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japymonfis
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 Posté - 18 avr. 2013 : 20:14:49
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Bonjour,
Au travers d'informations qui m'ont été communiquées sur ce forum, j'ai appris qu'il n'est pas possible pour le président d'un syndicat coopératif de recevoir une rémunération. Sachant, en revanche, que cela est possible pour un syndic "benevole", je m'interroge sur l'opportunité de modifier les statuts de notre syndic de copropriété lors de notre prochaine AG et de passer de syndic coopératif à syndic benevole.
En effet, j'assume la quasi totalité des tâches du syndic depuis près de 10 années (la seule aide que je reçois est celle du vice-président syndic qui s'occupe de la transmission des courriers). Or, il se trouve que ce dernier ne sera plus en mesure d'assumer ce travail prochainement et que je ne trouve aucun volontaire pour le remplacer. Lors de notre prochaine AG, je prévoyais donc d'abandonner mes fonctions et de soumettre la candidature d'un syndic professionnel. Je n'avais pas pensé à l'option du syndic "benevole" rémunéré.
D'après les informations que j'ai pu recueillir, "en plus du remboursement des frais qu'il engage pour elle (courrier, assurance de responsabilité, frais divers), le syndic "benevole" peut percevoir une rémunération. Il faut simplement veiller à ce que celle-ci ne constitue pas l'essentiel de ses revenus, ce qui pourrait avoir des conséquences importantes pour lui, notamment sur le plan fiscal et social (obligation de se déclarer à l'Urssaf, de payer des cotisations au titre de professions libérales, ?)".
J'aimerais donc savoir quelle rémunération je pourrais raisonnablement soumettre aux copropriétaires (nous sommes une petite copropriété de 7 copros dont seuls 3 résident dans l'immeuble). Il ne s'agit pas pour moi bien entendu de "faire de l'argent" sur le dos des autres mais, vu le peu de considération que je recois en échange des services rendus depuis toutes ces années et attendu que personne ne souhaite me prêter main forte, j'estime logique de percevoir une rémunération, même symbolique, eu égard au temps passé (notamment à tenir la compta). Ceci ne m'empêchera nullement de présenter, malgré tout, une autre option aux copropriétaires, à savoir celle du syndic professionnel, si tant est que je puisse trouver un professionnel intéressé par une petite copropriété comme la nôtre.
En outre, dois-je prévoir de rédiger un contrat de syndic, ou puis-je simplement préciser cette rémunération, sa durée, les tâches couvertes par cette rémunération etc....dans une résolution ? Dans l'hypothèse ou un contrat doive être présenté en AG, quelqu'un aurait-il un modèle à me soumettre ?
Merci par avance pour vos conseils.
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ducilian
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 Posté - 23 avr. 2013 : 16:16:17
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Bonjour, je me permet de répondre car un peu dans le même cas que vous.
Je suis syndic bénévole et perçoit 0 € d'indemnité depuis maintenant 3 ans.
A l'aube de cette 4ème année je compte proposer une indemnité correspondant au frais que j'ai engagé pour le syndic à titre personnel. Beaucoups de chose étant déjà prévu au budget provisionnel je pense demander une indemnisation au titre des cartouches d'encre utilisées à mon domicile et comme pour vous j'immagine au temps passé à l'entretien de l'immeuble.
En effet pour beaucoups de mes copropriétaires (enfin à 95%) ces derniers ne se sentent absolument pas concerné par le nettoyage des parties communes et sorties de poubelles sans compter le temps passé à la gestion en elle même.
Personnellement je compte demander la somme symbolique de 100 € plus pour marquer les esprits que la rémunération en elle même.
Pour déclarer ce revenu je cite un article du site notre temps:
La rémunération, ou indemnité, accordée ne correspond pas à un salaire (le syndic n'est pas le salarié du syndicat). Il en résulte que, d'un point de vue fiscal, dans la mesure où vous exercez une activité à titre occasionnel, votre dédommagement sera soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. De même, vous ne serez redevable vis à vis des organismes sociaux d'aucune cotisation sociale sur les sommes perçues. Sachez tout de même que c'est à l'assemblée générale des propriétaires de décider de ces nouvelles modalités lors du renouvellement de votre mandat selon la majorité de l'article 25 de la loi de 1965. A ce dédommagement, peuvent s'ajouter vos frais de déplacement, les frais administratifs… que vous engagez. |
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Posté - 23 avr. 2013 : 18:17:37
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japymonfils : vous mélangez plusieurs choses :
1. vous êtes syndic non-pro, vous pouvez donc être rémunéré. MAIS pour votre mission de syndic. Vous déclarerez cette rémuniration dans la case BNC. bénéfices non commerciaux.
2. vous faites l'entretien de l'immeuble !! cela n'est pas dans ma mission du syndic. Vous le faites à titre bénévole, c'est votre choix.
3. pour votre mission, le syndicat doit vous rembourser les frais : papier, cartouches d'encre, transport, ...... Ces frais sont des charges du syndicat que vous devez porter dans les charges de fonctionnement courantes. Ce n'est pas une rémunération !!
japymonfils :" la seule aide que je reçois est celle du vice-président syndic qui s'occupe de la transmission des courriers"
Un vice-président syndic cela n'existe pas ?? parlez vous d'un des membres du conseil syndical de votre syndicat; conseil syndical chargé de controler votre gestion et les comptes du syndicat. |
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Posté - 24 avr. 2013 : 09:17:31
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toutes les dépenses nécessaires au fonctionnement du syndicat sont remboursables par le syndicat, ex les cartouches d'encre. Le syndic coopératif ou non pro n'a pas à sortir de l'argent personnel pour le fonctionnement du syndicat. Il est nécessaire par contre d'avoir des factures au nom du syndicat.
Quant à la rémunération du syndic, effectivement en coopératif vous ne pouvez rien percevoir, mais comme le nom l'indique c'est normalement la "coopération".
Pour revenir au statut non coopératif, vérifier dans votre RdC si cela n'est pas prévu, car en général on passe du statut syndic pro ou non pro au statut coopératif par résolution de l'AG. Le retour en arrière se fait par une même résolution inverse, il faut seulement penser à changer le libéllé du syndicat sur courriers et chèques.citation:
Article 17-1
Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.
Quant à la valeur de cette rémunération, il est difficile de le dire sur ce site, car cela dépend de beaucoup de paramètres : je vous conseille d'évaluer votre occupation mensuelle en heures. Si vous multipliez ce nombre par l'équivalent d'un smic (10€/h à peu près par exemple) vous aurez une base légitime. |
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C_Killer
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Posté - 12 nov. 2013 : 12:09:42
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il est possible de demander 3000 € pour une copro de 200 lots ou 400 € pour une copro de 8 lots
par contre l'inverse serait abusif
cela dépend également de la complexité de la copro (déclaration ursaff pour les salarié, bcp de travail de relance pour impayé, demande de devis pour des travaux) |
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mfld
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Posté - 12 nov. 2013 : 12:43:05
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Pour ma part j'insisterais sur un point soulevé par Philippe : il ne faut pas confondre l'activité de syndic avec celle du copropriétaire qui va bénévolement participer à l'entretien des parties communes (laver le sol) ou aux petites réparations (changer une ampoule). La même confusion est souvent faite au sein des CS.
Si vous estimez que la reconnaissance de vos copropriétaires est insuffisante pour motiver votre investissement personnel, une première étape avant de basculer du "coté obscur du rénuméré" serait peut-être de confier ces tâches à une société de nettoyage (contrat classique : sortie des poubelles, ménage et remplacement des ampoules), et vous recentrer sur la seule mission de syndic, avec remboursement intégral de vos frais justifiés.
Ensuite, comme l'indique Rambouillet, si le fonctionnement d'un syndicat coopératif ne repose que sur le président-syndic, et qu'il n'existe même pas de vice-président pour prendre le relais, alors la forme coopérative n'a plus de sens : il est temps de rebasculer en syndic classique, qu'il soit professionnel ou non. Au moins vous n'aurez plus à "traîner" le CS en tant que président.
Enfin, rénumération = contrat. Pour le montant de la rénumération, il faut que le syndicat reste gagnant par rapport à un syndic professionnel en prenant en compte le rapport qualité / prix (le non-professionnel assurant un meilleur suivi, sauf quand c'est une crasse). On rentre donc là dans le domaine de la négociation en fonction du terrain local.
Inscrivez donc 3 questions à l'ordre du jour de la prochaine AG : l'abandon de la forme coopérative, une proposition par un syndic professionnel, et votre proposition de syndic bénévole (avec contrat dans les 2 cas). Cela amènera peut-être les copropriétaires à prendre plus conscience de "certaines choses" 
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 12 nov. 2013 13:02:56 |
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2013 : 18:15:25
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"si le fonctionnement d'un syndicat coopératif ne repose que sur le président-syndic, et qu'il n'existe même pas de vice-président pour prendre le relais, alors la forme coopérative n'a plus de sens "
Bien d'accord, !!!
Il faut mettre fin très rapidement à cette dérive !
Adopter la forme "syndicat coopératif" impose un investissement de chacun des copropriétaires, tout particulièrement de ceux qui se proposent pour être membres du CScoop.
C'est un point qui 'est pas dans les textes (le coop du CS) mais qui l'est de fait : le CScoop est de fait l'organe de gestion collective du syndicat.
Ne serait-ce que parce que c'est lui seul qui désigne (et révoque) le syndic. Il a donc une action directe sur la politique et les actes de gestion du syndicat.
Si on y ajoute la désignation d'un V-Pdt, d'un trésorier/comptable, et autres fonctions internes.
Si c'est pour se retrouver tout seul, il faut savoir y mettre fin.
Avec passage direct au "syndic professionnel" , la gestion par un syndic en nom personnel solitaire sur le long terme étant à proscrire. |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2013 18:15:55 |
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snp
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Posté - 12 nov. 2013 : 23:52:59
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Comme le signale philippe, il ne faut pas mélanger, ce qu'il fait, les écrits de japymonfis et ceux de ducilian.
C'est peut être pas possible à inclure dans le budget de votre copropriété, tout dépend de la somme totale, mais est ce que se faire payer ses charges ne serait pas le bon montant a demander. Il faut voir par rapport au budget. Et, svp, ne parlez plus de remboursement de débours, c'est normal de se faire rembourser les frais engagés pour la mission de syndic (ou alors il y a intimidation...brutale)
Bonne chance à vous, aussi!!! |
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C_Killer
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Posté - 15 nov. 2013 : 15:23:50
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citation: Initialement posté par snp
mais est ce que se faire payer ses charges ne serait pas le bon montant a demander.
cela me semble assez peu logique, cela voudrais dire qu'un syndic qui possède une studette demande moins d'indemnité que celui qui possède un 5p pour un temps identique consacré à la copropriété |
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Posté - 15 nov. 2013 : 16:51:55
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C.Killer :" cela me semble assez peu logique, cela voudrais dire qu'un syndic qui possède une studette demande moins d'indemnité que celui qui possède un 5p pour un temps identique consacré à la copropriété"
????????????????
Que syndic non-pro soit propriétaire d'un garage, d'une cave d'un studio ou d'un 12 pièces avec terrasse et vue sur la mer n'a rien à voir avec sa misisoin de syndic et sa rémunération.
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Gédehem
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Posté - 15 nov. 2013 : 16:56:49
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Il est IMPOSSIBLE d'exonérer de charges tel copropriétaire pour quelque morif que ce soit. Cela revient à modifier la répartion (il y a 1 lot en moins).
Impossible car contraire aux 2 principes énoncés énoncés L.art.10.
Impossible car cette modification nominative, vosant tel copropriétaire, décidée unanimement, imposerait sa publication au fichier immobilier.
Car à la 1ère vente qui suit, on peut compter sur l'acquéreur pour exiger et imposer le retour aux règles et à la répartition RDC.
C'est donc une idée totalement farfelue !
Chacun payant les charges qu'il doit selon ses tantièmes, rien n'intrdit à ce que le syndic non pro soit rémunéré, au besoin sur la même base qu'un syndic pro.
Mais il devra veiller à ce que cette rémunération ne soit pas sa principale source de revenus, auquel cas l'administration fiscale considèrera qu'il ne s'agit pas de BNC (bénéfices non commerciaux) mais bien d'une activité commerciale qui doit être déclarée comme telle ...
Et de ce fait en passer par les "fourches" de la loi Hoguet, avec tout ce que cela comporte comme obligations (critères d'obtention 'carte', assurance, etc etc ...) |
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snp
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Posté - 15 nov. 2013 : 20:54:14
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Ou je me suis mal exprimé, ou gedehem ne veux pas "voir"...
Comme je suppose que c'est de ma faute, j'explique:
quand j'écris que ce faire payer ses charges, je veux faire comprendre que je paye mes charges comme n'importe quel coproprietaire, et je "touche"des honoraires (ligne budgetaire #6221) correspondants (exactement correspondaient) à mes charges. Donc pas de problème avec les grilles de charges. Et aucun problème avec les cotisations sociales. Merci pour elles.
Pour C.killer, le cas cité me concerne, ce n'était qu'une piste pour votre situation. Pour être totalement honnête, javoue que je fais partie des plus grands tantièmes, à ma décharge, je n'est pas augmenté les honoraires depuis dix sept ans!!!!!! |
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Gédehem
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Posté - 16 nov. 2013 : 01:33:10
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Ce n'est pas le niveau des charges qui détermine le montant de la rémunération du syndic !
D'autant qu'il y a une incohérence :
-je "touche" des honoraires (ligne budgetaire #6221) correspondants (exactement correspondaient) Ã mes charges.
Pourtant :
-je n'ai pas augmenté les honoraires depuis dix sept ans !!!!!!
Est-ce à dire que vos charges n'ont pas augmenté depuis 17 ans ??? |
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2013 01:34:48 |
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snp
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Posté - 16 nov. 2013 : 09:28:15
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Les honoraires sont déterminés par le vote des copropriétaires. Quelque soit le montant, ils "disent" oui ou non. Plus simple.? Je ne vois pas.
Gedehem, il fallait "voir" l'imparfait du verbe. Des lunettes?? Des lentilles?? |
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Posté - 16 nov. 2013 : 09:36:36
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pourquoi faire des choses compliquées quand elles sont simples : lors de la désignation du syndic non pro, l'AG approuve (ou non) le projet de contrat (joint à la convocation) qui spécifie la rémunération du syndic.
Pourquoi faire différemment pour un syndic non pro de ce qui est fait pour un syndic pro ?....
A moins que ce syndic nonpro ait quelque chose à cacher .... que l'on n'admettrait pas d'un syndic pro
exemple : calquer l'indemnité du syndic non pro sur les charges du copro, faisant office de syndic non pro, ne permet pas aux copropriétaires de connaitre à priori l'indemnité du syndic non pro, puisque le montant de ces charges dépendent aussi du montant de la rémunération. |
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snp
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Posté - 16 nov. 2013 : 10:23:37
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Punaise! Quel mauvais pedagogue je fais.
Quand j'écris que les coproprietaires votent les honoraires, c'est en fonction, un, du contrat soumis aux votes, deux, du budget. Rien de caché jusqu'à présent, mais je peux me tromper (si, si, cela arrive). Rien de compliqué à comprendre, non plus.
C'est toujours un problème de lunettes, comme le dit si bien g |
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Posté - 16 nov. 2013 : 11:40:12
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snp : c'est en fonction, un, du contrat soumis aux votes, deux, du budget
J'ai mis mes lunettes, mais le buget dépend de la rémunération du syndic et pas l'inverse !!! C'est un gros poste du budget 
Calculer et proposer des honoraires en fonction du montant de ses propors charges est assez spécial; calculer ses honraires en focntion du travail à effectuer, dépendant de la taille de la copro. parait beaucoup plus juste - pour le syndic non-pro ET le SDC. |
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snp
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Posté - 16 nov. 2013 : 12:58:05
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Décidément, j'ai du mal....
Je recommence:
un, il y a vote pour le mandat du syndic, avec connaissance du contrat, donc des honoraires demandés,
deux, il y a vote du budget, avec, en ligne 6221, les honoraires déjà votés en "un"
Il me semble que c'est simple à comprendre, mais.....
Autre chose, si, en tant que syndic non professionnel, les honoraires devraient être enfonction des obligations de la fonction, supprimons les syndics non pro. Dans ce cas il ne devrait y avoir que des syndics pro, avec des honoraires décents et raisonnables (!!!), et des syndic bénévoles (au sens premier). Mais heureusement, il y a le libre arbitre, qui permet à certaines copropriétés de choisir une autre voie.....Dieu soit loué!
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Posté - 16 nov. 2013 : 16:40:21
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snp : Dans ce cas il ne devrait y avoir que des syndics pro, avec des honoraires décents et raisonnables (!!!), et des syndic bénévoles (au sens premier). Mais heureusement, il y a le libre arbitre, qui permet à certaines copropriétés de choisir une autre voie.....Dieu soit loué!
snp : vous avez vraiment du mal aussi !!
Etes vous sur que les honoraires de la majorité des syndics soient surrévalués ? le travail d'un syndic non-pro est il différent d'un syndic pro ? quelle sont les différences, snp ?
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Posté - 16 nov. 2013 : 16:48:41
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snp, si la rémunération correspond aux charges du copro syndic non pro, comment faites vous pour les calculer si le budget n'est pas voté et puisqu'une simulation de charges influe sur la valeur du budget ? je suis curieux. En maths, on appelle cela une fonction circulaire  |
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snp
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Posté - 16 nov. 2013 : 17:01:19
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Les différences, philippe, ou plutôt, la différence, la grande difference, c'est le fait de penser, à tort ou à raison, que l'on va faire le travail mieux que le précédent ou l'opponant.
Quant au montant, surévalué ou non, des honoraires de syndic, c'est aux coproprietaires d'en décider lors de l'AG. Et pro ou non, peut être ne le savez-vous pas, la fonction est identique. (je plaisante évidemment) |
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remuneration syndic "benevole" 
