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21
 Posté - 14 avr. 2013 : 11:01:56
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filomat : ce calcul par m2 ne veut rien dire !! les charges par lot sont calculées sur la base des grilles de répartition prévues au RdC qui prennent en cpmpte les TANTIEMES, et non les m2 !!!
filomat: encore une de vos inventions !!! 
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Gédehem
Pilier de forums
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 22
Posté - 14 avr. 2013 : 15:44:32
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"Les 60 euros/m² ne sont écrits nulle part, c'est ce que l'on trouve quand on divise tout ce qu'on a payé au syndic en un an par le nombre de m² loi Carrez de l'appartement "
Pourquoi prendre les m² 'Carrez" ! Pourquoi pas les surfaces développées du bâti., ou même le volume en ramenant la donnée au m3 ....
On peut s'amuser à faire tous les calculs que l'on veut sur la base que l'on veut : cela ne donne rien de plus qu'un calcul amusant sans autre signification que d'être le montant des honoraires au m² Carrez", au m² développé, ou pourquoi pas selon des tantièmes, etc .....
Cela ne donne pas idée d'un ratio fixe "par lot", estimation qui serait seule interessant pour comparer des choses comparables. |
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sparte
Contributeur senior
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23
Posté - 14 avr. 2013 : 17:11:18
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Le ration précis est difficilement définissable.
En vérité le bon prix est lorsque vous pouvez gérer convenablement les biens confiés et qu'en même temps vous payez correctement vos collaborateurs et pouvez honorer l'ensemble des charges dont l'énumération serait longue et fastidieuse.
Pour calculer des honoraires de gestion courantes, la base est le nombre de lots principaux.
Une rémunération normale doit se situer entre 125 et 150 euros/lot/an.
Tout dépend de la taille de la copropriété, ses équipements, concierge ou ou non, procédures en cours, DO etc...
Paradoxalement, un immeuble neuf vous demandera souvent plus de boulot et cela pendant les 3 ou 4 premières années.
Vous ne pouvez évidemment tarifier un immeuble de 500 ou 1000 lots de la même façon qu'une copro de 30 ou 50.
Il est possible en effet d'amortir le coût sur la masse jusqu'à un certain point.
De la même façon, vous ne pouvez gérer un immeuble même de 5 lots en dessous de 1500 euros HT/an. Je conseille souvent à des copropriétaires dans cette situation de se gérer eux mêmes.
Les ratios au M2 pour les honoraires peuvent éventuellement se calculer pour des surfaces commerciales ou du tertiaire, tout dépend encore de la typologie, de la nature des lots (ERP, IGH etc...).
En revanche, le calcul des charges au M2 est excellent indicateur.
Par ailleurs, et je rejoins Gédehem, celui qui est à la recherche d'un syndic doit connaitre les moyens en personnel(nombre, qualification) et en matériel dont dispose un cabinet (infogreffe, société.com et vous en saurez beaucoup sur votre syndic ou futur syndic).
J'ai la faculté de voir beaucoup de convocations et de PV d'AG de confrères passer entre mes mains, et c'est au moins une fois sur 2 la possibilité de faire annuler une ou 2 résolutions quand ce n'est pas l'AG
Je ne dis pas que je ne suis pas parfois border line, mais plus j'avance plus je deviens parano
Il devient de plus en plus compliqué de trouver des gestionnaires de copropriété expérimentés.
Ce métier est devenu avec le temps de plus en plus complexe et stressant et n'attire guère les jeunes talents d'autant plus que ce job est mal payé avec des horaires de cadre supérieur
C'est pourquoi, et je rappelle ce que je disais dans mon 1er post, que vous pouvez vous retrouver, essentiellement dans les petits et moyens cabinets, avec des syndics largués, débordés et abandonnés à leur sort par leur patron (mais cela peut être vrai aussi pour les grandes enseignes).
En matière de syndic, il n'y a pas de Vérité.
Ou alors une.
Un syndic qui ne se fait pas payer sera, à , coup sûr, un mauvais syndic et un syndic cher ne sera pas forcément très bon...
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filomat
Contributeur vétéran
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24
 Posté - 14 avr. 2013 : 17:12:31
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Par lot c'est c'est 300.000/2800= 107 euros pour les honoraires du syndic et 6.500.000/2800 = 2300 euros pour les charges sachant que le lot moyen est autour de 60 m² en surface Carrez et qu'il y a des pelouses , le plus grand bassin privé d'Europe, beaucoup d'arbres (trop pour les pompiers) et des parkings communs ouverts au public (et aux épaves) et surtout (j'oubliais le principal) chauffage collectif urbain . |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 14 avr. 2013 17:45:15 |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 14 avr. 2013 : 17:31:24
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Au moins, cher Filomat, vous pouvez vous baigner
Et moi j'ai dit une magnifique co....rie au début de mon post...
Je vais prendre une bonne RATION de quelque chose pour avoir un bon RATIO sur Universimmo |
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Posté - 14 avr. 2013 : 17:33:16
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filomat : vos façon de claculer a un nom " raisonnement par l'absurde " !! C'est une définition mathématique et non une moquerie !!
On peut arriver au bon résultat, et beaucoup de chercheurs en mathématique utilisent ce raisonnement !!
Mais filomat, ramenez le montant des honoraires au cout par lot de votre copropriété, !!! et non au m2.
sparte : lire un bilan d'un syndic est très instructif, mais ne suffit pas pour affiremr qu'il est un bon ou un mauvais syndic !! Un syndic qui gagne d el'argent, et tnat mieix pour lui, n'est pas forcément le bon syndic attendu par les copropriétaires !!
Cette période est aussi très difficile pour cette profession avec une chute considérable des ventes de biens !!! Un cabinet immobilier doit "jouer" sur plusieurs tableaus : syndic, gestion locative et vente de biens ! l'acitivité syndic n'est pas suffisante pour résister à une telle crise ! |
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sparte
Contributeur senior
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27
Posté - 14 avr. 2013 : 17:58:25
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Philippe, lisez bien la fin de mon post...concernant le syndic cher.
Nous sommes d'accord.
On ne parlait que de l'activité syndic, je ne me suis donc pas exprimé sur le reste.
L'activité syndic en tant que telle (j'ai vraiment l'impression de me répéter pour l'avoir déjà dit pas mal de fois ici) n'est pas ou peu rentable.
Je suis bien placé pour le savoir.
En général, la gérance et la transaction sont les activités qui permettent à un cabinet de fonctionner.
E province avec De Robien et Scellier et ses milliers de logements construits, on se retrouve avec un taux de vacance locative très important.
Celui qui possède un logement vacant des années 70, 80 voire 90, n'a plus qu'a baisser le prix du loyer (et encore!) ou à vendre son bien à un primo acquérant.
Ceux qui ont de l'argent n'achètent pas ce type de biens...et ceux qui voudraient les acheter n'en ont pas
Alors, dur dur!
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pimco
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28
Posté - 06 janv. 2014 : 13:41:03
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je reprends ce sujet suite à l'invitation de Rambouillet de voir ce que les syndics low cost, low price sur internet proposent
je suis surpris de constater que les syndics low cost qui arrivent sur la toile proposent des contrats à moins de 100 euros ttc tout compris du lot et par an (bien sûr)
j'ai sous les yeux leurs contrats et conditions générales (2 syndics), l'un d'entre eux n'est pas clair sur la facturation de prestation horaires lors de conférence téléphonique pendant l'AG ou CS! Celui-ci a investit semble t-il beaucoup d'argent en pub (y a t'il un groupe immobilier derrière,) et l'autre plus modeste mais plus clair me semble t-il!
je n'ose pas donner de nom sur le forum, probablement beaucoup d'entre vous sont informés de ces nouveaux venus et j'aimerais savoir ce que vous en pensez
merci à vous tous
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andre78fr
Pilier de forums
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29
Posté - 06 janv. 2014 : 14:11:15
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En gros il y a deux syndics très voyants depuis quelques mois ; "syndicplus" qui se révèle être un syndic assez classique détenu en grande partie par Foncia et dont le réseau d'agence n'est pas vraiment celui qu'il voudrait faire croire. La stratégie repose sur une intense communication sur le net, il a déjà une belle collection d'abus sur le site de l'ARC...
"lebonsyndic" est un peu différent et plus intéressant, basés dans le sud, ils proposent un syndic "light" en traitant à distance l'administratif mais en déléguant beaucoup de tâches de terrain (notamment le secrétariat de l'AG mais, fatalement, aussi le suivi des travaux, les visites d'immeuble...).
A noter aussi de très nombreux prestataires, là aussi favorisés par internet, qui proposent des services, conseil, assistance... et dont le statut par rapport au syndic "bénévole" ou au conseil syndical est parfois un peu flou, voir illégal.
Le regard de l'ARC : http://www.unarc.asso.fr/documentat...-pensez-vous
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30
Posté - 06 janv. 2014 : 14:25:56
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ces syndics low cost sont surtout des syndics qui n'exécutent que les taches administratives ou comptables. Se situant à des km souvent du bien géré, ils ne peuvent que se "rabattre" sur un fonctionnement du CS qui outre passe ses droits et devoirs. En effet, le CS n'a plu seulement le rôle de controle et d'assistance du syndic, mais aussi quelque part de donneur d'ordres su syndic. En effet, le CS dira au syndic de déclencher l'ordre de service pour l'éxécution de tels ou tels travaux, autre que ceux votés par l'AG.
Rien n'est prévu dans les textes pour ce rôle qu'entend (et qu'accepte) leur faire jouer ce nouveau type de syndic. La jurisprudence dira ensuite dans quelques années ce qu'il en est : est ce viable ou non ?....
je pense personnellement, que si un syndicat voulait se lancer dans ce type d'opérations, il vaudrait mieux qu'il se forme en syndicat coopératif et rémunère les services d'un autoentrepreneur local (voir un copro autoentrepreneur) à qui il confierait les taches administratives et comptables du syndicat. C'est l'apparition d'un nouveau métier...
Autre solution qui existe aussi, c'est le syndicat coopératif qui a pour salarié un technicien-syndic. Ceci concerne les gros syndicats comme par exemple "elysée2"
autre pensée personnelle, si je peux me permettre, le cout énoncé me parait cher compte tenu de la forte implication du CS qui va être obligé à presque toutes les factures de dire au syndic comment il faut affecter la dépense. Ceci es un exemple parmi d'autres... |
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Posté - 06 janv. 2014 : 15:41:39
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Pour votre info : le syndic " Low-Cost" dont je aprle est en petit cabinet, qui vient de se créer il y a 3 années !! aucun lien apparement avec un grand groupe !!
Il se vend en annoncçant un logiciel révolutionnaire, qui lui permet de gérer tous en 24/48 h !!!  , un extranet out tous les docs et inforamtions concernant le SDC y figurent - rien de saisie de puis juin !! , et il s'appuie bien évidemment sur un président de CS " dictateur" et patron du SDC !!  |
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 06 janv. 2014 : 16:59:25
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citation: Initialement posté par rambouillet
je pense personnellement, que si un syndicat voulait se lancer dans ce type d'opérations, il vaudrait mieux qu'il se forme en syndicat coopératif et rémunère les services d'un autoentrepreneur local (voir un copro autoentrepreneur) à qui il confierait les taches administratives et comptables du syndicat. C'est l'apparition d'un nouveau métier...
Il y a déjà des copropriétés qui ont un "directeur" qui s'occupe de l'administratif, de la comptabilité... auquel cas le syndic officiel est un copropriétaire, qui délègue des tâches sur ordre.
Je rebondis sur la partie C'est l'apparition d'un nouveau métier... : si une société (auto-entrepreneur ou non, peu importe le statut) venait à exercer une telle activité pour UNE copropriété, cela ne poserait sans doute pas de problème si cette dernière avait d'autres activités annexes...
Mais quid si jamais c'est son activité principale, voire unique ? Pire, si la société a plusieurs clients pour lesquelles elle effectue ces tâches administratives ? On serait à mon avis pleinement dans l'exercice illégal d'une profession réglementée, même si les responsabilités ne pèsent pas sur elle mais sur le syndic désigné en AG. Entre parenthèses, l'auto-entrepreneur ne pourrait pas avoir de franchise de TVA puisqu'il concurrencerait le secteur marchand (règles des 4P à respecter, ce qui ne serait pas le cas ici).
Il vaudrait mieux à mon avis que le gérant soit titulaire de la carte professionnelle et soit assuré, "au cas où", le cas échéant le risque serait très important... |
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Posté - 06 janv. 2014 : 17:20:19
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FBO : attention !! la copropriété à ses règles. La loi de la copropriété de 1965 et son décret d'application DOIVNET être respectée. Pas besoin d'inventé un autre fonctionnement et une gestion par un autoentrepreneur, cela n'est pas la loi.
FBO : Le syndic est obligatoire en copropriété et le SDC a plusieurs choix :
1. syndic pro. avec une carte professionnelle et garantie des fonds.
2. syndic non-pro qui ne peut être qu'un copropriétaire. Ce syndic non pro est bénévole, mais l'AG peut aussi choisir de le rénumérer.
UN syndic pro. ou non-pro ont la même mission de gestion de la copro. Tout cela est dans la loi de la copro.
Une autre alternative est le syndic coopératif, ou l'AG élit un copropriétaire qui sera le président-syndic, un bénévole.
Il n'existe pas de directeur administratif en copro, pas de syndic copro officiel qui délègues taches sur ordre, ceal ne veut rien dire. Une totale invention qui n'est pas la copropriété!!!
Le seul syndic est élu par l'AG !!
Pas d'autoentrepreneur possible car la carte professionnele est alors obligatoire, impossible pour un non diplomé.
J'espère que votre copropriét ne fonctionne pas comme vous l'écrivez !!! car cela n'est pas un fonctionement normal !!
On ne parem pas non plus de gérant de copropriété !! Le syndic est le MANDATAIRE du Syndicat des Copropriétaires.
FBO : du boulot de lecture de la loi. |
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andre78fr
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Posté - 06 janv. 2014 : 17:33:00
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Heu... je crois que FBO est loin d'être un débutant en ce qui concerne la copropriété... |
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Gédehem
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Posté - 06 janv. 2014 : 18:25:07
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Ce qui n'empeche pas de se tromper ......
Je rebondis sur les propos de Rambouillet :
"je pense personnellement, que si un syndicat voulait se lancer dans ce type d'opérations, il vaudrait mieux qu'il se forme en syndicat coopératif et rémunère les services d'un autoentrepreneur local (voir un copro autoentrepreneur) à qui il confierait les taches administratives et comptables du syndicat. C'est l'apparition d'un nouveau métier...
Autre solution qui existe aussi, c'est le syndicat coopératif qui a pour salarié un technicien-syndic. Ceci concerne les gros syndicats comme par exemple "elysée2""
Il n'y a pas d'autres solutions dans l'avenir ...
Sur la crainte de FBO (On serait à mon avis pleinement dans l'exercice illégal d'une profession réglementée,), elle n'est pas fondée, d'autant qu'il en apporte la raison : "même si les responsabilités ne pèsent pas sur elle mais sur le syndic désigné en AG"
C'est bien là la différence fondamentale.
Le représentant légal du syndicat, son mandataire (mandataire social), c'est la personne désignée par l'AG (ou le CScoop dans ctte forme particulière) pour exercer la mission prévue par les textes.
La 'personne' agissant contractuellement au profit du syndicat, ici du syndic, n'exerce pas du tout, y compris par substitution, les taches et missions dévolues au syndic par les textes.
C'est le syndic, et lui seul, qui assume l'entière responsabilité de ses actes vis à vis de son mandant, que ceux-ci soient confiés à son service comptable, à un tiers dans le cadre d'un contrat de prestation de services.
Ce prestataire exerce sa profession (administrative/comptable/juridique/...) , pas celle d'administateur de biens ou de gestionnaire d'immeuble. Il n'est pas du tout concerné par les textes de 70.
On ne s'est jamais posé la question (ou alors très mal), à propos de l'externalisation de la comptabilité ou de l'archivage.
Un "archviste" ne tombe pas dans le cadre de la loi Hoguet .... |
Édité par - Gédehem le 06 janv. 2014 18:27:07 |
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pimco
Nouveau Membre
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Posté - 06 janv. 2014 : 18:53:55
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je cite Rambouillet "ces syndics low cost sont surtout des syndics qui n'exécutent que les taches administratives ou comptables"
j'y ajouterais tout ce qui est juridique! mais pour compléter ce qui vient d'être dit, ces syndics low cost sont , sauf information contraire, des syndics professionnels, avec carte professionnelle, garantie financière et assurances professionnelles (ce qui apparaît dans les infos légales de leur site)
tout ceci fait la différence avec les syndics bénévoles ou coopératif! C'est plus rassurant, non?
je vais étudier dans le détail ce que proposent ces nouveaux venus, j'en ai identifié au moins 3 de plus que ceux cité par Rambouillet!
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Posté - 06 janv. 2014 : 19:02:42
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quand je parlais d'un nouveau métier, je ne parlais pas du métier de syndic en tant que auto entrepreneur, mais d'un métier qui ne ferait que de l'administratif et de la comptabilité et cela n'est pas interdit, toute la responsabilité restant sur les épaules du président syndic.
dans les taches comptables, on trouverait l'enregistrement des factures, la tenue des documents et la fourniture au président syndic des chèques à signer.
dans les taches administratives : les avis à payer, les courriers à faire à l'initiative du syndic, les relances, les convocations, etc... rien que du très courant. |
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Posté - 06 janv. 2014 : 19:16:15
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andre78fr: "Heu... je crois que FBO est loin d'être un débutant en ce qui concerne la copropriété..."
Cela doit être alors un grand créatif ! Il invente un autre fonctionnement et un autre vocabulaire.
Il faudra aussi lui rappeler qu'un syndic ne peut pas se faire substituer.
Ce qu'il décrit n'est pas la copropriété, du moins en France. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 janv. 2014 : 22:22:27
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Pimco :
"je cite Rambouillet "ces syndics low cost sont surtout des syndics qui n'exécutent que les taches administratives ou comptables"
j'y ajouterais tout ce qui est juridique! mais pour compléter ce qui vient d'être dit, ces syndics low cost sont , sauf information contraire, des syndics professionnels, avec carte professionnelle, garantie financière et assurances professionnelles (ce qui apparaît dans les infos légales de leur site)
Ce qui pose laquestion de leur tarification anormalement basse !!!
Il faut regarder les choses en face et ne pas partir tête baissée dans le panneau !
Mettons un syndic Lambda à 150 € du lot.
Un autre "à bas cout" qui propose 100 € du lot.
S'agissant pour les 2 d'effectuer exactement les même taches puisque prévues par les textes cherchez l'erreur !!!
S'ils n'exécutent QUE les taches administratives et ou juridiques, il en manque tout un tas d'autres qui leur incombent personnellement : recouvrement des créances, litiges, dommages divers, suivi des contrats, visotes immeubles, j'en saute et non des moindre .....
Autrement dit le syndic "à bas coût" est obligatoirement "à basses taches".
Si ce n'est pas le cas il coule en 6 mois.
L'autre solution serait la soutraitance.
Mais alors si le volet "gestion" par le syndic est à 100 € du lot, qui paye les soustraitants, ceux chargés des taches administratives et comptables sous les directives du syndic ????
Ils travailleraient gratos ? 
Il ne faut pas se fourvoyer : tout responsable d'entreprise, de centre de profit, d'un commerce sait calculer ses coût, ses seuils de rentabilité, ses marges nécessaires, et établir le prix de vente de ses services.
Faire de la gestion immobilière a un coût, qui nécessite de vendre la gestion dans des fourchettes de 130 à 200 €, en particulier dans les petits syndicats bien plus couteux qu'un gros comme chacun sait !
Prendre en charge un syndicat entraine des frais de base incompressibles. Proposer 100 € du lot est donc une arnaque à la base, sauf à rogner sur les missions qui incombent à un syndic de copropriété.
Il ne faut pas se boucher les yeux : c'est par la faute des copropriétaires, qui n'ont les yeux fixés QUR sur le prix "gestion courante" qui est proposé, que l'on a vu les honoraires de base tirés vers le bas. (*)
D'où une constante : à force de ne vouloir que du "bas cout", on n'a que du "bas service". (*)
Si on veut les prestations d'une Mercedes 600, faut pas acheter une Logan .....
(*) Les honoraires actuellement pratiqués sont pour beaucoup trop bas de 15 à 20 % ...voire plus chez certains.
Un futur contrat "Tout sauf" sans dispense pour le compte séparé devrait voir les choses revenir à la "normale", avec des augmentations sans doute lissées dans le temps, de l'ordre de 10% chaque année pendant 3 ou 4 ans.. |
Édité par - Gédehem le 06 janv. 2014 22:27:55 |
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 07 janv. 2014 : 00:54:36
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citation: Initialement posté par philippe388andre78fr: " Heu... je crois que FBO est loin d'être un débutant en ce qui concerne la copropriété..." Cela doit être alors un grand créatif ! Il invente un autre fonctionnement et un autre vocabulaire. Il faudra aussi lui rappeler qu'un syndic ne peut pas se faire substituer. Ce qu'il décrit n'est pas la copropriété, du moins en France.
Ce n'est pas parce que vous avez un "avis", que vous détenez la "vérité", cher philippe388... ce qui a déjà été démontré pas mal de fois sur UI...
Rien n'empêche à un syndic non professionnel de se faire assister pour l'administratif, et donc au syndicat d'avoir un salarié pour cela...
Je le confirme et vous demanderais de bien vouloir retirer vos qualificatifs.
Je ne pense pas avoir besoin de relecture de la loi et de son décret, merci beaucoup...
(sérieusement, qu'est ce qu'il ne faut pas lire parfois ) |
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