| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 15 mars 2013 : 09:06:45
|
Le décret d’application relatif aux emprunts collectifs en copropriété est paru :
décret n° 2013-205 du 11 mars 2013 relatif à l'emprunt collectif de copropriété
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id
Il doit être noté que ce texte laisse entier le problème de la nature juridique de ces emprunts et leur traduction comptable : constituent-ils une dette pour le syndicat et une créance sur les copropriétaires participants ? Ou ne sont-ils – comme le laissent penser les règles comptables actuelles (décret et arrêté du 14 mars 2005) que des emprunts des copropriétaires à l’égard de l’organisme prêteur par l’intermédiaire d’un syndicat non engagé au remboursement ?
Appel aux juristes !
|
|
|
|
1
Posté - 15 mars 2013 : 11:59:18
|
Pour éclairage, voici ce qu'Agnès Lebatteux écrivait avant la parution du décret dans les Editions législatives :
--------------------------------
Ce que la loi a changé dans la garantie des emprunts en copropriété
Les plus grandes garanties offertes au syndicat des copropriétaires devraient favoriser la conclusion des nouveaux emprunts collectifs quand le décret paraîtra.
La loi Warsmann III du 22 mars dernier est venue poser des garde-fous à la pratique à haut risque que représente pour une copropriété le recours à l’emprunt pour financer les travaux (v. bull. 445, p. 1). Ce texte renforce la garantie des syndicats de copropriétaires par rapport à celles qui existaient dans le cadre des anciennes pratiques d’emprunts individuels groupés ou d’emprunts collectifs.
Si théoriquement, la conclusion d’emprunts individuels groupés reste possible, la meilleure protection apportée par les nouvelles dispositions législatives devrait conduire à leur disparition. En outre, ce type de financement a l’inconvénient de présenter le risque d’exclure certains copropriétaires pour des raisons de santé ou en raison de la faiblesse de leurs moyens. Faute d’avoir obtenu leur crédit, ils se retrouvent alors dans l’impossibilité de financer les travaux dont le vote se trouvera également compromis.
Reste que la conclusion des emprunts collectifs « nouvelle version » est suspendue à la publication d’un décret dont la rédaction semble malaisée, sans doute en raison des implications comptables des nouvelles dispositions. A ce jour en effet, le compte permettant d’inscrire la dette du copropriétaire, telle qu’elle résulterait d’un emprunt collectif, n’existe pas.
L’emprunt collectif nouvelle version
La loi Warsmann III, manifestement dans un souci de faciliter le financement du syndicat des copropriétaires auprès des organismes bancaires a finalement consacré le prêt collectif qui a la faveur des banquiers. Pour les établissements de crédit, la supériorité de ce type de prêt provient précisément du fait que le débiteur est le syndicat et non le copropriétaire à titre individuel. Bien que n’ayant pas de patrimoine propre, le syndicat ne peut être mis en liquidation judiciaire et est principe plus solvable. En effet, en l’absence de trésorerie, il a le moyen de procéder à un appel de fonds exceptionnel auprès de l’ensemble des copropriétaires.
Du point de vue de la copropriété, l’emprunt collectif a de nombreux avantages. Il permet d’éviter que les copropriétaires les plus « fragiles » auxquels un prêt n’aurait pas été accordé aient accès à un financement. Il permet également de vaincre la réticence des banquiers à prêter de petites sommes. Enfin, il peut constituer un puissant levier à la prise de décision collective.
Le Parlement a introduit un certain nombre de mesures destinées à limiter le jeu de la solidarité de fait entre les copropriétaires. Il consacre notamment le système de spécialisation des remboursements sur les seuls souscripteurs et impose le recours au cautionnement.
Le syndicat des copropriétaires doit être obligatoirement garanti contre la défaillance des copropriétaires par la souscription d’un cautionnement solidaire auprès d’une assurance ou d’une banque (L. n° 65-557, 10 juill.1965, art.26-7). Cette sûreté a pour objet de limiter autant que possible les effets de la solidarité de fait entre les copropriétaires. Avant la loi Warsmann III, il existait nécessairement une solidarité entre les membres de la copropriété car si certains étaient défaillants, le syndic n’avait d’autre choix que de recourir à une « avance de solidarité » auprès de l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux ayant payé leurs travaux comptant. Cette avance qui est en principe remboursable, deviendra une charge imputée définitivement si la créance s’avère irrécouvrable.
Certes le syndicat pouvait déjà se garantir pour le remboursement des échéances par les copropriétaires au moyen de la souscription d’un contrat d’assurance. Néanmoins, les clauses de ces polices comprenaient de nombreuses exclusions et en particulier la suspension des poursuites en raison d’une procédure collective contre un commerçant, ou d’une procédure de surendettement. La solution du cautionnement choisie par le législateur est plus protectrice notamment parce qu’il est prévu qu’il ne doit comporter ni franchise ni délai de carence.
Par ailleurs, la loi Warsmann III permet au syndicat de faire jouer son privilège en assimilant les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt au paiement de charges et travaux (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-7). Auparavant, ce n’était pas possible puisque la troisième chambre civile de la Cour de cassation estimait que le remboursement, anticipé pour cause de cession de lot, d’une quote part du capital d’un emprunt contracté par le syndicat pour effectuer des travaux de conservation et d’entretien d’un immeuble, n’était pas assimilable au paiement de charges de copropriété dues pour l’année courante et les années antérieures (Cass. 3e civ., 15 mai 2002, n°00-19.832, P + B).
Le syndicat ne disposait alors que de l’hypothèque légale sur le lot puisque celle-ci est destinée à garantir les créances de toute nature (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19). Cependant, dans ce cadre, elle ne pouvait être inscrite que s’il advenait qu’un appel de fonds ne soit pas réglé et seulement après une mise en demeure infructueuse. L’inscription ne pouvait avoir lieu dès la souscription de l’emprunt que dans l’hypothèse où un copropriétaire opposant ou défaillant avait demandé à régler en dix annuités des travaux d’améliorations conformes à la destination de l’immeuble et que le syndicat avait souscrit un prêt pour disposer des fonds de façon anticipée (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 33).
Le nouveau dispositif est complété par la déchéance du terme. En cas de vente du lot de copropriété, les échéances de l’emprunt restant à courir deviennent immédiatement exigibles ce qui permet au syndic de faire opposition sur le prix de vente pour la totalité des sommes restant dues. Cette déchéance du terme peut cependant être évitée si l’acquéreur accepte de s’engager au lieu et place de son vendeur, avec l’accord du prêteur et de la caution (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-8).
En parallèle de ces solutions, il serait souhaitable que soit créé par la banque de France un système de traçabilité, un fichier national relatif aux emprunts consentis au titre des syndicats des copropriétaires, reprenant tous les prêts accordés au syndicat des copropriétaires. Ainsi, l’État disposerait-il d’une photographie des travaux réalisés et du niveau d’endettement des copropriétés.
L’emprunt individuel groupé
Malgré cette consécration législative de l’emprunt collectif, il n’est pas du tout certain que la pratique des « emprunts individuels groupés » ne subsiste pas. Cette pratique avait été notamment développée par le Crédit Foncier pour le financement des travaux par les copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires n’est en principe pas concerné par les prêts souscrits par des copropriétaires à titre individuel pour financer les travaux qu’il décide. Cependant, pour obtenir les meilleures conditions de financement et faciliter la prise de décision relative aux travaux à entreprendre, la question de la souscription d’emprunts individuels négociés par le syndic pour tous les copropriétaires intéressés figure souvent à l’ordre du jour.
Malgré ce que le regroupement des adhésions peut laisser imaginer aux copropriétaires, il s’agit bien d’emprunts individuels. Le titulaire de chaque prêt est le copropriétaire, et son créancier est la Banque. Le syndicat devrait en principe être étranger aux obligations de l’un et de l’autre.
Pourtant, dans la pratique, le risque de confusion entre emprunts individuels et collectifs est important et la banque elle-même devra se préserver en exigeant le procès-verbal de l’assemblée générale ayant habilité le syndic à agir pour la souscription du prêt et connaître ainsi son débiteur. La résolution peut donner mandat au syndic soit de souscrire un emprunt pour le compte du syndicat des copropriétaires, soit seulement de négocier au nom de certains copropriétaires des emprunts individuels groupés. Dans cette seconde hypothèse, le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu des remboursements : la théorie du mandat apparent est écartée, car la banque doit vérifier la portée de l’habilitation donnée au syndic (Cass. 3e civ., 7 déc. 1994, n° 93-11.636).
Les tribunaux veillent particulièrement à la rédaction du mandat du syndic : si celui-ci est mandaté pour négocier au nom des copropriétaires mais souscrit un prêt au nom du syndicat des copropriétaires, il excède son mandat et engage sa responsabilité, tandis que le syndicat n’est pas lié par le contrat de prêt (Cass. 3e civ., 2 févr. 1994, n° 92-12.343).
Les copropriétaires à titre individuel sont les emprunteurs, c’est donc en principe sur leur compte que les sommes mises à disposition doivent être versées. Toutefois, une délégation de paiement, peut obliger la banque à verser les fonds non sur le compte bancaire du copropriétaire mais directement auprès du syndic, lequel créditera le compte (de copropriété) du souscripteur de la somme correspondante. Le syndicat des copropriétaires a tout intérêt à la mise en place d’une telle délégation car l’affectation des versements aux appels de fonds travaux est assurée dans la mesure où les sommes ne transitent pas par le patrimoine du copropriétaire. Mais cette délégation contribue à entretenir faussement l’idée que l’emprunt est collectif.
S’agissant d’un emprunt individuel, seule la banque a qualité pour recouvrer les échéances impayées auprès du copropriétaire débiteur. Parallèlement, le syndic pourra exercer des actions en recouvrement contre le copropriétaire si ce dernier ne règle pas les échéances des appels de fonds travaux avec les fonds qui ont été mis à sa disposition par la banque.
Pour les copropriétaires, le principal avantage de ce type de prêt est d’éviter toute solidarité: il n’existe pas de solidarité juridique entre les différents copropriétaires, car celle-ci ne se présume pas (C. civ., art. 1202) et ne résulte d’aucune disposition légale ou contractuelle. En outre, contrairement au prêt collectif souscrit par un syndicat, il n’existe pas de solidarité de fait entre les copropriétaires (v. ci-dessus). Le revers de la médaille est que certains copropriétaires peuvent se trouver exclus pour des raisons de santé ou d’insolvabilité. Faute d’avoir obtenu leur crédit, ils se retrouvent alors dans l’impossibilité de financer les travaux. Pour les banques, en revanche, ce type d’emprunt comporte des risques importants, pour des montants prêtés assez faibles si on les considère individuellement, et avec des garanties fragiles.
En effet, cas de vente du lot, la plupart des emprunts prévoient soit une déchéance du terme, soit sa reprise par le copropriétaire acquéreur. C’est pourquoi les établissements de crédit exigent du syndicat, par l’intermédiaire du syndic, qu’il s’engage à l’informer en cas de mutation du lot. Mais cette information ne permettra pas pour autant au banquier d’exercer les prérogatives dont bénéficie le syndicat pour le recouvrement des charges. Bien que les sommes versées aient permis le règlement des appels de fonds travaux, la banque ne bénéficiera ni de l’hypothèque légale ni du droit d’opposition qui sont réservés au syndicat pour le paiement des charges.
En l’état actuel des textes, le banquier ne peut garantir son prêt sur le prix de vente du lot qu’en inscrivant une hypothèque conventionnelle car, dans ce cadre, il ne bénéficie pas du privilège du prêteur de denier (PPD) (C. civ., art. 2374-2). Malheureusement, le coût d’inscription d’une hypothèque est plus élevé que celui du privilège car ce dernier n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière. Pour se garantir, les banquiers peuvent également exiger la souscription non seulement d’une assurance mais également d’un cautionnement, mais toutefois cela renchérit le coût du crédit.
Mais c’est finalement auprès des syndics que ce type « d’emprunt groupé » est regardé avec le plus de faveur. En effet, la mission de ceux-ci s’arrête à la négociation du contrat, l’ensemble des remboursements étant gérés par la banque, même lorsque les sommes sont versées directement sur le compte du syndicat pour le financement des travaux. Le syndic n’a donc pas à se préoccuper de réaliser les appels de fond pour le remboursement de l’emprunt ni de diligenter une quelconque procédure de recouvrement, ou encore des effets de la déchéance du terme lors de la vente du lot. C’est pourquoi les syndics sont en mesure de proposer, pour la négociation de tels prêts, des montants d’honoraires très mesurés.
A ce jour, la gestion des « emprunts collectifs » semble en revanche leur incomber, selon des modalités comptables encore inconnues. Si cette interprétation est confirmée par le décret, le travail lié à la souscription et au recouvrement de ces prêts sera considérable, si bien que les honoraires des syndics risquent d’annihiler les économies que la copropriété sera susceptible de faire grâce à des taux favorables consentis en raison des plus grandes garanties offertes à la Banque.
Agnès Lebatteux
Avocat à la cour d'appel de Paris, Professeur à l'ICH
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 16 mars 2013 : 00:20:44
|
Une chose certaine est que c'est bien le syndicat qui est l'emprunteur.
Jacques Lafond (Code Litec ss art. 26-4) cite à juste titre les travaux parlementaires et la loi l'exprime clairement : c'est "un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le compte de certains copropriétaires seulement"
Ce titre est inexact ! L'emprunt soumis à ce régime peut être souscrit par tous les copropriétaires  Une interprétation contraire sera sans doute présentée comme fondée sur " au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer " . On aboutirait alors à un dispositif complètement baroque. Mais la rédaction, - manifestement défectueuse -, n'interdit pas formellement la souscription par tout le monde.
Sous cette réserve, la construction juridique est parfaitement admissible dès lors que l'on admet la transparence juridique du syndicat et sa mission de rendre des services aux copropriétaires. Cela est bien normal puisque le syndicat est dépositaire de certaines prérogatives liées au droit de propriété dont les copropriétaires conservent la jouissance mais doivent abandonner l'exercice à raison du caractère collectif de l'institution.
Cette constatation a des conséquences importantes par ailleurs : la transparence juridique ne permet pas de prétendre que le " contrat du mandat " du syndic est inopposable aux copropriétaires 
Une autre chose qui me parait certaine est que les articles 26-4 à 26-8 de la loi établissent un régime légal des emprunts du syndicat qui est d'ordre public et que je ne vois pas de survie possible pour les Copro 100 sans adaptation.
Je voudrais partager les idées d'Agnès Lebatteux mais je ne vois malheureusement aucune possibilité de coexistence entre les deux mécanisme.
Quant au décret
La comptabilité ? De quoi donc parlez vous ????
Après la loi SRU, le décret de 2004 et les textes comptables on avait déja un syndicat ayant emprunté 60 000 € sans qu'on en trouve la trace dans l'état financier dit annexe 1.
Cette situation subsiste alors qu'on ne peut plus douter de la qualité d'emprunteur du syndicat qui est tenu de payer l'intégralité des échéances même lorsque certaines copropriétaires emprunteurs n'ont pas payé leur quote-part.
Dans deux mois pourtant le dispositif démarrera. Il faudra jouer avec les comptes 46 ou alors faire le coup de force et créer des nouveaux comptes. Il serait souhaitable alors qu'un accord intervienne pour maintenir la cohérence des comptabilités. C'est une question de bonne volonté car il n'est pas sorcier et monter le mécanisme.
|
|
|
|
|
|
3
Posté - 16 mars 2013 : 08:29:38
|
Il en résulte donc bien que dès le versement du prêt, le syndicat doit constater simultanément une dette à l'égard de la banque (un compte 140 ?) et une créance sur les copropriétaires participants (le 450-4), l'encaissement étant comme aujourd'hui passé en produit (712) par banque (512). Ensuite, à chaque échéance trimestrielle de remboursement, le montant de la trimestrialité encaissée serait créditée aux 450-4 des participants chacun pour sa quote-part, le capital inclus débité au 140 et les intérêts inclus débités au 662.
Si les trimestrialités sont prélevées directement sur les copropriétaires comme aujourd'hui avec le Copro 100, le syndicat devra tout de même enregistrer la diminution simultanée de la dette à l'égard de la banque et de la créance à l'égard des participants (débit du capital amorti au 140 et crédit aux 450-4 des participants chacun pour sa quote-part)...
Sommes-nous d'accord ? |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 16 mars 2013 : 09:52:39
|
Pour présenter un tableau clair, je pense qu'il faut passer en même temps des écritures du compte des travaux. Je pense aussi qu'il faut s'en tenir au 450 sans sous comptes puisque c'est le cas le plus général.
On pourrait effectivement présenter un projet sur Universimmo.
Sans vouloir sortir du sujet, mais pour ne pas oublier la question de l'annexe 1, il aurait été bien de proclamer clairement l'interdiction de passer une ligne orpheline (sans numéro de compte) pour équilibrer l'état financier.
|
|
|
|
|
|
5
Posté - 16 mars 2013 : 15:15:14
|
|
citation: Je pense aussi qu'il faut s'en tenir au 450 sans sous comptes puisque c'est le cas le plus général.
C'est pas possible ! imaginez un copropriétaire qui participe à l'emprunt pour 4.500 euros remboursables sur 5 ans : vous n'allez pas débiter son compte de cette somme et garder un débit - qui va certes décroître au fur et à mesure de l'amortissement - pendant 5 ans ! Le pauvre ne saura plus ce qu'il doit ; de plus, on mélangerait une créance à vue (celle des provisions et arrêtés de charges et une créance à échéance (celle du prêt) ! Il faut au moins impérativement distinguer le compte normal et ce compte de prêt amortissable que consent le SDC, lui-même emprunteur. Va alors pour un 451... |
|
|
|
6
Posté - 16 mars 2013 : 15:16:45
|
|
citation: Sans vouloir sortir du sujet, mais pour ne pas oublier la question de l'annexe 1, il aurait été bien de proclamer clairement l'interdiction de passer une ligne orpheline (sans numéro de compte) pour équilibrer l'état financier.
Tout à fait d'accord : ceux qui font cela ne font pas de la comptabilité mais du tripatouillage de chiffres ! Ils devraient être passibles du goudron et des plumes !
C'est le moment ou jamais d'exiger que l'obtention de la carte professionnelle de syndic soit subordonnée à la présence dans le cabinet (l'agence si structure décentralisée) d'au moins une personne diplômée en comptabilité, et pour les structures de plus de 10 personnes une personne diplômée pour 10 salariés ! |
Édité par - rédaction Universimmo le 16 mars 2013 15:22:27 |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 16 mars 2013 : 16:26:45
|
Sur le compte 450 : on ne peut débiter le 450 qu'au fur et à mesure des dates d'exigibilité d'un remboursement.
C'est là qu'il faut affiner le mécanisme.
Sur les lignes orphelines ? Nous sommes bien d'accord.
|
|
|
|
|
|
8
Posté - 17 mars 2013 : 08:07:48
|
|
D'où un compte 451 pour enregistrer la créance à terme, contrepartie du 140... |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
9
 Posté - 17 mars 2013 : 08:22:05
|
Non ! Il ne peut pas s'agit d'un compte 45. On ne peut passer au débit d'un 45 que ce qui est exigible.
En fonction de ce qu'on a actuellement ce serait un compte 46 débiteur divers.
Louis 92 voulait m'embarquer dans un plan comptable européen, j'ai refusé. Mais il a accepté de travailler sur ce qu'il faudrait. De mon côté je vais reprendre ce que j'ai de G. Picault. Et je vais voir s'il est encore joignable.
J'ai préparé une requête à fin de report de la date d'entrée en vigueur pour Mme Taubira.
Il faut en finir avec les " marches blanches " et travailler utilement.
|
|
|
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 17 mars 2013 : 10:05:02
|
Pourquoi débiteur ? Il s'agit d'un passif, les emprunts se gèrent avec les comptes de la classe 16 dans le plan comptable général et devraient apparaître dans la partie droite de l'annexe 1.
Il faut juste créer 164 - Emprunts auprès d'établissement de crédit et remonter la ligne des emprunts "orphelins" de l'annexe 1 dans la partie haute, avec provisions et avances...
Crédité par la souscription il est progressivement débité par les amortissements (capital) alors que les intérêts passent en charges (660).
Chez nos voisins européens il y a dans le plan comptable belge plusieurs comptes de la classe 17 prévus pour les emprunts...
|
|
|
|
11
Posté - 17 mars 2013 : 10:09:05
|
|
citation: Pourquoi débiteur ?
Parce que la contrepartie de la dette du syndicat est une créance sur les copropriétaires participants ! Va par contre pour un 46x...
C'est parti en haut lieu (au logement ?) pour une retouche à l'arrêté de 2005 et donc au Plan comptable. C'est le moment de faire passer des choses...
citation: Louis 92 voulait m'embarquer dans un plan comptable européen, j'ai refusé. Mais il a accepté de travailler sur ce qu'il faudrait. De mon côté je vais reprendre ce que j'ai de G. Picault. Et je vais voir s'il est encore joignable.
Tenez-nous au courant !
|
Édité par - rédaction Universimmo le 17 mars 2013 10:11:02 |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 17 mars 2013 : 10:13:02
|
On ne parle pas de la contrepartie mais de la dette elle-même... |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 17 mars 2013 : 10:54:04
|
Pour compléter la question, un exemple du traitement comptable des emprunts en comptabilité générale :
boîte de code:
(http://www.l-expert-comptable.com/p...emprunt.html)
La spécificité copropriété c'est qu'on réparti ce remboursement sur les copropriétaires souscripteurs comme on ferait pour un appel ; débit des 450 et crédit du 712000 - Emprunts sur travaux.
Et finalement la seule difficulté (en dehors de comptes non prévus) c'est d'avoir une clé de répartition qui reprend les copropriétaires pour leurs montants souscrits qui puisse servir à faire cette répartition...
Le compte 712 se traite comme un 702 selon l'état d'achèvement des travaux... |
Édité par - andre78fr le 17 mars 2013 10:54:56 |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 17 mars 2013 : 10:58:00
|
|
JPM a écrit citation: Louis 92 voulait m'embarquer dans un plan comptable européen, Sur UI, il n'y a pas de pseudonyme "Louis 92 ", seulement Louis92. Je n'ai rien demandé de tel, pas consciemment, en tout cas. Ni expérience, ni compétence pour cela.
Cdt. Louis92. Autodidacte en comptabilité. |
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 17 mars 2013 : 11:19:59
|
Il est possible que JPM confonde Louis92 avec Andre78... je lui ai montré il y a peu de temps les adaptations prévues de mon logiciel pour les versions belge, luxembourgeoise et suisse.
Au niveau des plans comptables cependant chacun a le sien ; en Belgique depuis juillet un arrêté royal fixe une liste de comptes, au Luxembourg c'est très similaire à notre propre système et en Suisse c'est très libre...
A ce propos de nombreux systèmes comptables distinguent les dettes à court terme et à long terme, dont font partie les emprunts. |
|
|
|
JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 17 mars 2013 : 13:28:32
|
De rédaction Universimmo
"Il en résulte donc bien que dès le versement du prêt, le syndicat doit constater simultanément une dette à l'égard de la banque (un compte 140 ?) "
Il ne faut pas utiliser un compte de la classe 1 qui sont des comptes appartenants aux copropriétaires alors que l' emprunt est une dette vis à vis d' un tiers, un compte de la classe 5, compte financier, s'impose, un compte 515 par exemple.
Pour la dette des copropriétaires il ne faut pas utiliser le compte 450 qui concerne les opérations courantes mais créer un compte 451 Copropriétaires emprunt à rembourser.
Pour la comptabilisation des autres opérations il faut utiliser les comptes existants: 661, 662, 712, 716.
Ci de dessous un modèle d' écritures:
-Souscription de l' emprunt:
Débit..451.Copropriétaires Emprunts à Rembourser....Montant emprunté
Crédit.515 Banque du Prêteur...................Montant emprunté.
-Versement de la banque du prêteur:
Débit: 512 Banque du Syndicat.................Montant de l' emprunt
Crédit:450 Copropriétaires......................Montant de l' emprunt
-Enregistrement de l' échéance à Payer:
Débit:661 Remboursement emprunt.........Capital remboursé
Débit:662 Intérêts de l' emprunt..............Intérêts
Crédit: 515 Banque du Prêteur.................Montant échéance
-Enregistrement de l' appel aux copropriétaires:
Débit:450 Copropriétaires........................Montant échéance
Crédit: 712 Emprunt........................Montant capital remboursé
Crédit: 716 Intérêts de l' emprunt.....Montant des intérêts
-Constatation de la diminution du captital restant dû:
Débit:515 Banque du Préteur...........Montant du capital emboursé
Crédit: 451 Copropriétaires Emprunt à rembourser...Mt captital remboursé.
-Paiement échéance par copropriétaires:
Débit 512: Banque.......................Montant versé
Crédit:450: Copropriétaires...........Montant versé
-Montant versé par le syndicat au Prêteur:
Débit 515 Banque du Prêteur.........Montant de l' échéance
Crédit 512 Banque.......................Montant de l' échéance
Mêmes écritures que pour pour une échéance en cas de remboursements anticipés.
Cependant un remboursement anticipé ne concerne qu'un copropropriétaire, donc une clé spécifique.
On arrive donc à une base de répartition et une clé pour la période avant le remboursement, une base et une clé pour remboursement anticipé et une base et une clé après le remboursement.
Si en plus il y a plusieurs remboursements anticipés on arrive à une véritable "usine à gaz" (piller du temps et de l' argent...).
|
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 17 mars 2013 : 13:57:22
|
Non, ce n'est pas possible d'utiliser la classe 5 qui est une classe d'actifs ; il faut vraiment rester dans le cadre de la comptabilité générale et utiliser le compte prévu pour les dettes financières je pense...
Mais le débat est ouvert !!!
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 17 mars 2013 : 14:24:47
|
Un compte banque du prêteur ?????
Il n'existe qu'un seul cas voisin , désormais obsolète : consignation de la retenue de garantie d'un chantier par le syndicat chez le banquier de l'entrepreneur sur un compte qui est au nom du syndicat.
|
|
|
|
|
|
andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 17 mars 2013 : 14:54:31
|
Vous allez chercher bien loin... on trouve aussi le compte 519 pour les concours bancaires courants, c'est à dire des dettes d'exploitation sur opérations courantes mais ce compte fonctionne en sens inverse (il est créditeur contrairement aux autres comptes 5xx) comme le signale le 9 situé en position 3...
J'en reste au traitement le plus simple et le plus proche de ce qui se fait : on ne pollue pas les comptes uniques des copropriétaires en dehors des exigibilités (échéances), on enregistre l'emprunt au moment du versement sur un 164 ou 462 (au crédit donc). Et de la même manière que certaines avances peuvent concerner seulement certains copropriétaires (catégorie spéciale) ce qui n'apparaît pas explicitement dans les comptes, ce fonds = dette ne concerne que certains copropriétaires à hauteur de leur souscription respective.
Un problème intéressant sur lequel JB22 avait attiré mon attention tout en présentant la manière de gérer ça peut se résumer par :
citation:
les copropriétaires ne souscrivent pas nécessairement pour la totalité de leur quote-part de charges, d’autre part il n’est pas normal de faire des appels tant que les versements au titre des emprunts sont supérieurs au pourcentages appelés.
JB22 vous aviez fait un tableau Excel pour présenter ça, peut-être pourriez-vous le poster ? |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 17 mars 2013 : 15:10:44
|
J'ai cogité un peu et je passerai un tableau qui n'aura pas vocation digmatique.
Par contre : il faudra créer un compte 1640 ou assimilé car dans le nouveau régime le syndicat est bien l'emprunteur à l'égard de l'établissement financier. Celui n'a pas à connaître la cuisine interne des comptes du syndicat.
Les comptes 45 ne peuvent être mouvementés au débit que pour sommes exigibles (appels travaux et appels de remboursements du prêt). Il est mouvementé au crédit par le paiement des provisions sur charges ordinaires et aussi des appels de fonds sur les travaux concernés par prélèvements sur les fonds pretés.
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
Emprunt collectif de copropriété et comptabilité 
