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Vbouet
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 Posté - 15 avr. 2013 : 14:46:19
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Bonjour tout le monde,
Actuellement sur un projet de mémoire, j'aimerais savoir si vous aviez eu l'occasion d'étudier un tel dossier. L'ancien propriétaire d'une maison n'a jamais remis les clés de son bien aux acquéreurs le jour de la signature de l'acte authentique. C'est donc sans droit ni titre qu'il occupe le logement.
Selon vous, quel pourcentage impacteriez-vous à la valeur vénale actuelle, libre de toute occupation, dans un tel cas ?
Merci pour vos avis futurs,
Bien cordialement
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nefer
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Posté - 15 avr. 2013 : 16:37:41
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citation: Initialement posté par Vbouet
Bonjour tout le monde,
Actuellement sur un projet de mémoire, j'aimerais savoir si vous aviez eu l'occasion d'étudier un tel dossier. L'ancien propriétaire d'une maison n'a jamais remis les clés de son bien aux acquéreurs le jour de la signature de l'acte authentique. C'est donc sans droit ni titre qu'il occupe le logement.
Selon vous, quel pourcentage impacteriez-vous à la valeur vénale actuelle, libre de toute occupation, dans un tel cas ?
Merci pour vos avis futurs,
Bien cordialement
et donc la vente n'a pas eu lieu...?
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Vbouet
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 2
Posté - 15 avr. 2013 : 16:42:28
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citation: et donc la vente n'a pas eu lieu...?
Si la vente à eu lieu et l'occupant paye des astreintes aux nouveaux propriétaires en dédommagement du préjudice qu'il leur fait subir.
Mais la question porte sur la décote à appliquer à la valeur vénale actuelle. |
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bailleurx
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3
Posté - 15 avr. 2013 : 17:15:38
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mais pk le nouveau propriétaire ne fait pas expulser l'occupant sans droit ni titre ?
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nefer
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4
 Posté - 15 avr. 2013 : 17:51:50
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comment peut on signer un acte de vente chez le notaire et ne pas remettre les clés?
ce n'est pas possible: la responsabilité du notaire est engagée |
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Vbouet
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5
Posté - 15 avr. 2013 : 18:04:55
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citation: Initialement posté par bailleurx
mais pk le nouveau propriétaire ne fait pas expulser l'occupant sans droit ni titre ?
Il peut engager la procédure oui mais pour le moment il aimerait juste savoir à combien est estimé son bien en l'état actuel des choses alors qu'en temps normal son bien est estimé à 200 k euros.
Et mon mémoire porte en partie là dessus. |
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Vbouet
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Posté - 15 avr. 2013 : 18:10:08
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citation: Initialement posté par nefer
comment peut on signer un acte de vente chez le notaire et ne pas remettre les clés?
ce n'est pas possible: la responsabilité du notaire est engagée
Si c'est possible j'ai assisté à la vente. Les acquéreurs et le vendeurs se sont mis d'accord pour laissé 3 jours de plus auvendeur pour qu'il demenage. Le notaire a informé les acquéreurs du risque qu'ils prenaient, il a parfaitement rempli son rôle de conseil. Ses pouvoirs s'arretent là . |
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nefer
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7
Posté - 15 avr. 2013 : 21:17:01
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et l'acquéreur a t il engagé une procédure pour faire libérer les lieux ? |
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Vbouet
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Posté - 15 avr. 2013 : 22:00:49
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Non pour le moment il touche les astreintes ce qui lui permet de rembourser l'acquisition de sa maison. Il l'avait acheté en tant qu'investissement locatif à la base. Il a déjà touché plus de 50 000 euros sur les 200 000 euros dépensés pour acheter le bien (300 euros d'astreinte / jour)
Mais je répète, l'objet de mon post n'est pas là dessus. Je connais déjà toutes les procédures à engager pour le faire expulser (à la fois en théorie comme en pratique) et d'autres techniques moins coûteuses et plus intelligente comme le fait de lui faire signer un bail de location qui lui reviendrait moins cher que de payer une astreinte de 9 000 euros / mois.
Bref, l'objet est bel et bien de savoir de combien l'immeuble est déprécié (personnellement j'aurais imputé 60 à 80 % du prix initial). Mais là ça soulève un autre problème : le redressement fiscal. L'inspecteur des impôts suivra-t-il un rapport d'expertise ou bien assignera-t-il directement les propriétaires qui devront mandater un expert judiciaire en immobilier pour prouver la légalité de la vente ? |
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nefer
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Posté - 16 avr. 2013 : 07:54:36
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pourquoi le propriétaire a t il besoin de cette valeur?
est ce pour le calcul de l'ISF ?
un bien en occupé, il me semble bien que l'on considère un abattement de 20 à 30%
dans le cas présent, les services fiscaux peuvent aussi interroger sur la mise en route des procédures d'expulsion |
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Vbouet
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Posté - 16 avr. 2013 : 10:18:59
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On déduit 15 a 20 % de la valeur vénale lorsque le bien est occupé et ça peut monter à 30% lorsque le bail est de 6 ans (cas d'un bailleur professionnel).
En revanche, je parle ici de 80% parce que le bien est squatté et donc invendable. La valeur vénale étant la valeur à laquelle un bien peut etre vendu à une période donnée, il est logique d'appliquer plus de 20 % de décote. |
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bailleurx
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Posté - 16 avr. 2013 : 10:30:28
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ha oui mais à 300€ d'astreinte jour (soit 9000€/mois)
ca augmente la plus value
à mon avis elle vaut au moins 400 000€ lÃ
les questions posées ne sont pas inutiles comme vous semblez le penser
la possibilité ou l'impossibilité d'éviction de scqutter compte bien entendu
si c'est par exemple c'est une personne sans autres revenus qui a vendu sa maison pour rembourser ses dettes et qui a + de 70 ans
là ca veut dire que l'acquéreur a peu de chance de pouvoir disposer de son bien d'ici tres longtemps et qu'il n'en tirera "aucun benefice"
alors que si c'est juste momentané (le squatter serait "facile" à expulser) et que le squatter payent sans broncher l'indemnité d'occupation
vous voyez bien que la situation n'est pas du tout la même
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Vbouet
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Posté - 16 avr. 2013 : 10:41:46
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En l’occurrence, l'occupant a un travail mais il est payé le smic. Les propriétaires ont bien compris que cette situation leur était profitable mais qu'il fallait s'en extraire dans peu de temps car quand les 200 000 euros de la vente de la maison seront partis pour le dédommagement, ils se retrouveront avec un squatteur sans aucune capacité de payer. Et là , les procédures se durciront.
L'idée est de connaître le prix du bien en l'état actuel des choses. En fonction de ça, je monte tout le dossier.
Mais encore et encore et encore une fois, je suis calé sur toutes les questions d'évictions. Je ne bloc que sur un seul point. Je n'ai besoin que d'un pourcentage avec arguments solides à l’appuie.
Bref merci quand même. |
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bailleurx
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Posté - 16 avr. 2013 : 11:21:31
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il n'existe pas de régle absolue
comme il vous a étté dit un logement occupé se vend en principe 20% en dessous de sa valeur venale vide
pour démontrer qu'un bien perd de la valeur du fait d'un occupant illicite il faut demontrer le préjudice
hors actuellement les acquéreurs ont plutôt fait une tres bonne affaire
puisqu'en 2 nas le prix de la maison sera "remboursé" par l'indemnité d'occupation
et que de ce fait le propriétaire actuel ne mets rien en oeuvre pour récupérer son bien (je dirais même qu'il profite largement de la situation... ce qui légalement pourrait être contestable)
au terme de la solvabilité de l'occupant tout dépendra de la possibilité de l'expulser qui subsistera à ce moment lÃ
ruiné et + agé les possibilité s'amenuiseront et la valeur du bien s'en amoindrira au point de ne pouvoir s'apparenter qu'a un viager
il faut aussi prendre en considération l'état de la procédure, comment ont étté fixé les indemnité d'occupation, les paye t il ? et surtout les raisons qui poussent l'ancien propriétaire à ne pas quitter les lieux
invoque t il une nullité de la vente
est il dans un etat (mental) ne lui permettant pas de faire valoir ses droits (cette situation pourrait changer... un enfant.. un ami de bons conseils et peut être on pourrait prouver que l'acquéreur actuel a entrepris un chantage des menaces ou tout autre manœuvre pour acquérir ce bien contre son grès ...)
je ne sais pas exactement la situation mais seul qq ayant tout les éléments peut se permettre d'apprécier un prix probable |
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angelle
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Posté - 22 mai 2013 : 21:32:13
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Nefer, bailleurx, avez vous lu que c'est pour la rédaction d'un mémoire et non pas un cas réel ?  |
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Décote de la valeur vénale liée au squat 
