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Louis92
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 Posté - 22 mars 2013 : 13:51:04
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Des travaux sont réalisés et ont été financés sans appels de fonds spécifiques durant l'exercice car avec utilisation de l'avance travaux constituée par des appels remontant à plusieurs exercices.
Dans l'annexe 4, il me paraît utile à l'information des copropriétaires de distinguer :
- la part utilisée des appels du passé ayant abouti sur le 1032,
- les appels spécifiques de l'exercice (ou éventuellement du précédent aussi).
Les modèles d'annexe 4 ont une seule colonne "Provisions appelées" pour ces 2 catégories de provisions.
Ne faudrait-il pas utiliser cette colonne strictement pour les appels spécifiques et ajouter une colonne "Financement sur avance travaux" ?
Avec ces 2 colonnes, le total des appels spécifiques serait isolé et le total de la part utilisée des appels du passé serait donné et expliquerait la diminution du compte 1032 avances travaux sur l'annexe 1.
Qu'en pensez-vous ? quelle pratique connaissez-vous des syndics ?
Cdlt
Louis92.
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JB22
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1
 Posté - 22 mars 2013 : 17:28:20
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Je pense que cette procédure est inutile.
C'est l' A.G. qui décide de l' utilisation de la provision travaux, Compte 1032, les copropriétaires sont donc informés de sa diminution.
La présentation obligatoire des comptes travaux dans les annexes 2 et 4, étant déjà assez complexe , il est inutile de compliquer encore les choses.
Ce qu'on peut dire de la pratique des syndics c'est qu'ils ont du mal à appliquer et respecter la législation. |
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JPM
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 2
Posté - 24 mars 2013 : 11:04:40
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Ajouter une colonne ? surement pas.
Mieux informer ? surement oui !
Les travaux repris en annexe 4 ont forcément fait l'objet d'une décision de l'assemblée gnérale.
Cette décision devait préciser les modalité de financement, en particulier le montant du ou des prélèvement sur une provision pour travaux futurs.
Les copropriétaires doivent donc se référer au PV de l'assemblée.
Mais le syndic doit aussi détailler les versements effectués au titre du préfinancement des travaux.
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Louis92
Contributeur vétéran
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3
Posté - 26 mars 2013 : 10:19:24
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JB22 écrit citation: Ce qu'on peut dire de la pratique des syndics c'est qu'ils ont du mal à appliquer et respecter la législation. Hélas, oui : ils se défendent en disant que les copropriétaires ne s'y intéressent pas mais la réalité est qu'une annexe 5 complète souligne de manière beaucoup trop claire des manquements graves d'un syndic = travaux non terminés 2 ou 3 ans après l'AG qui les a décidés.
Ma proposition vise à rendre compte des différents types de financement, types de "provisions appelées" pour chacun des travaux.
JPM écrit citation: Les copropriétaires doivent donc se référer au PV de l'assemblée. C'est tout de même mieux d'avoir toutes les infos dans la liasse d'annexes. D'ailleurs, le PV n'est pas forcément pertinent : un des syndics qui me fait poser la question n'a pas exécuté la décision au PV de l'AG : l'annexe 4 doit donc exprimer ce qui s'est passé dans l'exercice car la réalité peut être différente du prévu par le PV.
Les avances travaux sont données par leur seul solde sur l'annexe 1. Ce serait promouvoir l'utilisation des avances travaux que d'en donner une visibilité sur les autres états joints aux convocations, cette visibilité sur les annexes 4 et 5 donnerait confiance aux copropriétaires en leur montrant ce que devient cet argent : ils voient bien ce qu'il devient pour les dépenses courantes mais pas vraiment pour les travaux art 14-2 étalés, pourtant, sur plusieurs exercices.
Une agence-syndic d'un grand groupe fournit l'annexe 5 suivante en distinguant les types de financement par différentes lignes.
Cette annexe 5 enrichie est bien utile en cas de changement de syndic pour aider le nouveau syndic à reprendre les comptes travaux. Elle ne le fait pas pour l'annexe 4.
Qu'est-ce qui peut empêcher d'apporter les infos sur l'annexe 4 quand c'est possible sur l'annexe 5 ? |
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Louis92
Contributeur vétéran
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4
Posté - 26 mars 2013 : 10:20:41
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Voici à quoi ressemblerait une annexe 4 en distinguant les types de financement par différentes lignes.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 26 mars 2013 : 10:23:08
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Voici à quoi ressemblerait une annexe 4 en distinguant les types de financement par différentes colonnes.
Il me semble que les colonnes rendent le tableau plus facile à lire.
J'aimerais que l'annexe 4 isole le financement "avances travaux" car à la prochaine AG, la constitution d'une grosse avance travaux est prévue. La bonne connaissance du CS des mécanismes comptables associés est indispensable pour donner confiance aux copropriétaires, cette annexe 4 enrichie y contribue.
Si j'ai bien compris, les tableaux sont souvent produits en dehors des logiciels de comptabilité c'est-à -dire avec des moyens bureautiques standards. Pas de problème donc pour la forme.
Qu'est-ce qui peut empêcher de distinguer les types de financement sur l'annexe 4 quand c'est possible sur l'annexe 5 ?
Cdlt. Louis92.
PS : ne me dîtes pas "posez la question à votre syndic" car je veux connaître les éventuelles raisons de fond et s'il y en a, avant de lui formuler la demande.
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JB22
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6
Posté - 26 mars 2013 : 13:46:58
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Dans l' état actuel de la législation il n'y a qu'un seul compte 702 pour les Provisions sur travaux que celles-ci proviennent d'un appel de fonds auprès des copriopriétaires ou de l' utilisation d'une provision constituée pour travaux.
Il serait possible de compliquer encore plus la présentation des comptes en créant 2 comptes suivant l' origine des provisions.
Mais en aucun cas rien ne nécessite la création d'une colonne supplémentaire.
Il y a déjà deux comptes concernant le financement des travaux:
Cte 702 appels auprès des copropriétaires (non emprunteurs)
et
Cte 712 Emprunts (financement par emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ayant décidés de souscrire à l' emprunt collectif). |
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JPM
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Posté - 26 mars 2013 : 17:33:26
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Sauf erreur de ma part le modèle de l'annexe 4 répond à votre souci :
Il exige la distinction entre les différents marchés de travaux et par ailleurs il exige également pour chacun des marchés, la mention des produits affectés à détailler par poste, par imputation avec indication facultative des numéros de comptes.
Que voulez vous de mieux ?
Pour l'annexe 5 le modèle exige également la distinction des chantiers mais il est vrai que le modèle ne prévoit qu'un solde unique à reporter dans l'annexe 1. Il y a déja des syndics qui font apparaître en annexe 1 le solde pour chacun des chantiers en cours.
Ceci étant, la présentation finale des comptes d'un chantier est très insuffisante si l'on tient compte de la pratique ancienne. Il est souvent nécessaire d'établir un décompte dactylographié plus complet quand il s'agit de justification à donner au fisc.
Ne pas oublier qu'il y a une relative unanimité pour déplorer l'existence de 3 à 5 annexes selon les cas.
De plus l'annexe 3 est désormais sans objet puisque le syndic doit notifier avec la convocation le relevé général des charges qui, à peu de choses près, est établi conformément au modèle.
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JB22
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Posté - 26 mars 2013 : 18:23:05
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"Il y a déja des syndics qui font apparaître en annexe 1 le solde pour chacun des chantiers en cours."
Il ne faut pas oublier que l' annexe 1, "situation financière" en copropriété est un état de synthèse au niveau des comptes à deux chiffres.
Il n'y a donc pas le détail des comptes copropriétaires ni des comptes fournisseurs.
Certains syndics, mettent le détail des comptes copropriétaires quand ceux-ci sont peu nombreux, ce qui évite d' avoir à joindre une balance détaillée.
"De plus l'annexe 3 est désormais sans objet puisque le syndic doit notifier avec la convocation le relevé général des charges"
C'est ce relevé détaillé qui devrait remplacer l'ancienne annexe 3 et prendre son nom.
Par contre l' annexe 2: par nature de charges ne présente aucun intérêt, et pourrait être supprimée.
Pour le compte 12  en attente sur travaux, il devrait, dans l' annexe 1, être subdivisé: au débit les travaux engagés (121) et au crédit (122) les provisions et autres produits, ce qui serait plus clair et plus compréhensif. on pourrait conserver la présentant au crédit en mettant deux lignes une positive l' autre négative et faire apparaitre le solde (12) comme actuellement.
La présentant actuelle ne respecte pas les dispositions du décret comptable puisqu'elle fait une compensation entre des dépenses et des produits. |
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JPM
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Posté - 27 mars 2013 : 18:24:33
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Finalement, j'ai la faiblesse de penser que le seul est vrai compte de travaux reste celui qui figure au bas de :
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-4.htm
accompagné, pour faire plaisir au légilsteur de son annexe 4.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 27 mars 2013 : 19:02:56
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JPM, le tableau qui figure au bas de votre : http://www.jpm-copro.com/Etude%207-6-4.htm est effectivement une annexe 4 avec des lignes pour distinguer les types de financement.
Les sommes sorties des comptes 1032 et 1033 (quand les travaux sont décidés) allant dans un 702 à la façon des appels de fonds 102, j'en conclus qu'il n'y a pas de problème de fond pour produire une annexe 4 pour distinguer les types de financement.
Cdlt. Louis92.
PS : curiosité : que veut dire "accompagné, pour faire plaisir au législateur de son annexe 4" ?
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 mars 2013 : 22:58:07
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Louis 92 : citation:
Vous semblez surpris ! Mon tableau est parfaitement conforme au modèle règlementaire. Je n'ai rien inventé.
Quand au compte manuel, c'est un vrai compte final de chantier qui est beaucoup plus complet et détaillé que l'annexe.
Je maintiens qu'une balance détaillée, les relevés généraux et individuels de charge et des comptes de travaux extracomptables sont beaucoup plus accessibles aux copropriétaires.
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mic
Contributeur actif
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Posté - 04 avr. 2013 : 18:19:10
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Bjr,
je ne comprends pas l'intérêt de gérér un cassse-tête tel qu'un fonds travaux prévisionnel. Dans la mesure où cette décision est facultative , autant épargner chacun avant, et sortir l'argent au dernier moment. C'est bien plus simple et moins risqué, me semble-t-il... |
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JPM
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Posté - 04 avr. 2013 : 18:53:28
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Si le fonds de prévoyance travaux est obligatoire dans certains pays, et en France dans certains syndicats où il figure dans le règlement de copropriété,
et s'il est question de le rendre obligatoire en France, c'est bien parce que l'expérience montre son intérêt.
Sachez qu'à l'occasion du dernier match PSG /Barcelone quelques dizaines de spectateurs ont payé un billet 300 à 400 €, voire plus, au "marché noir ", en laissant impayé leur appel du 1er avril qui attendra début mai ; Il y a bien d'autres exemples de ce genre.
Nous connaissons tous les délais nécessaires pour préfinancer un chantier.
Ces sont ces écueils qu'il faut éviter.
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Annexe 4 pour travaux financés par avance 1032 
