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zlead
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 Posté - 13 avr. 2013 : 23:24:13
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Bonjour,
J'ai acheté un appartement en 08/2008, j'ai habité dedans jusqu'à 12/2011 et j'ai commencé à le louer en 01/2012. En 2011 j'ai fait un rachat de crédit pour cet appart.
Donc voila ma question, quels dépenses sont amortissable?
1. Prix d'achat
2. Frais de notaire
3. Frais de dossier Bancaire en 2008
4. Frais de rachat et pénalité en 2011
5. Interet payé à la banque entre 2008-2011
6. Les meubles acheté entre 2008-2011 (qui reste dans l'appart pour les locataires)
7. Les charges de copro et travaux payé entre 2008-2011
Merci d'avance ;-)
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bailleurx
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 Posté - 14 avr. 2013 : 12:29:02
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si vous avez commencé à louer en 2012
les amortissements et les frais ne doivent commencer qu'en 2012
la "valeur" du bien et du mobilier
est déclarative (selon une "valeur vénale" plausible)
en cas de controle vous devez pouvoir justifier cette valeur selon tout élément à votre disposition (prix d'achat frais de notaire travaux factures de mobilier..... et /ou estimation prix de vente probable, déclaration ISF....)
les frais (intérêts, frais de dossier, charges de copro...)avant 2012 doivent correspondrent à votre usage personnel ou à un autre usage... donc ne sont pas à déclarer
à partir du jour de la mise en location vous pourrez enregistrer en charges les frais et nterrets
si par exemple vous avez mis en locations meublé à partir de septembre 2012 vous ne mettrez que les intérêts payés entre septembre et la fin de votre exercice (en général 31 décembre)
pareil pour les charges de copro ou taxe foncière (hors OM) vous ne mettrez que celles qui correspondent à la partie de septembre à décembre si vous n'avez pas d'arrêt de compte en septembre vous mettrez un prorata soit le montant de la facture annuelle / par 365 jours puis X par le nb de jours mis en loc meublée sur l'année 2012
on considére mis en loc meublée à partir du 1er jour de location effective : tous les autres jours ou le bien était disponible à la location, mêmme si pas d'occupants à la condition que l'on ne s'en soit pas réservé l'usage
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zlead
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 2
 Posté - 14 avr. 2013 : 14:16:54
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Merci Bailleurx, c'est claire pour les chages et les interrets
Concernant les meubles, disont que la mise en location meublé à partir du 1er sept 2012, j'ai acheté des meubles en juillet 2012 qui sont déstinés pour la location, il est possible de compter dans l'investissement et le rendre amortissable en 8 ans?
Car ce sont à usage de la location meublé.
Ou bien comme vous dites uniquement les meubles acheté après le jour effective seront compté dedans?
Un autre exemple si on fait des travaux de mise en état en juillt afin de pouvoir le louer à partir du septembre, est-il le meme cas que les meubles? |
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bailleurx
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Posté - 14 avr. 2013 : 15:23:40
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pour les meubles c'est comme pour les murs vous pouvez vous servir d'estimations ou de facture en ce qui concerne vos immobilisations
sachant que les meuble comme les murs ou les travaux sont amortissables et non enregistrable comme une dépense directe
après en ce qui concerne votre journal des dépenses et /ou journal de caisse bien entendu vus pouvez avoir des dépenses antérieures à la date de mise en location, forcement pour l'achat (si c'est pas un apport comme vous) ou les pub par exemple
mais d'ailleurs ces dates de dépenses peuvent justifier aussi la date de début d'amortissement de ce logement
(en gros j'avais dit début de mise en location, il faut entendre : quand le logement est prêt à être loué, du genre l'immobilisation de l'immeuble ne peut par exemple pas commencer avant que vous ayez acheté des meubles, puisque forcement il n'était pas louable en tant que meublé avant l'achat des meubles)
je vous renvoie à la lecture de ce document
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625 |
Édité par - bailleurx le 14 avr. 2013 15:28:55 |
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zlead
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Posté - 14 avr. 2013 : 20:02:29
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Merci Bailleurx, j'ai déjà lu le sujet avant de poser ma question, bravo pour vos superbe travail, je suis en train de faire le tableau en suivant l'exemplaire dans le poste
Justement pour le calcule de "Cout achat maison", je ne sais pas si je doit ajouter les meubles et électromenagés acheté en 2008 qui restent dans l'appart pour la location meublé dans le tableau ou pas
Voici mon tableau
J'ai acheté des meubles en 2008 pour 2000 euros et en juillet 2012 pour 1589 euros, ça fait 3589 en total, il est correct ce tableau?
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Édité par - zlead le 14 avr. 2013 20:03:26 |
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bailleurx
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Posté - 15 avr. 2013 : 10:35:03
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bon déjà ce tableau est pas mal fait (j'ai pas verifié les calcul)
ce que j'observe
vous mettez en agencement des IGT
moi je mets en agencement des truc plus fragiles (peintures lino moquette tapisseries chauffe eau)
rien ne vous empêche d'avoir 2 poste d'igt si vous estimez que certain element n'ont pas une durée de vie similaire
et je metes en IGT les trucs plus durables (ellecticité plomberie chaudière sanitaire menuiseries interieures...)
il faut une certaine logique vous marquez une durée de vie de 25 ans pour un chauffe eau et 15 ans pour des chapes et platrerie ??
pour les meubles vous devez tenir compte d'une dépréciation du fait qu'ils ont dejà vecu et vous pouvez marquer 7 ans en durée de vie (en tous cas si vous devez les changer il faudra reinteger la partie que vous n'aurez pas amorti
vous pouvez aussi créer 2 lignes selon les dates d'achat (les plus vieux seront probablement les plus tôt a changer) voir cas des fenêtres de fluo...
et pour la valeur de votre bien inutile d'ajouter 3frs 6 sous pour vos frais d'assurance et frais de dossier (je ne suis pas certaine qu'il soit acceptés dans la valeur à prendre en compte) par contre vous pouvez mettre les frais de notaire
pour les dotations ne pas oublier de ramener au prorata si pas mis en location durant tout 2012
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| être ou avoir là est la question |
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Édité par - bailleurx le 15 avr. 2013 10:38:21 |
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zlead
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Posté - 15 avr. 2013 : 12:08:11
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citation: vous pouvez aussi créer 2 lignes selon les dates d'achat (les plus vieux seront probablement les plus tôt a changer) voir cas des fenêtres de fluo...
OK j'avais pas pensé pour faire ça.
Maintenant il est très claire pour les meubles, merci bien Bailleurx pour votre patience 
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Édité par - zlead le 15 avr. 2013 12:24:53 |
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zlead
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Posté - 15 avr. 2013 : 12:24:22
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citation: Initialement posté par bailleurx
vous mettez en agencement des IGT
moi je mets en agencement des truc plus fragiles (peintures lino moquette tapisseries chauffe eau)
rien ne vous empêche d'avoir 2 poste d'igt si vous estimez que certain element n'ont pas une durée de vie similaire
et je metes en IGT les trucs plus durables (ellecticité plomberie chaudière sanitaire menuiseries interieures...)
il faut une certaine logique vous marquez une durée de vie de 25 ans pour un chauffe eau et 15 ans pour des chapes et platrerie ??
J'ai acheté l'appart renouvelé donc il'y a pas de IGT ou FECM, j'ai inventé le pourcentage et les mis dans le tableau
Dans mon cas je peux ne rien mettre? Ou j'étais correct dans ma calcule? |
Édité par - zlead le 15 avr. 2013 12:25:38 |
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bailleurx
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Posté - 15 avr. 2013 : 14:18:24
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un appartement renouvelé? vous voulez dire rénové ?...
par exemple vous pouvez mettre
- en IGT les trucs plus durables (electicité plomberie chaudière sanitaire menuiseries interieures isolation..)
environs 25% sur 20 ans
- en agencement des truc plus fragiles (peintures lino moquette tapisseries chauffe eau)
environ 15% sur 10 ou 15 ans
pour me faire une idée des % que représente chaque poste je me suis demandé quels étaient à peu près leur valeur j'ai aditionné le tout et j'ai decidé que le reste était la structure
soit stucture = (valeur de l'ensemble - terrain)- gros oeuvre (toit facade menuiserie ext...) - IGT (electicité plomberie chaudière sanitaire menuiseries interieures isolation..) - agencement (peintures lino moquette tapisseries chauffe eau...)
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Édité par - bailleurx le 15 avr. 2013 14:20:07 |
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Début d'activité différent de la date d'achat 
