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Jujules
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 Posté - 19 mars 2013 : 13:01:52
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Bonjour à tous,
Voilà , j'ai besoin d'y voir clair dans un projet qui me tient à coeur:
J'ai acheté un appartement dans un collectif d'une 30aines de propriétaires géré par un syndic professionnel.
L'appartement est situé au 4ème étage mais je souhaiterais changer l'affectation de mon garage (celui si est accessible par la cours extérieur ainsi que par les parties communes via ma cave qui est dans le prolongement du garage) pour y faire un atelier (privé) de peinture/dessin (c'est ma passion).
Pour ce faire je souhaiterai posé une baie vitré avec volet roulant (de même couleur que les autres portes de garages pour l'harmonie de la copropriété), changer la porte de ma cave (qui donne sur le garage) afin de la sécuriser et y amener l'électricité via mon appartement (par des professionnels).
J'ai l'impression que ça va être compliqué à faire aboutir dans les règles:
- j'ai appelé mon syndic pour lui faire part du projet mais le RDC "n'autoriserait" pas (selon eux) le changement d'affectation du garage. (j'ai des difficultés à comprendre pourquoi, le langage juridique m'échappe un peu parfois). Pour faire changer le RDC je n'ai pas d'autres options que de le faire voter à l'unanimité, ce qui est évidement impossible car même si tout le monde était présent aux AG (30personnes c'est impossible), le vote aurait peu de chance d'aboutir en ma faveur.
- Ai-je un recoure?
- Sinon je pensais contourner, est-il possible de faire voter ces travaux (changement porte de garage (pas de baie mais porte garage isolé), changement porte cave, électricité) mais sans préciser ma volonté d'en faire un atelier? Ce que je ferai à l'intérieur est privé non?
- Comment être sur que mon RDC (pas très claire) me l'interdit vraiment, est-ce légale?
-J'ai ensuite appelé le service urbanisme de ma ville, je suis tombé sur une personne qui m'a dit que c'était une démarche très compliqué qui devait impérativement être validé par un architecte et soumis à un permis de construire. Je suis surement naïf mais je ne m'attendais pas à autant d'obstacle.
J'aimerai avoir des conseils, d'avance Merci!
Julien.
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2013 : 16:42:43
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vous connaissez sans doute les problèmes de stationnement : lorsqu'on n'est pas sur le domaine privé, on use du domaine public !
D'où le regard vigilant de l'Administration : si vous supprimez un emplacement de stationement en raison d'un changement de destination de votre lot/emplacement "stationement", il faut impérativement en définir un autre identique ailleurs sur le domaine privé !
1er problème, et non le moindre.
Le second : changement de destination de votre lot "garage".
On retombe sur ce 1er problème : le syndicat ne va pas créer un nouvel emplacement "pour vos beaux yeux", peu importe que vous ayez oiu non un véhicule. (c'est le nombre d'emplacements privés ou communs qui comptent).
Un 3ème : même si elle peut vous sembler identique, une baie vitrée en lieu et place d'une porte de garage peut être appréciée par le syndicat comme une modification de l'aspect extérieur de l'immeuble sans rapport avec la destination "garage" des lots condidérés.
Par eux-mêmes des travaux privatifs d'électrification de votre garage, de changement de porte de votre cave, ne peuvent être contestés, interdits par l'AG, ce qui serait abusif donc contestable ......
Il faut norifier au syndic une demande dans ce sens (voir D.art.10), en précisant "Autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes", en joignat un dossier précisant les modalité de réalisation des travaux : passage de la gaine électrique (par où, comment...), avec plan/schéma, ainsi que pur ce qui concerne la porte (modèle, photos ...).
Présenter un dossier complet où tout est "maché" d'avance est gage de réussite.
Autorisation : maj.art.25, avec passerelle art.25-1 possible (2ème vote art.24)
Ce que vous ferez ensuite dans votre garage ne regarde que vous ! |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2013 16:44:55 |
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Jujules
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 Posté - 19 mars 2013 : 19:01:29
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Merci beaucoup pour ce retour Gédehem!
J'ai avancé avec la Mairie et après vérification il est possible pour la copropriété de se passer d'un garage en tenant rigueur des lois d'urbanisations...
Mais le RDC bloquera de toute façon toujours les choses? Il m'est impossible de proposer un changement d'affectation de mon garage en Bureau même si j'ai l'accord de la mairie pour effectuer les travaux (je suis entrain de lancer la procédure, je ne l'ai pas encore...)?
Nous ne sommes que deux propriétaires vivant dans cette copropriété, beaucoup de locataire étudiant et beaucoup de garage à l'abandon...
Enfin,
Si je décide de me lancer dans les travaux privatifs (changement porte de garage (pas de baie mais porte garage isolé), changement porte cave, électricité) en ayant l'accord du syndic.
Si j'y installe mon atelier de dessin: Table à dessin, Lampe, revêtement de sol, peut-être du placo, un peu de déco... je ne risque rien? Jusqu'où je peux aller finalement si d'extérieur ça ressemble à un garage...?
J'espère que je suis clair,
Merci beaucoup pour vos retours : )
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Posté - 19 mars 2013 : 19:18:11
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Juste sur un point indépendant des règles de droit privé qui régissent la vie d'une copropriété qui vous ont été expliquées, si vous persistez dans une option changement de destination, il vous importe à la fois de vous assurer que cet immeuble bâti dispose d'une surface plancher résiduelle et de vérifier selon l'article 12 de votre Pos/Plu si de nouvelles aires de stationements ne seraient pas à créer impérativement.
Bonsoir |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Jujules
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Posté - 19 mars 2013 : 19:28:51
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Bonsoir Jean-Michel,
C'est ce que j'ai fais avec le service d'urbanisme de ma ville (les démarches sont en route),
je suis un débutant dans ce genre de démarche, je ne suis pas sur de bien comprendre votre message.
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Posté - 19 mars 2013 : 19:49:02
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Il vous faudrait, alors une aide d'un Professionnel architecte.
Le fait de transformer un garage en un bureau génère une augmentation de densité, car les garages en étaient exemptés, de par les textes.
Ainsi si la copropriété a utilisé toute le densité ou la dépasse par rapport à ce qui est autorisé par le POS/Plu de votre commune, ce sera un refus de plein droit.
Si ce point n'est pas un obstacle, souvent, l'article 12 cité, de votre pos/plu impose pour les bureaux un nombre de parkings fonction de leur surface.
Suivez mon conseil: un architecte et une personne compétente en copropriété pour leur présenter le dossier ainsi que cela vous a été expliqué.
Bonne suite |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 19 mars 2013 19:50:20 |
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Gédehem
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Posté - 20 mars 2013 : 00:55:04
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Traduit en langage courant (pardon JML .. ) :
La surface habitable développée maxi autorisée dans votre copropriété serait (mettons) de 12.000 m², pas 1 de plus.
Comme les garages ne sont pas comptabilisés, le changement de destination du votre, qui fait 20 m², ferait passer le syndicat à 12.020 m² : pas possible. 
En revanche, il ne fait que 11.500 m² développé pour un maxi de 12.000 autorisés. Il y a donc un reliquat de 500 m², d'où la possibilité 'administrative' d'ajouter 20 m² !  |
Édité par - Gédehem le 20 mars 2013 00:56:40 |
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Jujules
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Posté - 20 mars 2013 : 09:32:55
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Merci à vous 2 pour ces précisions, c'est plus clair.
Mais ce qui me fait peur, c'est d'avoir des frais d'architecte et de procédure alors que je suis bloqué par le RDC. Il m'est impossible de proposer un changement d'affectation de mon garage en Bureau à mon syndic même si j'ai l'accord de la mairie pour effectuer les travaux (que je n'ai pas encore...)?
Sinon je reviens à ma question posée plus haut ,
Si je décide de me lancer dans les travaux privatifs (changement porte de garage (pas de baie mais porte garage isolé), changement porte cave, électricité) en ayant l'accord du syndic.
Si j'y installe mon atelier de dessin: Table à dessin, Lampe, revêtement de sol, peut-être du placo, un peu de déco... je ne risque rien? Jusqu'où je peux aller finalement si d'extérieur ça ressemble à un garage...?
Merci beaucoup |
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Jujules
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Posté - 20 mars 2013 : 20:16:07
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quelqu'un à une réponse?
merci merci : ) |
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Posté - 20 mars 2013 : 20:25:40
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Mais , Gedehem vous a répondu.....
La copro pour certaines autorisations, et ensuite vous pouvez en faire un bijou où dormir, travailler, bricoler, cuisiner ( sans odeurs) ...'etc en toute liberté.
Mais si vous le vendez un jour......cela restera un garage.....de luxe!
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
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Posté - 20 mars 2013 : 21:51:44
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"Si je décide de me lancer dans les travaux privatifs (changement porte de garage (pas de baie mais porte garage isolé), changement porte cave, électricité) en ayant l'accord du syndic."
Le syndic n'a pas compétence pour délivrer une autorisation, pouvoir qui appartient à l'AG seule.
S'il s'agit d'aménagements intérieurs privatifs de votre/vos lots de copropriété privatifs, vous n'avez pas pas d'accord ou d'autorisation à obtenir, ni du syndicat, ni de la commune, vous n'avez rien à demander.
Du moment que ces travaux n'affectent pas les parties communes .....vous êtes libre.
Peut être pour le changement de la porte de la cave faut-il une autorisation, si elle est vidible de l'extérieur et surtout d'un modèle très différent des autres ....
Peut-être ! |
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Jujules
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 Posté - 21 mars 2013 : 13:57:56
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Merci : )
"Le syndic n'a pas compétence pour délivrer une autorisation, pouvoir qui appartient à l'AG seule"
Oui je voulais parler de l'AG pardon : )
Je vais donc faire comme ça, cependant une toute dernière petite précision pour être sur de ne pas me faire embêter:
Je vais donc aménager mon garage une fois que j'aurai l'accord de l'AG pour faire les travaux qui touchent aux partie commune. ok.
Je vais ensuite en faire un super petit atelier à l'intérieur du garage:
-Si je travail la porte du garage ouverte en journée, je ne m'expose pas à des problèmes? dans la mesure ou porte de garage ouverte, mon atelier n'aura pas grand chose à voir avec un garage...?
- ai-je le droit d'installer une baie vitré 15/20cm derrière ma nouvelle (future) porte de garage enroulable (à l'intérieur du garage)? Je ne change pas l'aspect extérieur de l'immeuble. (sauf quand la porte du garage sera ouverte et donnera sur la baie.
(je réfléchis à ça car j'aurai besoin (dan l'idéale) de la lumière du jour pour travailler...)
J'en demande beaucoup
J'espère être claire, merci infiniment pour vos réponses...
Julien.
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Gédehem
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Posté - 21 mars 2013 : 21:08:00
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Vous pouvez vous promer à poil derrière les vitres de votre apparte, cela ne regarde personne (bien que certains vont y regarder ! )
Vous faites dans votre garage ce qu'il vous importe de faire, sans que cela n'entraine de réaction qui puisse vous être opposable.
Même chose pour une fermeture amovible à l'intérieur du garage, voire une baie vitrée, du moment que la porte elle-même n'est pas changée.
Jusqu'ici personne n'est venu protester pour la couleur ou la forme des rideaux posés à l'intérieur des parties privatives, sur lesquels le syndicat n'a rien à dire en rapport avec l'aspect extérieur de l'immeuble, don harmonie (bien que parfois il y aurait de quoi dire !)
Ce qui est à l'intérieur du domaine privé est privé.
L'autorisation de l'AG ne serait nécessaire ici que pour la porte de la cave, ainsi que pour les travaux d'électification du garage (modalité de passage de la gaine électrique depuis votre compteur), travaux pour lesquels vous n'avez pas à apporter de justification. Que ce soit pour votre voiture électrique, votre preceuse de bricolage ou pour un atelier de peinture ne regarde pas le syndicat : pas de motif ou de justification à présenter pour la demande. |
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Jujules
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Posté - 21 mars 2013 : 22:35:03
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Posté - 22 mars 2013 : 07:24:21
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si derrière votre porte de garage (inchangée) vous positionnez une baie vitrée, rien ne vous empeche de laisser la porte de garage ouverte....  |
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Gédehem
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Posté - 22 mars 2013 : 10:23:40
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Ni de s'y promener à poil, à condition toutefois qu'il mette un peu de chauffage ..... |
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Jujules
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Posté - 23 mars 2013 : 12:54:26
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(Aide) Transformation d'un garage en bureau privé 
