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Mu99
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 Posté - 12 mai 2014 : 13:27:31
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Bonjour,
La loi ALUR précise, dans son article 58 (III), que « Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale. »
Est-ce que cela concerne les copropriétés de 10 lots ? Ou est-ce que cela concerne uniquement les copropriétés de 9 lots et moins ?
Même question pour l’obligation de comptabilité en partie double : article 14-3 (alinéa 2) de la loi 1965 : « Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 Euros, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice ».
Je précise que notre copropriété comporte 10 lots principaux (+ 20 lots secondaires) et que notre budget annuel est largement inférieur à 15 000 Euros.
Par avance, merci pour vos précisions.
Bonne journée !
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JPM
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Posté - 12 mai 2014 : 13:56:34
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Le texte est clair : moins de dix lots cela ne peut être que 9 lots ou moins, et dans les deux cas bien sur.
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Mu99
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 2
 Posté - 12 mai 2014 : 13:58:12
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Posté - 12 mai 2014 : 14:20:09
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tout d'abord, il faut dire que cette disposition ne s'applique qu'Ã compter du 1/1/2017.
ensuite la loi n'est pas claire pour les exceptions :
"III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale."
Dans cette disposition, il n'est pas précisé, comme cela est fait par ailleurs, si ce sont des lots ou des lots principaux ou des lots à usage de, etc.. Donc dans l’absence de textes : cela doit s'appliquer au moins de 10 lots (donc, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 lots) tous compris : habitation, commerces, mais également caves et parkings, etc... !!!
et en plus, il ne faut pas oublier le mot "unanime" !!!! mais est ce unanime de l'AG ou de tous les copros ? Ah, les "écrivains" des textes législatifs... heureusement, il y aura les juges pour aller plus avant  |
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Mu99
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Posté - 12 mai 2014 : 14:35:33
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Merci pour ces précisions Rambouillet.
En ce qui concerne la compta en partie double, il semble bien qu'elle soit bien applicable aux comptes de notre copro finalement... puisque cette dernière est composée de 10 lots principaux.
Cela ne va pas me faciliter la tâche mais avec un bon logiciel (à défaut d'avoir pu mettre la main sur un classeur Excel adapté), ça devrait être faisable  ... |
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Mu99
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5
Posté - 12 mai 2014 : 18:33:49
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Dernière petite question : est-ce que l'achat d'un logiciel pour gérer les comptes du syndicat doit être voté en AG 
Merci
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Posté - 12 mai 2014 : 18:41:32
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il est voté en même temps que le budget prévisionnel courant, c'est un outil de travail et d'administration nécessaire au syndic. |
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JPM
Modérateur
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7
Posté - 16 mai 2014 : 00:08:48
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Le sens de décision unanime de l'assemblée générale a été jusqu'à présent qu'elle a réuni tous les copropriétaires.
Mais, dans les textes récents, les fautes de français, les erreurs terminologiques grossières et les bévues diverses sont si nombreuses qu'il devient impossible de recourir aux règles traditionnelles d'interprétation des textes.
Idem pour le nombre de lots : Ã la lettre du texte on prend les caves, les cagibis et tout !
Or dans l'esprit de l'auteur il ne s'agit que des fractions principales.
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Posté - 16 mai 2014 : 07:36:27
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Gédehem
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Posté - 16 mai 2014 : 08:47:26
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L'auteur peut avoir beaucoup d'esprit, ce qui est vain s'il ne le traduit pas en lettre ! |
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C_Killer
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Posté - 11 mai 2015 : 13:34:02
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bonjour,
j'aurai besoin d'une petite précision concernant le fonctionnemnet de très petite copropriété :
le contexte :
la copropriété est constitué de 4 lots appartenant à 2 copropriétaires (mon père et moi)
il n'y a jamais eu d'AG, je n'ai jamais payé de charges (mon père payait tout avec son compte perso et s'occupait lui même du ménage).
Les dépenses annuelles sont actuellement 200 € pour l'assurance, 600€ pour l'eau auquel il faut rajouter 300 € pour le ménage car mon père ne veut plus le faire soit 1100€
Souhaitant vendre, il faut que je produise des PV sur les 3 dernières année, que mon père ouvre un compte séparé au nom du SDC et tout le tralala ...
Ma question concerne le budget et son vote
vu la taille de la copro et son budget (- de 10 lots et - de 15k€), je souhaite proposer le mode de fonctionnement suivant
Vote d'une avance de tréso ou fd de roulement (par exemple 2 000€ afin d'être large niveau budget et pouvoir faire fasse aux imprevus) puis faire chaque année un appel de fond unique couvrant le budget réel constaté pour l'exercice précédent.
Cetet solution est'elle correcte ? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 11 mai 2015 : 14:39:34
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citation: Initialement posté par C_Killer
bonjour,
j'aurai besoin d'une petite précision concernant le fonctionnemnet de très petite copropriété :
le contexte :
la copropriété est constitué de 4 lots appartenant à 2 copropriétaires (mon père et moi)
il n'y a jamais eu d'AG, je n'ai jamais payé de charges (mon père payait tout avec son compte perso et s'occupait lui même du ménage).
Les dépenses annuelles sont actuellement 200 € pour l'assurance, 600€ pour l'eau auquel il faut rajouter 300 € pour le ménage car mon père ne veut plus le faire soit 1100€
Souhaitant vendre, il faut que je produise des PV sur les 3 dernières année, que mon père ouvre un compte séparé au nom du SDC et tout le tralala ...
Ma question concerne le budget et son vote
vu la taille de la copro et son budget (- de 10 lots et - de 15k€), je souhaite proposer le mode de fonctionnement suivant
Vote d'une avance de tréso ou fd de roulement (par exemple 2 000€ afin d'être large niveau budget et pouvoir faire fasse aux imprevus) puis faire chaque année un appel de fond unique couvrant le budget réel constaté pour l'exercice précédent.
Cetet solution est'elle correcte ?
il me parait urgent que vous relisez les textes sur le fonctionnement de la copropriété
l'avance de trésorerie( ex fond de roulement) ne peut pas être supérieur au 1/6 du budget prévisionnel
il faut donc impérativement établir un budget prévisionnel, convoquer une AG (par remise en mains propres de la convocation) avec toutes les résolutions impératives...et ouvrir un compte en banque au nom du SDC!
rien n'empêche de voter à l'AG le budget prévisionnel en indiquant une seule date d'appel de fonds.
c'est une information qui devra être portée à la connaissance de l'acquéreur sur l'état daté |
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Posté - 11 mai 2015 : 14:46:01
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C-killer : C'est bien de respecter la loi de la copropriété qui s'applique à votre cas, mais vous oubliez l'essentiel : obligation de nommer un syndic !!!  
Car c'est le seul qui peut convoquer une AG, appeler les fonds, payer les factures, ouvrir un compte séparé, .....
Si vous désirez appliquer la loi de la copropriété dans votre situation, vous êtes sans syndic et vous devez demander la nomination d'un AJ afin qu'il convoque une AG pour élire le syndic.
Dans votre situation un syndic non-pro, vous ou votre père.
Vous,2 copros de la même famille, préparez donc une auto-convocation signée par vous deux ( illégale ) avec comme 1ère résolution élection du syndic avec un contrat joint. Le syndic ouvrira un compte séparé; un copro. ne peut en aucun cas le faire, car il faudra produire le PV de l'AG.
Si vous désirez vendre à un tiers, il va demandé les PV; le notaire va demander l'état daté, ....... vous êtes dans un joli "bourbier" !
Vous désirez vendre, et les problèmes commencent.
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C_Killer
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Posté - 11 mai 2015 : 20:34:23
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@ nefer
j'ai compris que les règles comptable étaient assouplies pour les petites copropriétés, par contre je n'ai pas trouvé de description détaillée.
Ce que j'ai compris c'est que si on a un budget prévisionnel de 1000e / an, on peut se permette d'avoir une avance de trésorerie supérieur à se montant (ex 1200€) et si je constate que le budget réel est de 870€, je vais juste appelé les 870€ par reformé l'avance de tréso.
est ce bien ça ? si c'est le cas, la comptabilité tient sur une feuille excel et est à porté de tous.
sinon comment est ce que cela fonctionne.
@Philippe
mon père est le syndic de la copro depuis 20 ans, il manque juste les pv des 15 dernière année. à mon sens il faut juste produire les pv des 3 dernières années dans lesquels on indiquera sa réélection.
Je reconnais que ce n'est pas joli joli mais ca colle à la réalité |
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andre78fr
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Posté - 11 mai 2015 : 20:58:10
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Oui en théorie une copropriété de moins de 10 lots peut être dispensée d'une tenue comptable en partie double (avec les engagements) et n'enregistrer ceux ci qu'en fin d'année mais en pratique elle est malgré tout supposée présenter les annexes et je vois mal comment sortir une annexe 1 sans les comptes de tiers, les engagements et la partie double ; c'est donc une fausse ou plutôt illusoire possibilité...
Comme rappelé par nefer, l'avance permanente de trésorerie ne peut dépasser 1/6 du budget (équivalent de 2 mois) mais rien ne vous empêche d'avoir d'autres fonds (réserve, travaux) qui sur le plan de la trésorerie et de la couverture que vous recherchez auront le même effet. |
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Posté - 12 mai 2015 : 08:21:27
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C_killer :" il n'y a jamais eu d'AG, je n'ai jamais payé de charges "
ALors comment votre père a t'il été syndic depuis 20 ans sans une AG convoquée.
On ne s'autoproclame pas syndic. Sachez également que le mandat max du syndic est de 3 ans, c'est à dire au moins 7 renouvellement pour votre père
C_killer : il faut juste produire les pv des 3 dernières années dans lesquels on indiquera sa réélection.
Je reconnais que ce n'est pas joli joli mais ca colle à la réalité
Sans AG convoquée pas de pV !!! vous allez donc produire 15 ou 20 ans de faux en écriture pour vendre votre lot ?
Tout cela est illégal et condamnable.
Vous allez vendre à un tiers ou à un autre membre de la famille ?
SI ce tiers découvre que les documents produits sont des faux .... |
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C_Killer
Nouveau Membre
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Posté - 13 mai 2015 : 14:10:21
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citation: Si vous désirez appliquer la loi de la copropriété dans votre situation, vous êtes sans syndic et vous devez demander la nomination d'un AJ
AJ c'est administrateur judiciaire ?
J'ai compris les grandes étapes, il y a du boulot ! |
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Gédehem
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Posté - 13 mai 2015 : 14:45:11
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Va y'en avoir .......
C'est le problème de ces toutes petites copropriétés "familiales", où tout se passe à peu près bien dans la bonne humeur, décidé un matin sur un coup de fil, ou entre é portes ...
Jusqu'au jour où ...... et patatras ! 
Concernant les 3 derniers PV, pas difficile de faire des "faux vrais". En particulier pour les 2 points les plus importants : le budget prévisionnel, la désignation du syndic.
Comme à 2 copropriétaires c'est l'unanimité qui s'impose, aucun problème.
Il y en a un peu plus pour la compta, même tenue sur un cahier de brouillon. Plus facile parce que les comptes sont annuels (ouverture et cloture des comptes du syndicat chaque année), les soldes (+ ou -) étant ceux de chacun des copropriétaires. A la différence des comptes d'une entreprise ou d'une association, lissés dans le temps. Chaque année on en fait le bilan, une photographie, sans clôture.
Là où cela est plus "délicat", c'est sur l'absence de compte bancaire au nom du syndicat, et surtout sur l'historique de la vie de ce syndicat, en particulier pour les travaux d'entretien, de réfection, etc .....
Oubliez l'AP (administrateur provisoire), et penchez vous rapidement sur cette question du compte bancaire, des fonds (provisions) qui doivent s'y trouver au regard du budget prévisionnel que vous (votre père et vous) êtes censés avoir voté en 2014 lors d'une AG (*) dont le PV, qui reste à établir, mentionnera la question de la désignation du syndic et son élection par le vote unanime des 2 copropriétaires présents .
(*) AG dont vous avez été élu pdt de séance, et dont votre père, syndic sortant, était secrétaire ..... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 mai 2015 : 18:05:23
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Cher Killer, comment votre immeuble est il assuré ? A quel nom la police d'assurance est-elle établie ?
Voyez cette question !
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Copropriété de 10 lots principaux : précisions 
