charges spécifiques à l’étage **
Sans Vote
NB : projet du Cabinet **[géomètre?] en attente de réception
Résolution n'ayant pas fait l'objet d'un vote. |
Édité par - fabien_95 le 24 janv. 2013 12:26:59 |
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JB22
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Posté - 24 janv. 2013 : 13:28:56
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"Point d'information des copropriétaires quant projet de modification des tantièmes
de répartition avec création d'une clé de charges spécifiques à l’étage **
Sans Vote
NB : projet du Cabinet **[géomètre?] en attente de réception
Résolution n'ayant pas fait l'objet d'un vote.
Pas de vote pas d'obligation. |
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nefer
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 Posté - 24 janv. 2013 : 13:41:09
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donc le projet du géomètre était joint
l'avez vous lu ?
sur quoi porte t il? |
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fabien_95
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Posté - 24 janv. 2013 : 18:42:54
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citation: Initialement posté par nefer
donc le projet du géomètre était joint
l'avez vous lu ?
sur quoi porte t il?
Le projet est déclaré "en attente de rèception".
Je n'ai rien reçu, même sur le site du syndic il n’y a à ma connaissance aucun projet.
À noter à l’ordre du jour de l’AG 2011 :
Point d'information des copropriétaires quant projet de modification des tantièmes de répartition avec création d'une clé de charges spécifiques à l’étage **.
Donc l’idée (non votée) semble être de modifier les tantièmes de tout l’immeuble. |
Édité par - fabien_95 le 24 janv. 2013 18:48:32 |
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Posté - 24 janv. 2013 : 18:56:15
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fabien95 : pas de résolution sur l'autorisation de ce géomètre et de ses honoraires !! un point d'information sans vote, sans document, le vide intégral !!! MAIS un avis de passage de ce géomètre !
Votre syndic se met tout seul dans les problèmes.
Vous n'ouvrez pas à ce géomètre ! ET Vous refuserez de payer les honoraires car l'AG n'a pas voté son intervention et ses honoraires - le syndic ne peut appeler des fodns qu'après l'accord de l'AG; le B.A.BA du syndic !!
Que dit votre CS sur ce dossier ? Personne n'a posé de questions sur cette modification envisagée de la répartition des charges lors de l'AG, qui a l'air de sortir du chapeau ?
Votre étage est il le dernier de 'limmeuble ? Vous vous doutez certainement de quoi il s'agit puisque vous parlez d'annexion des combles.
Laissez donc tout ce beau monde sur le palier !!
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Gédehem
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11
Posté - 24 janv. 2013 : 22:06:15
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Ce"point d'information" est une imformation, rien de plus.
Comme de plus aucune proposition de marché avec un géomètre n'était jointe à la convocation, il ne pouvait y avoir de vote.
Le point abordé ne produit aucun effet juridique (information), un marché passé avec un géomètre est irrégulier.
Du moins il ne peut l'être au nom du syndicat, faute d'un vote de l'AG, tant sur le choix du géomètre que sur le budget à consacrer à son intervention.
Il a donc été passé en nom personnel par la personne exerçant chez vous la fonction de syndic.
C'est un cas très classique sanctionné par le juge.
L'autre aspect : une grille de charge spécifique pour la réalisation de travaux sur parties communes.
Les parties communes sont toutes en indivision entre tous les copropriétaires. Tous en supportent la charges selon sa quote-part de parties communes.
Chacun en a une part de propriété (c'est une indivision forcée), fraction exprimée en 'tantièmes' (1000, 10000, 100000, ...) dont chacun détient la propriété selon la quote-part affectée indivisiblement à chacun des lots.
Le RDC peut prévoir que certaines parties communes sont "spéciales" à certains lots, nommément identifiés . Par exemple tel escalier extérieur desservant quelques lots, et uniquement ceux-là .
D'où une clause RDC dans le genre : "L'escalier extérieur desservant les lots X Y et Z est classé "partie communes spéciale" à ces lots. Les propriétaires de ces lots en supportront seuls les charges nécessaires à son entretien et sa conservation. Eux seuls auront droit de vote pour statuer sur cette partie commune spéciale".
Ou autre rédaction dans le même sens.
Dans la mesure où les canalisation dont il s'agit ne sont pas classée "partie commune spéciale" aux seuls lots de votre étage, l'AG du syndicat ne peut en aucun cas modifier les grilles de répartitions prévues au RDC, ici les modalités de répartition de travaux communs sans un vote unanime de tout le syndicat.
Il n'existe pas d'autre procédure, d'autre solution..
Le syndic, si c'est un véritable professionnel de la gestion immobilière  , ne peut en aucun cas ignorer ces règles de droit..
Vous abordez un autre point : l'anexion éventuelle par certains de parties communes (à supposer qu'elles soient classées ainsi par le RDC.)
Dans un tel cas, le syndic doit mettre en œuvre les actions nécessaires pour recouvrer ces parties communes.
Mais il se peut aussi que le syndicat soit d'accord pour les aliéner (les retirer du 'commun') pour les affecter à ce ou ces copropriétaires.
Dans ce cas seuls CES LOTS sont concernés par une éventuelle révision de leurs tantièmes, puisque seuls ces lots ont un peu plus de surface, de "consistance".
L'opération consiste à en faire le calcul, et à ajouter à ces lots les tantièmes correspondant.
Votre syndicat étant à (mettons) 10.000/10.000°, il passera à 10.065/10.065°, tel lot ayant 25 tantièmes en plus, tel autre 40.
Votre lot qui était à (mettons) 225/10.000°°° passera à 225/10.065°°
Il s'agit là d'une opération très classique en pareil cas .... classique puisque seule possible.
Notez que les frais nécessaires à cette opération (géomètre, modif EDD/RDC) sont suportés par les seuls propriétaires des lots concernés, ce que prévoit la résolution soumise au vote.
La décision (aliénation + modif EDD/RDC avec tantièmes affectés à ces lots) : maj.art.26.
Toute autre modification des tantièmes : unanimité.
Ce qui se passe dans votre syndicat est irrégulier, le projet de modifier l'imputation des dépenses pour canalisations communes à priori illicite.
Votre syndic est manifestement à coté de la plaque, pour le moins dans le "défaut de conseil", à faire de telles propositions, à passer contrat sans décision d'AG !
En attendant que personne n'ouvre sa porte à ce géomètre qu'aucune AG n'a commandé.
Vous ne parlez pas du tout du CS : que fait-il ???
Il doit faire stopper cette mascarade.
Et n'oubliez pas de faire de l'information autour de vous, chez vos voisins sur cette situation irrégulière. |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2013 22:24:35 |
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fabien_95
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Posté - 25 janv. 2013 : 01:06:08
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citation: Que dit votre CS sur ce dossier ? Personne n'a posé de questions sur cette modification envisagée de la répartition des charges lors de l'AG, qui a l'air de sortir du chapeau ?
Le syndic suit les intentions et les idées du président du CS, qui parle de toutes ces trouvailles comme si elles étaient la chose la plus naturelle du monde. Impossible donc d’en intéresser le syndic…
citation: Dans la mesure où les canalisation dont il s'agit ne sont pas classée "partie commune spéciale" aux seuls lots de votre étage, l'AG du syndicat ne peut en aucun cas modifier les grilles de répartitions prévues au RDC, ici les modalités de répartition de travaux communs sans un vote unanime de tout le syndicat.
Il n'existe pas d'autre procédure, d'autre solution..
Ils ont intention de la voter à la prochaine assemblée, avec le plan du géomètre prêt… dont je ne connais pas encore l’effective raison.
L’idée est que ces canalisations ont été réalisés abusivement (il y a 20 ans), donc la copro, au lieu de les enlever, dans sa ‘bienveillance’ nous permet de le garder pourvu qu’elles soient refaites de façon plus fiable (on parle de fuites fréquentes), mais ils souhaitent que nous les payions intégralement.
Ma question demeure : si cette répartition des charges est approuvée à l’unanimité, d’éventuels travaux futurs sur les installations de mon étage seraient délibérés par toute la copropriété ou seulement par les copropriétaires de mon étage ?
Quant à mes voisins, ils sont tous des locataires, et les propriétaires (quand ils ne sont pas dans les CS même) s’en désintéressent totalement, ils ne participent pas aux AG, au moins les propriétaires uniquement de lots à mon étage. |
Édité par - fabien_95 le 25 janv. 2013 01:12:33 |
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nefer
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Posté - 25 janv. 2013 : 08:02:25
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de quelles canalisations parlez vous ?
s'agit il des raccordements de chaque lot à l'arrivée de l'eau de l'immeuble ?
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fabien_95
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Posté - 25 janv. 2013 : 10:00:19
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citation: Initialement posté par nefer
de quelles canalisations parlez vous ?
s'agit il des raccordements de chaque lot à l'arrivée de l'eau de l'immeuble ?
Arrivée de l'eau et égouts |
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Posté - 25 janv. 2013 : 12:08:10
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fabien95 : " arrivée de l'eau et égouts "
?????? mais vous parlez d'étage, que viennent faire faire les égouts ?
Soyez plus clair sur la nature de ces canalisations et des modifications effectuées par ces copros ! 
fabien95 :" L’idée est que ces canalisations ont été réalisés abusivement (il y a 20 ans), donc la copro, au lieu de les enlever, dans sa ‘bienveillance’ nous permet de le garder pourvu qu’elles soient refaites de façon plus fiable (on parle de fuites fréquentes), mais ils souhaitent que nous les payions intégralement."
Des travaux des parties communes datant de 20 ans ???? la prescription est de 10 ans !!
Si ce sont des canalisations parties communes, TOUS les copros doivent payer ces travaux !!
fabien95 : vous parlez d'Unanimité !! ces travaux ne se votent pas à l'Unanimité. |
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Posté - 25 janv. 2013 : 12:13:07
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SUITE :Ces problèmes de tuyaux n'ont rien à voir avec un géomètre !!
Un géomètre est mandaté pour faire des mesures, mais pas mesurer la longueur des tuyaux qui ne rentre poas en compte dans le calcul des tantièmes !
L'annexion de parties communes est peut-être la bonne piste.
Mais l'AG doit voter la venue et les honoraires de ce géomètre ! pas d'accord de l'AG, le syndioc ne peut pas appeler les fonds pour payer cette facture. Les copros seront dans leur droit de ne pas payer cette facture !
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fabien_95
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Posté - 25 janv. 2013 : 14:09:22
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citation: ?????? mais vous parlez d'étage, que viennent faire faire les égouts ?
J’entends tuyaux d’évacuation. Les copros vont voter la renovation complète des alimentations d’eau et des évacuations à mon étage, vu qu’il semble qu’il y aient des nombreuses fuites.
citation: Des travaux des parties communes datant de 20 ans ???? la prescription est de 10 ans !!
Je ne connais pas la date exacte des travaux (points d’eau/évacuations abusifs dans les appartements), à mon avis plus de 10 ans.
citation: fabien95 : vous parlez d'Unanimité !! ces travaux ne se votent pas à l'Unanimité.
L’unanimité pour une clé de répartition de charges spécifique de mon étage (v. ci-dessus).
citation: SUITE :Ces problèmes de tuyaux n'ont rien à voir avec un géomètre !!
La visite du géomètre (selon le mot du président du CS) est liée à la votation de la clé de répartition de charges spécifique de mon étage. Cependant, je ne connais pas la raison pour faire des nouveaux plans vu que cette clé de répartition de charges ne nécessite pas apriori de l’intervention d’un géomètre.
Merci de me répondre a cette question:
Si une nouvelle clé de répartition de charges était approuvée, sur la base de laquelle les propriétaires des lots à mon étage paieraient intégralement les travaux effectués à celui-ci, ces travaux payés par nous seraient délibérés avec la majorité précédente, c’est-à -dire de *toute* la copropriété ? |
Édité par - fabien_95 le 25 janv. 2013 14:11:33 |
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Posté - 25 janv. 2013 : 14:36:54
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fabien95 : la modification du RDC et de la répartition des charges se fait à l'Unanimité !!! vous votez NON, et cette résolution, d'ailleurs illicite, est rejettée. Vous ne risquez strictement rein sur une résolution rejettée !
Il est illégal de faire payer des travaux sur des parties communes par les copros de cet étage !! Il est illégal d'adopter une résolution pour créer des charges spéciales sur des tuyaux d'évacuation de certains copros !!
Le géomètre n'a rien à voir avec ces tuyaux !!!
Que veut dire point d'eau/évacuations ABUSIFS ???
L'AG ne peut pas imposer une nouvelle répartition sur ces trvaux d'arrivée et dévacuations d'eau parties communes .
Le syndic a un devoir de conseil, il doit inforemr l'AG de l'illégalité d'une telle décision.
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Gédehem
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Posté - 25 janv. 2013 : 14:41:31
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"Si une nouvelle clé de répartition de charges était approuvée, sur la base de laquelle les propriétaires des lots à mon étage paieraient intégralement les travaux effectués à celui-ci, ces travaux payés par nous seraient délibérés avec la majorité précédente, c’est-à -dire de *toute* la copropriété ?"
- pour qu'une nouvelle clé soit adoptées il faut un vote unanime de la totalité des copropriétaires, tous "pour".
Il en manque 1 non représenté à l'AG, 1 seul s'oppose (vous !  ) et la décision n'est pas prise.
- le fait qu'une clé de répartion impute telle dépenses à quelques copropriétaires seulement ne change rien au fait que tous votent, à moins que le RDC n'en dispose autrement |
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fabien_95
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Posté - 25 janv. 2013 : 14:47:49
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"Il est illégal de faire payer des travaux sur des parties communes par les copros de cet étage !! Il est illégal d'adopter une résolution pour créer des charges spéciales sur des tuyaux d'évacuation de certains copros !!"
Même si cette résolution est approuvée à l’unanimité ?
"Que veut dire point d'eau/évacuations ABUSIFS ???"
Je l’ai entendu dire par le président du CS. Je présume que les appartements à mon étage se sont dotés de points d’eau (avec par conséquent de travaux sur parties communes) sans une autorisation de la copro votée en AG
"L'AG ne peut pas imposer une nouvelle répartition sur ces trvaux d'arrivée et dévacuations d'eau parties communes .
Le syndic a un devoir de conseil, il doit inforemr l'AG de l'illégalité d'une telle décision."
Même si cette nouvelle répartition des charges est approuvée?
*** pose de balises *** |
Édité par - Gédehem le 25 janv. 2013 16:40:12 |
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Visite-surprise géomètre 
