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goutelette
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 Posté - 07 févr. 2013 : 15:13:00
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Bonjour,
Notre copropriété (qui donne dans un patio fermé) a un droit de passage pour accéder à la chaussée, par une allée sous immeuble appelée " Allée Cocher" .
Suite à des nuisances d' incivilité venant de l' extérieur, la copropriété de cette allée que nous appellerons fond servant, a fermer avec une nouvelle porte en bois 2 battants d' environs 4M sur 2m50 l' accès rue.
Dans un battant, a été intégré une porte de dimension traditionnelle. celle ci s' ouvre avec un digicode. Mais l' ensemble des 2 hautes portes est fermé à l' aide d' une crémone qui rentre dans le sol et fermée à clé .
A ce jour nous sommes en attente de négociation pour avoir cette clé, car nous avons un droit de passage tout usage. Déménagement et entreprise de jardinage concernant la partie ouest de notre immeuble.
Nous pensons que même la présence d' une clé, donnée au Syndic ou à un membre du C/S est anormale en cas d' urgence.
Nous ne voyons pas l' utilité de faire copier autant de fois cette clé par copropriétaire de notre lot ( fond dominant)
Nous pensons que cette double porte devrait pouvoir être ouverte par quiconque de l' intérieur, à toute heure, ne serais - ce que part les pompiers ou tous secours.
Aussi bien pour l' immeuble du fond servant que pour le notre.
Notre Syndic propose de faire placer une clé dans un boîtier pompier. Mais nul ne peut ignorer qu' avant une semaine, la clé aura disparu.
Auriez vous de suggestions ou réglementation applicable
Merci d' avance
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Posté - 07 févr. 2013 : 20:25:13
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Cette servitide de passage implique que TOUS les copropriétaires et résidetns puissent se servir de cette porte comme par le passé !
Le syndic de votre copropriété doit exiger de cette copro. voisine qu'elle respecte cette servitude. SI rien ne bouge, direction le tribunal !  |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 févr. 2013 : 22:50:21
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Bien entendu : la copropriété voisine ne peut en aucun cas mettre quelque restriction que ce soit à cette servitude.
Sinon ce n'est plus une "sevitude" !  |
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goutelette
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Posté - 08 févr. 2013 : 21:55:12
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Bonsoir,
Dans la pratique ce passage est principalement utilisé par les piétons qui utilisent la petite porte.
L' ensemble du passage en principe est utilisé 5 à 7 fois par an par le camion de l' entreprise de jardinage et occasionnellement par un déménagement.
Fatigué des échanges de courriers recommandés que s' échangent les deux Syndics, utilisant chacun à leur manière la langue de bois, nous avons demandé une rencontre des 2 Syndics et le C/S .
Le Syndic du fond servant nous refuse cette clé car nous refusons de payer les montants d' entretien de ce passage qu' il nous impose.
Facturation pour l' année 2010 - 2011 avec des justificatifs erronés et dépenses qui ne nous conviennent pas, dont nous avons jamais été consulté.
Parmi les différents points que nous allons aborder avec ces Messieurs c' est surtout le fait que cette double porte à 2 battants soit fermée par 2 crémones de 3cm de large chacune entrant dans le sol et toutes deux fermées à clé.
En cas ' incendie, que ce soit dans l' immeuble du fond servant dont l' accès est dans cette allée, ou la partie ouest de notre immeuble c' est le seul accès pompier.
Existe - t il une commission de sécurité d' urbanisme auquel nous pourrions nous adresser pour donner son avis sur cette mise en place.
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GĂ©dehem
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Posté - 08 févr. 2013 : 22:18:25
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"car nous refusons de payer les montants d' entretien de ce passage "
La servitude dont il s'agit prévoit-elle une contribution aux frais d'entretien du passage, selon telle modalité ?
Dans la mesure où cette servitude n'est assortie d'aucune condition qui serait précisée dans un acte, une convention, les RDC respectifs, personne ne peut rien vous demander. |
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Posté - 09 févr. 2013 : 04:51:21
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Que dit l'acte de servitude? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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goutelette
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Posté - 09 févr. 2013 : 11:07:52
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Bonjour,
Ma question précise se rapporte à "réglementation ou pas"
Pour permettre à tout habitant des 2 copropriétés de pouvoir ouvrir le portail dans sa totalité.
Déménagement, Entreprise d' espace verts
Également une ouverture facile permettant au samu ou pompier d' accéder sans avoir à casser cette serrurerie ?
Cette porte a été installée en septembre 2012 par le fond servant ( attenante à leur façade de copropriété). Après avoir reçu menaces et chantage nous avons refusé de participé au paiement, s' agissant d' investissement et non d' entretien.
RC : Nous avons une obligation d' entretien partagé ( 50%) Du 1er janvier 2000 jusqu' a fin 2008 nous avons fait intervenir notre propre entreprise 2 fois par mois ( Le syndic du fond servant nous imposant sans justificatif 3 fois plus cher pour le même service)
Nous nous sommes aperçu que nous étions seule à intervenir. Mais en présence de changement de Syndic de part et d' autre ce sujet n' a pas été une priorité.
En 2010 nous avons été étonné de voir apparaître la présence les poubelles du fond servant ( jusqu' alors placé dans leur immeuble, à la place réservé d' origine)
Ils ont décidé fin 2009 de couper l' arrivée d' eau prévu pour l' entretien et que les poubelles déposées dans cette allée donnant sur rue, permettaient de se passer d' une entreprise pour les entrer et les sortir .( service gratuit de la ville)
De ce jour, sont arrivée continuellement des dépôts d' encombrant de toutes sortes, ( squatte, et pissotière ) Dont nous avons fait envoyer des photos.
Nous avons mentionné à notre Syndic que la présence de ces poubelles étaient sources a toutes sortes d' incivisme et que les conditions d' entretien ( balayage) étaient modifié. Il aurait fallu nettoyer au jet, mais robinet d' entretien condamné ?.
De ce fait, notre service demandé à l' entreprise de nettoyage ne convenait plus.
Les échanges entre confrères Syndic : langue de bois.
Devant des conditions imposées, nous avons décider de ne plus faire intervenir notre entreprise, sans remarque de personne.
Et cette année après la mise en place de la porte le "nouveau " Syndic du fond servant, nous fait une note de frais à son entête nous exigeant de participer aux charges d' entretien des 2 années précédentes.
Participation d' un contrat dont nous n' avons pas connaissance, enlèvement d' encombrant, lavage manuel d' urine et de l' électricité, alors qu' il n' y a pas de courant...
A ce jour, les poubelles sont toujours présentes et le Syndic n' en fait pas cas dans ses rappels aux paiement |
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goutelette
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Posté - 09 févr. 2013 : 11:14:56
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RC : Comme concéquence, de la communautéde l' allée et du droit de passage de l' adjuducataire du 1er lot, ce dernier aur le droit d' ouvrir jour et nuit le portail d' entré donnant sur la rue. |
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Posté - 09 févr. 2013 : 11:42:33
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Malheureusement, vos réponses entretiennent un flou concernant les droits de chaque copropriété..
Avant, même de s’intéresser à ce qu’avec raison ou pas un RC peut édicter,, s’il existe une servitude conventionnelle, par postulat, celle-ci doit être actée et préciser les droits et obligations des fonds servants et dominants.
Si, ces droits et obligations sont flous ou prêtent à interprétations divergentes, il convient de s’en remettre au juge.
S’il n’y a pas de servitude conventionnelle, il reste encore la possibilité de se tourner vers les tribunaux pour invoquer, le cas échéant une servitude par destination de père de famille ou la prescription de l’assiette d’une servitude (qui n’ouvrira pas droit à indemnités).
L’on peut envisager, également, non pas une « servitude », mais une autorisation personnelle donnée à un tiers (votre copropriété ou un ou plusieurs copropriétaires) , qui devra préciser la durée, les heures ou jours de passage, les conditions, …etc.
A défaut, vous n’avez aucun droits quelques soient les argumentaires que vous évoquez……sauf à entrevoir un état d’enclave de l’ensemble de votre copropriété et donc une demande possible de votre part au titre des articles 682 et suivants du code civil.
Donc : pas de réponse sans connaitre les actes de chacun, si ces deux copros proviennent d’un même fonds, si une servitude a été établi, etc……
Le RC……de l’une ou l’autre ……ne sera pas la « bible » en la matière sauf à ce qu’ils reflètent l’exacte réalité juridique des droits liants les deux copropriétés
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 09 févr. 2013 11:43:55 |
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goutelette
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Posté - 09 févr. 2013 : 12:40:12
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Les 2 copropriétés ont le même règlement " Servitude de passage" avec descriptif de l' historique du 12 décembre 1932 et repris après analyse sous le paragraphe Acte d' ORIGINE De PROPRIETE ANTERIEUR "
Il a été stipulé le droit de passage ci- après littéralement retranscrit
L' allée de la maison rue xxx sur rue qui est commune aux 2 immeubles présentement mis en vente, ainsi qu' au surplus ; Il est indiqué sous la clause spéciale insérée au présent cahier des charges , Clause Spéciale :
Comme conséquence de la communauté de l' allée rue xxx n° 21, et du droit de passage de l' adjudicataire du premier lot , ce dernier aura le droit d' ouvrir jour et nuit le portail d' entrée sur rue et de se servir jour et nuit de ce passage
l' allée et le passage depuis la chaussée seront entretenus à frais communs par chacun des adjudicataires des premiers et deuxièmes lots.
Ce qui était fait avant le dépôt des poubelles en 2010
Mais ma question qui ne concerne pas le droit de passage est de savoir s' il n' existe pas une réglementation concernant l' ouverture possible du portail dans sa totalité a tout moment pour permettre l' accès aux secours
Merci si vous aviez une information sur ce point sécurité qui n' a rien à voir avec la servitude |
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Posté - 09 févr. 2013 : 13:11:22
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Ah! La vie commence Ă devenir "plus belle la vie"
Cela semble assez clair!
Quand à l'extension à cette servitude de clauses non prévues initialement, il me semble que sauf accords des deux parties, cela ne puisse être envisagé
L'argument de recherche de sécurité se devait d'être entrevu initialement lors de la mise en copropriété, me semble -t-il!
Pour autant, rien n'en pêcherait ( l'ipad à choisi de faire de l'humour tout seul en jouant avec l'orthographe) un avocat de le tenter.....devant un juge sans préjuger de la réponse de celui-ci |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 09 févr. 2013 13:13:27 |
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goutelette
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Posté - 09 févr. 2013 : 14:30:20
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Bonjour Jean Michel Lugherini et tous mes compliments pour votre humour !!
citation: Quand à l'extension à cette servitude de clauses non prévues initialement, il me semble que sauf accords des deux parties, cela ne puisse être envisagé
je suppose ou décrypte que vous faites allusion à la présence des poubelles depuis 2ans ?
citation: Pour autant, rien n'en pêcherait un avocat de le tenter.....devant un juge sans préjuger de la réponse de celui-ci L' habitation devenu immeuble en 1992 fond servant date de fin XVIII . Habitation de famille noble avec des employés et usine ( emplacement qui est celui de notre copro/ maintenant )
Je m' Ă©tonne de votre conseil d' avocat etc...
J' ai trouvé en recherche sur le site de l' ANIL une réglementation d' urbanisme des immeubles bâtis l' article 701 du code civil concernant les servitudes.
"Le copropriétaire du fond servant ne doit pas entraver le libre usage de la servitude "
Et sur la réglementation de l' urbanisme des immeubles bâtis: Il est noté que les portes de sorties parties communes doivent s' ouvrir sur simple poussée ,ou par une manoeuvre facile : exp : bec de cane, poignée tournante, crémone . Approuvé par la commission de sécurité .
Si nous faisons appel aux compétences et connaissances c' est pour éviter des dépenses d' avocat et d' apporter devant un juge un différent qui pourrais être réglé en prenant lecture de réglementation |
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Posté - 09 févr. 2013 : 14:51:38
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goutelette :" Si nous faisons appel aux compétences et connaissances c' est pour éviter des dépenses d' avocat et d' apporter devant un juge un différent qui pourrais être réglé en prenant lecture de réglementation"
Il ne s'agit pas ici de faire des Ă©conomies d'avocat !!
Vous parlez de réglementation!! mais cette copropriété voisine vous a fermé ce passage, mis des poubelles, ne respecte pas cette servitude, et vous pensez que SANS avocat et action en justice ce syndicat voisin va vous suivre sur un simple RAR qui lui rappelera la réglementation ???
SI vous désirez que cette servitude soit appliquée, vous n'avez pas d'autre solution que le passage au tribunal.
SI cette servitude existe réllement dans votre RDC ou dans une convention plus récente, car vos explications sont très floues, ce proçès sera gagné, et le SDC voisin condémné aux dépens et article 700.
Vous serez donc remboursé en partie de vos frais de justice  |
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goutelette
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Posté - 09 févr. 2013 : 17:39:32
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Bonjour Philippe 388
citation: vous pensez que SANS avocat et action en justice ce syndicat voisin va vous suivre sur un simple RAR qui lui rappelera la réglementation ???
En effet c' est ce que nous aurions espéré.
En ce qui nous concerne nous jugeons que ce problème aurait du être réglé il y a longtemps.
Nous avons demandé à notre Syndic de rencontrer le Syndic en place de cette copropriété. Mais suivant lui un courrier, puis un autre, etc... allait solutionner l' affaire.
Nous pensons que les Syndics préfèrent amener ce genre de problème en justice. Ils font travailler leurs avocats, et sont rémunéré. Le dindon de la farce n' est pas le Syndicat reconnu dans son droit, mais bien les Syndics qui ont doublé leur mois.
citation: ou dans une convention plus récente, car vos explications sont très floues,
Vous trouvez que mes explications son flou ? J' ais joint la copie du RC, Pas d' improvisation
Qu' appelez vous "une convention plus récente" ? Nous avons un RC fait à la création de notre immeuble et rien d' autre.
Mais tous cela ne répond pas aux obligations d' accés pompier.
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Posté - 09 févr. 2013 : 18:54:34
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goutelette :" nous pensons que les Syndics préfèrent amener ce genre de problème en justice. Ils font travailler leurs avocats, et sont rémunéré."
Nous pensons ???? qui est ce nous ??
Un syndic ne fait pas travailler SON avocat !!!
Votre syndic DOIT demander l'accord de l'AG pour aller en justice contre le syndicat voisin ! L'AG a t'elle décider d'abord de faire une première étude sur le RDC et cette servitude ?? SI c'est non, le syndic n'a aucun droit de demander à l'avocat de trvailler POUR le syndicat !!
Le syndic n'a aucun droit de demander des honoraires si l'AG n'a rien décidé !!
Tout cela continue dans un flou artisitique !
goutelette : les problèmes de servitude sont complexes. Le syndicat ne doit pas attendre que les syndics règlent cela par RAR !!!
Que fait votre CS ?? un tel dossier doit être suivi régulièrement, et rien n'empêche votre CS de proposer une résolutions pour poursuivre le syndicat voisin !
Apparement rien n'a été fait contre ce syndicat voisin. Vous pourriez commencer par un courrier envoyé par votre avocat, celui du syndicat et non du syndic , sur la base du RDC et de cette servitude pour mettre en demeure le syndicat voisin de repsecter cette servitude !
Cela fera peut être avancé votre vieux schmilblic !!!
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goutelette
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Posté - 09 févr. 2013 : 21:10:10
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citation: Nous pensons ???? qui est ce nous ??
C' est nous... le C/S dont je suis la Présidente.
citation: Un syndic ne fait pas travailler SON avocat !!!
Nous avons retenu et tenons à garder pour le professionnalisme le PDG du cabinet. loin d' être parfait. Mais nous n' ignorons pas que pour nous ce n' est pas un père de famille.
Maintenant que les présentations sont faites ... vous ne pouvez ignorer que celui-ci a intérêt à faire travailler avec des petits procès alimentaires son copain avocat.
Celui- ci mettra tout son talent et sa mauvaise foi si nécessaire pour défendre en cas de besoin les intérêts du Syndic en cas de besoin.
citation: Le syndic n'a aucun droit de demander des honoraires si l'AG n'a rien décidé !!
Donc nous voila reparti pour ne pas bouger avant l' AG ( 12 Ă 13 mois)
citation: Le syndicat ne doit pas attendre que les syndics règlent cela par RAR !!!
Mais il ne doit pas se substituer au Syndic . Nous avons reçu ce courrier après l' AG.
citation: Apparement rien n'a été fait contre ce syndicat voisin. Vous pourriez commencer par un courrier envoyé par votre avocat, celui du syndicat et non du syndic , sur la base du RDC et de cette servitude pour mettre en demeure le syndicat voisin de repsecter cette servitude !
veuillez pardonner notre incompréhension, mais il semblerait ( faute de mauvaise compréhension) que le syndic doit avoir l' accord de l' AG ?
Nous sommes dans le flou
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GĂ©dehem
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Posté - 09 févr. 2013 : 21:31:14
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Pour mettre en demeure le voisin de respecter la servitude prévue par acte, pas besoin d'être autorisé par une AG.
Cela entre dans le cadre normal de l'exercice des droits et actions du syndicat. A défaut il y a carence (L.art.18 dern.al.) |
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goutelette
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Posté - 09 févr. 2013 : 21:58:22
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ecrit par Philippe 388
Vous pourriez commencer par un courrier envoyé par votre avocat, celui du syndicat et non du syndic
Sauf erreur ou omission ..? c' est le Syndic qui connait et mandate l' avocat. Nous Syndicat nous sommes représenté par notre Syndic et l' avocat de son choix. |
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RE - Droit ou servitude de passage 
