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dontacte
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 Posté - 04 févr. 2013 : 15:08:00
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Bonjour. Nous avons fait le choix d'élire un nouveau syndic mais ce dernier est détenteur de mandat de gérance de la part de deux copropriétaires qui ne viennent jamais aux AG et se faisaient jusqu'alors représenter par leur mandant en l'occurrence ce syndic sur lequel s'est porté notre choix. Est-ce qu'il n'y aura pas une incompétence pour lui de représentation aux AG de ses 2 mandataires s'il devient syndic en exercice ? N'aura-t-il pas obligation de ne plus pouvoir les représenter en AG ? Merci
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Posté - 04 févr. 2013 : 15:20:54
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Dontacte : Un syndic de la copropriété ne peut pas recevoir de pouvoir d'un copropriétaire, ni son conjoint, ni ses préposés !!
article 22 de la loi de 1965 : Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Il ne peut plus représenter ses 2 copropriétaires. Attention à bien vérifier qui représentera ses 2 copros lors de la prochaine AG.
Pour info : Un copropriétaire donne mandat à qu'il il veut, copropriétaire ou non, sauf le cas évoqué du syndic.
*****modération*****
Rectif de la balise brown
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Édité par - Numero6 le 04 févr. 2013 17:07:59 |
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Gédehem
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Posté - 04 févr. 2013 : 15:38:01
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Les activités "syndic" et celle de "gestion immobilière" (administratreur de biens) relèvent de 2 domaines distincts.
Si le syndic ne peut représenter un copropriétaire, rien n'empeche un employé de l'activité "gestion" de le représenter. |
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dontacte
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Posté - 04 févr. 2013 : 16:02:51
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Merci pour vos réponses. Il est clair que le syndic ne peut représenter un copropriétaire et c'est bien là le fondement de la question. Maintenant je retiens les 2 domaines distincts "syndic" et "gestion" mais la limite me semble faible dans la mesure où le titulaire de ces activités est identique même au travers de ses employés... Le plus simple sera que les pouvoirs soient donnés à des copropriétaires mais on risque "de perdre la main". |
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Posté - 04 févr. 2013 : 17:15:38
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gedehem : la loi parle de préposé du syndic et non de secteur d'acivité au sein du cabinet géré par le syndic !!!!
Qu'il soit employé comme gestionnaire du SDC, employé de la gérance, comptable ou secrétaire il reste toujours le préposé du syndic. Il y a un lien de subordination quelque soit le domaine d'activité de ce préposé !!
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Gédehem
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Posté - 04 févr. 2013 : 18:02:34
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Philippe, renseignez-vous avant d'avancer des éléments.
L'activité de syndic de copropriété et de gestion immobilière relèvent de 2 autorisations administratives distinctes, seraient-elles exercées sous la même enseigne.
Il y a "2 casquettes" qui ne peuvent être confondues., avec 2 "cartes".
La personne agissant au nom de l'activité "gestion immobilière" n'est en rien "préposé du syndic" .
Elle est au plus "préposée de l'administrateur de biens" titulaire de la carte "gestion immo".
Que les choses soient mal faites ou susceptibles d'entrainer comme ici une confusion n'est pas en soit une irrégularité !
NB : il faut toutefois être vigilant. Cas connu de "Monsieur" titulaire de la carte "syndic" .... son épouse (son fils, son parent) titulaire de la carte " administrateur" !
Dans ce cas, le fils, la conjointe, etc ...du syndic , exercerait-il une activité différente, ne peut représenter un copropriétaire. |
Édité par - Gédehem le 04 févr. 2013 18:14:25 |
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Posté - 04 févr. 2013 : 18:33:19
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gedehem : L'activité de syndic de copropriété et de gestion immobilière relèvent de 2 autorisations administratives distinctes, seraient-elles exercées sous la même enseigne.
Mais que viennent faire les autorisations administratives dans ce problème de mandat ??
Préposé a un sens juridique; si Mr Machin, syndic de la copro. de dontacte, et gérant du cabinet Machin -syndic et gestion immobilière -il y a forcément un lien de subordination avec tous ces préposés, qu'il s'occupent de la gestion de syndicat ou de vente de biens !!
J'aimerai que vous nous proposiez quelques textes ou jurisprudences la dessus !!! |
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Posté - 05 févr. 2013 : 14:00:26
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La réponse de Gédehem est en effet surprenante.
Par "préposé" on entend lien de subordination. Le gérant qui est syndic, est le patron de tous les employés et donc également de ceux du service location. Il est évident que si son employé du service location pouvait venir aux AG avec des pouvoirs, le conflit d'intérêt qu'a voulu éviter le législateur serait flagrant. |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2013 : 14:41:49
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Elle est 'surprenante' .... parce qu'il y a un vide juridique dans cette affaire.
Y compris lorsque les 2 "cartes sont sur la même tête.
QUI controle les mandataires, QUI controle que la dame X qui se présente comme mandataire de M.Y est "préposée du syndic" ?
Qu'est-ce qui empeche le syndic, pour contourner l'obstacle étant respectueux des règles, de déléguer la représentation de son mandant à un tiers inconnu du syndicat, voire à un "confrère" qui le lui rend bien dans d'autres copropriétés ?
Ce qui pose problème, c'est la délégation permanente, y compris pour les AG, à l'agence en charge de la gestion du bien.
On a vu ce qu'en à même dit la Cour d'Aix il y a 10 ans, même si rien par la suite n'a conforté cet arret très surprenant, isolé (possibilité pour une agence administrateur de biens de détenir plus de 3 mandats sans limitation des voix en vertu de ses contrats de gestion, même sans être syndic).
En résumé, le problème vient de ces mandats de gestion comportant délégation de pouvoirs pour les AG qui, d'une certaine façon contournent les règles.
L'administrateur de biens est contraint contractuellement de représenter ses mandants aux AG ..... le même (si c'est le même !) en qualité de syndic étant interdit de toute représentation.
Cherchez l'erreur !
D'où les manœuvres de "contournement", inévitables. |
Édité par - Gédehem le 05 févr. 2013 14:44:14 |
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filomat
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 Posté - 06 févr. 2013 : 08:25:11
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Dans la vie (des copropriétés) il peut arriver que le cabinet du syndic soit une personne morale, (un jour quelqu'un m'expliquera la différence entre personne "morale" et personne "civile") et que l'agence d'administration de biens soit aussi une personne "morale"
Et que ces deux personnes "morales" aient pour représentant(s) légal (légaux dans le cas de ma copropriété car ils sont deux associés) la (ou les) mêmes personnes "physique".
On dit quelquefois que cette personne "physique" Ã "la double casquette".
Elle, ou un préposé de la personne "morale" syndic assure le secrétariat de l'assemblée avec sa casquette "syndic", ce qui ne l'empêche(rait) pas de voter avec ses pouvoirs détenus par la personne "morale" administration de biens avec l'autre casquette.
Admettons pour compliquer que le mandataire soit une personne obligatoirement "physique", alors le syndic "physique" peut voter avec ses mandats d'admnistrateurs de biens, puisque c'est seulement le cabinet de syndic "moral" (un de ses représentants légaux lui-même ou plus généralement un de leurs préposés) qui assure le secrétariat et l'organisation de l'assemblée.
Une seule personne morale peut correspondre à plusieurs personnes physiques (par exemple le cas d'un couple)
Une seule personne physique peut correspondre à plusieurs personnes morales (par exemple les administrateurs des sociétés du cac40 qui percoivent leurs jetons dans plusieurs conseils d'admnistration).
Dans ma copropriété le syndic (un "cabinet" de deux associés) vient de nous avertir qu'il créait également une agence d'administrations de biens : S'il reçoit des pouvoirs sur la copropriété je ne pense pas qu'il les remettra au président de l'assemblée (le président du conseil syndical ou un conseiller choisi par lui en général), mais au contraire qu'il les exercera lui-même, sous sa "casquette" d'administrateur de biens.
Le cabinet de syndic et l'agence d'administration de biens sont deux entités indépendantes qui d'ailleurs (dans le cas de ma copropriété) ne portent pas le même nom (c'est à dire n'ont pas la même "raison sociale" : Le cabinet s'appelle AAA et l'agence s'appelle BBB).
Reste à savoir si dans le cas de la copropriété de dontacte le syndic est une personne "physique" (un "vrai bonhomme") ou bien une personne "morale" (de la "paperasse"). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Posté - 06 févr. 2013 : 09:22:09
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filomat : faites un effort de recherche avant d'écrire de tels posts à coté de la plaque !!
filomat : le syndic est une personne "physique" (un "vrai bonhomme") ou bien une personne "morale" (de la "paperasse").
Pour Info, wikipédia : Une personne physique est, au sens du droit, une personne humaine à laquelle on a attribué la jouissance de droits
En droit, une personne morale est une entité juridique abstraite, généralement un groupement, dotée de la personnalité juridique, à l’instar d’une personne physique (un être humain).
le droit français connaît actuellement des formes extrêmement diverses de personnes morales. La distinction la plus classique oppose les personnes morales de droit public et celles de droit privé.
Personne morale de droit public
Les personnes morales de droit public sont investies d'une mission d'intérêt général et titulaires de prérogatives privées, elles comprennent l'État, les collectivités territoriales – communes, départements, régions, collectivités d'outre mer etc... – et les établissements publics parmi lesquels il convient de citer les établissements d'assistance – hôpitaux, centres communaux d'aide sociale -, les établissements culturels – universités, lycées -, et certains établissements corporatifs – chambres de commerce et d'industrie, des métiers ou d'agriculture -.
Personne morale de droit privé
Les personnes morales soumises au droit privé regroupent des groupements extrêmement nombreux et diversifiés qui, pour la plupart, présentent cette particularité que leur existence suppose nécessairement qu'ils acquièrent la personnalité juridique. Toutes les branches du droit privé utilisent la notion de personne morale et chacune secrète ses propres catégories. Si certaines présentent un caractère très général comme la société – civile, commerciale ou agricole – et l'association, d'autres relèvent principalement, pour s'en tenir aux plus usuelles, du droit civil – fondations, syndicats de copropriétaires -, du droit commercial – groupements d'intérêt économique -, ou encore du droit social – syndicats professionnels, comités d'entreprise ou d'établissement et CHSCT.
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Gédehem
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Posté - 06 févr. 2013 : 09:54:12
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 Avant d'estimer qu'un intervenant est à coté de la plaque (ici du sujet), encore faut-il bien lire et surtout comprendre ce qu'il a avancé, la solution ou la finalité qu'il en dégage !
"Le cabinet de syndic et l'agence d'administration de biens sont deux entités indépendantes qui d'ailleurs (dans le cas de ma copropriété) ne portent pas le même nom (c'est à dire n'ont pas la même "raison sociale" : Le cabinet s'appelle AAA et l'agence s'appelle BBB)."
La question initiale de Dontacte est dans ce sens : dans cette configuration, le mandataire "administrateur de bien" d'un copropriétaire est 'une autre personne' que le syndic mandataire du syndicat.
Comme il en est pour les grands groupes qui achetent des "petits", prenant garde à ne pas en changer la personnalité (il n'y a pas changement de syndic), les cabinets syndic prennent garde de dissocier leurs activités de syndic de celles d'administration de biens.
Comme ce ne sont pas les mêmes "personnes", le préposé de l'administrateur de bien n'est pas préposé du syndic.
Et l'affaire est dans le sac ! 
Accessoirement dans le même sens, on peut relever les manquements en ce qui concerne le respect de D.art.39 en ce qui concerne les liens syndic<>Ste prestataire/banque, etc .......
Qui met son nez dans ces affaires ? |
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Xill
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Posté - 06 févr. 2013 : 18:19:02
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Bonjour,
Allez, j'y vais de mon avis.
Il me semble que la prudence doit imposer à un syndic qui est également gestionnaire d'un bien dans l'immeuble de ne pas exercer le mandat permanent prévu à son contrat de gestion locative.
citation: Initialement posté par Gédehem
L'administrateur de biens est contraint contractuellement de représenter ses mandants aux AG ..... le même (si c'est le même !) en qualité de syndic étant interdit de toute représentation.
Sur ce point, je suis en désaccord.
Le syndic ne peut pas représenter un copropriétaire. C'est la Loi.
L'ADB s'engage à représenter son mandant. C'est son contrat.
Il n'y a pas d'erreur. Changeons le contrat !
Et ce n'est pas si compliqué que cela, de rédiger une clause de représentation, par laquelle le propriétaire d'un bien donnerait mandat permanent à son administrateur de le représenter, sauf dans l'hypothèse où cet administrateur de biens serait également syndic, auquel cas la délégation permanente serait accordée au président de l'assemblée générale, après son élection (avec faculté de subdélégation).
Et hop
Le syndicat est ravi. Ses décisions ne risquent pas d'être contestées.
Le mandant de l'administrateur de bien est ravi, son mandataire est impliqué - plus qu'un autre - dans la vie de l'immeuble.
Le syndic / ADB est également ravi, puisque la prudence devant - à nouveau - lui imposer de ne pas donner lui-même de consignes de vote, l'incitera à les réclamer à son mandataire, le mettant à l'abri d'une action en recherche de sa responsabilité.
Xill |
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Posté - 07 févr. 2013 : 12:58:10
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dontacte
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Posté - 07 févr. 2013 : 13:05:35
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Merci ARC Languedoc pour cette documentation très instructive |
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Gédehem
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Posté - 08 févr. 2013 : 22:48:11
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Sauf qu'il ressort su jugement cité qu'il n'est nullement question d'un mandat donné à un administrateur de biens.... qui serait le syndic.
Il est question exclusivement soit de mandat nominatif au syndic qu'il aurait dubdélégué, soit de mandat "en blanc" qu'il aurait lui même attribué à tel mandataire.
D'où la sanction : annulation de l'AG !
Attention à la lecture et surtout à l'interprétation des arrets, qui portent sur un acte précis. Ici il n'est pas question de mandat donné à un administrateur de bien. |
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syndic et exercice d'un mandat de gérance 
