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mich17
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 Posté - 29 janv. 2013 : 11:54:46
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Bonjour Ă tous
nous sommes une copro de 3 proprietaires (2 proprietaires occupants). j'ai quelques difficultés pour analyser l'annexe 1. 2 questions :
A - jusqu'à présent nous versions 400 euros par trimestre d'avances de trésorerie soit un budget annuel de 1600 € et le solde positif en fin d'année restait sur le compte bancaire (actuellement nous disposons de 1 896 €)
Si j'ai bien compris dans le compte 1031 nous inscrivons au maximum 1/6 des dépenses de fonctionnement hors travaux, donc pour nous assurances et banque en ligne : total 840 € donc 140 € d'avances de trésorerie, il reste 1 440 que j'inscris dans le cpte 1032 ?
B - recettes totales : 1600 €, dépenses totales 900 €. Les copropriétaires doivent être remboursés de 700 € d'excédent versés ? Que reste t-il en banque ???
merci de votre aide
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andre78fr
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1
 Posté - 29 janv. 2013 : 13:07:31
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Ce sont les mêmes sommes en fait ; une copropriété qui a payé tous ses fournisseurs et avec des copropriétaires à jour va avoir les mêmes montants dans le cadre Trésorerie (en haut à gauche) et Provisions/Avances (en haut à droite).
C'est le principe d'un bilan ; actif et passif, équilibré.
Vous inscrivez les sommes qui figurent sur la balance, conformément à des décisions d'AG, notamment sur la constitution et le montant des avances de trésorerie.
Les avances travaux doivent également avoir été votées et décidées, il ne s'agit pas d'un compte d'ajustement pour passer un solde ou un reste...
Si vous avez 1 600 qui entrent (provisions) et 900 qui sortent (dépenses), votre solde de banque augmente de 700 € et effectivement il faut répartir ce résultat (excédent).
Grosso modo le solde de la banque (une fois tous les appels encaissés et les factures payées) est sensiblement le même ; si il ne suffit pas (manque de fonds de roulement) vous devez augmenter l'avance permanente dans la limite que vous rappelez de 1/6 du budget...
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mich17
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 2
Posté - 29 janv. 2013 : 13:49:20
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André, merci pour votre réponse. mais si les avances travaux doivent être décidés et votés dans le 1032, quelle différence avec le 102 ? |
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andre78fr
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3
Posté - 29 janv. 2013 : 14:08:10
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Je vous donne l'extrait de l'arrêté du 14 mars 2005 :
citation:
Le compte 102 « Provisions pour travaux » est utilisé pour enregistrer les sommes appelées pour financer les
travaux décidés par l’assemblée générale en attendant le paiement des travaux correspondants, conformément
au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il est crédité des provisions appelées par le débit du compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s’il a
été créé, du sous-compte 450-2 « Copropriétaires - travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles ». Il
est débité par le crédit du compte 702 « Provisions pour travaux » au fur et à mesure de la réalisation des
travaux.
Le compte 103 « Avances » est utilisé pour enregistrer les sommes réservées prévues au règlement de
copropriété ou décidées par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes imprévues
(compte 1031 « Avances de trésorerie ») et les sommes à valoir sur les travaux au titre de l’article 18, sixième
alinéa de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 (compte 1032).
Les comptes 1031, 1032 et 1033 sont crédités par le débit du compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou,
s’il a été créé, du sous-compte 450-3 « Copropriétaires - avances ».
Lorsque les travaux sont décidés et que leur financement est en partie réalisé par imputation des sommes
figurant en avance pour travaux au compte 1032, le compte 1032 est débité du montant affecté à ce
financement par le crédit du compte 102.
Lorsque les sommes figurant au compte 1031 ou éventuellement celles du compte 1033 sont utilisées en
règlement de dépenses courantes ou imprévues, le compte 703 est crédité par le débit du compte 1031 ou du
compte 1033 selon le cas, des sommes effectivement affectées au règlement de ces dépenses dans la limite du
solde disponible de ces comptes.
Limpide n'est ce pas ? ;-)
Vous trouverez de nombreuses contributions sur l'utilité et la pertinence du compte 102 puisque à la fin ça finit soit dans le 120, soit dans le 702...
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JB22
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Posté - 29 janv. 2013 : 15:12:43
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En complément de la réponse de André78:
Voir la 6e recommandation de la commission relative à la copropriété, qui recommande de passer directement par le compte 702 sans passer par le 102.
toujours "Limpide n'est ce pas ? ;-)" |
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Posté - 29 janv. 2013 : 15:54:51
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citation: Si j'ai bien compris dans le compte 1031 nous inscrivons au maximum 1/6 des dépenses de fonctionnement hors travaux
il y a certainement un problème de langage dans vos propos : en effet, ce n'est pas que vous devez inscrire telle somme au 1031, c'est que votre avance de trésorerie ne doit pas dépasser le 1/6 de votre budget, or vous nous parlez de 1600 e par an ....
Ne confondez vous pas appels de provisions et avances de trésorerie ce qui est TRES différent... ?
Mais si votre budget/dépenses est de 840 € par an, jamais vous ne pourrez dépasser 140 € au 1031 et à condition de l'avoir voté....
effectivement vous pourriez mettre au 1032 le solde (sans limites) mais à condition là aussi de l'avoir voté et en théorie pour ces deux comptes vous devriez faire des appels de provisions différents... en plus des appels de provisions pour le budget courant...
Il y aurait peut-être intérêt à préciser vos propos pour que l'on puisse mieux vous répondre.
PS : je comprends aussi qu'avec 2 proprios vous n'avez pas trop envie de vous embêter dans des formalités, mais malheureusement la contrainte des textes est là ...  |
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mich17
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Posté - 29 janv. 2013 : 18:59:18
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Aïe aïe aïe vous allez hurler !!! on ne fait pas d'appels de fonds dans la pratique. chacun sait ce qu'il doit verser au début de chaque trimestre et dépose son chèque. Lors de l' AG (oui nous en faisons une) nous partons sur un budget prévisionnel de 1600 € qui couvre nos dépenses courantes et paie les petites réparations éventuelles. le solde environ 1000 € reste sur le compte bancaire pour faire face aux imprévus.
Effectivement je confonds les avances de trésorerie et le budget courant. j'ai fait pas mal de recherches et je ne me souviens pas avoir vu "budget courant". Pour moi les appels de fonds s'inscrivaient dans 1031 et les avances travaux non votés dans 1032. Dans la copro nous sommes 3 et à partir du moment où les cptes sont exacts tout est OK entre nous.
Moi ce qui me gêne c'est de restituer les avances non utilisées car nous allons nous retrouver avec un solde bancaire mini et si nous avons un coup dur ... |
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Posté - 29 janv. 2013 : 19:03:09
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vous pouvez faire des avances pour travaux non prévus (1032), sans limites et cumulées....
le 1031 ne sert absolument pas aux appels de provisions pour gestion courante, mais aux fameux 6% de 1600 € de "avances de trésorerie" (non cumulable)  |
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JB22
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8
Posté - 29 janv. 2013 : 19:32:45
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" mais aux fameux 6% de 1600 € de "avances de trésorerie" (non cumulable) "
Erreur de frappe: 1/6 du budget moyen des trois dernières années. |
Édité par - JB22 le 29 janv. 2013 19:34:06 |
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mich17
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9
Posté - 29 janv. 2013 : 20:31:31
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merci pour votre aide. bon j'ai compris pour le 1031 et je ne savais pas que l 'on pouvait cumuler dans le 1032. Je ne sais pas ce que vous en pensez mais pour moi l'annexe 1 est la plus compliquée à compléter. De plus elle porte le n° 1 alors que c'est la dernière à remplir.
bonne soirée |
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10
Posté - 30 janv. 2013 : 07:14:04
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merci pour la correction jb22 ..............  |
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andre78fr
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Posté - 30 janv. 2013 : 09:05:11
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Normalement il n'y a rien de compliqué pour l'élaboration de l'annexe 1 (le point le plus délicat étant l'histoire de la présentation après répartition qui ne devient exigible qu'après l'approbation mais ça...) et je ne vois pas bien pourquoi c'est la dernière à remplir ?
Si vous avez une balance complète et équilibrée, les annexes 1 et 2 en découlent très simplement.
L'annexe 3 demande un niveau de plus puisqu'il faut l'équivalent de la balance mais clé par clé.
Les annexes 4 et 5 sont encore plus délicates puisqu'il faut aller chercher les détails des opérations avec date, montant et clé...
Il existe cependant des logiciels qui facilitent grandement l'Ă©dition des annexes...
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JPM
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12
Posté - 30 janv. 2013 : 11:31:41
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C'est plus simple encore quand on respecte strictement les textes.
Le syndic doit faire comme s' il présentait un compte définitif et exigible sans autre formalité.
Il fait donc la répartition. Il établit les annexes, et notamment l'annexe 1 après exécution de cette répartition et il sort le relevé général des charges et produits ainsi que chacun des relevés individuels.
Pour l'assemblée chaque copropriétaire reçoit le relevé général des charges et son propre relevé qui indique ce qu'il devra payer ou recevoir en fin de l'exercice passé... si les comptes sont approuvés tels quels
C'est là que je signale un point important : à ce moment le copropriétaire normalement avisé est en mesure de relever une anomalie dans son propre compte. On doit considérer qu'il doit la signaler sans délai et au plus tard au cours de l'assemblée générale.
A défaut, il devrait être interdit au copropriétaire présent ou représenté à l'assemblée de contester son propre compte ultérieurement alors qu'il est resté muet en cours d'assemblée.
Cette interdiction serait restreinte aux cas dans lesquels une rectification des comptes présentés affecte les comptes individuels de tout ou partie des autres copropriétaires.
Il n'y a pas lieu d'interdire la rectification de l'omission d'un paiement effectué par le copropriétaire réclamant puisque son compte 450 peut être rectifié par contrepartie du 512, sans toucher aux autres 450.
Pour revenir à l'annexe 1 ce qui est interdit c'est de parvenir à son équilibre en glissant une ligne fourre-tout comportant des crédits aussi bien que des débits et sans numéro de compte. On constate cette pratique assez fréquemment.
Il est aussi interdit bien sur de faire un ersatz de répartition en camouflant le total des 6nnn et le total des 7nnn ou même plus simplement la différence dans un compte d'attente.
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Posté - 30 janv. 2013 : 12:24:21
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JPM : A défaut, il devrait être interdit au copropriétaire présent ou représenté à l'assemblée de contester son propre compte ultérieurement alors qu'il est resté muet en cours d'assemblée.
????????????????
ET pourquoi !! Tous les copropriétaires sont ils capables de vérifier leur compte ??
La validation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des compte personnels !! c'est la loi !! Le dali de contestation des comptes de charges persos n'est il pas de dix ans ???
JPM : Drole de proposition !  |
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JPM
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Posté - 30 janv. 2013 : 13:31:30
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Les copropriétaires sont parfaitement capables de vérifier un compte personnel. S'ils n'en sont pas capables il faut les placer sous tutelle. Ils savent bien lire leur feuille de paye qui est souvent beaucoup plus complexe.
Le cas échéant, ils peuvent aussi consulter le marchand de marrons du coin de la rue ou l'épicier marocain du rez de chaussée. Ces deux là lisent parfaitement les comptes.
citation: La validation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des compte personnels !! c'est la loi !!
Non ! Ce n'est pas la loi. C'est l’article 45-1 du décret. La loi c'est l'article 1269 du Code de procédure civile qui fixe les effets de l'approbation d'un compte.
Une fois de plus on trouve un bout de décret qui va contre la loi.
Quant à se réjouir de voir qu'on permet à un copropriétaire de contester son compte 10 ans après son approbation  Je laisse à la foule le soin d'en tirer des conclusions.
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GĂ©dehem
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Posté - 30 janv. 2013 : 16:02:03
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Il ne faut pas mettre les choses Ă l'envers !
La lecture des nombreux sujets portant sur la comptabilité du syndicat montre à l'évidence qu'il s'agit d'une usine à gaz pour spécialistes, lesquels (ceux intervennants sur UI) se cassent les dents ou se "disputent" sur l'imputation de ceci ou la rédaction de cela.
Rien à voir avec la compta de l'épicier du coin, soit soustraitée ce qui est la généralité, soit établie par lui même et/ou son conjoint-ami(e), alors selon une compta "simplifiée".
Il existe de belles caisses enregistreuses !
Mais surtout, s'agissant de nos copropriété, se pose la question de la répartition des comptes/dépenses.
L'art.1269 du Code de procédure civil ne traite pas de cet aspect !
La contestation de la situation d'un compte individuel ne met pas en cause les comptes tel qu'approuvés.
Il n'y a aucune contradiction entre D.art.45-1 du décret et les dispositions légales.
La SEULE répartition opposable aux copropriétaires est celle conventionnellement prévue par le RDC.
Toute autre répartition, serait-elle présentée dans une pièce annexe aux comptes soumis à approbation, ne change pas les modalités de répartition convenues.
D'où la règle : l'approbation des comptes n'entraine pas approbation des comptes individuels, qui n'est en rien contraire à l'art.1269 cité.
Si le syndic fait une "boulette" dans la répartition en n'appliquant pas les grilles prévues, ce qui ne saute pas aux yeux à priori, ce ne sont pas aux copropriétaires à la supporter, en plus ou en moins pour eux. |
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Posté - 30 janv. 2013 : 16:12:07
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JPM : "Les copropriétaires sont parfaitement capables de vérifier un compte personnel. S'ils n'en sont pas capables il faut les placer sous tutelle. Ils savent bien lire leur feuille de paye qui est souvent beaucoup plus complexe.
Le cas échéant, ils peuvent aussi consulter le marchand de marrons du coin de la rue ou l'épicier marocain du rez de chaussée. Ces deux là lisent parfaitement les comptes. "
Quel donc ce langage !! pour qui vous prenez vous pour juger !!
Vos propos sont innacceptables !! Vous parlez mêmre de placement sous tutelle !! Il me semble que vous pouriez également les rejoindre après de tels propos.
JPM : Vous savez lire les comptes et une feuille d epaie et c'est bien!!!! mais les copropriétaires ne sont pas des comptables.
Les copropriétaires ont dix ans pour contester leurs compte de charges !!! ce n'est en aucun cas contestable !!!
J'ai contester mon comptes de charges pendant 8 ans avant qu'ils soient régularisées ! 
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JPM
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Posté - 31 janv. 2013 : 10:22:43
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Il est vrai que la présentation des comptes en 3, 4 ou 5 annexes n'est pas favorable à l'information des copropriétaires.
Il est vrai aussi que dans la pratique l'approbation des comptes ne porte réellement que sur la liste des charges et produits et pas sur la tenue de comptes et ni même sur le montant de la trésorerie.
Néanmoins je maintiens mes dires car chaque copropriétaire doit recevoir avec la convocation :
1) le relevé gnéral des charges et produits
2) le projet d'état individuel de répartition des comptes le concernant
Or ce document est très clair ; on y trouve les catégories de charges auxquelles lelot participe, les masses à répartir dans chaque catégorie et les quotes-parts utilisées pour le calcul.
Si un copropriétaire examine ce document avec un minimum de soin, il peut constater dès la récepton de la convocation que le syndic a fait participer son lot à une catégorie de dépenses à laquelle il n'est pas assujetti. Il doit donc se manifester sans délai et au moins le jour de l'assemblée.
Il est légitime de considérer que celui qui a approuvé les comptes dans ces conditions est irrecevable à les contester ultérieurement.
Si l'on adopte une solution contraire, il faut admettre très généralement que toute acceptation acquit, reçu ou accord peut être remis en cause à tout moment. La vie économique s'arrête alors.
Il reste un problème sérieux : nombreux sont les syndics qui ne respectent pas l'article 11 II 5° ; ils se contentent de présenter un tableau des soldes après répartition sans joindre pour chaque copropriétaire l'état individuel.
Cette omission doit être sévèrement sanctionnée. On fait alors valoir que seuls les documents visés en I sont listés "pour la validité de la décision".
Ceux listés en II le sont seulement pour l'information des copropriétaires. Argument absurde puisqu'il voudrait dire qu'on se contremoque de l'information des copropriétaires.
L'omission des documents listés en I est sanctionnée par l'annulation de plein droit . Le copropriétaire contestataire n'a à démontrer ue l'omission du document.
Pour les documents listés en II le contestataire doit prouver en outre qu'il a subi un préjudice du fait de l'omission. Son vote n'a pas été correctement éclairé.
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GĂ©dehem
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Posté - 31 janv. 2013 : 11:45:46
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Usine Ă gaz, je vous dis !
L'erreur de répartition des charges n'est pas décelable dans la situation du compte individuel.
L'état individuel est juste, conforme aux clés répartitions prévues au RDC (ce serait un comble qu'il ne le soit pas !)
L'erreur de répartition ne peut être visible que dans les annexes, telles dépenses étant globalisées dans tel poste dépense alors qu'elles devraient l'être entre 2 ou 3 postes dépenses.
Ou encore l'exemple connu de travaux "ascenseurs" ventillés dans "travaux communs", travaux qui ne relèvent pas des mêmes clés de répartition, de travaux répartis selon l'utilité globalisés dans les travaux communs généraux.
Certains ont alors prétendus que l'approbation des comptes entrainait l'approbation de la répartition qui en est faite dans les pièces annexes.
C'est une impossibilité : il y a de fait modification de la répartition des charges.
Laquelle ne se décide pas "à la sauvette", sur une question non inscrite à l'ODJ, et qui plus est à la maj.art.24 requise pour approuver les comptes.
On à voulu rendre les choses plus claires donc plus compréhensibles pour la grande majorité des copropriétaires (pour la totalité).
On en a fait une usine à gaz, la lecture des nombreux sujets sur UI le montre tous les jours, avec de plus un moyen pratique de "noyer le poisson" avec une profusion de pièces et annexes dans lesquelles non seulement l'épicier marocain de JPM ne s'y retrouve pas, mais aussi l'ingénieur chef de service à l'usine de retraitement de La Hague s'y perd ....(c'est du vécu de "la vraie vie" chère à certains.. )
On ne peut raisonnablement avancer que l'approbation des comptes globaux du syndicat vaut approbation de la ventillation/répartition qui en est faite, approbation de cette répartition globale qui en découle pour la répartition individuelle dans les états des comptes de chacun des copropriétaires. |
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mich17
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Posté - 31 janv. 2013 : 19:20:05
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j'ai déjà lu ce débat sur les posts précédents. chez nous c'est simple : 3 copro donc tous autour de la table et toutes les annexes présentées. Peu d'écritures donc toutes pointées.
petite question : pour l'exercice clos et approuvé nous avons un excédent de provisions et plutôt que de le redistribuer nous souhaiterions (à l'unanimité) le laisser en banque. si c'est possible est-ce que les comptes restent en l'état (cptes 45 créditeurs) ou est ce que je dois transférer ce solde dans un compte d'avance ?
merci
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JB22
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Posté - 31 janv. 2013 : 19:42:21
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Au cours de l' A.G., autour de la table, Vous décidez de créer une "Avance pour travaux" du montant de votre excédant.
Les comptes 45xxx sont crédités du montant de l' excédant répartis et débités de l' avance constituée. Le montant de l' avance au crédit du compte 1032. |
Édité par - JB22 le 31 janv. 2013 19:43:12 |
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ANNEXE 1 
