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guilain
Contributeur actif
223 message(s)
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 Posté - 22 mars 2013 : 09:50:22
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bonjour,
je suis tout a fait perdu et ne sais pas comment aborder ma très prochaine declaration...
voici la situation :
j'ai acquis en 2012 un logement occupé (loc vide), je vais donc devoir declarer des revenus fonciers sur 2012.
a priori, je choisis le réel permettant de déduire frais d'achats, interets d'emprunts etc...j'arrive a un résultat de 0 voire leger deficit pour 2012.
en 2013, j'aurais Ă declarer quelques mois sur ce mĂŞme principe du reel, le locataire Ă©tant parti mi 2013.
Je souhaite relouer l'appartement mais cette fois en lmnp...soit futures declarations en BIC et là encore, je pense opter pour le réel.
En 2014, j'aurai donc à faire une declaration Revenus Foncier Réel 2013 pour quelques mois de location vide + déclaration BIC / LMNP Réel pour autre partie de l'année.
Les années suivantes (2014, 2015...), je n'aurai plus que du BIC/LMNP réel.
Ceci est il possible/compatible (le fait de passer d'un foncier réel pendant 1,5 an puis bic/lmnp reel sur les années suivantes sachant que je reste sur du réel dans les deux cas foncier/bic) ? Est ce accepté par les impôts ?
Merci de vos lumieres,
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 22 mars 2013 : 14:43:38
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hum hum
c'est un peu le beurre et l'argent du beurre que vous espérez
vous avez déclarez en foncier (ou on peut passer en charges directement les travaux et creer du deficit)
puis ensuite declarer en BIC ou on prend la valeur vénale du bien pour creeer une "charge artificielle" (amortissement) qui est supposée lisser les dépenses de travaux (qu'on a pas le droit de passer directement en charges dans ce régime)
pour mieux comprendre lisez ce document
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
mais en gros vous risquez que le fisc vous demande de réintégrer les dépenses que vous avez déclaré en foncier
1) parce que ce droit n'est accordé qu'en contrepartie d'un engagement de location de 3 ans (et que dans votre cas vous n'aurez pas tenu vos engagement même si vous vous louez toujours mais sous un autre statut)
2) et/ou parce qu'il a créé des déficits fonciers (avantage fiscal) qui vous permet de generer un nouvel avantage fiscal du fait de l'augmentation de la valeur vénale du bien et en conséquence de l'augmentation de vos amortissements à venir en BIC
ce ci dit vu que peu de déficit il peut être intéressant de tout réintégrer en BIC... à étudier |
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
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 2
Posté - 22 mars 2013 : 16:09:22
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Bonjour,
j'ai fait un peu le même genre de chose : en 2012, j'ai acheté un immeuble avec 6 logements loués en vide.
Début 2013, j'en ai passé 2 en meublés et d'ici la fin de l'année, j'en aurai passé 3 voire 4 en meublés.
Vous allez dire que, comme d'habitude, je complique.
Néanmoins, en expliquant ce que je pense faire, devrait répondre à votre question et même élargir.
Pour 2012, je prévois de déclarer en foncier réel :
-mes revenus (loyers)
-déduire les charges (impots fonciers remboursés au vendeur, intérêts d'emprunt, coût assurance et frais de notaire*)
Je serai légèrement bénéficiaire (très important car sinon, vous tombez dans la problématique exposés par BailleurX)
Pour 2013, j'ai commencé par déposer un P0 dès janvier, ensuite en 2014 je ferai les déclarations suivantes pour 2013:
-Foncier: loyers hors charges diminués des quotes parts adaptées des intérêts, des fonciers
-BIC : les loyers avec les charges diminués des quotes parts adaptées des intérêts, des amortissements, des charges...etc
En fait, ce qu'il faut surtout éviter dans votre cas, c'est de vous retrouver déficitaire en foncier pour 2013. Ainsi, il vaut peut-être mieux vous abstenir de comptabiliser les frais d'achat. D'autant plus qu'ils ne sont pas perdus et qu'en faisant ainsi, personne ne pourra rien vous reprocher. En effet, comme votre achat date de 2013 et quer vous passez en BIC en 2014, l'administration devrait accepter sans sourciller (mieux que si vous créez un déficit foncier et arrêtez votre foncier l'année suivante). Par sécurité, je vous suggère de vous faire confirmer cet avis par votre centre des impôts.
*: je n'ai pas eu de frais d'agence. J'hésite à faire ainsi ou à anticiper. Je développe, j'ai discuté avec mon CIE et il est peut-être plus logique de ne pas déclarer l'ensemble de mes frais de notaire et de les mettre dans la décomposition de l'immeuble (comme si on avait acheté en 2013). Ainsi, pas de souci de créer un déficit pour un foncier "passager". Néanmoins, on ne perd pas ces "charges". Ce que j'expose ici ne s'appuie pas sur un texte, mais sur un échange avec les impots et comme c'est logique, il n'y a pas de raison de se faire reprocher cette démarche. |
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cfp06
Nouveau Membre
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 Posté - 22 mars 2013 : 16:38:15
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Bonjour,
j'ai un appartement en indivision avec mon frère: je déclare en foncier pour 2012, en prenant garde de ne pas générer de déficit (donc j'oublie quelques factures).
En ce qui me concerne, j'y perd car je suis par ailleurs au réel en foncier, mais mon frère n'a que cet appartement et donc même remarque que bailleurX. j'espère que l'engagement de durée pour le foncier réel n'a pas d'objet si pas de déficit...
Sinon, il est peut être possible de panacher du réel pour moi et du micro foncier pour mon frère ?
Puis je passe en 2013 en meublé au réel (p0 envoyé).
Petites questions subsidiaires aux spécialistes, mais qui ne doit pas que me concerner: j'ai acheté des matériaux pour une rénovation fin 2011 (que j'ai faite moi même sur début 2012). L'appartement n'étant pas loué cette année, je n'ai donc rien déclaré pour 2011 (ni rien défalqué). Puis-je reporter l'achat de ces matériaux sur 2012 en charges déductibles des revenus fonciers 2012 (sans créer de déficit) ? J'aurais peut du déclarer cela sur 2011, pour me créer un report (si le terme est bon) pour 2012
Et la valeur d'amortissement est-elle obligatoirement la même que la valeur de transaction ? car, quand on fait des travaux, on valorise un bien. D'autant plus que si l'on a acheté en dessous du prix du marché.
Sinon, MERCI et BRAVO pour le topo sur le meublé au réel, c'est une aide très précieuse et qui remplace avantageusement le CDI (du moins pour moi) |
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fluo
Contributeur senior
France
652 message(s)
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Posté - 22 mars 2013 : 17:08:54
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J'attire votre attention sur votre P0.
Il faut bien ĂŞtre clair sur le fait que c'est une indivision.
Ainsi, sur les documents que vous recevez, il doit bien être écrit "indivision cfp06 et son frère".
Ensuite, lors de la déclaration des revenus (qui seront donc des BIC ), vous ne remplirez qu'une liasse 2033 au nom de l'indivision (idem pour la 2031). Ensuite, vous déclarerez dans votre 2042 la quote part qui vous revient (généralement 50% chacun mais cela peut être différent).
Votre question n'Ă©tait pas lĂ mais j'aime bien que ce soit le plus clair possible (quitte Ă enfoncer des portes ouvertes).
sinon, pour vos matériaux, je vous suggère de les comptabiliser non pas en charges mais de les mettre à l'actif.
Autrement dit, vous décomposez vos achats comme pour l'immeuble (je vois que vous avez lu "notre" post, donc la décomposition n'a plus de secret pour vous ).
En faisant ainsi, vous ne perdez pas l'achat des matériaux (ce qui est le cas pour les charges qui doivent être comptabilisées au moment où elles sont effectives).
Sinon, pour ce qui est de la valorisation de l'immeuble lors du passage en meublés, selon moi, 2 cas :
-vous êtes propriétaires (avec votre frère) depuis plusieurs années (avant 2011) : dans ce cas, vous devez estimer la valeur de l'immeuble au jour du début de l'activité de loueur en meublé (dans ce cas, vous ne comptabilisez pas les matériaux, mais les travaux ont entraîné une revalorisation de votre bien). dans ce cas, le mieux, est de faire faire une estimation par un professionnel (qui vous remet un écrit). Personnellement, j'ai eu à le faire faire par mon notaire qui me l'a fait gratuitement. En cas de contrôle, je fournis le document qu'il m'a rédigé.
-vous avez acheté l'immeuble courant 2011 ou 2012 et il sera toléré que vous preniez le prix d'acquisition majoré des achats de marchandise.
En résumé de ce blabla, je dirais que le mieux (quel que soit la période de détention) est de faire faire une estimation "officielle" et de prendre cette base pour la décomposition de l'immeuble. Ainsi, la problématique des factures est balayée (on se fiche que vous ayez acheté pour 150 E de parpaings qui ont permis d'augmenter la valeur du bien de 30 000 E !).
*: quand je dis "acheté", il peut s'agir d'un héritage (comme vous dîtes être en indivision avec votre frère, cela peut être le cas). Le raisonnement est le même car au moment de l'héritage, il y a eu une valorisation. Si la valorisation est antérieure à 2011, je conseille vivement de faire faire une estimation... Je dirais même que si c'est postérieure car parfois, les valorisations d'héritages sont ... tronquées. En ayant un document au jour du début de l'activité, vous avez votre parapluie. |
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cfp06
Nouveau Membre
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Posté - 22 mars 2013 : 18:42:24
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merci fluo,
effectivement, j'ai bien noté "location d'un appartement en INDIVISION" avec les coordonnées de chacun. Dans l'attente du retour (3 mois déjà et un relance par mail avec comme réponse: dossier en cours...).
Pour ce qui est de la valeur de marché, il y a vraiment une décote de 30 %, d'où mon embarras ! cela a une incidence certaine sur l'amortissement
comme vous dites: tronqué, meme s'il s'agit d'une transaction familiale.
Bien Ă©videmment, quelques parpaings sont bien peu de choses, dans le cas de l'amortissement. Je vois donc pour une estimation exterieure (je peux aussi rajouter des annonces de ventes similaires, on ne sais jamais)
Mais pour revenir à mes materiaux, dans le cadre d'une location en foncier, la prise en compte de l'achat de 5000€ de matériaux pour 8000€ de location n'est pas neutre. et comme les tranches montent vite, et que je suis déjà au réel en foncier...
Je dois donc faire une croix dessus, du moins pour cette année 2012 ?
Et les intégrer dans le meublé en 2013 (ce que je n'aurais bien sur pas fait si defalqués en foncier), mais cela ne me rendra pas mon impôt !
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 22 mars 2013 : 21:34:15
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oui je partage l'avis de fluo il vaut mieux intégrer vos 3 parpaing à la valeur vénale du bien pour le passer en amortissements
en tous cas vous ne pouvez pas passer en 2012 des achats de 2011
pour la valeur du bien vous pouvez utiliser
- soit la valeur vénale après revalorisation par vos travaux (estimation d'expert, ou selon rentabilité sur votre secteur en fonction des loyers réels....)
-soit la valeur réelle achat + notaire+ travaux
il faut juste que vous soyez en mesure de justifier votre chiffre
tant mieux si notre "topo" vous plait
pour le P0i vous n'avez pas reçu de réponse 2 mois après le dépôt ? c'est étrange on a constaté environ 3 semaines (entre intervenants)...
pour l'indivision vous êtes en tous cas obligés de faire une déclaration au réel le micro vous est interdit |
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