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Lagaffe
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 Posté - 29 avr. 2014 : 08:20:31
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Alors avec zéro euro d'activité on paie tout de même la CFE, s'il y a un minimum ? |
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Posté - 29 avr. 2014 : 08:48:11
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Ben oui.
Je m'étonne que vous vous étonniez.
Est-ce que si vous payer la taxe audiovisuelle tout en ayant mis au rebut votre TV vous vous étonnez de payer la taxe en question si vous n'avez pas déclaré que vous ne recevez plus rien? Comment voulez-vous que le centre des impôts sache?
C'est l'innovation de l'auto-entreprise que de taxer en proportion du chiffre d'affaire, mais le reste y compris en micro n'est pas taxé de cette manière.
Dans votre cas, les impôts ne sont pas idiots si on leur explique correctement. En revanche, vous avez deja été sensibilisé au risque de n'avoir pas déclaré, ça va etre difficile de faire sauter une CFE pour un nouveau risque de ne pas avoir déclaré, et encore uen fois, je ne vois aucun abus ni aucune faute du côté du SIE. |
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Lagaffe
Nouveau Membre
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43
Posté - 29 avr. 2014 : 11:15:49
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C'est une évidence, je ne savais pas qu'il fallait déclarer l'activité donc comment pouvais-je savoir qu'il fallait déclarer la fin d'activité ?
Quand je parle de ce problème dans mon entourage personne n'est au courant de la nécessité de déclaration d'activité.
La qualification d'entreprise pour la location d'un seul appartement meublée est tout de même un peu tordue, non ?
Ça fait cher de la table, du lit et de la cuisinière, surtout quand il n'y a pas la crémière.
Je pense que pour moi le sujet est clos, j'en ai appris pas mal en quelques jours, assez pour ne plus me faire pigeonner.
Et mes excuses pour vous avoir dérangés dans vos travaux de pros.
Amicalement,
Lagaffe
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Mike54
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44
Posté - 29 avr. 2014 : 15:20:17
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C'est sur que si vous limitez ça à une table, un lit et une cuisinière... |
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Posté - 29 avr. 2014 : 16:19:37
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Dans l'esprit de lagaffe, c'est avec la crémière ça devient une entreprise :-) |
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bailleurx
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 Posté - 29 avr. 2014 : 18:46:08
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citation: Initialement posté par Lagaffe
Après réception de mon premier avis de redressement je me doutais un peu du coup foireux.
J'ai donc modifié tous mes contrats de bail en vide à partir de décembre 2013. Ce qui ne m'empêche pas de laisser des meubles, du moment que l'inventaire ne permet pas de qualifier l'appartement de "meublé".
Ce que j'encourage les petits loueurs en meublé à faire, tout à fait légalement. On y gagne alors quelques centaines d'euros par an.
vous êtes passé de meublé à vide et vous trouvez ca + avantageux???
ou vous portez bien votre pseudo ou vous n'avez pas vraiment tout compris (ha moins que ce ne soit moi??)
mais (sauf rénovation) les amortissements c'est quand même fichtrement avantageux par rapport au foncier
enfin ca c'est mon point de vu et fiscalement parlant je ne regrette vraiment pas d'être passé du foncier au meublé |
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Lagaffe
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Posté - 29 avr. 2014 : 19:33:49
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Dans mon cas oui le vide est plus avantageux. Tout calcul fait je vais y gagner quelques centaines d'euros par an car mes revenus sont imposables à 5%.
Donc passer de 50% de réduction sur les recettes à 30% ne va me donner une imposition que sur la différence de 20%
5% de 20% d'impôt pour le surplus de recette sera plus avantageux que le paiement de la CFE.
J'ai acheté en 98, au comptant, contre l'avis du notaire qui voulait me faire acheter à crédit et placer mes sous.
Avec le crack boursier, lui a dû perdre des sous, pas moi. L'appartement a triplé de valeur depuis.
La défiscalisation s'adresse à des personnes qui ont des sous, sont un peu trop imposables. Pas moi. |
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48
Posté - 29 avr. 2014 : 19:36:49
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Je n'ai rien compris a vos explications; J'espère que BailleurX aura mieux compris/. |
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Mike54
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49
Posté - 29 avr. 2014 : 20:03:27
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citation: Initialement posté par Lagaffe
Dans mon cas oui le vide est plus avantageux. Tout calcul fait je vais y gagner quelques centaines d'euros par an car mes revenus sont imposables à 5%.
Donc passer de 50% de réduction sur les recettes à 30% ne va me donner une imposition que sur la différence de 20%
5% de 20% d'impôt pour le surplus de recette sera plus avantageux que le paiement de la CFE.
J'ai acheté en 98, au comptant, contre l'avis du notaire qui voulait me faire acheter à crédit et placer mes sous.
Avec le crack boursier, lui a dû perdre des sous, pas moi. L'appartement a triplé de valeur depuis.
La défiscalisation s'adresse à des personnes qui ont des sous, sont un peu trop imposables. Pas moi.
5% c'est votre taux moyen je suppose.
Ce qui veut dire que vous devez être à 14% de taux marginal, c'est à dire que chaque euro supplémentaire que vous gagnez n'est pas imposé à 5% mais à 14%.
Pas la même chose.
Sinon je ne vois pas ce que vient faire la défiscalisation et compagnie.
Je loue en meublé, je ne défiscalise rien.
Par contre en meublé au régime réel ce n'est pas 50% d'abattement c'est 100%.
Et avoir un résultat nul ou négatif est plus intéressant que de déclarer quelques milliers d'euros supplémentaires imposés à 30% (le taux marginal de mon foyer fiscal) même en payant 500€ de CFE. |
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dlyz
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Posté - 29 avr. 2014 : 20:45:26
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Mike54
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Posté - 29 avr. 2014 : 20:53:43
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Mon propos ne visait pas à énumérer une liste d'équipements nécessaires à la qualification de meublé, juste de m'étonner qu'on puisse limiter un raisonnement à une histoire de table, lit, etc.
Pour répondre à votre question : http://vosdroits.service-public.fr/.../F1165.xhtml |
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dlyz
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Posté - 29 avr. 2014 : 22:03:44
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Lagaffe
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Posté - 29 avr. 2014 : 22:06:31
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Même 14% de taux marginal laisse une bonne marge entre vide et meublé. Le régime réel n'est intéressant que si l'on a quelque chose à déduire. A part les charges je ne vois pas d'autre chose dans mon cas.
La qualification du meublé c'est à la fois des meubles minimum et surtout le contrat de bail.
On ne peut pas je pense déclarer en vide avec un contrat de bail meublé. |
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dlyz
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Posté - 29 avr. 2014 : 22:20:44
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Mike54
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Posté - 29 avr. 2014 : 22:53:47
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Lagaffe je ne sais pas à combien se chiffre la CFE minimum dans la commune où se situe vo(s)tre bien(s), mais pour 5100€ de revenus locatifs avant abattement, ce sont 3570€ (70% de 5100€) imposés à 14% soit 500€ d'IR en plus. |
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Lagaffe
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Posté - 30 avr. 2014 : 09:01:32
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Où serait mon erreur ?
dans tous les cas je reste dans la tranche imposée à 14% pour les revenus locatifs, pas d'amortissement à déduire et trop peu de travaux pour justifier les frais réels.
Revenu locatif = 10.800
Si meublé 5.400
Si vide 7560
différence 2160 imposée à 14% soit 302 € de différence IR.
A comparer avec 769 € de CFE.
Gain si location vide = 769-302 = 467 €
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Mike54
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57
Posté - 30 avr. 2014 : 09:42:52
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Vous déclarez 7560€ de revenus fonciers imposables et vous avez un taux moyen d'IR à 5% ?
Concernant les charges :
Taxe foncière
CFE
Charges de copropriété
Assurance PNO
Travaux
Amortissements
Autres
Vous n'arrivez pas à plus de 5400€ ?
Comment faites vous pour n'avoir aucun amortissement à déduire ?
Vous avez eu votre bien gratuitement ? |
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Lagaffe
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Posté - 30 avr. 2014 : 10:04:25
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Bin oui, IR à 5% car retraite à 11.000 euros.
Revenu imposable avec revenu foncier = 14.000 euros.
Total des charges déductibles pour 2 appartements = 3000 euros environ (dont travaux exceptionnels).
Bien acheté comptant.
En gros peu de revenus, mais taxé à mort. Le 5% annoncé sur la feuille d'impôts n'est pas du tout le reflet de la réalité, ça dépasse en fait les 20% si on compte en plus la CSG, le foncier, la CFE. J'oublie la TVA... Vous allez me dire que je mélange tout, mais quand je fais le calcul de ce qui reste je trouve que c'est un peu léger. Pas vous ? |
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bailleurx
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Posté - 30 avr. 2014 : 10:11:36
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c'est sur que si vous faite du meublé pour déclarer au micro
l'avantage n'est pas forcement beaucoup plus grand
si ce n'est la souplesse du bail (en cas de mauvais locataire c'est quand même beaucoup plus pratique que la location nue)
le meublé c'est fiscalement intéressant quand on se penche un peu sur la compta et qu'on pratique des amortissements
si non en micro effectivement avec un petit CA la difference est vitre mangée par la CFE
d'autant que certaines communes ont des CFE même dites minimum (il faut entendre le minimum à payer...) qui sont parfois très élevées
moi sur 18000€ d'encaissements j’économise environ 1000€ de taxes diverses en bic réel par rapport à avant en foncier réel |
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Mike54
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Posté - 30 avr. 2014 : 10:18:48
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Que vous ayez acheté comptant ou pas n'y change rien, vos biens ont un prix et c'est amortissable.
Et quand on sait que le gros oeuvre est amortissable sur 40 à 60 ans, il me semble impossible que vous ayez 0€ d'amortissement même pour un bien acquis il y a 16 ans.
A titre de comparaison j'aurai encore aux alentours de 2500€ d'amortissements annuels au bout de 16 ans de détention de mes biens et cela sans compter d'éventuelles entrées/sorties d'actifs genre façade pour parler des gros travaux.
Le 5% annoncé sur la feuille d'impôt c'est le taux moyen de votre IR. C'est le reflet de cette réalité.
Après les autres impôts ce sont les autres impôts.
Mais effectivement vous êtes loin de ne donner que 5% de vos revenus à l'Etat. |
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location meublé et trésor public 
