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 Posté - 24 janv. 2013 : 18:54:08
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Bonsoir,
Comment me procurer la Convention d'ouverture de compte (C.O.C.) que notre syndic actuel a conclue avec sa banque il y a maintenant 4 ans alors que j'étais président du Conseil Syndical.
Je suis actuellement un copro lambda et j'ai de bonnes raisons de douter du respect de l'art.18 de la Loi de 07/1965 par notre syndic.
Merci pour vos conseils.
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Posté - 24 janv. 2013 : 19:00:49
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kikiladoucette : avez vous un compte séparé, ou un compte individualisé dans le compte du syndic ??
Le fait que vous futes président du conseil syndical a t'il un rapport avec votre question ??? |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 24 janv. 2013 : 20:11:25
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par ailleurs vous ne pouvez pas imposer au syndic votre choix de banque |
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Posté - 24 janv. 2013 : 21:36:33
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RĂ©ponses aux questions:
@Philippe:
Que je fute Président du C.S. au moment de l'élection de notre syndic actuel n'a rien à voir avec ma question actuelle sinon comme je l'évoque que j'ai de bonnes raisons de suspecter de la part de notre syndic actuel une infraction à l'art;18 de la Loi du 07/1965.
Je suis incapable de répondre à votre question de savoir si j'ai un compte séparé ou un compte non séparé (et non pas individualisé comme vous le demandez de façon alternative) dans le compte du syndic pour la bonne et simple raison que c'est bien la question que je me pose moi_même et qui est à l'origine de mon post.
@Nefer:
Je n'ai imposé au syndic aucun choix de banque quand, bien que Président du C.S., le syndic a choisi de sa seule initiative d'ouvrir un compte dans la banque où il avait déjà des comptes de clients ouverts. Et c'est bien là que le bas blesse puisque comme j'y faisais allusion précédement le n° du compte qu'il a "ouvert" pour notre copropriété est le même que celui qu'il avait avec ses précédents clients. De plus le libellé de son RIB est plus que douteux avec son nom professionnel et son adresse associés à "Copro les Iris.......". Enfin au cours de plusieurs procédures évoquant son exercice en compte NON SEPARE, il n'a jamais fourni spontanément sa C.O.C. se bornant à fournir une attestation de son banquier déclarant qu'il était bien en compte séparé ce qui lui a permis de se tirer d'affaire.
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Posté - 25 janv. 2013 : 14:46:47
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kikiladoucette : l'AG a t'elle rejetté la dispense d'ouverture du compte séparé qui est une obligation légale ?
SI c'est le cas, et que le syndic n'a pas ouvert le compte séparé, c'est une cause d'annulation de son mandat de syndic !
Un compte non séparé ne veut rien dire; si l'AG vote la dispense, le syndicat à un compte individualisé dans le compte du syndic
kikladoucette :" bien que Président du C.S., le syndic a choisi de sa seule initiative d'ouvrir un compte dans la banque où il avait déjà des comptes de clients ouverts. "
Le président du CS n'a rien à dire et n'a aucun pouvoir sur le choix de la banque !!!! le syndic ouvre ce compte ou il veut, et le mieux pour lui, c'est à dire chez son banquier !! C'est de sa seule initiativen bien évidemment ! 
kikiladoucette: Enfin au cours de plusieurs procédures évoquant son exercice en compte NON SEPARE, il n'a jamais fourni spontanément sa C.O.C. se bornant à fournir une attestation de son banquier déclarant qu'il était bien en compte séparé ce qui lui a permis de se tirer d'affaire.
?????? kikladoucette : vous faites vos chèques de charges à qui ?? syndicat des copropriétaires Machin, ou syndic TRUC c/o SDC machin ?? |
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JB22
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Posté - 25 janv. 2013 : 17:10:59
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De philippe388
"?????? kikladoucette : vous faites vos chèques de charges à qui ?? syndicat des copropriétaires Machin, ou syndic TRUC c/o SDC machin ??"
Que le chèque soit rédigé à l' ordre du syndicat ou à l' ordre du syndic cela n'empêchera pas dans 99.99 % des cas de l' encaisser sur son compte. Faites l' expérience pour vous en convaincre... |
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Posté - 25 janv. 2013 : 17:16:24
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Posté - 25 janv. 2013 : 17:37:28
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kikiladoucette :" Vous déraillez."
Pas dans mes propos !!! comme vous le faites.
Je vous invite à vous renseigner sur le compte séparé ou individualisé !!
Vous trouverez sur ce forum de longs posts sur la façon de reconnaitre si le compte est réellement un compte séparé ou si votre syndic vous a trompé.
JB22 : 99.99 % tous les syndics tricheraient ??? j'établis mon chèque de charges au nom du syndicat des copropriétaires NOXXXXXXX; notre compte est bien un compte séparé. Nous avons donc une grande chance que notre syndic ( qui ne gère que des comptes séparés !!) fasse partie des 00.01 % des syndics sérieux. |
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Posté - 25 janv. 2013 : 17:43:16
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Je reste sur ma faim en ce qui concerne la question initiale. |
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JB22
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Posté - 25 janv. 2013 : 19:24:41
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De philippe388
"j'établis mon chèque de charges au nom du syndicat des copropriétaires, notre compte est bien un compte séparé.
Essayez de faire l' expérience inverse; établissez votre prochain chèque à l' ordre du syndic... |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 25 janv. 2013 : 20:23:14
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philippe388
Votre syndicat a un compte séparé, votre syndic ne cherche pas à vous abuser entre compte individualisé et compte séparé.
Je confirme qu' en cas de compte "individualisé" dans le compte du syndic, le fait que les chèques soient rédigés au nom du syndicat, n'est pas une preuve que le syndicat dispose d' un vrai compte séparé.
Le contrôle bancaire est inexistant, il passera sans problème au crédit du compte du syndic, d' autant que les banques sont les premières à semer la confusion en faisant des attestations de comptes "séparés" pour des comptes "individualisés". |
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Posté - 31 janv. 2013 : 17:57:00
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Je pose Ă nouveau ma question: comment se procurer la convention d'ouverture de compte? |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 31 janv. 2013 : 19:48:02
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Avec l’appui de certains professionnels voire même de certaines banques (dossier en cours actuellement auprès de la DDPP de Paris sur une banque que l’ai désignée) les agences immobilières contournent la Loi Bonnemaison
Acces à la convention de compte de compte séparé
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13461
L’idéal est d’écrie ou de contacter soit votre gestionnaire d’immeuble soit votre syndic professionnel (intitu personnae) et de lui demander en payant les photocopies au prix administratifs ou au prix de l’agence d’avoir une copie de l’ouverture du compte séparé
L’ouverture d’un compte séparé de syndicat nécessite l’accord et l’information du président du Conseil Syndical au moment de l’ouverture du compte. Contactez le nouveau Pdt du CS en lui signalant n’avoir eu aucun document et demandez-lui notamment à voir la convention d’ouverture du compte séparé (votre nom doit figurer dans le document) et quel était le mandataire de l’agence autorisé par le syndicat à effectuer les mouvements).
L’agence vous a roulé dans la farine puisque vous étiez Présidente du Conseil Syndical et que votre signature doit figurer dans la convention d’ouverture de compte !
J’ai un contentieux soumis à l’ordre des bâtonniers de Paris et à la DDPP avec un avocat me demandant me traitant de harceleur à ce sujet et avec mon agence et une banque à ce sujet, je suis très intéressé pour connaître le résultat de vos démarches.
Eventuellement hors forum.
Vous pouvez également au titre d'ancienne Pdt du CS écrire ou vous déplacer à la banque pour demander le double de la convention d'ouverture s'il vous est refusé par le syndic ou le Pdt du CS (voir article du 60 M de consommateurs)
Les professionnels des banques ont l'obligation de participer à la lutte contre les fraudes au code monnétaire et bancaire.
Une banque séreuse et irréprochable vous répondra !
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 31 janv. 2013 : 19:54:34
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Bonsoir Kikiladoucette
Il semblerait que vous avez du mal Ă vous faire entendre. Permettez que je plaisante dans un monde sans humour;
Vous ne pouvez pas ignorer, si lors d' une AG il a été décidé d' ouvrir un compte séparé.
Même si vous n' êtes plus Président, vous êtes présent aux AG et recevez le PV chaque année.
Cette décision est mis à l' ordre du jour une année /2 . Peut être avez vous loupé quelque chose ?
Si cette décision n' est pas passée, vous ne pouvez rien demandé au Syndic à ce sujet.
D' autre part, si vous trouvez un PV ou il est mentionné "que suite au vote, l' AG à regroupé suffisamment de voix et que cette décision est adoptée," vous pouvez vous tourner vers le nouveau Président pour lui demander s' il a copie de cet enregistrement.
Vous qui avez été Président vous ne pouvez ignorer que le Syndic ne distribue pas les documents à tous.
D' autre part il serait étonnant que votre Syndic est proposé cette mise en place gracieusement. Aussi vous devez trouver dans vos comptes une participation . |
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Posté - 31 janv. 2013 : 20:01:01
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ALH14U :" L’ouverture d’un compte séparé de syndicat nécessite l’accord et l’information du président du Conseil Syndical au moment de l’ouverture du compte.H"
Ceci est FAUX !! L'AG rejette la dispense, le syndic a obligation d'ouvrir ce compte séparé. Le CS et son président n'ont aucun pouvoir de décision; ils ne peuvent pas donner un tel accord d'ouverture d'un compte séparé !!!!
Le seul role du CS est de demander la copie de cette convention d'ouverture, et rien de plus
ALH14U :" L’agence vous a roulé dans la farine puisque vous étiez Présidente du Conseil Syndical et que votre signature doit figu
rer dans la convention d’ouverture de compte ![/blue]"
archi FAUX. D'ou sortez vous une telle information !!!
ALH14U :" [blue]Vous pouvez également au titre d'ancienne Pdt du CS écrire ou vous déplacer à la banque pour demander le double de la convention d'ouverture s'il vous est refusé par le syndic ou le Pdt du CS (voir article du 60 M de consommateurs)"
Encore tout faux. La banque ne connait quele syndic, mandateire du SDC. Un copropriétaire se verra refuser cette copir de convention par la banque.
Un ancien président du CS !! cela s'appelle un simple copropriétaire !!
Aie!Aie!!Aie !!!! parlez vous du droit français sur la copropriété ???
Votre avocat vous suit sur ces affirmations concernant la présidence du conseil syndical avec de tels pouvoirs ??  |
Édité par - philippe388 le 31 janv. 2013 20:03:22 |
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Posté - 01 févr. 2013 : 09:20:49
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[quote]Initialement posté par goutelette
Bonsoir Kikiladoucette
Il semblerait que vous avez du mal Ă vous faire entendre. Permettez que je plaisante dans un monde sans humour;
Vous ne pouvez pas ignorer, si lors d' une AG il a été décidé d' ouvrir un compte séparé.
Merci Goutelette pour la petite note d'humour,
Mais ce n'est pas comme vous le croyez et comme il le faudrait que tout cela s'est passé: le syndic en question a été élu en octobre 2008 suite à une AG réunie par un Administrateur Judiciaire. Son contrat mentionait et mentionne toujours qu'il exerce en compte SEPARE mais aucun n° de compte ni domiciliation bancaire ne figure à la suite de cette affirmation écrite.Mon avis ou aval de Président du CS de l'époque ne m'a jamais été demandé pour "ouvrir" le dit compte. Je mets "ouvrir" entre guillemets car je me rends compte avec le recul que le dit syndic qui était déjà titulaire d'un compte pro dans une agence bancaire a très probablement avec la complicité clientéliste de la banque, rajouté sur un compte pivot le dit compte de notre copropriété.
En 2010 je suis entré en conflit ouvert avec le dit syndic et lors de différentes procédures j'ai mis en doute son exercice en compte séparé;En produisant une simple attestation d'"ouverture de compte" de la part de son banquier et un RIB très équivoque (qui a fait l'objet d'un débat sur le forum actuel) dans sa titularité, il a réussi à obtenir un jugement de référé en sa faveur, jugement qu'il met en avant dans toutes les autres procédures suivantes. Dernière en date, il s'agit d'une injonction à ma demande devant le juge de la mise en état de produire la Convention d'ouverture de compte; j'ai été débouté et condamné pour procédure abusive!!!
Dernière précision, lors des AG qui ont suivi son élection, jamais il n'a été question de voter une quelconque dérogation à l'ART.18 puisque il est censé exercer en compte séparé.
Donc après avoir tout essayé je reste preneur du bon tuyau que vous purrez me donner pour me procurer la C.O.C.
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Posté - 01 févr. 2013 : 09:23:33
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@ALH14U
".....Eventuellement hors forum."
M.P. suit
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 01 févr. 2013 : 09:39:37
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kikiladoucette : .Mon avis ou aval de Président du CS de l'époque ne m'a jamais été demandé pour "ouvrir" le dit compte.
Le syndic n'a pas à recevoir l'aval ou l'avis du président du CS pour ouvrir un compte bancaire au nom du SDC. ALH14U se trompe, vous aussi !!
SEULE l'AG décide de rejetter la dispense d'ouverture, et ouvrir un compte séparé !!! Le présudident du CS n'a pas ce pouvoir, ou dans un autre monde ! 
kililadoucette :" le syndic en question a été élu en octobre 2008 suite à une AG réunie par un Administrateur Judiciaire.Son contrat mentionait et mentionne toujours qu'il exerce en compte SEPARE mais aucun n° de compte ni domiciliation bancaire ne figure à la suite de cette affirmation écrite."
?? Comment voulez vous que ce syndic mentionne dans son contrat proposé à l'AG un numéro de compte séparé au nom de votre SDC, alors qu'il n'a pas encore été élu ???
kikiladoucette : "il a réussi à obtenir un jugement de référé en sa faveur"
Vous avez donc perdu devant le tribunal !!! et vous supposez que le syndic a " magouillé" avec le juge ??
kikiladoucette j'ai été débouté et condamné pour procédure abusive!!!
Vous avez donc été condamnée une autre fois dans ce dossier !!! Votre compte est donc bien un compte séparé !
Après autant de proçès et une condamnation pour procédure abusive, on peut comprendre que votre syndic refuse de vous répondre; vous n'êtes plus président de CS, ni membre du CS !!!
IL ne vous reste plus qu'à demander " gentiment " au président actuel de votre CS copie de cette convention. |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 01 févr. 2013 : 11:01:48
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Bonjour,
je n' ai pas vu vos anciens Ă©changes. Il semblerait qu' aujourd'hui cette situation ai atteint son stade de pourrissement? Rectifiez moi si je me trompe.
Vous n' êtes plus Président, mais êtes vous toujours au C/S ? Si oui, que disent les autres ?
A ce jour cette demande réétirée devrait venir du Président.
Pour savoir à quel nom est votre compte copropriété , c' est de voir un chèque de paiement de celle ci.
Si vous êtes toujours en bon terme avec les Conseillers en place, il suffit que l' un d' entre eux soit amené à faire un achat pour le Syndicat ( carnet de timbre, encre pour imprimante etc..) et le syndic lui fait un chèque de remboursement.
Le temps de vous écrire je prend lecture du message de Philipp 388 pour lequel j' adhère à 100% .
Le secret de longévité au C/S est la tolérance, et diplomatie. Une main de fer dans un gant de velours, tenu par une équipe soudée, malgré des idées souvent différentes, et surtout avec abstraction d' intérêt personnel.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 01 févr. 2013 : 20:58:59
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"Je pose Ă nouveau ma question: comment se procurer la convention d'ouverture de compte?"
Le CS peut en demander copie. Il devrait la demander systématiquement.
Hors du CS : personne.
Ce qui est une lacune dans cette affaire si le CS ne compte que des potiches. |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 01 févr. 2013 : 22:50:11
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Qu’est ce qui vous arrive à tous !
Je vous rappelle que nous parlons d’un compte séparé d’un syndicat, propriété du syndicat et non de l’agence.
L’ouverture de ce type de compte est réglementé comme les autres comptes avec des pièces officielles dont la moindre est l’accord d’AG et l’information du Pdt du Conseil Syndical et même de l'ensemble des membres du syndicat (c'est dans la Loi).
Comme toute pièce du syndicat concernant la gestion financière des dépenses et des recettes la convention de compte séparé doit être à disposition du copropriétaire souhaitant la voir au décours de l’assemblée générale annuelle.
Quand au membres du conseil syndical et à son président dans le cadre du contrôle de gestion prévu je vous rappelle ce qui est prévu par la loi et les réglements de copropriété qui s’applique aux professionnels des agences immobilières :
• que l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée dispose en ses alinéas 3 et 4 que :
« le conseil syndical.. peut prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l’administration de la copropriété. Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat ».
Le refus de communication de la convention d'ouverture du compte séparé est donc assimilable éventuellement par un copropriétaire lésé (ce qui est le cas) à un délit et synonyme de fraude du syndic (voire du syndicat personne morale) lors de l’ouverture et lors de la gestion, donc plus véritablement une faute professionnelle du syndic du syndicat des copropriétaires, s'il s'agit d'un faux compte séparé.
Ce qui est difficille Ă prouver car dans ce cas les professionnels de l'agence et les professionnels d ela banque refusent toute information !
La non ouverture d’un compte séparé permet au minimum une annulation rétroactive d’un mandat dès lors qu’elle peut être prouvé.
Sachant pertinemment que ce document est en cas de fraude (ouverture d’un faux compte séparé) le copropriétaire peut demander à la banque d’avoir la copie de « son » compte séparé de syndicat moyennant «éventuellement paiement des photocopies.
Comme inscrit dans un bulletin de l’ARC et comme je l’ai subi récemment certaines banques et certains professionnels se font complice du détournement de la Loi Bonnmaison et tiennent également votre discours en arguant, alors qu’ils savent très bien que la communication du document dit convention d’ouverture du compte a déjà été refusé par l’agence :
« Suite à votre demande nous vous confirmons volontiers que votre interlocuteur est l’agence XXX administrateur de biens.
Nous vous remercions pour tout renseignement complémentaire de vous rapprocher de votre syndic de copropriété, seul habilité à vous renseigner sur vos attentes,
Nous vous prions de bien vouloir agréer, l’expression de nos sentiments distingués »
Ceci est un véritable déni du droit notamment s’il s’agissait d’un vrai compte séparé puisque dans ce cas (encore une fois) ce sont les membres du syndicat qui en sont les seuls propriétaires (compte séparé et non sous compte de l’agence).
Le dernier numéro spécial Hors série de 60 Millions de consommateurs reprend bien cette possibilité pour tout copropriétaire de contacter la banque dans laquelle son compte de copropriété est déposé et vous trouverez confirmation de cette possibilité auprès d’autres services.
La Moi Bonnemaison que vous pouvez consulter va même plus loin car elle oblige le syndic à informer les copropriétaires qu'en cas de vote pour l'ouverture d'un compte séparé, le syndicat, en qualité de titulaire de ce compte, a le droit de désigner la banque ou le centre de chèques postaux auprès duquel le compte sera ouvert.
Merci de nous éviter vos contre vérités :
Articles sur le sujet
Les Ă©chos
http://www.lesechos.fr/10/06/1999/L...e-separe.htm
http://www.ucim-inter-coproprietes....pratique.htm
Le Compte bancaire
ouvert au nom du Syndicat
de Copropriétaires
Le compte bancaire ou postal ouvert au nom du Syndicat de Copropriétaires dit "compte séparé " a été institué par la loi du 31 décembre 1985 (Loi Bonnemaison).
Le principe établi par cette loi, est que le Syndicat, personne morale puisse disposer d'un compte bancaire ou postal propre à recevoir les fonds des copropriétaires destinés à la gestion de leur immeuble.
Cette modification (article 18 de la loi fixant le statut de la copropriété) dispose que : "le syndic est chargé (...) d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées, sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat (...). La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation".
Ce texte est la reconnaissance de la normalité de l'ouverture d'un tel compte au nom de la personne morale que constitue le Syndicat des copropriétaires.
La principale particularité du compte ouvert au nom du Syndicat de copropriétaires est qu'il est la propriété du Syndicat, le syndic n'étant que le titulaire de la signature pour le faire fonctionner pendant la durée de son mandat.
Les copropriétaires, via leur conseil syndical, pourront à tout moment le consulter, soit par communication des bordereaux, soit par tout moyen de télécommunication, tel que le système Internet. Dans ce dernier cas, il pourra disposer de la clé d'accès bancaire à ce compte
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Sujet |
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Convention d'ouverture dee compte. 
