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trendy31
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 Posté - 18 févr. 2013 : 01:57:37
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Je viens de recevoir la convocation pour la prochaine assemblée générale d'un immeuble où j'ai acquis un appartement en indivision il y a un peu plus d'un an.
Je découvre avec stupeur que les documents envoyés n'incluent pas l'état des soldes des comptes copropriétaires. Bien que cette liste ne fasse pas partie des annexes comptables, il me semble qu'elle est obligatoire. Quelqu'un peut-il m'indiquer le texte règlementaire correspondant, afin de le renvoyer au syndic qui visiblement ne connaît la loi que de loin ? Ayant assisté à l'assemblée générale de l'année dernière grâce au pouvoir que m'avait remis l'ancien propriétaire juste avant la conclusion de la vente, j'avais déjà signalé au syndic que cette liste devait être fournie, ce à quoi il avait répondu qu'il s'occupait personnellement des mauvais payeurs... comme si çà justifiait quelque chose !! Cette année, l'état des soldes n'a pas été fourni tout simplement parce que le budget prévisionnel, trop juste, n'a pas permis de couvrir toutes les dépenses engagées et que le syndic, qui devra appeler des fonds supplémentaires pour compenser le déficit enregistré, ne veut pas le faire remarquer.
D'autre part, la convocation n'inclut pas non plus mon relevé individuel de charges pour l'exercice à approuver. Y a-t-il une obligation pour le syndic à fournir ce document lors de la convocation ?
Et, sachant que l'approbation des comptes entraine en cas de déficit l'exigibilité du solde réparti, peut-on réellement approuver les comptes de l'exercice si les deux documents mentionnés ci-dessus ne sont pas envoyés ?
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Trendy31
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nefer
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Posté - 18 févr. 2013 : 09:41:24
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citation: Initialement posté par trendy31
Cette année, l'état des soldes n'a pas été fourni tout simplement parce que le budget prévisionnel, trop juste, n'a pas permis de couvrir toutes les dépenses engagées
MAIS le syndic ne peut pas régler des factures s'il n'a pas la trésorerie necessaire sur l'immeuble!
le syndic engage sa responsabilité s'il engage des dépenses sans trésorerie |
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trendy31
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 2
Posté - 18 févr. 2013 : 10:56:02
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Je suis d'accord avec vous Nefer, mais les dépenses dépassant le cadre du budget correspondent à des réparations imprévues, mais indispensables (panne du portail automatique, défaut de fonctionnement de l'interphone) que personne ne voudra refuser d'approuver.
Une des raisons de cette situation est que le budget en question a été voté sous le mandat d'un précédent syndic qui voulait réduire au maximum le montant des appels de fonds, sans doute sous la pression de certains copropriétaires qui devaient se dire que dans un immeuble récent (à peine 10 ans) rien ne tombe en panne.
Mon propos n'est donc pas de faire porter la responsabilité de ces dépenses au syndic actuel, mais de l'obliger à fournir toutes les informations nécessaires et obligatoires pour l'approbation des comptes.
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Trendy31
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GĂ©dehem
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Posté - 18 févr. 2013 : 12:02:27
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Le problème vient de ce que ces documents ("Situation des comptes des copropriétaires" et " Situation du compte individuel du lot X) ne sont pas prévus.
C'est une pratique courante qui existe depuis longtemps, mais uniquement une pratique !
Il faut la contractualiser, en ajoutant une clause aux "modalités d'exécution du mandat du syndic".
A noter que l'état des comptes individuels n'est qu'informatif, qu'il ne présange en rien de la situation effective qui découlera de l'approbation des comptes du syndicat.
Avec toujours en tĂŞte que "Approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte individuel de chacun". |
Édité par - Gédehem le 18 févr. 2013 12:06:12 |
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trendy31
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Posté - 18 févr. 2013 : 12:39:37
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nefer
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Posté - 18 févr. 2013 : 14:16:48
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citation: Initialement posté par trendy31
Je suis d'accord avec vous Nefer, mais les dépenses dépassant le cadre du budget correspondent à des réparations imprévues, mais indispensables (panne du portail automatique, défaut de fonctionnement de l'interphone) que personne ne voudra refuser d'approuver.
la question n'est pas d'approuver ou non ces dépenses
la question est l'ordre de priorité des réglements des factures....en fonction de la période de l'exercice où le solde de la trésorerie apparait déficient
le syndic n'est pas autorisé à régler des factures d'un syndicat avec les fonds d'un autre syndicat
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GĂ©dehem
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Posté - 18 févr. 2013 : 14:18:23
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Les solutions adoptées en 79 ou 88 (de 1900 !  ) s'appuyaient sur les règles existantes alors ....
D.art.45-1 introduit en mai 2004 est venu mettre de l'ordre :
L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels".
Cet article est surtout venu rappeler un principe : la répartition dont il est question est celle prévue au RDC. Pas une autre répartition effectuée par erreur qui serait couverte par l'approbation des comptes..
L'approbation des dépenses du syndicat ne peut modifier cette répartition RDC.
".... tant pour leur réalité que pour leur montant et les modalités de répartition entre lots qui ont été appliqués." ... n'a plus sa place.
Pour ce qui concerne l'état individuel du compte des copropriétaires, s'il est prévu D.art.11, II 5°), il ne l'est que pour "information" .....
Aucun 'vice' en cas d'absence.
On peut utilement jeter un oeil sur ce sujet, qui montre combien la compta en générale et la bonne information des copropriétares afin qu'ils puissent statuer en pleine connaissance de cause relève de la "brasse coulée" pour le plus grand nombre ....
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14633 |
Édité par - Gédehem le 18 févr. 2013 14:41:51 |
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trendy31
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Posté - 18 févr. 2013 : 15:06:57
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JPM
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Posté - 18 févr. 2013 : 15:29:40
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Ă©dition pour insertion de "infractions" omis
La seconde citation de Trendy vient de JPM-COPRO 7 / 5.4 en II A.
L'adjonction de la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs est imposée par le modèle de l'annexe 1 (voir la note 2). Elle doit comporter également les comptes 459 s'il y a lieu. L'adjonction est impérative.
Mais attention : les soldes des copropriétaires sont ceux qui apparaissent après réalisation du projet de répartition des charges et produits.
Comme beaucoup de syndics ne respectent pas l'obligation de réaliser effectivement cette répartition et se bornent à passer les excédents ou insuffisances dans un compte d'attente, un bon nombre d'annexes 1 ne sont pas conformes à la réglementation comptable.
Cela passe très bien auprès des copropriétaires qui ne s'occupent pas bien de leurs affaires et même de certains contrôleurs externes. Mais il y a d'autres contrôleurs externes, en général parmi les experts comptables provinciaux qui connaissent la copropriété, qui ne laissent pas passer cette irrégularité.
En ce qui concerne le projet individuel de répartition des charges, c'est bien à tort qu'il en II (pour l'information des copropriétaires) de l'article 11 du décret
Cela n'interdit nullement d'assigner en nullité de la décision d'approbation des charges pour atteinte au droit d'information des copropriétaires.
La seule différence est que le demandeur doit alors prouver que l'omission lui a causé préjudice alors que pour les omissions visées en I il suffit en principe de constater l'omission pour obtenir l'annulation.
Il faut sans doute passer sur certaines peccadilles comptables mais il faut impérativement faire sanctionner les infractions aux règles les plus fondamentales.
Il est regrettable de constater que, dans certains grands groupes, il y a un grand laisser-aller la dessus, jusqu'Ă ce que la perte tonitruante d'un bon syndicat sonne l'hallali.
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Édité par - JPM le 18 févr. 2013 15:33:38 |
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trendy31
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Posté - 18 févr. 2013 : 15:54:45
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JPM
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Posté - 18 févr. 2013 : 16:18:50
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Si vous avez un modèle officiel devant les yeux, il y a en bas à gauche deux petites notes (1) et (2) qui correspondent à des appels de notes figurant dans le corps du modèle soit les comptes 45 pour ce qui est de la note 2 Liste individualisée (nom et montant) jointe.
Tant mieux si je peux inspirer quelqu'un 
Le copillage est une autre affaire 
Je suis assez bien outillé pour retrouver des emprunts sans citation ni guillemets. C'est parfois cocasse mais nous sommes en France. Je n'ai pas encore trouvé de ministres. 
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trendy31
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Posté - 18 févr. 2013 : 16:35:29
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J'ai trouvé le modèle complet sur le site Legifrance, uniquement accessible en format PDF (c'est pour çà que je ne l'avais pas remarqué plus tôt) et je vais pouvoir m'en servir
Merci Ă vous JPM et continuez Ă nous inspirer, que nous soyons de pauvres copros ou de riches ministres !! |
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Trendy31
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trendy31
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Posté - 20 févr. 2013 : 12:09:35
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Épilogue : suite aux conseils judicieux de JPM, j'ai contacté le syndic en lui rappelant ses obligations au niveau des informations comptables et miracle... je viens de recevoir les documents manquants ! Merci Universimmo !!!! |
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Trendy31
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nefer
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Posté - 20 févr. 2013 : 14:24:07
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citation: Initialement posté par trendy31
Épilogue : suite aux conseils judicieux de JPM, j'ai contacté le syndic en lui rappelant ses obligations au niveau des informations comptables et miracle... je viens de recevoir les documents manquants ! Merci Universimmo !!!!
on devrait organiser une "cagnotte"....
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GĂ©dehem
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Posté - 20 févr. 2013 : 18:47:04
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Je suis volontaire pour la tenir !
Sur mon vrai compte pivot séparé, bien entendu ...... |
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Documents convocation AG incomplets 
