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BIBI
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France
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Posté - 28 févr. 2013 : 16:12:27
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Bonjour à tous , Comme Prévu en 2004 : Une fois le vote du principe d'un plan pluriannuel voté ( en principe à l'article 25 ) , - je présume : - que chacun des travaux à prévoir dans ce plan doivent être votés à part , puisque les majorités peuvent être différentes .Puis : Budget à définir pour chacun des postes ..) Y a t'il une date limite à fixer pour l éxécution des travaux ?
- Il doit y avoir des règles strictes de déblocage ( sachant que les sommes collectées ( provisions sont placées au profit du syndicat ) Quid si le syndic puise plus qu'il n'en était prévu , et utilise cet argent pour d'autres travaux ..
Merci pour vos remarques . bibi
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mic
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Posté - 01 mars 2013 : 23:05:22
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C'est tellement compliqué à gérer que c'en est dissuasif ! Il est tellement plus simple de faire adopter un budget prévisionnel pour l'année N+1 et N+2, voir N+3, budget construit sérieusement en tenant compte du coût des travaux envisagés. Ensuite, les coprop ont 2 à 3 ans pour provisionner sur leur épargne les sommes convenues, pour les travaux ou tranches de travaux mentionnées dans le budget prévisionnel. Pourquoi se compliquer la vie? Pour graisser la patte des syndics, des banquiers, et des entreprises? |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 01 mars 2013 : 23:34:21
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Vous pouvez voter une provision pour travaux :art.18 alinéa 5 de la loi de 1965
citation: - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ; L'usage de cette provision est restrictif, ne sont concernés que les travaux d'entretien votés à l'article 24. Il est absolument interdit de voter des travaux sans avoir les devis. article 11 du décret de 1967, modifié en 2004 :
citation: « Art. 11. - Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : « I. - Pour la validité de la décision : « 1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; « 2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ; « La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ; « 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ; « 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ; « 5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ; « 6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ; « 7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; « 8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ; « 9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ; « II. - Pour l'information des copropriétaires : « 1° Les annexes au budget prévisionnel ; « 2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ; « 3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. « Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires. » Donc en 2013, vous votez la provision,dans les années suivantes vous votez des travaux relevant de l'article 24, sur la base de devis joints à la convocation, en précisant qu'il seront financés par la provision pour travaux.
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Édité par - mespres le 01 mars 2013 23:37:55 |
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filomat
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Posté - 02 mars 2013 : 07:51:47
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Les travaux de plans pluriannuels ne relèvent pas toujours de l'article 24 , mais souvent aussi de l'article 25 (réfection de parties communes).
Travaux également indiqués dans le texte de l'article 18 cité ci-dessus : N'y a t'il pas confusion entre 24 et 25 dans le message de mespres ?
Lorque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, celui-ci doit être porté à sa connaissance : C'est la moindre des choses.
Autre chose est de savoir si pour toute réalisation de travaux l'assemblée doit approuver un contrat, ou seulement approuver la réalisation de travaux.
"lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, notamment pour la réalisation de travaux" ne veut pas forcément dire que pour toute réalisation de travaux l'assemblée doit être appelée à approuver un contrat.
La phrase peut-être lue de différentes manières, la manière "juridique" (que je ne connais pas) étant dans ce cas toujours la meilleure et la bonne
Dans ma copropriété l'assemblée décide quelquefois sur des contrats joints aux convocations (par exemple compteurs d'eau froide), mais dans d'autres cas elle décide simplement de la réalisation de travaux et leur financement (par exemple réfection de l'électricité des parties communes) et ensuite le syndic lance des appels d'offres et retient le mieux disant en concertation avec le conseil syndical, puis les travaux sont réalisés sans nouveau vote de l'assemblée. |
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Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 02 mars 2013 08:12:37 |
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mic
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Posté - 02 mars 2013 : 09:46:43
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"Dans ma copropriété l'assemblée décide quelquefois sur des contrats joints aux convocations (par exemple compteurs d'eau froide), mais dans d'autres cas elle décide simplement de la réalisation de travaux et leur financement (par exemple réfection de l'électricité des parties communes) et ensuite le syndic lance des appels d'offres et retient le mieux disant en concertation avec le conseil syndical, puis les travaux sont réalisés sans nouveau vote de l'assemblée." FILOMAT: vous décidez de travaux sans connaître le montant? Pas même un budget que le coût ne devra dépasser? (coût connu après les appels d'offre je comprends chez vous !). Pas même un descriptif ou cahier des charges à l'attention des entreprises? C'est mettre la charrue avant les boeufs ça? |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mars 2013 : 14:51:04
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Si mic, le montant (une enveloppe) est (était en 2005) prévu approximativement et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale, mais sans descriptif précis ni cahier des charges. Le syndic avait juste dit qu'il ferait appel à une entreprise qu'il connaissait bien et qui était "meilleur ouvrier de France".
Pour un autre plan (plan dit plan pluriannuel de "rénovation", présenté en 2012 et dont le financement était prévu cette fois sur deux ans et non dix) il y avait bien tous les éléments que vous indiquez joints à la convocation ... et qui étaient tellement dissuasifs que le plan a été refusé par l'assemblée ! |
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Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 02 mars 2013 14:56:26 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 mars 2013 : 14:58:37
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Ce sujet a le mérite de faire apparaître clairement que le statut de la copropriété lui-même fait mention du plan pluriannuel de travaux en se gardant bien de préciser de quoi il s'agit.
Quand un chantier de ravalement est valablement décidé (entreprises, montants, dates et montants des appels, honoraires, etc .... il est possible que son exécution s'étale sur deux exercices ; phase 1 pour les bts A et B ; phse 2 pour C et D.
Cette décision a des effets juridiques et financiers précis. Il ne s'agit pas vraiment d'un plan pluriannuel de travaux.
Une plan pluriannuel de travaux c'est " couverture en 2014, ravalement en 2015, peintures intérieures en 2016 ".
Dans un grand nombre de cas il s'agit d'un projet virtuel pour ce qui est de 2015 et 2016. On ne met réellement à l'ordre du jour que les travaux de couverture pour 2015.
Dans certains de ces cas il y a pourtant mise en place d'une ou plusieurs provisions pour travaux futurs. Cette décision est exécutoire.
Il n'est pas inconcevable d'étudier et décider ensuite un véritable plan pluriannuel de travaux opposable aussi bien aux copropriétaires qu'aux acquéreurs potentiels.
Une forte tendance est de faire valoir que la conception d'une telle opération exige le concours des pouvoirs publics. On invoque à cet égard le régime du traitement des copropriétées en difficulté, a fortiori des copropriétés fortement dégradées souvent dites en deshérence de manière impropre nonobstant son admission par le fourre-tout Robert.
En réalité l'opération peut être conçue par un maître d'oeuvre privé. Il est évident qu'elle exige des contacts divers avec les pouvoirs publics tant pour des questions d'urbanisme que pour des financements.
Il faut prévoir une assemblée générale exclusivement dédiée à l'adoption du plan pluriannuel de travaux après une préparation minutieuse dont certains pans relèvent de l'action psychologique.
La bonne qualité de la rédaction des projets de résolution est une condition déterminante de l'effectivité des décisions.
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9720fm
Contributeur actif
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Posté - 03 mars 2013 : 16:32:28
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Je comprends des messages ci-dessus que voter une provision spéciale sur 3 ans pour des travaux parfaitement définis pour un objectif de date fixé (vote 2013, objectif de réalisation 2016) : - n'est pas un vote ferme pour ces travaux même si les devis présentés à la fin des 3 ans sont inférieurs à la provision amassée, - a juste pour objet de répartir les appels sur 3 ans et donc réduire les incertitudes financières quant au vote ferme à l'issue des 3 ans.
En conséquence, les devis doivent répondre aux attentes des copropriétaires et être irréprochables pour espérer un vote ferme à l'issue des 3 ans mais sans garantie.
Est-ce bien cela ?
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 mars 2013 : 18:36:43
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Tout Ă fait exact fm
Théoriquement, rien ne s'opposerait à ce qu'une assemblée tenue en avril 2013 décidat des travaux à exécuter en 2016.
Elle pourrait définir les travaux ouvrir un crédit (révisable ou indexé), préciser l'entreprise, etc ...
Mais on admet facilement le caractère purement virtuel d'une telle opération et, de toute manière, il s'agirait d'appels de fonds purement et simplement, qui pourraient être placés jusqu'au démarrage du chantier.
L'esprit des provisions sur travaux futurs. Il s'agit de financer des "travaux susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir." Le texte n'exige même pas que l'on précise la nature des travaux envisagés.
Mais il est possible de le faire. S'il s'agit du chauffage, le vote peut être réservé aux propriétaires des lots desservis par l'installation et les appels sont effectués en fonction de la clé de répartition chauffage. Le syndic doit créer un sous compte particulier pour éviter la confusion avec une autre provision. Il reste possible de placer les fonds de deux provisions différentes sur le même Livret A.
En cas d'urgence pour d'autres travaux, le changement d'utilisation de ces fonds exigerait un vote des copropriétaires intéressés acceptant la modification. Il exigerait aussi une manoeuvre comptable appropriée pour tenir compte de la modification de clé de répartition.
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9720fm
Contributeur actif
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Posté - 03 mars 2013 : 19:14:29
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Merci, JPM, pour cette confirmation. Il ne s'agit pas, en fait, de "travaux susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir." mais de travaux de ravalement sur du bois pour raisons esthétiques.
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 04 mars 2013 : 05:39:20
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Il y a un sacré fossé entre les vues théoriques du législateur et la pratique en copropriété.
Dans le cas de ma copropriété il s'agissait (en 2005) de lisser sur dix ans les travaux de réfection des terrasses, ascenceurs et électricité en profitant de la grande taille de la copropriété : Le bâtiment A qui referait ses terrasses la première année du plan n'aurait à payer que le dixième des frais (mais pendant dix ans), aussi bien que le bâtiment Z qui referait ses terrasses en 2015.
En 2005 nous sortions tout juste d'un ravalement très onéreux et il n'était pas question de demander à nouveau un effort trop important aux copropriétaires.
L'idée, dite de "mutualisation" et bien que contraire au règlement de copropriété (charges "bâtiment"), n'était pas mauvaise, mais le résultat a été qu'on a refait la terrasse du premier bâtiment avec les normes 2005, puis ensuite pour le bâtiment B de l'année suivante on a trouvé qu'il fallait mettre de la laine de verre sous la couche d'étanchéité pour l'isolation thermique, puis pour le bâtiment C de l'année suivante qu'on aurait dû penser aussi aux "souches" de cheminée qui détériraient les plafonds du dernier étage, puis pour le bâtiment D de l'année suivante qu'il fallait aussi faire quelque chose pour les chapeaux de cheminée qui amenaient les eaux pluviales sur les murs des cuisines des étages du milieu ou du bas.
Déjà ont été évoquées les toitures végétalisées, demain le seront les panneaux solaires thermiques en apppoint de la production d'eau chaude sanitaire, après-demain la démolition des anciens bâtiments énergivores pour les remplacer par des constructions nouvelles à énergie positive.
Si bien qu'en 2009 le nouveau syndic a décidé de tout arrêter provisoirement (sauf les ascenceurs obligatoires règlementairement), en se gardant bien de rembourser les bâtiments dont les terrasses n'étaient pas refaites mais, bien au contraire, en poursuivant les appels de fonds comme si les travaux continaient.
Ce plan de 2005 était à 2 millions, le plan proposé pour le remplacer est à 50 millions (et cette fois à régler en deux ans et non dix) !
Il y a pour le moment presque les 2 millions sur le livret A du syndicat.
Je ne vois pas comment exactement on va pouvoir faire pour répartir les remboursements entre les bâtiments (ceux qui ont les anciennes terrasses continuent de payer pour les réparations ponctuelles et tout le monde continue à payer la sinistralité aux assurances), il faudra certainement trouver un excellent comptable ... voire, "au pire", d'excellents avocats !
Plans pluriannuels = danger (surtout en cas ce changement de syndic)
La vitesse des évolutions techniques architecturales évoluant de manière exponentielle, tout plan pluriannuel est devenu aujourd'hui illusoire, ce sont des plans "trimestriels" qu'il faudrait, sinon des plans "au jour le jour" ! |
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Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 04 mars 2013 05:48:57 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 mars 2013 : 07:42:18
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Les outils comptables n'ont jamais manqué pour traiter les provisions sur travaux futurs.
Il faut seulement du soin pour les manier et point n'est besoin d'avoir BAC + 5.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 04 mars 2013 : 09:08:38
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citation: Si bien qu'en 2009 le nouveau syndic a décidé de tout arrêter provisoirement filomat, êtes-vous sûr de ce que vous écrivez ? Ne faîtes pas croire aux UInautes que les syndics décident. Le syndic a pu faire des recommandations orales en AG. Quelles ont été les recommandations du CS sur le même sujet ? Puis, les copropriétaires (l'AG) ont dû voter (décider). Ou alors, le PV rapporte un vote qui n'a pas eu lieu et le président de séance et les scrutateurs n'ont pas rempli leur mission. Cdlt. Louis92. |
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mic
Contributeur actif
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Posté - 09 mars 2013 : 23:42:51
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BIBI,
relisez ma première intervention: plan pluriannuel de travaux = pipo et arnaque. L'argent doit rester dans la poche des coprop, et n'en sortir que lorsque les travaux commencent. Rien n'empêche d'annoncer ces travaux à venir et leur montant, et donner un délai pour que chacun prépare le financement. Pour Filomat, n'importe quel architecte sérieux aurait dit: priorité aux toitures, le ravallement peut attendre. Les avances de trésorerie risquent d'être la proie des prédateurs. Je lis et vois dans divers reportages: les copropriétés en difficulté sont celles où les copropriétaires ne s'impliquent pas, ou trop tard. Il faut leur donner des coups de pieds au c..., et ne pas vouloir imposer à tout le monde le "plan pluriannuel de travaux" dont rêvent les syndics et les entreprises pour tondre les moutons de copropriétaires. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 mars 2013 : 11:02:19
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Il faudrait accorder les violons
Sauf erreur, pour l'instant c'est l'ARC qui milite pour les fonds de prévoyance travaux et a organisé la dessus un colloque avec le concours des Québecois.
On retrouve une position identique dans ses dernières propositions.
Il faudrait faire valoir qu'il existe déjà des fonds de ce genre placés sur des livrets A défiscalisés à hauteur de 76 500 € ce qui , dans les circonstances actuelles, n'est pas un mauvais placement.
Il faudrait faire valoir aussi que lors qu'un syndicat est titulaire d'une provision placée au titre d'un chantier, il est possible d'obtenir un rabais sensible sur un devis. Les entrepreneurs insèrent dans les devis un pourcentage au titre de retards de paiement potentiels. Ils peuvent le faire sauter quand la provision réduit les risques ou même les supprime.
Il y a dans les reportages à boire et à manger. Cf dans le passé les reportages sur les ravalements de Meudon la Forêt
Dans le même genre il faut féliciter Qualibat d'avoir obtenu récemment une décision judiciaire très satisfaisante à la suite des allégations diffamatoires formulées à son égard.
Les professionnels, syndics ou autres, doivent réparer les boulettes qu'ils font et tenir compte des remarques justifiées qui leur sont faites.
Mais ils doivent réagir vigoureusement aux ragots de poubelles.
Les difficultés importantes de certaines copropriétés viennent avant tout des retards dans le paiement des charges et des carences diverses dans le traitement de ces retards.
Il y a des retardataires de bonne foi et des retardataires de mauvaise foi. Contre tous il faut agir judiciairement.
C'est au stade de l'exécution des décisions judiciaires obtenues qu'il faut séparer le bon grain de l'ivraie.
Mitrailleuse lourde contre les débiteurs de mauvaise foi et a fortiori contre les " marchands de sommeil " ou assimilés.
Accompagnement et actions appropriées en ce qui concerne les copropriétaires de bonne foi. Un rappel utile : La nouveau régime de la saisie immobilière permet de vendre amiablement sous le contrôle du juge.
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filomat
Contributeur vétéran
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15
Posté - 10 mars 2013 : 12:00:05
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filomat
Contributeur vétéran
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16
Posté - 10 mars 2013 : 12:06:03
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