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 Posté - 31 janv. 2013 : 19:51:15
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mich17 : Vous êtes une petite copropriété, moins de 10 lots, et certainement avec un budget de fonctionnement de moins de 15000 €; votre comptabilité se tient simplement sur un " cahier d'écolier". Pas de comptabilité d'engagement, pas d'annexes, .....
Vous vous compliquez beaucoup la vie !!
Face à la disparité des pratiques et méthodes comptables constatées en copropriété, le Décret d’application n° 2005-240 du 14 mars 2005 et l’Arrêté du 14 mars 2005 apportent des avancées significatives vers une harmonisation des modalités de gestion comptable.
Ces dispositions, progressivement intégrées par l’ensemble des syndics, concernent essentiellement :
• L’adoption d’un plan comptable règlementé,
• La tenue d’une comptabilité d’engagement (enregistrement chronologique des opérations, et imputation des charges par période concernée et non à la date du règlement),
• La séparation des comptes de gestion courante, associés au vote d’un budget annuel, et ceux de chacun des travaux, faisant l’objet de décision spécifique de l’AG,
• L’adoption d’un modèle unique de présentation des comptes en AG, afin d’améliorer leur lisibilité et leur suivi (cf Annexes 1 à 5).
Nota : Disposition non obligatoire pour les petites copropriétés (moins de 10 lots et budget annuel inférieur à 15 000 €). Vu sur copro+!!
***Rectification balises *** |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2013 20:51:34 |
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mich17
Contributeur débutant
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Posté - 31 janv. 2013 : 19:51:45
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merci pour votre réponse rapide. |
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JPM
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Posté - 31 janv. 2013 : 23:18:50
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Sur la dernière observation de Gedehem :
C'est dans le relevé général des charges que l'on peut déceler une dépense mal classée.
Il est joint à la convocation avec le relevé individuel.
Dans le relevé général, les dépenses sont détaillées et classées par catégories et rubriques.
Si une dépense relative à la grille de l'ascenseur a été glissée dans les charges communes générales, on le repère facilement.
Sur le plan pratique, tout doit être fait pour réduire voire supprimer les contestations postérieures à l'approbation des comptes.
Tou le monde sait qu'une rectification décidée deux ou trois ans après par un jugement êst souvent impossible à régulariser complètement.
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Posté - 01 févr. 2013 : 07:19:38
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citation: Pas de comptabilité d'engagement, pas d'annexes, .....
même si les textes "comptables " peuvent ne pas s'appliquer aux copros de moins de 10 lots et 15000€ de budget, les annexes restent obligatoires ....
jpm, dans un relevé général comme l'annexe 3 il n'est pas toujours facile d'y retrouver ses "petits" ; en effet par exemple aux comptes achat de matériels ou aux comptes entretien tout est globalisé pour une clé de répartition, mais impossible de savoir si une dépense doit bien être affectée à cette clé ou non ; et c'est encore moins possible sur le relevé individuel puisque celui ci ne reprend, en général, que les totaux de chaque clé de répartition inscrites (et approuvées) à l'annexe 3.
Le seul moyen de vérifier la bonne attribution d'une dépense c'est soit le CS qui le détient en vérifiant les comptes factures par factures, soit le copro qui va vérifier les comptes avant l'AG. |
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JPM
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Posté - 01 févr. 2013 : 08:22:09
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Je ne parle nulle part de l'annexe 3. Cette annexe ne présente aucun véritable intérêt puisqu'elle n'est pas détaillée. C'est du papier et de l'argent gâché, a signaler d'ailleurs aux comités d'écolos comme source de déforestation 
Je parle du relevé général détaillé des charges qui doit être joint à la convocation. Si la comptabilité est bien tenue, on y retrouve toutes les factures dans l'ordre primaire des catégories et rubriques et dans l'ordre secondaire chronologique.
Si dans la catégorie Charges de chauffage vous trouvez une intervention de peinture dans le parking, elle ne peut que vous sauter aux yeux.
Par ailleurs dans le relevé individuel également joint à la convocation, les contributions dans chaque catégories figurent dans le même ordre.
Je n'exagère pas en faisant valoir qu'une bonne partie de la population concernée est capable de vérifier son compte.
Bonne observation de Rambouillet à propos de la comptabilité des petites copropriétés. Mauvaise lecture de Philippe 388 et informations erronées.
Comptabilité simplifiée ne veut pas torchon illisible sur un carnet graisseux. Pas d'engagement C'est faux !
Il est permis de passer les engagements en fin d'exercice.
Cela veut dire, a contrario, que pour tous les autres immeubles l'engagement juridique doit bien être passé en cours d'exercice
Ceci Ă©tant : passer les engagements en fin d'exercice ? Il ne peut s'agir que des factures Ă recevoir. Un ersatz d'engagement.
Mais par ailleurs la comptabilité doit être tenue sérieusement et les annexes sont obligatoires.
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JB22
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Posté - 01 févr. 2013 : 09:50:26
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"Je ne parle nulle part de l'annexe 3. Cette annexe ne présente aucun véritable intérêt "
A mon avis c'est l' annexe 2, par comptes de charges, qui ne présente aucun intérêt.
Par contre l' annexe 3, par comptes et par clés présente un grand intérêt, elle permet aux copropriétaires de connaitre les charges auxquelles ils participent.
Confirmation: "Mais par ailleurs la comptabilité doit être tenue sérieusement et les annexes sont obligatoires." (JPM) |
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andre78fr
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27
 Posté - 01 févr. 2013 : 10:13:11
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JPM, vous parlez de papier gâché au sujet de l'annexe 3 mais vous dites que le relevé général des dépenses doit être joint à chaque convocation ; sur quel texte se base cette affirmation ?
Ce document peut être nécessaire aux bailleurs mais pour le coup envoyer systématiquement plusieurs dizaines de pages alors qu'un certain nombre de copropriétaires s'en fichent me semble un gaspillage plus significatif... |
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Posté - 01 févr. 2013 : 10:15:50
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citation: relevé général détaillé des charges qui doit être joint à la convocation
non, ce relevé général détaillé n'est pas "doit être joint" ; donc le plus détaillé est l'annexe 3 (l'annexe 2, certes, est du papier pour rien....  ), voir article 11 du décret.
certains syndics joignent effectivement ce relevé détaillé mais ce n'est pas une obligation. |
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JPM
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Posté - 01 févr. 2013 : 14:18:20
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Les copropriétaires doivent avoir connaissance du détail complet de toutes les dépenses de l'exercice.
Les règles relatives à l'approbation d'un compte imposent que tous ses articles soient portés à la connaissance de celui appelé à contrôler et approuver le compte.
La plupart des syndics ont donc finalement décidé de conserver la pratique ancienne d'établir hors les annexes le relevé général des charges et produits qui a toujours eu l'avantage de présenter aussi bien la présentation de l'annexe 2 que celle de l'annexe 3.
Il est possible que le syndic de Rambouillet ne le fasse pas. Il faut l'y contraindre.
Par ailleurs le relevé individuel correspondant précise les cotisations afférentes à chaque lot.
Donc es copropriétaires peuventcontrôler leurs comptes sans difficulté.
S'il y a des omissions dans l'envoi de laconvocation, il est possible d'obtenir l'annulation même lorsque l'omission vise un document du II mais il faut alors prouver une fraude ou assimilée.
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Posté - 01 févr. 2013 : 14:45:59
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décidément, jpm, vous ne voulez pas entendre ; comme vous vous y entendez à "contraindre" un syndic.  je serais curieux de connaitre le % des syndics qui donnent un relevé détaillé des dépenses factures par factures dans la convocation. Mais vous jpm, vous connaissez ce chiffre certainement... ou est ce une affirmation en l'air ? 
citation: Par ailleurs le relevé individuel correspondant précise les cotisations afférentes à chaque lot.
oui, mais il ne permet pas de savoir si une facture est bien affectée !!!
et ce relevé individuel, permet de vérifier que le calcul est bien fait par rapport à l'approbation des comptes, mais c'est tout !
et je le redis : ne pas mettre le relevé détaillé des dépenses dans la convocation, n'est pas une omission et certainement pas une cause d'annulation, revoyez vos textes, cher jpm.... 
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Posté - 01 févr. 2013 : 14:52:24
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JPM : "Les copropriétaires doivent avoir connaissance du détail complet de toutes les dépenses de l'exercice."
Parfait, et tout Ă fait normal !!
Juste une remarque : combien de copropriétaires qui sont présents aux AG lisent les documents comptables joints à l'ODJ ? et en particulier ces annexes ?
Dans ma copropriété, j'en connais UN, moi !!! un deuxième du CS qui les regarde avec moi !!!! Nous sommes au CS, c'est donc notre mission.
A noter que je les vérifiais avant d'être au CS !!
Les intervenants sur ce post lisent et analysent ces annexes comptables, mais qui de leurs voisins copropriétaires.
De plus, les annexes fournies par notre ancien "grand" syndic étaient chaque années fausses !!!!
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GĂ©dehem
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Posté - 01 févr. 2013 : 15:18:42
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Je partage en tout point les propos de Rambouillet !
"ne pas mettre le relevé détaillé des dépenses dans la convocation, n'est pas une omission et certainement pas une cause d'annulation"
Les dépenses soumises à l'approbation des copropriétaires ne sont quasi jamais détaillées !
Aucun syndic ne joint à la convocation un état détaillé des comptes, facture par facture. Tout est globalisé.
Avec pour conséquence l'impossibilité d'identifier telle dépense qui ne correspondrait pas à la répartition prévue. Les grands postes sont globalisés annexe 3 sans aucune possibilité de remarquer telle et telle dépense répartie à l'unité pour l'une selon la grille utilité pour l'autre.
Quant aux états des comptes individuels, ils reprennent les grands postes de l'annexe 3 ici aussi sans aucune possibilité d'identifier une mauvaise imputation.
MĂŞme une lecture tatillonne de cet Ă©tat ne permet pas d'y voir quoi que ce soit : le report de 3 est bon, celui de 2 aussi, 3 + 2 faisant 5 tout est juste.
Sauf que 3 et 2 ne sont pas bons, 3 se décomposant en 1 et 2 pour la répartion selon des grilles distinctes, 2 également en 1 et 1 selon d'autres grilles.
Ces distinctions n'apparaissent nulle part : une mauvaise ventillation des dépenses dans des postes à répartition distinctes n'est pas visible, sauf peut être pour ceux ayant controlé les comptes avec pointage facture par facture selon les différentes grilles.
Je n'avance pas que c'est impossible !
J'avance que l'usine à gaz utilisée pour la comptabilité des syndicats, loin d'être plus claire pour la quasi totalité des copropriétaires (c'est son unique objet !), permet un peu tout sans qu'il soit possible pour la grande majorité des copropriétaires, même des plus avertis, de s"y retrouver !
D'où la disposition protectrice des copropriétaires : l'approbation des comptes par l'AG n'emporte pas approbation de l'état des comptes individuels, et c'est heureux !
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oldman24
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Posté - 01 févr. 2013 : 17:20:11
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Les commentaires sur les annexes de l'arrété sur la comptabilité , des principaux spécialistes en la matière, sur Universimmo,concernent, aussi bien, les petites que les grandes copropriétés.
Il est rappelé que le décret et l'arrété sur la compabilite sont "sortis "pour clarififier les choses dans ce domaine.
De qui se moque t'on ?
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 01 févr. 2013 : 17:48:27
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gedehem : "Aucun syndic ne joint à la convocation un état détaillé des comptes, facture par facture. Tout est globalisé."
Mais vous oubliez que TOUS les copropriétaires peuvent se rendre au cabinet du syndic pour vérifier les factures et le détail du compte de dépenses joint à la convocation. Ils ont 21 jours pour le faire.
Combien le font ??? ( Moi je n'ai fait pendant plusieurs années avant d'être au CS !!)
Les copropriétaires ont tous les moyens de vérifier les comptes du SDC. Pour ceux qui n'ont pas les connaissances suffisantes, l'AG est le lieu ou TOUTES les questions doivent être posées.
On voit ici l'importance d'un " bon" CS qui va passer du temps à vérifier les factures, ET le grand livre, ET la balance, ET les relevés de banque pour faire un rapprochement bancaire, ET les comptes travaux, ET les contrats, ET les contentieux, ET les suivis des débiteurs, ..............
ET enfin faire son rapport de mission, comptable et moral devant l'AG !
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oldman24
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Posté - 01 févr. 2013 : 18:13:14
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JPM
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Posté - 02 févr. 2013 : 00:25:14
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Rambouillet : citation: je serais curieux de connaitre le % des syndics qui donnent un relevé détaillé des dépenses factures par factures dans la convocation. Mais vous jpm, vous connaissez ce chiffre certainement... ou est ce une affirmation en l'air ?
Depuis cinq ans je n'ai pas vu une seule convocation pour une AG annuelle dépourvue d'un relevé général des charges parfaitement régulier, c'est à dire conforme au modèle utilisé depuis des dizaines d'années.
Après l'entrée en vigueur du nouveau régime comptable certains syndics ont suivi la procédure indiquée dans la première édition du Guide comptable de l'ARC. Elle ne prévoyait pas l'établissement d'un relevé général des charges détaillé, mais seulement l'annexe 3 qui ne présente aucun intérêt.
Par contre je répète que nombreux sont les syndics qui ne joignent pas à la convocation le projet de décompte individuel de la répartition. Ils se contentent d'un tableau présentant le solde final après répartition pour chacun des copropriétaires. Ceux ci ne peuvent contrôler ni le détail des différentes masses auxquelles le syndic les a fait participer ni le calcul des cotisations.
Il faut noter que l'envoi du projet de décompte individuel n'était pas prévu dans les textes comptables initiaux  C'est le décret du 20 avril 2010 qui a remédié à l'effarant oubli des auteurs des textes réglementaires antérieurs (après six ans de réflexion).
Rambouillet ajoute que le relevé individuel citation: ne permet pas de savoir si une facture est bien affectée !!!
Bien sur, c'est dans le relevé général que l'on peut constater qu'une facture est mal affectée. Mais Rambouillet ignore manifestement ce qu'est un relevé général puisque son syndic ne l'établit pas:
Le relevé général est établi conformément à la classification de l'état de répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété :
CHARGES COMMUNES GENERALES
Frais d'administration
Frais de gardiennage
EDF Parties communes
.....
CHARGES CHAUFFAGE
Combustible
Contrat d'entretien
Electricité chaufferie
CHARGES ASCENSEUR
Contrat d'entretien
Electricité ascenseur
En rouge ce sont les Catégories
En noir ce sont les rubriques. Dans chaque rubrique vous avez les différents articles, ainsi dans Electricité ascenseur :
Facture EDF 15/03/2012 132,15
Facture EDF 15/06/2012 103,22
Facture EDF 15/09/2012 107,33
Facture EDF 15/12/2012 147,32
Total EDF ..............................................490,02
Si dans la catégorie CHARGES CHAUFFAGE vous trouvez une facture de réfection d'une pelouse, vous pouvez affirmer qu'il y a une erreur.
Et pour finir d'une manière surprenante Gedehem : citation: Je partage en tout point les propos de Rambouillet !
"ne pas mettre le relevé détaillé des dépenses dans la convocation, n'est pas une omission et certainement pas une cause d'annulation"
Les dépenses soumises à l'approbation des copropriétaires ne sont quasi jamais détaillées !
Aucun syndic ne joint à la convocation un état détaillé des comptes, facture par facture. Tout est globalisé.
Désolé Gédehem mais tout cela est globalement inexact, réserve faite de quelques syndics qui ne diffuseraient pas les relevés généraux détaillés et de ceux, que j'ai évoqués, qui ne diffusent pas le relevé individuel.
En ce qui concerne les sanctions de l'omission.
Accord unanime sur le fait qu'à tout le moins il permet une action en responsabilité contre le syndic cf Yves Rouquet Code de la copropriété Dalloz sous art. D 11 III La sanction en cas de non respect ... et Gélinet et Guégan Revue des Loyers 2004 437.
Pour ma part je pense que l'action en responsabilité doit être dirigée contre le syndicat car c'est bien le syndicat qui convoque. Le syndic n'est que la main du syndicat. C'est une réflexion d'ordre très général.
On a créé une théorie autonome de la responsabilité du syndic qui conduit à penser que dans bien des cas il faudrait assigner le PDG d'une teinturerie quand un pantalon a été massacré.
Je pense en outre, comme précédemment indiqué, que la nullité peut être demandée dès lors que le copropriétaire n'a pas été mis en mesure de contrôler les comptes généraux et son propre compte.
Il ne faut pas oublier que la jurisprudence antérieure à la loi SRU reste d'actualité sur tout cela. Sur ce point Code Litec de la copropriété sous art. D 11 n° 5 " A propos de l'article D 11 II : Est-ce à dire que la nullité de la décision ne peut jamais être prononcée dans ce cas ? Il faut à notre avis [Lafond et Roux] réserver le cas ou l'absence des documents destinés à informer les copropriétaires aurait faussé le sens de leur décision."
Je répète une fois de plus qu'une disposition légale ou réglementaire doit être respectée strictement même en l'absence d'une sanction spécifique. Faut-il ajouter que l'information préalable des membres d'une assemblée est depuis deux mille ans une condition de la validité de ses décisions  .
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JB22
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Posté - 02 févr. 2013 : 09:54:11
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De JPM:
"Depuis cinq ans je n'ai pas vu une seule convocation pour une AG annuelle dépourvue d'un relevé général des charges parfaitement régulier, c'est à dire conforme au modèle utilisé depuis des dizaines d'années."
F....a un des plus gros syndic de France ne joint pas l' état détaillé des charges à la convocation qu'il m'adresse. Le relevé individuel des charges fait l' objet d' un envoi à part, avant l' A.G. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 02 févr. 2013 : 10:19:14
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Je tombe des nues en découvrant l'affirmation
"Aucun syndic ne joint à la convocation un état détaillé des comptes, facture par facture. Tout est globalisé."
car sur 8 syndics que j'ai connus ou connais :
- 1 n'envoyait le détail des dépenses courantes que des clés qui concernaient le lot,
- 1 envoie le détail pour toutes les clés de la copropriété (celui de JB22) séparément de la convocation,
- les 6 autres (dont un grand groupe) envoyaient ou envoient le détail pour toutes les clés avec la convocation.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 02 févr. 2013 : 10:45:47
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JPM, cite nous le texte qui dit que le relevé détaillé des dépenses doit être joint à la convocation.....
non, vous ete dans l'erreur : si ce relevé détaillé n'est pas joint, il est impossible au quidam de vérifier par exemple : la facture trimestrielle de l'entretien ascenseur a t elle été versé au compte chauffage ou non (c'est un exemple), ou la facture EDF à la bonne clé, etc... et comme ce relevé détaillé n'est pas obligatoire (et nous somme un certa,in nombre à vous dire que tous les syndics ne le font pas, puisque ce n'est pas obligatoire), c'est impossible à vérifer en AG ....
Votre erreur vient de ce que vous persisitez dans l'obligation à fournir le relevé détaillé, revoyez vos textes cher JPM.... ne confondez pas "fort souhait" et "obligation".... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 02 févr. 2013 : 14:20:17
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La reddition de compte n'est pas propre au droit de la copropriété.
Voir Planiol et Ripert Traité pratique de droit civil français T 11 n° 1476 p. 825 et Cass. 26 décembre 1923 Gazette du Palais 1924 1 515.
" Le compte doit présenter le détail des dépenses et des recettes et s'appuyer sur des pièces justificatives ".
En conclusion, car on ne va pas perdre du temps à discutailler dans le vide : les copropriétaires doivent avoir communication du détail des dépenses et des recettes, sans aucune exception pour la plus : modeste écriture.
Ce document est indispensable pour la mise en oeuvre de l'article 18-1 de loi. Celui ci traite de la vérification des pièces justificatives des charges de copropriété.
Comment voulez vous qu'un copropriétaire puisse vérifier qu'on lui a bien présenté toutes les pièces justificatives s'il ne détient pas la liste des charges ????
Rambouilllet il vous faut toujours un texte, serait-ce pour choisir la narine.
Les premières redditions de comptes c'est dans les musées qu'il faut aller les chercher.
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ANNEXE 1 
