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Jpp13
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 Posté - 23 avr. 2013 : 11:34:18
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Bonjour,
Notre Copropriété à changer de concierge après la mise en retraite de l'ancien titulaire.
Le président du Conseil Syndical (et néanmoins ami) à accepter, sans consulter le CS dont je fait parti, la remise en état -certes nécessaire après 20 ans d'occupation- de la loge sur la base d'une "estimation" fournie par le nouveau concierge et ancien peintre en bâtiment qui à proposer de le faire lui même.
Cette estimation (pas trop détaillée) comprend des fournitures et de la main d’œuvre et s'élève à 945 €.
Ce procédé est-il légal ?
Merci de vos réponses
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Posté - 23 avr. 2013 : 13:49:30
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ce n'est pas le CS qui décide mais l'AG ou éventuellement le syndic à condition que cette somme ait été budgétée.
La rénovation du logement est obligatoire, dixit la convention collective.... |
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JPM
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Posté - 23 avr. 2013 : 14:18:31
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Votre ami président aurait pu quand même en parler au CS 
945 € une loge ? Je pense que votre copropriété n'a pas trop à se plaindre.
A noter toutefois que s'il y a eu des travaux d'électricité, voire de plomberie, le procédé est beaucoup plus contestable. Pour la peinture et quelques bricoles ? Va bene 
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Jpp13
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Posté - 23 avr. 2013 : 16:00:21
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Je ne conteste pas les travaux (qui n'ont pas été budgétés, pourtant le changement de concierge était connu de longue date) mais la partie main d’œuvre de l'estimation fournie par le nouveau concierge.
Le montant des travaux n'est pas en cause non plus, mais je connais des copropriétaires tatillons qui ne vont pas manquer de demander des explications lors de l'AG.
Si ce procédé est légal, j'aimerais savoir s'il y a des textes qui l'autorise (jurisprudences, car je n'ai rien vu dans la loi de 1965, et son décret d'application de 1967).
Pour mon ami du CS on va en parler demain au cour de la réunion prévue pour préparer l'ODJ de l'AG |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 23 avr. 2013 16:03:39 |
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Posté - 23 avr. 2013 : 18:25:44
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Jpp13 : refiare la loge demande un acord de l'AG ??? ce n'est pas au président du CS, ni au CS de décider de travaux concernant le SDC !!! Ils n'en ont pas le pouvoir, comme le syndic !!
Des copros pourront contester cette dépense de 945 €, et le syndic va devoir prndre ses responsabilités car il devait informer le président dui CS que cela deviat passer par l'AG !!
Ces copros pourront refuser de payer leur quote-part!! pas d'accord d'AG, le syndic ne peut pas appeler les fonds pour cette dépenses !
le président du CS est hors des clous, et suivi par un syndic à coté de la plaque !! tant pis pour eux!! 
Une autre chose est le paiement de ces travaux faits par le concierge !! il ne peut pas produire une facture; si cela n'est pas compris dans son contrat, les copors seront légitimes pour refuser de payer ces trvaux !! Quid de l'assurance de ce concierge en cas d'accident !! ( chute de l'escabeau !!)  |
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Jpp13
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Posté - 23 avr. 2013 : 18:50:41
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Hélas, les travaux sont faits et les factures seront présentées à notre contrôle demain (elles sont disponibles par internet)
J'ai déjà averti de vive voix le Président qui en a fait part au syndic.
Devons nous demain lors de la réunion demander au syndic de retirer ces factures de la comptabilité avant de présenter les comptes à l'approbation de l'AG ?
S'il refuse, que faire ? Informer les copros présents lors de l'AG et refuser les comptes ?
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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ETASPAK
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Posté - 23 avr. 2013 : 23:38:02
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Bonsoir,
Voyez ce que précise la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles :
Chapitre IV : Durée et conditions de travail. ? Attribution d'un logement de fonction accessoire au contrat de travail :
Article 20 : Logement de fonction accessoire au contrat de travail :
En cas de changement de salarié, l'employeur devra procéder à la désinfection du logement de fonction et à sa réfection éventuelle.
La réfection des embellissements (peintures, revêtements muraux) dans le logement de fonction, incombant à l'employeur, interviendra tous les 5 ans si nécessaire, et au plus tard tous les 7 ans lorsque le logement comprend une pièce unique et tous les 10 ans dans les autres cas. La réfection des revêtements de sol interviendra si nécessaire.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000005635953
Puisque vous précisez « la remise en état - certes nécessaire après 20 ans d'occupation ».
Ces travaux sont donc devenus obligatoires en vertu de l’article 25 e de la loi qui précise :
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires).
A partir de là, le caractère obligatoire devrait être suffisamment explicite auprès des copropriétaires tatillons, ce qui devrait faciliter la ratification de ces travaux lors de votre prochaine assemblée générale.
Sachez que la décision d'une assemblée générale de copropriétaires acceptant a posteriori ces travaux est tout à fait légale, d’autant plus que vous devez préparer l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale.
Il ne vous reste plus qu’à notifier la ratification de ces travaux à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale.
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Jpp13
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Posté - 24 avr. 2013 : 08:16:14
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Ok pour faire ratifier les travaux obligatoires en vertu des dispositions législatives (merci pour textes de la CCN), mais c'est la partie main d’œuvre effectuée et facturée 6 €/h par le nouveau concierge qui a fait lui même les travaux qui va probablement poser problème.
Est-ce qu'on peut faire passer ça aussi ? |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 24 avr. 2013 08:19:27 |
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Posté - 24 avr. 2013 : 09:26:34
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comment le concierge va t il établir la facture ?
non la MO ne peut pas être facturée donc payée. Est ce l'ancien ou le nouveau concierge ? |
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Jpp13
Contributeur actif
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Posté - 24 avr. 2013 : 09:34:50
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C'est le nouveau concierge (ancien peintre en bâtiment).
Je pense qu'on va faire passe le MO en prime spéciale pour la présentation des comptes car cela fait faire quelques économies à la Copro |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 24 avr. 2013 09:35:40 |
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ETASPAK
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Posté - 24 avr. 2013 : 09:38:05
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citation: Initialement posté par Jpp13
Ok pour faire ratifier les travaux obligatoires en vertu des dispositions législatives (merci pour textes de la CCN), mais c'est la partie main d’œuvre effectuée et facturée 6 €/h par le nouveau concierge qui a fait lui même les travaux qui va probablement poser problème.
Est-ce qu'on peut faire passer ça aussi ?
Certainement pas, et c’est bien là le problème.
Ce que vous pouvez faire, vous ratifiez ces travaux sans la main d’œuvre bien évidemment.
Et vous votez une prime exceptionnelle à votre concierge correspondant à la main d’œuvre facturée.
Pour ma part, c’est ce que je ferais, l’assemblée générale reste souveraine dans son choix et tout le monde y trouve son compte.
PS : Je constate que nous avons la même opinion sur la prime…
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Édité par - ETASPAK le 24 avr. 2013 09:41:28 |
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PROSPER83
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Posté - 24 avr. 2013 : 12:04:29
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Ce concierge étant dans l'incapacité de fournir une facture avec TVA, cela s'appelle tout simplement du travail au noir, donc sans aucune garantie et aucune assurance, et rien que cela peut conduire n'importe quel copropriétaire à contester cette combine.
Heureusement pour le SDC qu'il n'est tombé de l'échelle!
C'est consternant de voir des SDC en arrive à des calculs aussi minables de fausse économie de bouts de chandelle sur des sommes aussi dérisoires.
Car en plus, ce SDC va aussi trafiquer la fiche de paye en inventant une prime spéciale. Pour quelques roupies d'économie sur la TVA il lui faudra à la place payer des cotisations sociales et patronales, et, en espérant pour lui que ce concierge ne tombe pas malade dans les trois suivants car cette fausse prime sera alors prise en considération pour le règlement des prestations maladie.
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Jpp13
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Posté - 24 avr. 2013 : 14:08:59
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Ce qui est consternant c'est le manque de rigueur d'un syndic pro depuis de longues années.
Lorsque j'ai voulu en changer cela s'est mal passé, j'ai pas été suffisamment convaincant et très mal secondé par un CS divisé.
Voilà le résultat ! |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 24 avr. 2013 14:09:53 |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 24 avr. 2013 : 14:24:22
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citation: Initialement posté par PROSPER83Ce concierge étant dans l'incapacité de fournir une facture avec TVA, cela s'appelle tout simplement du travail au noir, donc sans aucune garantie et aucune assurance, et rien que cela peut conduire n'importe quel copropriétaire à contester cette combine. Heureusement pour le SDC qu'il n'est tombé de l'échelle! C'est consternant de voir des SDC en arrive à des calculs aussi minables de fausse économie de bouts de chandelle sur des sommes aussi dérisoires. Car en plus, ce SDC va aussi trafiquer la fiche de paye en inventant une prime spéciale. Pour quelques roupies d'économie sur la TVA il lui faudra à la place payer des cotisations sociales et patronales, et, en espérant pour lui que ce concierge ne tombe pas malade dans les trois suivants car cette fausse prime sera alors prise en considération pour le règlement des prestations maladie.
Je vous l’accorde, mais les faits sont ceux qu’ils sont et ni vous ni moi n’y pouvons rien.
Jpp13 cherche à trouver une solution face à cette situation illégale.
Ces travaux étant obligatoires à cause de la vétusté de la loge.
Les fournitures sont remboursables sur justificatifs.
À partir de là, comment faire pour dédommager ce concierge dans un cadre légal, si ce n’est par une prime exceptionnelle voter lors d’une assemblée générale.
Une prime exceptionnelle pour ce genre de travaux est tout à fait acceptable pour un syndicat de copropriétaires dans la mesure où l’on considère que « Si les obligations de l’employé ne sont pas expressément définies par la convention collective, on estime qu’elles sont similaires à celles d’un locataire ».
De la même façon qu’un accord similaire peut tout à fait se faire entre un locataire (concierge) et son bailleur (copropriété) en échange d’une diminution du loyer (prime) sans que cela soit considéré comme du travail dissimulé.
Ceci dit, l’assemblée générale peut tout à fait voter contre cette prime exceptionnelle, auquel cas le seul gagnant sera le syndicat de copropriétaires.
Voyez ce précise ce lien :
L’entretien de la loge :
A l’arrivée d’un nouveau salarié, le syndicat de copropriétaires doit procéder à la désinfection du logement de fonction et à sa réfection si nécessaire.
Conformément à l’article 20 de la convention collective, “la réfection des papiers et peintures dans le logement de fonction, incombant à l’employeur, interviendra tous les cinq ans, si nécessaire, et au plus tard tous les sept ans lorsque le logement comprend une pièce unique, et tous les dix ans dans les autres cas”.
De son côté, le salarié doit occuper le logement “en bon père de famille”.
Si les obligations de l’employé ne sont pas expressément définies par la convention collective, on estime qu’elles sont similaires à celles d’un locataire et que les dispositions du code civil en matière de louage de chose sont applicables (articles 1713 et suivants du code civil).
A ce titre, l’employeur est tenu de faire toutes les réparations qui peuvent être nécessaires, autres que les locatives.
http://www.informationsrapidesdelac...-de-fonction
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sparte
Contributeur senior
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14
Posté - 24 avr. 2013 : 23:21:56
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Franchement, vous vous prenez le choux pour 945 euros!
La prochaine fois, demandez à un artisan.
Vous paierez le triple mais vous dormirez en paix.
Remerciez donc votre nouveau concierge. |
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Gédehem
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Posté - 24 avr. 2013 : 23:23:16
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Il y a une certaine incohérende à vouloir faire référence aux dispositions sur le "louage" s'agissant d'un employé bénéficiaire dans le cadre d'un contrat de travail d'un salaire complémentaire en nature, ici de logement (dans lequel il n'a aucune obligation de loger !), employé qui ne peut en aucune façon se prévaloir du statut de "locataire" en particulier des dispositions de la loi de 89, puisqu'il n'est en rien "locataire" !
Il bénéficie d'un salaire complémentaire, peu importe sa "nature".
Sur la questiopn posée, c'est vers ce pdt de CS qu'il faudrait se tourner, pour lui apprendre ce qu'est un CS, qui ne se résume pas à son pdt !
L'autre aspect : l'absence d'un accord précis sur "qui fait quoi et comment" s'agissant de travaux qui concernent la collectivité syndicat.
En particulier pour aborder la rémunération du travail de réfection effectué, l'employé ne pouvant en aucun cas "facturer" qui que ce soit !
(en plus de la formation sur "Comment doit fonctionner un CS" destinée au Pdt, il faudrait en organiser une autre pour syndic et pdt CS sur "Qui peut facturer une prestation", avec au menu "Les indications obligatoires des factures" .... )
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Édité par - Gédehem le 24 avr. 2013 23:31:03 |
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Jpp13
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Posté - 25 avr. 2013 : 07:54:06
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citation: Initialement posté par GédehemSur la question posée, c'est vers ce pdt de CS qu'il faudrait se tourner, pour lui apprendre ce qu'est un CS, qui ne se résume pas à son pdt ! L'autre aspect : l'absence d'un accord précis sur " qui fait quoi et comment" s'agissant de travaux qui concernent la collectivité syndicat. En particulier pour aborder la rémunération du travail de réfection effectué, l'employé ne pouvant en aucun cas "facturer" qui que ce soit ! (en plus de la formation sur " Comment doit fonctionner un CS" destinée au Pdt, il faudrait en organiser une autre pour syndic et pdt CS sur " Qui peut facturer une prestation", avec au menu " Les indications obligatoires des factures" .... ) Mon intervention hier après midi à la réunion du CS est allé dans ce sens.
J'espère que le syndic et le pdt du CS en tiendront compte à l'avenir (c'est ce qu'il m'ont promis et les membres du CS y veilleront).
Merci à tous pour vos interventions. |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 25 avr. 2013 : 09:59:55
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il y a une certaine incohérende à vouloir faire référence aux dispositions sur le "louage" s'agissant d'un employé bénéficiaire dans le cadre d'un contrat de travail d'un salaire complémentaire en nature, ici de logement (dans lequel il n'a aucune obligation de loger !), employé qui ne peut en aucune façon se prévaloir du statut de "locataire" en particulier des dispositions de la loi de 89, puisqu'il n'est en rien "locataire" !
Bien évidemment « qu’un employé bénéficiaire dans le cadre d'un contrat de travail d'un salaire complémentaire en nature, ici de logement (dans lequel il n'a aucune obligation de loger !), employé qui ne peut en aucune façon se prévaloir du statut de "locataire" en particulier des dispositions de la loi de 89, puisqu'il n'est en rien "locataire" ! »
Là n’est pas le problème, mais il faut quand même savoir faire la part des choses concernant l’entretien de cette loge.
C’est-à-dire ce qui incombe à l’employé et ce qui incombe à l’employeur.
Et là, la frontière entre l’article 20 de la CCN et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est mince.
L’article 20 de la CCN précise que :
En cas de changement de salarié, l'employeur devra procéder à la désinfection du logement de fonction et à sa réfection éventuelle.
La réfection des embellissements (peintures, revêtements muraux) dans le logement de fonction, incombant à l'employeur, interviendra tous les 5 ans si nécessaire, et au plus tard tous les 7 ans lorsque le logement comprend une pièce unique et tous les 10 ans dans les autres cas. La réfection des revêtements de sol interviendra si nécessaire.
L’article de la loi du 6 juillet 1989 précise que :
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ;
N’y voyez-vous pas une certaine cohérence ou similitude avec mes propos :
« De la même façon qu’un accord similaire peut tout à fait se faire entre un locataire (concierge) et son bailleur (copropriété) en échange d’une diminution du loyer (prime) sans que cela soit considéré comme du travail dissimulé. »
À partir de là, ces travaux sont obligatoires à cause de la vétusté de la loge.
Les fournitures sont remboursables sur justificatifs.
Comment faire pour dédommager ce concierge dans un cadre légal, si ce n’est par une prime exceptionnelle voter lors d’une assemblée générale.
Pour ma part, une prime exceptionnelle pour ce genre de travaux est tout à fait acceptable pour un syndicat de copropriétaires dans la mesure où l’on peut considérer qu’il ne s’agit pas de travail dissimulé, mais plutôt d’un arrangement maladroit entre le président du CS et le concierge, ce qui semble être le cas.
Sur le fond de l’affaire personne ne prétend le contraire, le président du CS n’avait aucune légitimité à accepter la réalisation de ces travaux, mais les faits sont ceux qu’ils sont et ni vous ni moi n’y pouvons rien.
Et l’assemblée générale peut tout à fait voter contre cette prime exceptionnelle, auquel cas le seul gagnant sera le syndicat de copropriétaires.
Ceci étant dit, je pense exactement la même chose que JPM et Sparte :
« 945 € une loge ? Je pense que votre copropriété n'a pas trop à se plaindre. »
« Franchement, vous vous prenez le choux pour 945 euros! »
« La prochaine fois, demandez à un artisan. »
« Vous paierez le triple mais vous dormirez en paix. »
« Remerciez donc votre nouveau concierge. »
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Jpp13
Contributeur actif
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Posté - 25 avr. 2013 : 11:55:52
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 25 avr. 2013 : 13:59:46
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Il est évidemment que la donne est différente, ce n’est plus de la maladresse mais bel et bien de la négligence de la part de votre président du conseil syndical et comme vous le précisez « d’un de manque de rigueur » de la part de votre syndic d’autant plus que « le changement de concierge était connu de longue date ».
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Édité par - ETASPAK le 25 avr. 2013 14:00:17 |
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Gédehem
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Posté - 25 avr. 2013 : 23:56:14
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Les choses sont peut être "minces" entre notre CCN et la loi de 89.
Ce qui ne l'est pas c'est le statut de l'occupant, dans un cas locataire dans le cadre d'un bail de location, dans l'autre bénéficiaire d'un salaire complémentaire en nature de logement (*) dans le cadre d'un contrat de travail.
Met avis depuis le début que ce pdt de CS et ce syndic doivent se faire sérieusement botter les fesses afin d'être mis dans le droit chemin.
En particulier par les autres membres du CS !
(*) et autres avantages en nature consentis par l'employeur. |
Édité par - Gédehem le 25 avr. 2013 23:59:10 |
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Travaux non votés en AG 
