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GĂ©dehem
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 Posté - 09 févr. 2013 : 22:08:04
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UI ne m'en voudra pas de diffuser cette information parue dans sa dernière "lettre" :
"Encadrement des syndics, Réforme loi Novelli, compte séparé.
De nouvelles indications ont été données par deux réponses ministérielles sur ce que pourrait inclure la future "loi Duflot" concernant les prestations des syndics de copropriété et leur tarification. La première du 8 janvier (1) mentionne la question du compte bancaire et de la suppression éventuelle de la possibilité pour l'assemblée générale d'accorder une dispense d'ouverture d'un compte séparé, la création d'un fichier national des syndics de copropriété et de règles déontologiques et disciplinaires pour l'ensemble des professionnels relevant de la loi "Hoguet" du 2 janvier 1970.
La seconde (2) mentionne la question de l'encadrement des pratiques des syndics de copropriété, notamment de la tarification de leurs prestations, sans plus de précision.
Après avoir reçu le 31 janvier les dirigeants des grands groupes de l?immobilier, la ministre du logement, Cécile Duflot, évoque dans un communiqué la réforme de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut des copropriétés, en indiquant qu'elle "visera à apporter plus de garanties aux propriétaires dans la gestion par les syndics des copropriétés : rémunération des syndics, gestion des comptes de copropriétés, mise en concurrence des contrats de syndic..."
(1) Rép. min. n°12355, JOAN 15 janvier 2013
(2) Rép. min. n°1937, JOAN 8 janvier 2013
"
A suivre .....
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JPM
Modérateur
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1
Posté - 10 févr. 2013 : 16:04:02
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On commence par s'affliger une fois de plus de la dénomination du Ministère : égalité des territoires et logement 
Pour ĂŞtre juste : auparavant cela n'Ă©tait pas mieux.
La question de M. Tardy est brève :
citation: M. Lionel Tardy attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement, sur les pratiques des syndics de copropriétés. En effet, les associations de consommateurs leur reprochent un manque de transparence dans leur gestion ainsi que des rémunérations parfois abusives. Il souhaite donc connaître les mesures qu'elle entend prendre pour réglementer les pratiques des syndics de copropriété, notamment en ce qui concerne la tarification.
On repasse pour la nième fois les observations des associations de consommateurs qui ne prennent pas la peine de présenter des projets de textes solidement bouclés lorsque sont tenues de sessions de discussion avec les professionnels immobiliers.
Mme Marietta Karamanli attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les propositions visant à assurer une meilleure protection des copropriétaires et notamment celles visant à limiter les dérogations à l'obligation d'un compte bancaire séparé des syndicats de copropriété, à instaurer des contrats de syndics de copropriété par un décret en Conseil d'État et à créer des instances nationale et régionales pour organiser la profession de ceux-ci.
Ici encore mĂŞmes litanies. Personne ne songe Ă une remise Ă plat plus large.
La généralisation du compte séparé implique la modification du régime de garantie des fonds syndicaux ce qui est parfaitement possible mais bouleverse quelques situations acquises.
La encore il faut cogiter un peu et ne pas se borner à défiler avec des banderoles " plus jamais celà ".
A noter que personne ne s'offusque de ne pas trouver trace du contrat de syndic dans la loi du 10 juillet 1965. Nous suggrerons donc aux deux honorables parlementaires de rédiger un amendement pour remédier à cette carence. Attention : pas un amendement cavalier à insérer dans un projet de loi sur les normes des brosses à dents. Un vrai sur un projet de Mme Duflot.
Ajoutons en passant qu'il faudrait modifier sérieusement le régime des questions parlementaires. La lecture occasionnelle montre une pratique affligeante comme d'ailleurs celle des questions orales devant les cameras de télévision.
Dans le passé les réponses ministérielles n'étaient pas une source du droit mais pouvait l'inspirer et montrer une évolution de la pensée gouvernementale sur certaines questions.
On retrouve cela dans une réponse sur 300 ou 400.
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Xill
Contributeur actif
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 2
 Posté - 10 févr. 2013 : 21:44:18
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Tiens, c'est marrant, les solutions préconisées.
Le copropriétaires sont mal informés. Solution : Leur donner plus de papiers à lire (pour être bien certain que personne ne lira plus rien...)
Dans le rapport, au chapitre "Améliorer la gouvernance de la copropriété", il y a aussi (pages 51 et 52) : "Prévoir, en cas de syndicat principal et de syndicats secondaires, une représentation indirecte des copropriétaires membres des syndicats secondaires à l'AG du syndicat principal, par le biais du syndic, ou du président du CS"... et rien sur la co-gestion Syndic-CS sur les petites dépenses (proposition de l'UNARC).
Xill
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air jordan
Contributeur actif
France
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3
Posté - 11 févr. 2013 : 23:28:08
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Bonsoir
Il se dit dans les milieux autorisés que ce projet qui est sur le point de voir le jour est très ambitieux et à l'avantage des copropriétaires.
Il va sans doute forcer bon nombre de syndics pro Ă changer les habitudes.
Une excellente nouvelle pour le consommateur.
Une nouvelle moins excellente pour les services syndics déjà pas très rentables au regard des activités de gestion locative.
Nous verrons bien.......... |
Édité par - air jordan le 11 févr. 2013 23:29:09 |
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4
Posté - 12 févr. 2013 : 10:30:55
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Hum, si l'activité "syndic" n'était pas rentable, pourquoi autant de banques ou personnes achètent des cabinets à tour de bras ?
J'ai personnellement cru cette "version" comme quoi le syndic n'était pas rentable, jusqu'à ce que je prenne le temps de prendre connaissance des comptes de dizaines de cabinets, avec les raports de gestion du gérant. Et pardon mais... il y en a qui sont LOINS d'avoir à se plaindre.
Quand 1 gérant aarrive à être rémunéré plus de 100.000 € bruts annuels sur une structure qui a moins de 300.000 € de chiffre d'affaires, c'est que l'activité est bonne (même si l'activité permet d'obtenir des mandats de gestion, et de transaction).
Quand d'autres touchent plus de 100.000 € entre leur rémunération et les dividendes versés, là aussi "y'a pas à se plaindre".
Il faut cesser de dire que l'activité n'est pas rentable... C'est sûr que si le dirigeant prend tout en rémunération, on peut avoir 0 € de bénéfice net au final.
A se demander s'il ne faudrait pas décortiquer les comptes de cabinets et publier nos analyses, pour que les syndics arrêtent de se plaindre en disant qu'on leur en demande toujours plus, et qu'ils seraient mal payés. |
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Xill
Contributeur actif
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Posté - 12 févr. 2013 : 13:50:39
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Bonjour ARC Languedoc,
Dans la copro où je suis (temporairement) SNP, la rémunération du syndic pro s'élevait en 2011 à moins de 5.000 EUR HT, tous honoraires compris (bonne année, 1.050 EUR HT de frais d'état daté inclus...).
Sur la base d'honoraires de gestion locative habituellement pratiqués, et d'une estimation "basse" de la valeur locative de l'ensemble des lots, la gestion locative permettrait des honoraires supérieurs à 10.500 EUR, pour les seuls honoraires "de base"...
Entre la rémunération "haute" du syndic et la rémunération "basse" de la gestion locative, il n'y a pas photo...
Du coup, je reprend à mon compte les termes d'Air Jordan, les syndics ne sont pas très rentables au regard des activités de gestion locative... si le syndic est un professionnel "sérieux".
Il est certain que lorsque le syndic ne fait pas preuve d'éthique, son taux de rentabilité s'envole.
J'estime - à mon humble niveau - qu'il est contre-productif de contester la moindre rentabilité de l'activité syndic par rapport à celle de la gestion locative.
Par contre, il est certain que l'activité syndic permet le "recrutement", ou la conservation de mandat "Gestion locative", ou "transaction".
C'est cela qui dope la rentabilité des cabinets multi-cartes, et permet de fortes rémunération du gérant-actionnaire...
Du coup, la rentabilité de l'activité "syndic" doit être regardée en fonction des autres types de mandats détenus...
Ne pas le faire, ce serait dire (pour reprendre un domaine que je connais bien), que les services sinistres des compagnies d'assurance ne sont pas rentables, au regard de celle des services souscription...
Enfin, une observation sans grand lien : Les membres du CS de ma copro estiment globalement que l'employée d'immeuble n'est pas très bien payée (Oh, elle a une petite paye, La pôvre, peu d'heures, payées au SMIC), et que les syndic sont trop gourmands (Franchement, pour ce qu'ils font, ils abusent sur les prix)... L'employée coûte 1,5 fois plus au SDC que le syndic...
Cdlt
Xill |
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JPM
Modérateur
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6
Posté - 12 févr. 2013 : 14:59:09
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Les refrains habituels mais un espoir peut être avec un récent arrêt de cassation ?
Primo : à la lecture des rapports successifs de la Cour des comptes, d'un certain nombre de décisions judiciaires au civil comme au pénal et même des juridictions administratives, on constate que c'est bien dans l'ensemble des branches d'activités que l'on trouve des errements coupables pour conserver une langue académique et pas trop agressive.
Ce n'est pas le pénal que je veux systématiquement invoquer comme bien d'autres mais l'effarant, dans lequel on retrouve tous les niveaux sociaux, tous les partis politiques, toutes les tendances intellectuelles, économiques et financières.
Tout y passe : des collectivités territoriales, des comités d'entreprises (Air France, EDF, etc...), la formation professionnelle des adultes, certains organismes collecteurs (1%, formation professionnelle). On a fini par arriver à Sciences Po qui, aux yeux de certains, génère les élites de la Nation.
La farce des steacks hachés avec ses six intermédiaires et une cartographie qui rappelle un peu celle des invasions barbares vient se planter comme un pompon ridicule en fin de cette liste qui pourrait s'allonger jusqu'à épuiser la mémoire du Forum
Un mot quand même en parallèle pour les matchs de football truqués (près de 500 sauf en France bien entendu), pour les paris contre son propre club du handball, pour la dope dans le cyclisme (dont on parlait déjà dans les cagnas du Vel d'Hiv au moment des 6 Jours il y 60 ans).
Alors on se dit qu'il y a sans doute quelques problèmes chez les syndics mais qu'à côté de tout ce qui a été évoqué ci dessus on est dans un jardin de roses.
On arrive même à ce que, dans le présent forum, dans un post consacré aux documents à joindre à la convocation, un participant apparemment compétent soutient la notification du relevé détaillé des charges et produits afin de permettre un meilleur contrôle de l'activité du ... conseil syndical 
Et que dans les propositions de réformes il y a celles qui devraient avoir été mises en oeuvre depuis belle lurette (le compte séparé ; le contrat de syndic tout sauf ; la réforme de la garantie financière) et d'autres qui fleurent bon le miroir aux alouettes, si j'ose ainsi écrire.
La grosse rigolade c'est le recensement des syndics professionnels alors qu'il suffit de collecter les listes préfectorales.
Quant aux commissions paritaires nationales, régionales, municipales ? Ce serait une distraction pour certains retraités (sans doute de grande bonne foi et même compétents) mais il faut laisser les magistrats du siège ou du parquet, les fonctionnaires préfectoraux ou autres à leurs activités et ne pas leur pomper du temps inutilement.
Quant aux honoraires des syndics ? la réponse claire est le compte séparé et le " contrat " tout sauf. Contrat entre guillemets : il n'existe pas en tant que contrat de mandat mais il faut sans nul doute un écrit pour fixer les modalités.
Globalement, il est faux que l'activité de syndic exercée correctement puisse à l'heure actuelle être raisonnablement rentable.
La formation et la rémunération des collaborateurs sont actuellement insuffisantes. Le sort de ces collaborateurs, majoritairement de bonne qualité, n'est pas plaisant. Beaucoup d'étudiants de bonne qualité évitent la copropriété en choisissant souvent l'habitat social quand ils n'ont pas la tripe commerciale.
On ne s'est jamais intéressé à la rémunération des agents immobiliers.
C'est bien curieux. On n'a jamais tenté d'élargir le champ de leurs obligations à une amélioration de l'information préalable des acquéreurs, voire des candidats locataires. On n'a jamais parlé pour eux d'une rémunération au temps passé
On a connu des commissions de 6 % sur un prix de 700 000 € soit 42000 € ht et le montant de l'honoraire forfaitaire ht annuel de dix copropriétés d'une trentaine de lots chacune.
On ne peut prétendre qu'il y suffit toujours de quelques annonces, dix visites et trente communications téléphoniques. On ne saurait pour autant contester un énorme fossé entre les conditions de rémunération des agents immobiliers et celles des syndics.
Ce qui explique la disparition des syndics classiques qui n'exerçant que cette activité et la gestion locative, et, à certaines époques, la pullulation des agences immobilières.
La fameuse réforme pourrait-elle comporter une début de restriction à l'exercice de la fonction de syndic par une société commerciale ?
On connait les difficultés que connaissent beaucoup de copropriétés dont " les syndics sont rachetés ".
On sait qu'en principe le syndic est choisi "intuitu personae" Ă raison de la confiance qu'il inspire.
On sait que dans de nombreux cas les mandats sont passés à la hussarde, sans consultation préalable des copropriétaires. Certains syndicats s'insurgent. Ils invoquent l'interdiction de substitution de l'article 18 de la loi.
Quand il y a seulement un changement d'actionnariat on leur oppose le principe de l'autonomie de la personne morale. Argument juridiquement imparable mais la solidité de certains arguments juridiques finit souvent par céder quand elle est opposée à la réalité des rapports humains. On appelle cela le "printemps des copros"
L'arrĂŞt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 29 janvier 2013 pourrait bien sonner le tocsin de ce printemps.
citation: Deux sociétés XXX et YYY ont été en relations d’affaires pendant deux ans. Elles ont conclu en février 1999 une convention de distribution et de licence de marque accordant à YYY une exclusivité de vente dans un secteur déterminé, pour une durée initiale de 2 ans, tacitement renouvelable par période d’un an ;
La Société XXX ayant appris que l’intégralité du capital de la société YYY était, à la suite d’une cession totale, détenue par un actionnaire unique et que cette situation avait entraîné un changement de dirigeant social, la société XXX a entendu mettre un terme au contrat en décembre 2007
La société YYY a assigné XXX pour obtenir une indemnité fondée sur le caractère brutal et abusif de cette rupture. La Cour d'appel a donné satisfaction à la demnderesse et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi. On retrouve dans l'arrêt de rejet la même argumentation que celle opposée aux copropriétés. ^
citation: Mais attendu qu’ayant justement énoncé qu’en raison du principe d’autonomie de la personne morale cette dernière reste inchangée en cas de cession de la totalité des parts ou actions d’une société ou de changement de ses dirigeants et relevé l’absence de stipulation contractuelle autorisant la rupture avant échéance dans de telles hypothèses, la cour d’appel, qui a ainsi fait ressortir qu’il n’était pas établi que la convention de distribution exclusive ait été conclue en considération de la personne du dirigeant, en a déduit à bon droit, sans écarter le caractère intuitu personae du contrat, qu’en l’absence d’une stipulation particulière, la convention était maintenue en dépit des changements survenus ; que le moyen, qui manque en fait en sa seconde branche, n’est pas fondé en sa première branche ;
On trouve donc une sortie de secours : la possibilité d'insérer une clause dans le contrat qui permettrait la sanction d'un changement complet d'actionnariat.
Mais il parait possible d'élargir la sortie. L'intuitus personae est totalement incompatible avec la personnalité morale d'une société commerciale. Par ailleurs l'activité de syndic est purement civile. On aurait presque tendance à proclamer que le syndic ne peut être qu'une personne physique.
Dans tout cela il faut garder mesure.
Mais il est bien certain qu'on ne peut plus admettre que des copropriétaires soient condamnés à voir trois gestionnaires se succéder chaque année ni admettre que le gestionnaire souvent sympathique qui tient l'assemblée annuelle n'ait pas les pouvoirs necessaires pour transiger en cours d'assemblée sur quelques bisbilles relevées par le conseil syndical.
Alors une réforme au moins : le préposé de la société syndic à une assemblée doit impérativement pouvoir engager son employeur pour règler des problèmes qui ont été explicitement inscrits à l'ordre du jour.
C'est sur ces points qu'il faut travailler, et pas sur des commissions virtuelles.
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oldman24
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Posté - 12 févr. 2013 : 19:06:51
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Bonsoir JPM,
Je vous lis avec plaisir et souhaite que les collaborateurs et madame la ministre Duflot en fassent autant. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 13 févr. 2013 : 18:14:41
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Xill : nous sommes d'accord, mais il faut détailler ce que l'on entend par "l'activité syndic n'est pas très rentable".
Pourquoi alors des agences tirent la langue avec la baisse des transactions, et viennent à créer ou développer leur activité syndic ? Parce qu'elle permet d'entrer sur une copropriété, se faire connaître des copropriétaires, et donc d'engendrer un potentiel de mandats de gestion locative et de transactions.
Donc certes la gestion et la transaction arrondissent les angles. Certes on gagne plus vite plusieurs milliers d'euros avec une transaction et la gestion qu'en gérant une copropriété.
Mais il y un non-dit si on se limite à dire "syndic ? pas rentable !". Car de plus en plus s'attachent à cette activité. Donc être syndic est rentable, puisque sans cette activité on aurait moins de gestion locative ou moins de transactions. Bon d'accord, le raisonnement est capilotracté.
Je connais un cabinet de 8000 lots sur Montpellier qui ne fait QUE syndic, après avoir cédé ses activités de gestion / transaction, et les comptes du cabinet sont très bons.
Le problème est également que les dirigeants prennent une grosse part du gâteau et sous-paient leurs salariés.
Quand on a 3 salariés débordés et le gérant qui se paie 100.000 € dans un cabinet à 4, on pourrait raisonnablement se dire qu'un 4ème salarié pourrait être recruter afin d'améliorer les conditions de travail des 3 autres, sauf que le gérant n'aurait plus "que 65.000 €" pour lui... "que"
D'autres pourraient créer des emplois également. D'un côté des syndicats alertent que la profession d'agent immobilier va devoir licencier pour cause de baisse d'activité, alors qu'en parallèle il y a des dirigeants qui engendrent des bénéfices colossaux. Enfin, c'est le jeu de la répartition des richesses qui veut ça à priori. |
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JPM
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Posté - 13 févr. 2013 : 18:36:39
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L'avenir souhaitable est que l'on retrouve des administrateurs de biens au sens propre du terme : syndic, assistant d'associations syndicales ou de syndicats coopératifs + gestion locative classique. Pas de transactions immobilières.
Des administrateurs de biens avec une formation de haut niveau tant pour les dirigeants que pour les gestionnaires et autres collaborateurs.
Un diplome d'HEC ne devrait pas permettre d'accéder à l'activité d'administrateur de biens, sans une formation complémentaire substantielle.
Il existe présentement un certain nombre de professionnels de ce type qui obtiennent des rémunérations très satisfaisantes en échange d'une gestion de qualité.
On ne parle jamais d'eux ni des syndicats qu'ils administrent parce qu'il n'y a rien à en dire. Il y aurait pourtant des enseignements précieux à tirer de leurs pratiques.
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Posté - 15 févr. 2013 : 10:01:02
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citation: Initialement posté par JPM
Un diplome d'HEC ne devrait pas permettre d'accéder à l'activité d'administrateur de biens, sans une formation complémentaire substantielle.
Entre nous, idem pour l'ICH. Les enseignements dispensés ne traitent pas des cas pratiques et quotidiens. Une personne qui fort de son diplôme ICH vient à monter sa boîte immédiatement et part à la conquête des copropriétés, va rencontrer bien des difficultés. Les exemples ne sont pas rares, et de ce que j'ai vu même si le diplôme permet l'obtention de la carte professionnelle, elle ne permet pas d'assurer un départ dans les meilleures conditions pour exercer : l'expérience ou une formation supplémentaire sont absolument indispensables, au risque que le syndic fasse n'importe quoi même de bonne foi. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 févr. 2013 : 10:50:03
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Idem pour l'ICH ? Certainement pas
Je réponds pour l'ICH Paris CNAM que j'ai vu naître.
Pour autant que je sache les appréciations sont satisfaisantes pour l'ICH 34 dans les anciens sont fort actifs. Je les salue en passant s'ils viennent sur UI.
Votre observation est pertinente pour n'importe quelle activité dans la mesure où il y a un fossé entre apprendre la théorie et même effectuer des travaux pratiques et puis soudainement un jour se trouver seul en présence d'un contexte plus ou moins compliqué;
Vous pouvez en parlet Ă n'importe quel chirurgien, pilote d'avion, jeune officier ou autres.
D'autre part l'organisation des cours fait une large place à des gens qui travaillent déjà . C'est une sorte particulière d'alternance.
Il peut toujours y avoir des améliorations à apporter mais l'ICH reste certainement le modèle à suivre pour la gestion immobilière. Pour la transaction et les activités marchandes c'est une autre affaire.
Vous pourriez peut-être ne dire ce que l'on peut penser du BTS dans votre région.
Et il ne faut pas négliger la formation propre aux géomètres experts qui n'est pas dépourvue d'intérêt.
En contrepartie il y a du ménage à faire tant dans le BTS (comme j'ai déja dit) mais aussi dans les formations "maison" dont le principe même est contestable.
Il est bien entendu normal que la direction d'un groupe veille à normaliser certaines procédures internes et c'est bon dans la mesure ou les formateurs n'ont pas pour objectif de tourner systématiquement la réglmentation.
Mais la formation des professionnels immobiliers (gestion) doit demeurer dans un cadre universitaire "modernisé", et hors de toute formation à caractère commerciale.
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 16 févr. 2013 : 21:56:30
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La loi Novelli ?
et les autres Lois, rien n'existait donc ?
Dites moi,
N'y a t'il pas déjà assez de Lois non appliquées, voire bafouées,.... La Loi Hoguet ? la loi Bonnemaison ? ....
Sera ce enfin une loi pour laquelle il ne faut pas attendre d'hypothétiques décret d'apliquation ?
Sera ce également une Loi qui prévoit des sanctions en cas de non respect de ces articles ?
Il y a beaucoup de Loi trompe l'oeil sans portée car sans article concernant la répression en cas d'infraction.
Il faut au niveau économique des peines plus lourdes que celles actuellement données qui sont vraiment de la rigolade.
J'ai obtenu un jugement donnant une personne coupable d'exercice sans carte,... ... dispensée de peine.... ammende de 90€ !
Mais j'oubliais avec les lois il faut une répression pénale, avons nous des produreurs qui voudront at sauront appliquer cette nouvele Loi ?
Avons nous des sujets assez civiques et capable de résister aux harcellement et intimidations pour demander l'action pénale ?
On n'en parle pas souvent mais la plupart des personnes craignent pour aux même en dénoncant les délits pénaux de certains !
En France il y a trop de Lois,
Beaucoup attendent leurs décrets d'application
de nombreux articles peuvent être bafoués car il n'y a pas de sanction prévue
Alors attendons, la Loi Novelli, sans trop se bercer d'illusion puisque c'est un système judiciaire au sens large (juges, policiers, huissiers, avocats,..) qu'il faudrait réformer, en attendant on pourrait mieux utiliser le registre actuel des lois s'il y avait une réelle volonté des administrations et des professionnels honnêtes (les plus nombreux) à faire la chasse aux sorcières.
Chiche ! |
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Posté - 17 févr. 2013 : 12:01:41
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citation: Initialement posté par JPMIdem pour l'ICH ? Certainement pas Je réponds pour l'ICH Paris CNAM que j'ai vu naître. Pour autant que je sache les appréciations sont satisfaisantes pour l'ICH 34 dans les anciens sont fort actifs. Je les salue en passant s'ils viennent sur UI. [...]
L'ICH ne suffit pas, ce n'est pas du tout une critique envers cette formation qui est une référence pour le milieu, mais il y a divers sujets sur lesquels il faut se former pour ne pas faire ensuite de "boulette" par méconnaissance du droit dans d'autres domaines (code du travail, ...).
1 exemple : il n'est apparemment pas vu dans le cadre de l'ICH qu'on ne peut embaucher un salarié en CDD si on crée un nouveau poste (jardinier, employé de ménage, gardien, ...). Pourtant, risque de prud'hommes et requalification en CDI si jamais le salarié émet une revendication. C'est quelque chose qui fait partie du travail du syndic, mais un cas pratique non abordé. De tels exemples il y en a plein.
Certes ce type de remarque est valable pour un peu tous les domaines, puisqu'il y a toujours des différences entre "théorie" et "pratique". Mais cela n'empêche pas de chercher à améliorer la formation initiale pour les syndics afin de vérifier leur niveau de connaissances, afin d'optimiser leurs compétences et éviter des conflits ensuite.
Je doute que vous pourrez me contredire sur cette pensée qui ne vise qu'à améliorer la formation des gestionnaires, pour éviter justement ce qu'on critique aujourd'hui : le manque de formation. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 févr. 2013 : 14:09:53
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Bien chers amis d'Arc Languedoc ! Là vous être un peu sidérants !
Pour l'ensemble d'un cycle de formation à une activité aussi complexe que celle de syndic sur plusieurs années, vous critiquez une institution et vous ne pouvez sortir à l'appui de cette critique qu'un cas pratique que vous avez sans doute eu dans le courant de l'année, avec un des multiples pièges qu'on trouve dans l'une des branches particulièrement tordues du droit du travail.
Et encore je prends pour argent comptant votre indication de solution selon laquelle on ne peut embaucher un salarié en CDD si on crée un nouveau poste (jardinier, employé de ménage, gardien, ...).
Je vous suggère d'élargir sensiblement vos critères d'appréciation des institutions de formation dans la branche.
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 17 févr. 2013 : 20:44:09
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JPM les listes des Préfectures et des bureaux spécialisés !
Avez vous déjà essayé d'obtenir le double de la demande de déclaration de carte de gestion immobilière o'un dirigeant et avez vous déjà demandé les justificatifs de compétences.
Je l'ai fait : Paris, 94 et maintenant 91,....
Il faut passer par la CADA, (3 mois).... et de plus ne pas obtenir les documents vraiment interesants,
Vous sont donnés les informations non génantes pour l'agence,....
et il faut plusieurs mois,....
L'utilisation en flagrant délit d'usurpation de fonction ou de qualité est donc impossible à provoquer du fait d'une coopération impossible des administrations car parfois le dirigeant a des agences dans plusieurs départements avec des pretes noms.... utilisant parfois son nom... !
C'est la triste réalité,.... pour un nombre important sans doute d'agences,....
Un registre accessible rapidement permettra de faire le point rapidement.
de plus le gros interêt c'est que tous les professionnels véritables se reconnaittront et fonderont sans doute de véritables associations de professionnels, avec une formation continue, des groupes de discussion, bref une dynamique professionnelle de partages de compétences diverses .
Car aujourd'hui c'est catastrophique pour un"pauvre" salarié de se trouver bombardé par des dirigeants peu scrupuleux gestionnaire, représentant d'agence, syndic et d'animer en mai juin toutes AG en faisant croire que pendant l'année il s'occupe de la gestion de l'immeuble et du suivi des travaux, des avocats, des architectes, de la gardienne,...
Ce pauvre salarié n'a aucune compétence, aucun pouvoir, aucune délégation et sans doute aucune compétence, sans doute dans les agences plus sérieurses a t'on recruté quelqu'un qui est suivi une formation de base dans l'immobilier,... mais rien n'es moins sur.
Je me permet de vous rapeller mon
Programme quiétude et efficience en copropriété entre deux AG
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=6253
Qui préconisait ces réformes.
Enfin un registre, enfin une formation initiale et continue,
Pour celà les fonctionnaires des bureaux des professions immobilières des départements seront remplacés par un organisme plus performant, vérifiant réellement l'état civil et les qualités des gestionnaires agissant sur le terrain et dans les agences... enfin (première démarche CADA 2004, dernière démarche CADA 2012 ! rien n'avait changé !)
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Posté - 21 févr. 2013 : 12:12:16
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citation: Initialement posté par JPM
Bien chers amis d'Arc Languedoc ! Là vous être un peu sidérants !
Pour l'ensemble d'un cycle de formation à une activité aussi complexe que celle de syndic sur plusieurs années, vous critiquez une institution et vous ne pouvez sortir à l'appui de cette critique qu'un cas pratique que vous avez sans doute eu dans le courant de l'année, avec un des multiples pièges qu'on trouve dans l'une des branches particulièrement tordues du droit du travail.
Et encore je prends pour argent comptant votre indication de solution selon laquelle on ne peut embaucher un salarié en CDD si on crée un nouveau poste (jardinier, employé de ménage, gardien, ...).
Je vous suggère d'élargir sensiblement vos critères d'appréciation des institutions de formation dans la branche.
Je ne critique pas l'institution, je suggère qu'elle approfondisse certains sujets "pratiques" afin d'optimiser les compétences des gestionnaires !
Cela commence à bien faire de chercher la petite "bêbête" dans la tournure des phrases pour descendre l'ARC, je pense que vous avez parfaitement compris le fond de ma pensée, puisque je l'ai développée un peu !
Oui le cas du CDD était un exemple parmi tant d'autres, le 1er qui me soit venu à l'esprit. Cela devrait être abordé, oui et re-oui.
S'il n'est pas possible de se faire "descendre" lors d'Ă©changes, cela ne sert Ă rien que je prenne le temps de participer, c'est simplement lassant Ă la fin.
Et si vous preniez autant de temps à critiquer vos (anciens ?) confrères ?
Je suis ouvert à la critique constructive, mais chercher tout le temps la "petite faille" sur une simple tournure des mots, croyez-moi c'est agaçant au bout d'un certain temps.
Merci pour votre compréhension. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 21 févr. 2013 : 13:41:43
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Vous ne pouvez certes pas me reprocher de couvrir abusivement les errements de certains syndics alors que pour l'instant je fais la guerre à ceux qui ne respectent pas les règles comptables élémentaires ou ne joignent pas aux convocations en assemblée générale les documents susceptibles d'éclairer utilement les copropriétaires.
Pour ce qui est de la formation professionnelle des syndics, voire même plus généralement des administrateurs de biens, il suffit d'aller sur les sites dédiés pour constater qie rien n'est fait pour attirer les jeunes.
Il y a une liste effarante de lieux pour le BTS de l'immobilier. Il faudrait en supprimer une bonne partie.
On trouve en plus l'I C H et l'E S P I. Pratiquement rien d'autre en Universitaire ou assimilé sauf des Mastères divers qui pullulent.
Je maintiens mon soutien Ă l'ICH mais il est Ă©vident que l'Ă©ventail devrait ĂŞtre plus large.
Il y a par ailleurs des formations " maison ". On ne saurait en l'état leur jeter la pierre. Mais il est évident que la formation initiale devrait être indépendante des grands groupes, voire même des organisations professionnelles.
Pour l'instant la question à traiter dans sa généralité.
Après on pourra faire un jeu de pièges : qu'est ce que c'est qu'un commodataire ? Comment assurer un lot qui fait l'objet d'une vente à terme avec maintien du droit d'usage et d'habitation pendant dix ans ? et... etc ...
et aussi Ă quoi sert une pompe trois voies ?
On est bien d'accord ?
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18
Posté - 21 févr. 2013 : 18:11:07
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citation: Initialement posté par JPM
[...]
On est bien d'accord ?
Je ne fais que dire qu'on devrait lister tout un tas de cas pratiques qui méritent d'être abordés lors de la formation.
La formation ICH est reconnue, là n'est pas le problème. De nombreux sujets sont abordés mais ne serviront pas forcément au gestionnaire dans son métier de syndic. Dans certains cas, le gestionnaire sera bien content d'avoir été formé dessus à l'ICH en ayant pensé au départ que cela ne servirait pas forcément.
Mais je considère qu'il devrait y avoir un complément, et ce serait plus ou moins aisé de dresser une liste en se penchant sur le sujet. Il suffit de voir le nombre de situations rencontrés au sein de nos associations où le syndic pédale dans la semoule : le problème du syndic est qu'une fois au coeur du métier, il n'a plus forcément le temps de poursuivre sa formation. Un syndic consciencieux cherchera à se renseigner, gardera une veille juridique. D'autres ne se mettront pas à jour.
Je ne parle pas de 3 mois de compléments de formations. |
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Posté - 22 févr. 2013 : 15:24:03
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citation: Initialement posté par Gédehem
UI ne m'en voudra pas de diffuser cette information parue dans sa dernière "lettre" :
"Encadrement des syndics, Réforme loi Novelli, compte séparé.
De nouvelles indications ont été données par deux réponses ministérielles sur ce que pourrait inclure la future "loi Duflot" concernant les prestations des syndics de copropriété et leur tarification. La première du 8 janvier (1) mentionne la question du compte bancaire et de la suppression éventuelle de la possibilité pour l'assemblée générale d'accorder une dispense d'ouverture d'un compte séparé, la création d'un fichier national des syndics de copropriété et de règles déontologiques et disciplinaires pour l'ensemble des professionnels relevant de la loi "Hoguet" du 2 janvier 1970.
La seconde (2) mentionne la question de l'encadrement des pratiques des syndics de copropriété, notamment de la tarification de leurs prestations, sans plus de précision.
Après avoir reçu le 31 janvier les dirigeants des grands groupes de l?immobilier, la ministre du logement, Cécile Duflot, évoque dans un communiqué la réforme de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut des copropriétés, en indiquant qu'elle "visera à apporter plus de garanties aux propriétaires dans la gestion par les syndics des copropriétés : rémunération des syndics, gestion des comptes de copropriétés, mise en concurrence des contrats de syndic..."
(1) Rép. min. n°12355, JOAN 15 janvier 2013
(2) Rép. min. n°1937, JOAN 8 janvier 2013
"
A suivre .....
Juste une (petite) précision : dans le titre de cette info, il était mentionné l' "arrêté Novelli" et non pas la "loi Novelli", qui n'existe pas... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 22 févr. 2013 : 15:48:42
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C'est loi Taubira que Gedehem voulait Ă©crire
Petit rappel : à Rome (l'ancienne !) les gérants d'immeubles étaient des esclaves !
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Projet encadrement syndics, loi 'Novelli', compte 
