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Louis92
Contributeur vétéran
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 Posté - 02 févr. 2013 : 14:52:35
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Même si une pratique de syndic (communiquer le relevé détaillé des dépenses à tous les copropriétaires) n'est pas rendue obligatoire par un texte, cette pratique peut être établie à la demande du Conseil Syndical. Ce relevé est un état qui ne demande pas de main d'oeuvre pour le produire.
Quand la communication est normale entre le syndic et le président d'un Conseil Syndical, il n'est pas besoin d'obligation légale pour qu'un syndic mette en place une pratique souhaitée par les copropriétaires et demandée le président du CS.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 02 févr. 2013 : 15:07:37
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JPM :" En conclusion, car on ne va pas perdre du temps à discutailler dans le vide : les copropriétaires doivent avoir communication du détail des dépenses et des recettes, sans aucune exception pour la plus : modeste écriture."
??? vous ĂŞtes un ancien syndic.
Affirmez que les syndics doivent proposer à l'ODJ tous les détails des dépenses et des recettes n'a rien à voir avec la réalité !!! OU avez vous vu cela ?
IL est tout à fait véridique ques les grands syndics ne donnent plus cette liste de dépenses ( par grands thèmes) !!
Dans notre copropriété, nous avons même voté l'obligation de produire une liste de dépenses à l'ODJ !
Le CS vérifie TOUTES les écritures JPM. vous zappez ici totalement le role du CS.
JPM : produire toutes les écritures, dépenses et recettes !!! vous parles donc ici de l'obligation de produire le grand livre ? |
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JPM
Modérateur
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43
Posté - 02 févr. 2013 : 15:29:23
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Je ne parle pas de toutes les Ă©critures 
Je parle des dépenses qui deviennent des charges après approbation et des produits dont la loi a oublié de préciser qu'ils deviennent des gains.
Il ne faut pas enfumer les lecteurs.
Le syndic doit annexer un relevé complet et détaillé à la convocation parce que c'est une obligation liée à toute reddition de comptes.
Si certains syndics ne le font pas, les copropriétaires doivent se remuer un peu. Après tout Denfert Rochereau jusqu'à la Bastille cela n'est pas si long.
Il faut laisser le Champ de Mars : c'est payant  ... Enfin payant pas pour tout le monde.
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44
Posté - 02 févr. 2013 : 15:41:30
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jpm, vous dites que c'est obligatoire mais vous etes incapable de fournir le texte !!!! |
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andre78fr
Pilier de forums
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45
 Posté - 02 févr. 2013 : 16:03:23
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J'imagine le relevé général des dépenses d'une copropriété comme Parly II... et vous trouvez qu'on gâche du papier avec l'annexe 3 ?
Cela dit je reconnais que de nombreux syndics fournissent ce relevé ; à mon avis c'est totalement inutile pour la majorité des copropriétaires qui élisent un Conseil Syndical notamment pour contrôler les comptes et que eux mêmes peuvent aller consulter comptes et factures dans les locaux du syndic. En revanche ce relevé est beaucoup plus important pour déterminer précisément les charges récupérables et/ou la TVA et il doit donc être envoyé non pas systématiquement mais aux copropriétaires qui en font la demande... ça limite un peu le papier et les frais de photocopies.
Désolé JPM mais je ne suis pas (non plus) convaincu par votre démonstration sur le caractère obligatoire de cet envoi...
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Posté - 02 févr. 2013 : 16:24:57
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JPM : "Je ne parle pas de toutes les Ă©critures "
Mais vous avez bien Ă©cris cela !!!
JPM :" les copropriétaires doivent avoir communication du détail des dépenses et des recettes, sans aucune exception pour la plus : modeste écriture.""
Vous ĂŞtes d'une grande mauvaise foi sur ce post !!!
Vieux reflexe de syndic, de nombreuse fois entendu : copropriétaires, vous n'y connaissez rien !!!
Assez suffisant sur ce post, comme sur d'autres d'ailleurs depuis quelques jours !
****modération****
correction de balises |
Édité par - Numero6 le 10 févr. 2013 12:11:19 |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 févr. 2013 : 17:33:32
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Louis Ă©crivait :
"..... pour qu'un syndic mette en place une pratique souhaitée par les copropriétaires et demandée le président du CS."
Peut ĂŞtre !
Mais c'est oublier que dans notre affaire de détal des dépenses pour la bonne information des copropriétaires cela a un coût, qui dépasse le simple coût du papier, lequel est au final supporté par le syndicat.
Editer des documents en plus, détailler les dépenses, les ventiler par poste-répartition ainsi que le demande le CS, ce sont quelques % de marge en moins liés au coût en personnel/temps en plus.
1 syndicat ça va, 100 syndicats bonjour les dégats !
Ou demain ce sera 2 % d'honoraires en plus sur les 5% systématiques déja appliqués.  |
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JPM
Modérateur
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48
Posté - 02 févr. 2013 : 18:03:10
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J'ai devant moi une convocation pour fin février, pour un syndicat assez important de la banlieue parisienne Ouest.
L'état détaillé des charges est joint et fait 6 pages.
Le contrat de syndic fait 11 pages.
C'est le contrat type de l'UNIS. Il fait donc aussi 11 pages pour un syndicat de 15 copropriétaires.
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Posté - 02 févr. 2013 : 18:16:21
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jpm, toujours pas de réponse à notre question : quel texte rend obligatoire la fourniture d'un état détaillé des dépenses dans la convocation ?   |
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GĂ©dehem
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50
Posté - 02 févr. 2013 : 19:29:47
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"L'état détaillé des charges est joint et fait 6 pages.
Le contrat de syndic fait 11 pages.
CQFD : un "contrat de syndic" est bien plus important que tout le reste, ici accessoirement de l'état des dépenses présenté à 15 copropriétaires !
Il y aurait mĂŞme sans doute 3 pages de trop sur les 6, au tarif de la page ..... puisqu'il n'existe ici aucune obligation ! |
Édité par - Gédehem le 02 févr. 2013 19:31:27 |
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Xill
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Posté - 07 févr. 2013 : 15:49:01
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Bonjour,
Que de testostérone...
Peut-on tenter de concilier les avis ?
Je pense comme JPM que le syndic doit rendre compte de sa gestion.
Que pour ce faire, "Le compte doit présenter le détail des dépenses et des recettes et s'appuyer sur des pièces justificatives ".
Il faudrait donc que le syndic édite un document détaillant les charges ET les produits.
Ainsi, le seul relevé général des dépenses (détaillé) n'est pas suffisant, puisqu'il ne détaille pas les produits...
Il existe pourtant un (plusieurs) document(s) détaillant les charges et les produits : Grand Livre et Livre journal.
Pour l'information des copropriétaires, d'autres documents doivent être transmis par le syndic.
Enfin, chaque copropriétaire peut désormais vérifier les comptes, avant l'assemblée.
Le copropriétaire est un non professionnel, présumé stupide et ignorant (cf. les textes et jurisprudence en matière de droit de la consommation).
Si un syndic souhaite "blinder" l'information communiqué, il doit éditer un relevé détaillé des dépenses (le copropriétaire se fiche de savoir ce que son voisin a payé), présenté par type de charge (commune, ascenseur...), puis par n° de compte (eau, élec...).
Ce relevé, consultable par chaque copropriétaire, permettra d'affirmer au syndic que :
Non seulement il a satisfait à ses obligations légales (grand livre, livre journal, docs pour l'assemblée),
Mais qu'en plus il a pris soin d'éditer un document exhaustif et simplifié, à destination du non-professionnel qu'est le copropriétaire.
Enfin, comme le syndic n'adresse pas ce document à tous les copropriétaires, mais le met à disposition de ceux qui souhaitent le consulter (ou envoi par e-mail), il se met à l'abri de critiques sur le coût des copies...
Qu'en pensez-vous ??
Xill |
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JPM
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Posté - 09 févr. 2013 : 15:10:43
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Il est bien entendu que le relevé général doit comporter le détail des produits externes s'il y a lieu. Par exemple les loyers au titre de la location d'une partie commune.
Le relevé général doit être adressé à tous les copropriétaires comme cela a toujours été le cas depuis des dizaines d'années.
Le projet d'état individuel de répartition ou relevé individuel de charges doit être également adressé avec la convocation.
Quid si l'assemblée adopte les comptes sous réserve la modification de répartition d'une dépense ?
Le syndic clique sur "modification de répartition" et saisit les éléments à supprimer, puis les nouveaux éléments.
L'ordinateur fait le travail et le syndic clique sur "Ă©dition des nouveaux documents".
Sur le fait que les syndics joignent le relevé général des charges et produits avec la convocation, je confirme que la pratique est très majoritaire. Souvent il est présenté comme annexe 6 ou 7.
Sur le contrat de syndic, dans la mesure ou il subsiste, avec le contrat " tout sauf " qui semble plaire maintenant Ă l'ARC, ce contrat fait trois pages au maximum.
Par ailleurs il y a pas mal de questions à l'ordre du jour dont le contenu peut être réduit voire carrément élagué.
Il faut impérativement racler 30 minutes sur toutes les assemblées afin de conserver le temps pour le traitement des questions importantes.
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 09 févr. 2013 : 19:17:07
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Le relevé général des dépenses m'a été très utile pour contrôler (pardon, je ne suis pas conseiller syndical mais je contrôle quand même en tant que "simple" copropriétaire, ou copropriétaire "simpliste" si vous préférez), ce relevé n'est pas plus encombrant ( du moins pour les charges communes générales ) que pour une copropriété plus petite (la mienne a 2.800 lots en un syndicat unique : Qui dit mieux ?) puisque ce sont les mêmes lignes : Il y a un peu plus de zéros à la fin des nombres, c'est tout... et il y a même encore la place pour deux chiffres après la virgule, c'est à dire les centimes d'euros).
Pour contrôler, dis je, les dépenses ... du Conseil Syndical (est-ce interdit ?)
J'en ai trouvé un peu partout, dans les "fournitures de bureau", dans les "frais administratifs" : cotisations à l'ARC pour 900 euros environ, émoluments de l'expert comptable consultant de l'ARC pour 6.400 euros, etc...) ainsi que dans les "frais de réunion" (locations de salles, salaires des permanents du PACTARIM pour 8.000 euros environ aux fins de simulations individuelles de frais d'économies d'énergie , etc...).
Pour un total de 30.000 euros environ, prévu d'ailleurs au budget futur "prévisionnel" en "frais de conseil syndical", alors que la ligne n'existait pas jusqu'à présent dans les budgets.
15 euros par lot : "Cher" conseil syndical !
Si je dois faire confiance au conseil syndical et à l'expert comptable consultant de l'ARC pour contrôler les dépenses, autant que je reste chez moi au lieu d'être présent ou représenté aux assemblées générales.
Le relevé général des dépenses joint aux convocations me parait "indispensable" au vote "éclairé" des copropriétaires sur le budget des charges dont ils s'engagent à honorer les appels de fonds.
Me priver du relevé général des dépenses ? Il ne manquerait plus que celà !
Pour ce qui est des charges "bâtiments" (une bonne centaine de bâtiments) je concède qu'il y a un peu plus de feuillets dans une grande copropriété que dans une petite, mais cela permet de comparer d'un bâtiment à un autre, et c'est loin d'être inutile car on peut y trouver quelquefois de surprenantes disparités.
Lorsque tous les copropriétaires "simplistes" auront le temps de se pencher sur le détail de leur relevé général de dépenses j'escompte une réduction d'au moins 20% du budget annuel, donc du montant des charges.
La copropriété exige un minimum de "transparence" et le relevé détaillé des dépenses à joindre aux convocations d'approbation des comptes en fait partie.
"On n'est jamais si bien contrôlé que par soi-même !".
Tout le monde aujourd'hui ne sait peut-ĂŞtre pas lire ... Mais tout le monde sait compter !
Qui pourrait survivre de nos jours sans savoir compter ? |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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JPM
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Posté - 10 févr. 2013 : 10:28:16
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Un message plein d'enseignements de Filomat
8000 € pour les simulations individuelles de frais d'économies d'énergie, c'est tout à fait dans le vent de l'histoire.
Dans beaucoup de branches on a plus de contrôleurs (vérificateurs, diagnostiqueurs, etc ...) que de producteurs et dépanneurs. Et pourtant à trois niveaux successifs on n'a pas pu voir que la viande qui passait était du cheval et pas du boeuf
Il en va fréquemment de même dans les copropriétés. Je suis repassé il y a peu rue Scheffer à Paris. Il y a trente ans ou plus un platrier expérimenté, armé d'un stéthoscope, a dégotté des termites qui esquintaient un hôtel particulier. Les " savants " avaient calé après avoir fait réaliser des travaux assez importants et inutiles pour remédier à des infiltrations souterraines.
Soyons objectifs : la suppression des infiltrations n'a pas été inutile. Mais les dégâts constatés initialement ont continué.
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filomat
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Posté - 10 févr. 2013 : 11:48:07
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Merci JPM, je voulais d'ailleurs corriger, ce ne sont pas des "frais d'économies d'énergie" mais seulement des "frais d'études d'économies d'énergie" ... Et j'aurais dû prendre en compte également ce qu'il y a dans les "frais de procédures" au sujet des différends entre le syndicat et les bureaux d'études divers et variés qu'il consulte depuis plusieurs années quand le conseil syndical n'est pas satisfait de leur prestation.
Il est vraiment nécessaire que le copropriétaires se prennent en main et recoivent ce relevé général des dépenses qui quelquefois devient un véritable musée des horreurs ! |
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JPM
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Posté - 10 févr. 2013 : 14:35:59
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Ah ben bien sur ! Quand on est consultant il faut dire dans le sens que veut celui demande la consultation
Si on répond que le syndic a raison de ne pas vouloir payer un travail commandé directement par le président du conseil syndical on est bon pour le pilori !
Sur ce point la crise peut avoir quelques bons effets.
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JPM
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Posté - 10 févr. 2013 : 14:59:12
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Rénovation énergétique : Une copropriété parisienne réduit sa facture de moitié :
On file en vitesse sur www.environnement-online.com pour apprendre qu'il s'agit de l'opération de la Place d'Aligre qui a été très médiatisée.
Il faut alors revenir à la réalité. On a titré au présent comme une réalité palpable ce qui n'est en l'état qu'un futur souhaitable mais purement virtuel.
Alors pour se remettre on file voir les deux réponses ministérielles de Cécile Duflot signalées par UI , relayé par Gedehem. Rien qu'avec le résumé d'Universimmo on se chatouille les papilles
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ANNEXE 1 
