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Gédehem
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61
 Posté - 08 avr. 2013 : 15:19:57
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"et là , non je suis pas d'accord avec vous, dont je réitère : il ne peut pas se contenter de dire qu'il plane " bien des incertitudes", il doit dire lesquelles."
Pas du tout, ce qui montre que vous avez des idées fixes, sans le recul nécessaire ou par méconnaissance !!!
C'est au demandeur de justifier ses prétentions !!!!!
Et ici il a un boulevard devant lui, avec présentation des PV d'AG refusant d'approuver les comptes, la décision de confier leur "remontage" sur plusieurs années à un tiers, l'inceritude légitime qui découle du résultat qui n'est pas 'judiciaire', vous (le syndicat) allez droit dans le mur en ne vous basant que sur le solde des comptes de copropriétaires débiteurs de mauvaise foi !
Vous croyez être le 1er syndicat où ce type d'affaire arrive ???? 
Ne faites pas les questions et les réponses afin de contrer celles qui vous sont exposées mais ne vous conforteraient pas sur vos positions, et sortez un peu, changez vous les idées, faites la fête .......
(J'ai un excellent bourbon .......  ...) |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2013 15:22:08 |
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Viviane
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 62
 Posté - 08 avr. 2013 : 15:37:01
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bon,
Visiblement, tout le monde veut me donner des cours de comptabilité sans que j'aie rien demandé.
C'est pas pour ça que je suis venue sur ce forum. Je peux faire des erreurs de vocabulaire mais je connais aujourd'hui plutôt bien les mécanismes, (d'autant qu'"effacer" une dette on l'a fait pas plus tard que l'AG dernière...), alors je vais pas m'épuiser... ceci sera ma dernière "explication" comptable
y'a rien ma connaissance qui s'appelle fonds de solidarité.
Y'a tout un mécanisme qui s'appelle (vous m'avez obligée à chercher le nom exact) " dotation aux provisions pour dépréciation des créances douteuses" ou la créance aboutit en charge (compte 68) pour être répartie provisoirement en attendant de savoir si on fait une croix dessus ou pas. Et cette dotation se vote.
Puis tout un mécanisme dont j'ai la flemme de chercher le détail selon qu'on récupère ou pas la créance.
Et quand on abandonne définitivement une créance,(ce qui se vote également) elle fait tout un micmac que j'ai la flemme de chercher à retrouver pour aboutir en charge sur le compte 677, "perte sur créances irrécouvrables" avant d'être répartie définitivement... |
Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 15:39:51 |
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Viviane
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63
Posté - 08 avr. 2013 : 15:58:05
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citation: "et là , non je suis pas d'accord avec vous, dont je réitère : il ne peut pas se contenter de dire qu'il plane " bien des incertitudes", il doit dire lesquelles."
Pas du tout, ce qui montre que vous avez des idées fixes, sans le recul nécessaire ou par méconnaissance !!!
C'est au demandeur de justifier ses prétentions !!!!!
Bon, je sais que je suis têtue, mais vous aussi !!! c'est pas parce que j'ai fini par vous donner raison sur le fait de demander les provisions avant que la compta soit refaite que je vais vous donner une raison sur tout
le demandeur justifie ses prétentions par
- les PV d'AG qui décident des montants a appeler (ça c'est pour les provisions)
- les PV d'AG qui approuvent les comptes rendant exigible la répartition.
- l'état descriptif de division qui détermine comment la répartition doit être faite.
- Cas 1: le copro répond à ces demandes rendues légitimes (et donc parfaitement justifiées) par les délibérations d'assemblée générale, en disant qu'il a déjà payé, et il doit le prouver. Vous me le dite vous-même depuis deux jours : pas besoin du grand livre pour savoir quelles sont les provisions exigibles, c'est le PV d'AG qui compte. Il faut donc pas oublier d'y noter le montant des sommes appelées. Idem pour les répartitions .
- Cas2 : il conteste la répartition des dépenses et c'est l'État descriptif de division qui déterminera s'il raison pas. Mais quoi qu'il en soit la répartition, découlant d'un vote de l'assemblée générale, est exigible tant qu'il n'a pas gagné son procès.
- CAS 3 : il conteste le fait même d'avoir à payer, au motif que les comptes ne seraient pas justes. Dans ce cas, il doit d'abord contester l'assemblée générale qui a approuvé les comptes... En effet cette approbation des comptes rend la répartition exigible. Et toute décision d'assemblée générale est exécutable jusqu'à ce qu'elle soit annulée par une décision du tribunal. Sinon, ce serait un peu simple... coucou, les comptes sont pas justes, alors je paye pas...
- s'il conteste l'approbation des comptes par l'assemblée générale, faudra quand même avoir autre chose à dire que " il y a des incertitudes".
je rajoute : sans compter que l'assemblée générale a parfaitement le droit d'approuver des comptes qui auraient des incertitudes à partir du moment où les circonstances sont clairement exprimées dans le PV. Il faudrait donc, probablement, qu'il apporte au juge la preuve que l'assemblée générale n'a pas choisi la meilleure option pour se sortir du bourbier. Ou même qu'elle a fait quelque chose d'illégal en décidant d'approuver ces comptes.
C'est un peu comme quand l'AG décide de s'asseoir sur une dette: même un copropriétaire qui n'est pas d'accord doit payer ... ou contester la décision de l'AG ce qui revient à prouver que l'argent était récupérable...
En fait, à ma connaissance, le juge annule les décisions d'AG dans des cas assez limités... où l'AG était dans l'illégalité (défaut de convocation, défaut de respect de telle ou telle loi...) Avoir pris une décision que le juge considèrerait comme mauvaise (on a préféré ne pas faire appel à un tribunal pour refaire les comptes), ça me semble pas une raison d'annulation. Surtout quand les comptes sont certifiés par un expert comptable judiciaire...
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Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 16:49:58 |
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Viviane
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64
Posté - 08 avr. 2013 : 15:59:52
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PS: bon whisky, Gedehem et Philippe aussi |
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Posté - 08 avr. 2013 : 17:09:07
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viviane :" y'a rien ma connaissance qui s'appelle fonds de solidarité. "
ET OUI, vous ne savez pas tout !! L'AG peut voter un fond de solidarité !!! 
Vous mélangez des créances encore récupérables et des créances douteuses qui ne sont ques des créances NON récupérables.
SI vous faites un effort de lectrue ET de compréhension : votre copro. mauvais payeur attaque sa 4 ème année de charges non payées, le SDC ne pourra plus récupérer que la moitié de ce montant, et puis plus rien ne pourra être récupérée après la 5 ème année. Ces charges seront donc saisies en créances douteuses, et comprennez que le trou est toujours là et que els copros devront le bouches SANS espoir de récupérer un Euros.
viviane :" [blue]sans compter que l'assemblée générale a parfaitement le droit d'approuver des comptes qui auraient des incertitudes à partir du moment où les circonstances sont clairement exprimées dans le PV. Il faudrait donc, probablement, qu'il apporte au juge la preuve que l'assemblée générale n'a pas choisi la meilleure option pour se sortir du bourbier. C'est un peu comme quand l'AG décide de s'asseoir sur une dette: même un copropriétaire qui n'est pas d'accord doit payer ... ou contester la décision de l'AG ce qui revient à prouver que l'argent était récupérable..[/blue]"
??????????
Vous inventez des nouvelles lois de la copropriété pour satisfaire votre point de vue !!!
Un PV qui indiquerai que les comptes sont approuvés avec de grosses incertitudes est assez folklorique, et ce mauvais payeur doit déjà se tordre de rire !!
Le mauvais payeur n'a pas a contester devant le TGI l'approbation des comptes du SDC !! il conteste ses comptes persos, et une 3 ème fois l'approbation des comptes du SDC ne vaut pas approbation des comptes persos.
Pour info : un copro. qui ne serait pas d'accord sur une répartition de charges non conforme au RDC, peut payer la quote-part qu'il estime juste et demander au syndic une régularisation, sans passage au tribunal !!
viviane : c'est au syndic de justifier ses appels de fonds !!! et pas le copropriétaire. ET comment le syndic va pouvoir justifier ces appels en écrivant sur un PV les comptes sont approuvés par l'AG, mais nous ne sommes pas sur qu'ils soient justes, car les anciens syndic furent des ******* !!, et que 'lexoert nommé par l'AG a repris toutes les écritures de ses anciens syndics !! assez ridicule !
Une question : avez vous voté le quitus ???
viviane : vous ne répondez pas à ma question , combien de copropriétaires dans votre SDC ? quel est le budget annuel ?? ( retirez un copro, et 500 e au budgset annuel si celui ci est secret ! ) |
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Gédehem
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66
Posté - 08 avr. 2013 : 17:12:55
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Et VLAN ! vous êtes repartie .......... 
"Surtout quand les comptes sont certifiés par un expert comptable judiciaire..."
Pas du tout !!!! les comptes du syndicat seront visés par un expert comptable lambda agissant à la demande d'un client privé pour une prestation privée !
Le "judiciaire" accolé ici ne vaut que pour l'expert désigné par un juge !
Peut être qu'avec un verre de W vous allez finir par comprendre que le visa de "votre" expert agissant pour le compte d'un client privé dont il dépend dans le cadre d'un contrat privé est bien plus contestatable par le copro de mauvaise foi que le visa d'un "expert judiciaire" désigné par un juge, expert qui n'a de 'compte à rendre' qu'au juge qui l'a désigné et dont il dépend .....
Il faut faire attention à ne pas se prendre les pieds dans le tapis !
Le reste est dans la même veine, sans vouloir vous vexer ....
le demandeur justifie ses prétentions par
- les PV d'AG qui décident des montants a appeler (ça c'est pour les provisions)
OUI, et dans votre cas ces provisions sont incontestables par le débitteur !
- les PV d'AG qui approuvent les comptes rendant exigible la répartition.
- l'état descriptif de division qui détermine comment la répartition doit être faite."
OUi, mais dans votre cas ils sont contestables, d'une part en contestant la décision d'AG, d'autre part l'exactitude du solde réclamé en raison du "caca" dans lequel se trouve votre syndicat depuis des années, ayant entrainé le recours à un tiers agissant hors du cadre judiciaire.
Je ne dis pas que c'est impossible, j'avance que la contestation des provisions est impossible, alirs que la voie est grande ouverte pour contester le solde d'un compte individuel !
A vous d'en tirer aussi la conclusion qui s'impose :
- l'action en recouvrement de provisions impayées est certaine, relativement rapide.
- l'action en recouvrement d'un solde de compte individuel dans votre cas particulier est aléatoire, sujette à contestation, d'où le long fleuve tranquille inévitable ....
Ou encore :
Il faudrait donc, probablement, qu'il apporte au juge la preuve que l'assemblée générale n'a pas choisi la meilleure option pour se sortir du bourbier.
Il n'en aura pas besoin : cela ressort à l'évidence des PV d'AG refusant d'approuver les comptes et de la décision du syndicat de les faire "redresser" par un tiers dans le cadre d'une prestation privée ! C'est le syndicat qui apportera la preuve que c'est un bourbier !!!!
Vous avez déja vu un type face au juge avancer "Je ne conteste pas devoir des fonds, je conteste l'exactitude du montant/solde qui m'est réclamé " ! (*)
Et c'est reparti pour 3 tours de manège ! 
Mais vous n'en ferez qu'à votre idée, n'est-ce pas, peu importe ce qui peut être avancé ici ....
(Tchin ........)
(*) histoireS vécueS !
Ajout !
Dans votre exposé initial, vous rapportiez ce qu'en précise JPM sur son site :
"(...)
1. Non-exigibilité des soldes débiteurs individuels
Elle se déduit de nos précédentes indications relatives aux effets de l’approbation des comptes. Toutefois le refus d’approbation ne permet pas à un copropriétaire de demander le remboursement des provisions versées en cours d’exercice. Le refus d’approbation ne fait pas disparaître l’exigibilité qui résultait d’une décision antérieure approuvant un budget prévisionnel qui demeure valable."
(en gros, car cela semble avoir échappé .....)
Sauf que vous n'en tirez pas la seule conclusion qui s'impose depuis le début ! |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2013 17:44:27 |
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Posté - 08 avr. 2013 : 17:53:20
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je me mele un peu tard au concert :
citation: Il faudrait donc, probablement, qu'il apporte au juge la preuve que l'assemblée générale n'a pas choisi la meilleure option pour se sortir du bourbier. dans ce cas là , je vous rassure effectivement, il n'a aucune chance de gagner car le juge ne se penchera pas sur la bonne option ou non, ce n'est pas son role...
les fonds de soldarité existe : elle se positionne dans les avances exceptionnelles du compte 10 et sont donc remboursées aux copros lorsque la dette est remboursées.
Mais il peut arriver que syndic, CS puis AG décide que cette créance est douteuse et dans ce cas va transformer ce fonds de solidarité (avances) en une créance douteuse payable sous forme de provisions par substitution et ces provisions sont "perdues" par les copros.
citation: Le nouveau syndic, n'ayant pas les reports à nouveau des années précédentes, (qui sont pour l'instant entre les mains d'un expert comptable refaisant les grands livres) fait depuis juin 2012 des appels sans report des soldes.
Nous avons de plus eu à faire face à de lourds travaux imprévus et devrons également appeler dans les jours qui viennent une grosse somme pour des travaux également urgents et très malvenus.
Tous les "avis à payer" que fait le syndic (et s'ils sont bien faits par le syndic) à partir des budgets votés ne sont pas contestables par ce copro qui refuse de payer. Ils pourraient les contester si SA répartition n'est pas bonne. Mais il devrait payer et en même temps contester. Il ne peut se faire justice lui-même>. Donc il a tort...
citation: Il me faut donc surtout de quoi convaincre le syndic de bouger sans attendre l'AG.
rappelez lui l'article 18 :administration du syndicat ; s'il ne fait rien il est en tort. |
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Viviane
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68
Posté - 08 avr. 2013 : 18:56:05
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Bon, Gedehem,
Au début, ce que vousdisiez était intéressant, mais la, ça vire au combat de coqs , ça n'a aucun intérêt. Comme vous l'avez dit vous même, vous m'avez lue "vite". Je vais donc pas m'amuser à aller repiocher dans mes posts, tout ce que j'ai déjà dit. En gros vous passez désormais votre temps à m'expliquer que je ne comprends pas des choses que j'ai très bien comprises voire expliquées (par exemple, je dis au tout début qu'un expert judiciaire, c'est bien mieux s'il est nommé par le tribunal...).
Discuter sur le mode "c'est moi qui ai raison et si vous dites le contraire c'est que vous êtes bouchée", ou sur le mode condescendant genre "faut pas travailler seule ma petite" ou "faut prendre du recul ", ça m'intéresse pas, ça m'apporte absolument rien. Je suis pas venue en neuneu de service qui attend la parole du grand manitou..
Philippe: idem.
Je suis venue apprendre des choses (qu'on peut me prouver) et échanger des points de vue quand on est pas d'accord : pas des invectives.
Je connaissais pas le fonds de solidarité, au temps pour moi.
Merci Rambouillet de ton intervention, et de m'avoir clairement expliqué ce qu'était le fonds de solidarité. Au moins, c'est constructif.
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Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 19:00:27 |
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Gédehem
Pilier de forums
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69
Posté - 08 avr. 2013 : 19:00:57
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"dans ce cas là , je vous rassure effectivement, il n'a aucune chance de gagner car le juge ne se penchera pas sur la bonne option ou non, ce n'est pas son role..."
La question n'est pas de savoir s'il obtient satisfaction ou pas !
Elle est celle de "Peut-il contester le solde de son compte qu'on lui réclame ?"
La réponse est OUI, et sans aucun doute, puisque le syndicat lui-même montre que les comptes sont un "bourbier" et que c'est "faute de mieux" que 'des comptes' ont été approuvés .. ..parce qu'il faut bien en finir pour avancer !
Sauf que le "procédurier" ne manquera pas de le mettre en avant pour contester l'exactitude de la somme réclamée, même s'il s'agit de quelques dizaines d'€€. S'il y en à 300, je ne vous dis pas ! ! (histoires vécues, et pas qu'une fois, hors d'une expertise judiciaire !)
Les SEULES sommes qui ne sont pas contestables, sont les provisions qui découlent de l'approbation d'un budget prévisionnel !
Je ne sais comment il faut l'écrire .....
Concernant la responsabilité du syndic qui n'engage pas les actions en recouvrement de provisions, elle ne fait aucun doute. Elle est même "plein pot", susceptible de DI si sa passivité porte préjudice au syndicat, ici sur ses finances.
Ajout :
Je ne vois dans mes propos aucun invective, ni condescendence ! 
Par dela le problème du "bourbier" des comptes de votre syndicat, il semblait que la situation financière difficile de votre syndicat était l'objet de vos questionnements.
S'agissant spécifique de "faire entrer les sous dans les caisses" afin que la boutique puisse tourner, la SEULE solution présentée depuis le début puisque vous l'exposiez vous-même (JPM) : mettre en demeure les débiteurs d'avoir à régler leurs provisions pour charges (ou travaux) selon les budget votés.
Vous ne semblez pas partager ce point, libre à vous !
Que voulez-vous que l'on vous conseille d'autre puisqu'il n'y a rien d'autre de certain, d'incontestable ???
Je suis venue apprendre des choses (qu'on peut me prouver) et échanger des points de vue quand on est pas d'accord
Le recouvrement des fonds, ici des provisions pour charges et travaux, étant une prérogative du syndic (L.art.18 déja cité), pour laquelle il n'a pas besoin d'une autorisation de l'AG (D.art.55) c'est sans attendre 1 an que tout syndic se doit d'engager la procédure prévue, qui commence par la MED (voir L.art.10-1), préalable à tout.
Ce qui a déja été indiqué plus haut, sans hargne et sans reproche. |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2013 19:20:47 |
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nefer
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Posté - 08 avr. 2013 : 19:43:32
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je confirme ce qu'écrit GEDEHEM sur les écritures faites par votre prestataire .
si vous voulez assigner votre débiteur il lui suffira de dire que votre comptable externe n'est pas mandaté par le tribunal, que les comptes ne sont pas approuvés....vous n'aurez pas d'autre choix que d'accepter un expert judiciaire.....donc vous pairez 2 fois une prestation! |
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Viviane
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71
Posté - 08 avr. 2013 : 19:57:30
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bon, Gedehem, comment voulez-vous que je trouve vos interventions constructives?
Vous dites citation: la SEULE solution présentée depuis le début puisque vous l'exposiez vous-même (JPM) : mettre en demeure les débiteurs d'avoir à régler leurs provisions pour charges (ou travaux) selon les budget votés.
Vous ne semblez pas partager ce point, libre à vous !
Alors que je vous ai écrit auparavant (post 53):
citation: Bon sur ce point la, à force de marteler, je suis finalement d'accord avec vous, je vais pas attendre deux semaines. J'ai envoyé hier soir un mail au syndic dans ce sens, j'attends sa réponse.
Bref, on tourne en rond.. Ce problème est clos, essayons d'avancer.
Vous dites : citation: Les SEULES sommes qui ne sont pas contestables, sont les provisions qui découlent de l'approbation d'un budget prévisionnel !
Je ne sais comment il faut l'écrire .....
et citation: "Peut-il contester le solde de son compte qu'on lui réclame ?"
La réponse est OUI, et sans aucun doute
Je suis d'accord que les sommes découlant de l'approbation du budget provisionnel ne sont pas contestables. je l'ai même dit. Je vais pas rechercher dans mes posts.
Je ne suis pas d'accord pour dire qu'elles sont les seules.
Désolée je peux pas expliquer ça en une phrase.
Tout d'abord, je ne vois pas ce que vous voulez dire par "le solde de son compte". S'il s'agit du solde du compte tel qu'il apparaît dans le grand livre, et Tenant compte des imputations aussi bien de charges provisionnelles que de charges pour répartition, ça n'est pas logique puisque vous dites plus haut que les provisions sont de toute façon exigibles et qu'on ne sépare généralement pas (même si on peut le faire) dans le grand livre les différentes créances d'un copropriétaires, elles sont toutes au même endroit.
Je vais donc supposer que quand vous parlez de "solde" il s'agit uniquement de sa quote-part résultant de l'approbation des comptes.
qui elle-même comporte trois types de créances :
- eau individuelle qui résulte de l'étude de son compteur et / ou de forfaits préalablement votés par l'assemblée générale. Il ne peut contester ces sommes que si on a fait erreur sur la lecture des relevés de compteur ou sur l'application des forfaits votés par l'assemblée générale. On est d'accord?
- sa quote-part de la répartition des charges courantes de l'exercice, qui peuvent incluer les fameuses "dotations" ou " pertes sur créances irrécouvrables" dont je parlais plus tôt.
- sa quote-part de la répartition (dans notre cas, bénéficiaire) des comptes travaux.
L'assemblée générale a approuvé le montant global des charges courantes, ainsi que le montant global des charges pour travaux, qui figurent dans le PV.
Pour contester la quote-part de ce montant global qui lui est affectée, au motif qu'elle n'est pas conforme à l'état descriptif de division, ou contester des frais de retard ou tout autre honoraire individuel dont l'assemblée générale n'a même pas eu connaissance et sur lesquels elle ne s'est pas prononcée, il n'a pas besoin de contester la décision de l'assemblée générale. C'est le sens du fameux Article 45-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui dit que " L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires". On est d'accord ou pas?
En revanche, pour contester sa quote-part au motif que le montant global approuvé n'est pas bon, il doit contester la décision de l'assemblée générale. on est d'accord ou pas?
Je m'arrête là , on va déjà voir si on se comprend ou pas sur ces deux choses. |
Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 21:13:21 |
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Viviane
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Posté - 08 avr. 2013 : 20:31:00
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Nefer citation: si vous voulez assigner votre débiteur il lui suffira de dire que votre comptable externe n'est pas mandaté par le tribunal, que les comptes ne sont pas approuvés....vous n'aurez pas d'autre choix que d'accepter un expert judiciaire.....donc vous pairez 2 fois une prestation!
Le comptable externe a été mandaté par l'AG. Pouvez-vous me dire l'article de loi qui stipule que l'AG n'a pas le droit de mandater un prestataire extérieur pour effectuer une tache normalement dévolue au syndic ? C'est ce qui est fait par bon nombre de syndic bénévoles sur les conseils de l'ARC. Soit l'ARC est inconscient et envoie dans le mur tous ces syndics bénévoles en cas de contestation. Soit il y a une loi spécifique pour les syndic bénévoles. Dans ce cas, j'aimerais bien savoir laquelle ?
Rajout: j'ai même vu, dans certains des articles de l'ARC, des syndics qui demandaient à l'assemblée générale qu'elle nomme un expert-comptable dans des cas compliqués comme le nôtre. C'était même un préalable, si je fais pas une erreur de mémoire, dans le contrat du syndic. Et ça n'avait pas l'air de choquer l'ARC. |
Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 20:41:35 |
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Gédehem
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73
Posté - 08 avr. 2013 : 21:54:02
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"Je m'arrête là , on va déjà voir si on se comprend ou pas sur ces deux choses."
On va essayer, si ce n'est que vous êtes repartie dans le grand livre, dans les comptes du syndicat, et qu'à force de tout mélanger il va être de plus en plus difficile d'en sortir qque chose de simple et compréhensible !
Je m'y risque ! 
Lorque'une AG approuve les comptes du syndicat, elle approuve généralement ses dépenses, ainsi que cela est présenté à l'AG.
Il n'y a aucune trace du compte individuel "Viviane", pas plus que celui de la voisine "Mme Michu". Géralement pas de trace de votre solde créditeur pour 272,98 €, pas de trace du solde débiteur de Mme Michu pour 4.387,72 €....
Ce que vous et vos collègues copropriétaires avez sous les yeux, c'est le solde des comptes du syndicat, dont je vous laisse le soin de dire s'il est + ou - ......
Lors d'un recours devant un juge en raison d'un impayé (ici Mme Michu), c'est bien la somme de 4.387.72€ qu'il faut justifier, justification à charge du syndicat ......
Avec "le risque" dans votre cas, tenant compte du bourbier des comptes et du recours à un comptable externe, que Mme Michu ne manquera pas de mettre en avant cette situation pour contester l'exactitude de ces 4.387,72 € !
Outre le fait qu'elle expliquera la suspension du versement de ses provisions, certes irrégulière, à l'incertitude où se trouvait le syndicat, en particulier en l'absence d'un compte séparé.
Elle apportera des éléments démontrant au final qu'elle ne devrait que 3.985,25 €, dont elle apportera toute justification, le syndicat ne faisant pas la preuve incontestable des 4.387,72 € réclamés compte tenu de l'approximation de la solution adoptée par le syndicat ainsi qu'il résulte des communications faites à l'AG (notes diverses, etc ...) et/ou de ce qui est précisé par le PV de l'AG ayant approuvé les comptes ..."faute de mieux" !
Qu'il est donc nécessaire de prodécer à une expertise judiciaire de la comptabilité de ce syndicat ...... , etc etc ....
(transcription de mémoire d'éléments de conclusions dans diverses affaires similaires...)
En résumé, s'il est nécessaire de se focaliser sur le "redressement" des comptes passés afin de retrouver une sotuation apaisée sinon saine (?), celui-ci est à manier avec précaution s'il s'agit d'engager une action contre des copropriétaires débiteurs éventuellement de mauvaise foi : terrain miné !
En revanche, je crois que nous en somme d'accord, aucune contestation d'aucune sorte n'est possible sur le paiement des provisions dont l'exigibilité procède soit d'une décision d'AG soit de la loi.
Si Mme Michu doit 5 échéances trimestrielles à 1000 € l'unité, aucu problème pour le syndicat à justifiuer une demande de paiement de 5000 € ! Et ici, Mme Michu n'a aucun élément à avancer pour contester cette somme.
"Le comptable externe a été mandaté par l'AG. Pouvez-vous me dire l'article de loi qui stipule que l'AG n'a pas le droit de mandater un prestataire extérieur pour effectuer une tache normalement dévolue au syndic ? "
Une AG peut décider ce qu'elle veut !
Sauf qu'ici il y a 2 aspects qui semblent échapper !
- Selon L.art.18, c'est le syndic qui assume l'intégralité des taches d'administration de l'immeuble et de gestion du syndicat, dont celles touchant à la comptabilité et à la gestion des fonds.
Toujours selon cet article, seul responsable de sa gestion ... "il ne peut se faire substituer".
S'agissant d'une disposition légale, le syndicat ne peut décider "contre". (*)
Ce qui a pour traduction que quand bien même telle(s) tache(s) serait sous traitée, elle s'exerce toujours sous la seule et unique responsabilité du syndic, responsabilité qui coure durant 10 ans après la fin de son mandat.
- intervient un "sachant" extérieur (peu importe ses qualités et diplomes) qui, par contrat, exécute une prestation privée. Il ne s'agit pas ici s'une expertise judiciaire, décidée par un juge, mais d'une prestation privée par un homme de l'art.
C'est à dire qu'il agit au profit de son client, dans son interet, ......
Pas dans celui de Mme Michu qui, compte tenu du "foutoir" depuis 2 ou 3 ans, conteste l'exactitude du résultat annoncé. Contestation dont elle apporte des éléments (comptez sur elle et son avocat ! ), qui fair que le syndicat va se retrouver avec une procédure longue, couteuse .... pour éventuellemt voir les comptes invalidés par le juge et la désignation d'un "expert judiciaire" en charge de faire la lumière dans ce mic mac ....
L'exposé ci-dessus n'est pas pour noircir le tableau.
mais sachez qu'en 35 ans de "carrière" (Déja ?????? ) j'en ai vu des vertes et des pas mures pour moins que cela.....
Mes propos visaient à vous mettre en garde et à vous orienter sur le plus facile et incontestable, seul moyen de sécuriser financièrepent le syndicat : engager l'action en recouvrement de provisions exigibles, qui commence par la MED, seule procédure incontestable et sans aucun "risque" pour le syndicat dans 99,99 % des cas.
MED qui est le B A BA de tout syndic s'il ne veut pas se retrouver à devoir supporter sa mise en cause pour passivité dans le recouvrement des fonds du syndicat.
(*) ajout pour bien comprendre.
Il n'est pas interdit à un syndic, pro ou non, d'être "assisté" par un spécialiste, ici un comptable externe, ce que précise l'ARC pour les syndic non pro.
Vous n'êtes pas dans ce cas.
Il s'agit pour vous de "remonter" la comptabilité passée, celle (mal) exécutée par le ou les syndics précédents !
Votre comptable n'assiste pas l'ex-syndic, agissant sous ses directives et sa responsabilité, et pour cause.
On est là dans un cadre qui sort des clous, qui ne vous permettra pas demain de demander quoi que ce soit, ni à un débiteur qui ne veut pas régler, ni même aux anciens syndics, ces comptes n'ayant pas été établis par un syndic seul en capacité d'y procéder ainsi que cela est prévu par les textes !
Tous seront unanimes : nous contestons les comptes" rétablis" par un comptable externe, qui n'a pas "l'imprimature" du juge, comptes "remontés" par un expert judiciaire qu'il aurait désigné .....
Si tout était simple ce ne serait pas compliqué ! |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2013 22:22:59 |
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nefer
Modérateur
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74
Posté - 08 avr. 2013 : 22:31:07
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Viviane: connaissez vous l'arrêté NOVELLI ?
avez vous lu la liste des taches de gestion courante?
vous aurez votre réponse sur la tenue de la comptabilité! |
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Viviane
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75
Posté - 08 avr. 2013 : 22:34:51
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bon,
je ne me perds pas dans les comptes du syndicat ou le grand livre : quand même, après 15 AG, je sais pertinemment que l'AG n'a pas sous les yeux les comptes de chaque copropriétaire... Même si, elle devrait avoir les soldes avant et après répartition de chacun des copropriétaires, ce qui est pas forcément le cas. Quoi qu'il en soit, ça n'est pas sur les comptes copropriétaires qu'elle se prononce, je le sais aussi.
j'essayais juste de comprendre ce que vous vouliez dire précisément par "solde"? solde de quoi ? solde global du compte de Mme Michu ? sa quote-part du solde de l'exercice ?
A) L' expert-comptable
Vous dites
citation: quand bien même telle(s) tache(s) serait sous traitée, elle s'exerce toujours sous la seule et unique responsabilité du syndic, responsabilité qui coure durant 10 ans après la fin de son mandat. OK
citation: Il ne s'agit pas ici s'une expertise judiciaire, décidée par un juge, mais d'une prestation privée par un homme de l'art
J'ai jamais dit le contraire. J'ai juste dit que le fait qu'il soit expert judiciaire par ailleurs a sans doute un peu plus de poids "psychologique" et non pas légal que si c'était un simple expert. Tout comme un juge aurait probablement tendance à plus faire confiance à la comptabilité d'un syndic professionnel qu'a la comptabilité de syndic bénévole. Rien de plus.
citation: C'est à dire qu'il agit au profit de son client, dans son interet, ......
Pas dans celui de Mme Michu
si la comptabilité avait été refaite par le syndic le problème serait le même. Il a été mandaté par le syndicat et agit dans l'intérêt du syndicat, pas dans celui de Mme Michu.
B) Mme Michu conteste
C'est là que je suis pas sûre de comprendre ce que vous dites.
citation: Mme Michu qui, compte tenu du "foutoir" depuis 2 ou 3 ans, conteste l'exactitude du résultat annoncé. Contestation dont elle apporte des éléments (comptez sur elle et son avocat ! ), qui fair que le syndicat va se retrouver avec une procédure longue, couteuse .... pour éventuellemt voir les comptes invalidés par le juge et la désignation d'un "expert judiciaire" en charge de faire la lumière dans ce mic mac ....
Dans quel cadre, concrètement, Mme Michu conteste-t-elle le résultat annoncé et donc approuvé par l'AG?
Si je comprends bien, elle le conteste au moment où on lui demande de payer
sa quote-part de la répartition découlant de l'approbation d'AG ?
Mais dans ce cas, pourquoi n'a-t-elle pas contesté la décision prise par l'assemblée générale?
Rajout: en gros, c'est ça que je comprends pas
1) l'AG dit que le solde de l'exercice (ou du compte travaux) est de tant. En cela, elle rend la quote-part de ce solde exigible auprès de chacun des copropriétaires. Avant l'assemblée générale, ce solde ne l'était pas.
2) Une décision d'assemblée générale est applicable tant qu'elle n'a pas été annulée. Elle ne peut être annulée que de deux manières : par l'assemblée générale elle-même si elle n'a pas connu de " début d'exécution" ou par un juge.
3) comment peut-on contester sa quote-part du solde d'un exercice (ou d'un compte travaux) qui a été approuvé par l'assemblée générale, sans contester la décision de l'assemblée générale de l'approuver, ce qui est une procédure en soi ? |
Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 22:58:33 |
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Gédehem
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Posté - 08 avr. 2013 : 23:00:03
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"solde de quoi ? solde global du compte de Mme Michu ? "
OUI, solde de son compte individuel, duquel ressort ses provisions, sa quote-part de dépenses du syndicat, sa part de réserve de trécorerie, le montant de sa part "réserve travaux futurs non votés", les dépenses privatives qui lui sont imputés, etc etc .......
Le solde des comptes du syndicat est (n'est que) le cumul des soldes des comptes individuels : le syndicat est à 0 en fin d'exercice.
Sur "votre" comptable :
Il agit en tant que prestataire de services, tiers externe dans l'intéret du syndicat.
Le syndic EST le syndicat lui-même : il en est sa personnification, son expression, "sa main" en qualité de "mandataire social" désigné par chacun des membres du syndicat, nominativement....
Ce que n'est pas un prestataire, qu'il soit comptable, jardinier, chauffagiste, ascensoriste, ste d'entretien .... (juridiquement aucune différence entre eux !), agissant dans le cadre d'un contrat de nature commerciale ...
Sur la contestation de Mme Michu !
Le syndicat DOIT justifier de la créance.
Compte tenu de vos exposés, Mme Michu aurait pas mal d'élément non seulement pour contester la décision d'AG, mais aussi pour contester la justification des sommes qui lui sont réclamées, lesquelles résultent non de la comptabilité du mandataire du syndicat, mais d'un prestataire extérieurs dont tout montre (vous nous les avaez exposé ici) que les comptes adoptés le seront "faute de mieux", sans être le reflets exact, "probant" démontrant sa créance.
Certes, la compta de ce comptable par ailleurs "expert auprès des tribunaux" peut être retenue .... comme elle peut ne pas l'être compte tenu du "foutoir" souligné partout ....
Pour exiger des fonds et renflouer la trésorerie, pas d'autre solution certaine que le recouvrement des provisions, mettons ici les 5000 € de Mme Michu.
Le solde des comptes de chacun, les créances individuelles, celles de Mme Michu pour 198,72 €, puisqu'elle aura payé ses 5000 € de provisions suite à la MED, il sera temps de le voir plus tard ... à tête reposée, un verre de W à la main .....
Eventuellement alors en faisant jouer un "fonds de solidarité" une fois les voies de recours habituelles et sécurisées s'agissant des provisions épuisées.
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Édité par - Gédehem le 09 avr. 2013 00:03:54 |
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Viviane
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Posté - 08 avr. 2013 : 23:43:41
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A nefer : oui, je connais l'arrêté Novelli. Je sais qu'établir la comptabilité est une des taches syndicat.
A nefer et Gedehem : à vous lire tous les deux une comptabilité refaite par un expert-comptable c'est « moins bien" en cas de procédure qu'une comptabilité refaite par le syndic. Je vois toujours pas en quoi, mais bon, je vais donc arrêter là -dessus..
A Gedehem : tu réponds pas à mon interrogation, comment peut-on contester sa quote-part du solde sans contester la décision de l'assemblée générale? Je la pose pas par hasard, parce que contester l'assemblée générale ça coûte du temps et de l'argent. Et que pendant ce temps la décision de l'AG reste exécutable.
A tous : je sais pas l'impression que je vous ai donnée sur la comptabilité de ce syndic. Il y a des choses qui sont difficiles à expliquer quand on a pas des pièces sous les yeux. Grosso modo les problèmes sont
- des imputations dans les mauvais comptes comptables qui rendaient le grand livre (et donc les comptes présentés aux AG) non pas faux mais illisibles . c'est corrigeable
- des tonnes de dépenses injustifiées.
Pour contester ce qu'il y a à payer au final, il faudrait surtout que Mme Michu conteste le compte de trésorerie. Et encore, uniquement trois choses:
- prétendre que des sommes qu'elle a versées n'y apparaissent pas, auquel cas il faudra apporter la preuve qu'elle les a versées
- prétendre que le syndicat à approuvé une dépense il n'y avait pas lieu d'approuver. ça, ça risque pas d'arriver.
- dire qu'on a oublié de présenter une dépense au syndicat. ça, ça risque pas d'arriver non plus (et c'est pas vraiment dans son intérêt de le faire).
- enfin, si Mme Michu conteste la comptabilité de l'expert, ça pourrait bien lui revenir dans la figure. parce que alors il n'y a pas lieu non plus de penser que les sommes dont il est inscrit sur cette comptabilité qu'elle les a payées l'ont bien été....
Sur ce, je m'occuperai de la récupération sa quote-part des répartitions quand M. Michu refusera de la payer, s'il refuse de la payer.
merci pour tout, je vous donnerai la suite au prochain épisode |
Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 23:48:48 |
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JB22
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Posté - 08 avr. 2013 : 23:43:48
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Un syndic peut établir lui-même la comptabilité du syndicat, en fait par un comptable salarié, ou avoir retour à un comptable extérieur, dans un cas comme dans l' autre c'est lui, le syndic, qui en assume la responsabilité.
La comptabilité établie par un comptable extérieur n' est pas plus contestable que celle établie par le comptable du syndic.
Certes un comptabilité établie par un expert nommé par un tribunal aura plus de poids et sera plus difficilement contestable, mais elle n' en sera pas pour cela plus fiable.
Gédehem, dans ma carrière, encore plus longue que la vôtre, j'ai constaté des erreurs comptables commises par des "Experts".
Pour le syndicat de Viviane, le rétablissement de la comptabilité est une étape indispensable pour un fonctionnement normal du syndicat et permettre ultérieurement d' approuver les comptes et régulariser les répartitions.
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Viviane
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79
Posté - 08 avr. 2013 : 23:52:10
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et merci et bonne nuit à toi aussi, JB 22
ça fait me fait quand même plaisir d'entendre qu'on n'avait pas d'autre choix que de se préoccuper sérieusement de rétablir la comptabilité |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2013 : 00:11:40
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"comment peut-on contester sa quote-part du solde d'un exercice (ou d'un compte travaux) qui a été approuvé par l'assemblée générale, sans contester la décision de l'assemblée générale de l'approuver, ce qui est une procédure en soi ?
Parce que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation de son compte individuel (D.art.45-1), lequel n'est pas identique pour tous, toutes les dépenses "facturées" au syndicat n'étant pas réparties sur tous. Cas bien connu des classiques prestations privatives, d'une indemnité de retard, de l'imputation d'une MED , d'un état daté, etc etc ....
"Certes un comptabilité établie par un expert nommé par un tribunal aura plus de poids et sera plus difficilement contestable, mais elle n' en sera pas pour cela plus fiable."
Il n'est pas question ici de fiabilité, d'exactitude, mais de la contestation possible des sommes réclamées à un débiteur. Pour une compta qui n'est pas établie par le syndic mais par un prestataire n'agissant pas sous les directives (et responsabilité) du syndic (c'est Viviane qui le 'conseille'), tout est possible.
D'autant plus que, si j'ai bien compris, il n'y aurait pas que d'éventuels débiteurs. Il serait possible qu'il "manques des sous dans les caisses", le syndicat n'étant pas doté d'un compte séparé permettant de pointer avec exactitude la trésorerie ...
D'où une action possible contre un des ex-syndics (responsable 10 ans) !
Sans certitude "certaine" de la compta, l'affaire n'est pas bien engagée .....
Sur la finalité des choses, effectivement, pas d'autre choix que de rétablir une compta qui tienne debout et d'approuver les comptes qui en résultent afin de se "raccrocher" à la comptabilité du nouveau syndic.
En ayant bien en tête les limites s'il y a litige et nécessité de recourir au juge ...
Pour les provisions, pas de frein, pas de limite, y compris pour des provisions décidées sous les anciens syndics.
"j'ai constaté des erreurs comptables commises par des "Experts".""
Ha, ces "experts" ! Combien se prennent les pieds dans le tapis, se contredisent !
Nous savons comment ils sont "désignés" ! Il y a certes eu une réforme récente, mais combien l'appliquent ?
Il ne faut pas se tromper : c'est parfois pour certains une bonne "carte de visite" pour mieux se "vendre", sans que cela soit un gage de sécurité incontournable.
Souvenir d'un "Expert foncier" (sic) auprès des tribunaux ayant établi en 1998 un RDC précisant que la présidence de l'AG était assurée par le propriétaire présent détenteur des plus gros tantièmes, en cas d'égalité du plus agé ..... 
JB, je parlais de ma "carrière" de "conseil" dans le milieu de la copropriété .....
L'autre (celle avec plein d'€€€€€€ ), elle est finie depuis longtemps : rentier, c'est plein d'avenir, non ???  |
Édité par - Gédehem le 09 avr. 2013 00:43:28 |
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