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djalouk
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 Posté - 23 avr. 2013 : 15:25:30
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Bonjour,
J'ai acheté en juin 2012 un bien mis en location en juillet 2012.
J'ai récemment étudié ma situation de près pour faire les bonnes démarches auprès de l'administration. Grâce aux informations récoltées sur ce forum, je me rends compte que :
1. je n'ai pas déclaré dans les 15 jours mon activité (pour la CFE)
2. je n'ai pas pris d'adhésion à un CGA dans les 5 mois suivant le début de l'activité de LMNP (pour la déclaration d'impôts)
Donc, pour l'exercice 2012, je vais être majoré et je vais remplir ma déclaration sans pouvoir la faire certifier.
Par ailleurs, j'ai contacté le Services des Impôts des Entreprises de la ville où se situe le bien. La personne m'a recommandé pour cet exercice de déclarer au micro-bic à cause des majorations (majoration des revenus, sans doute, mais je ne sais pas si la personne sous-entendait d'autres majorations...?). Je vais recevoir les documents nécessaires à la régularisation de ma situation.
Si je déclare au micro-bic pour la première année, je vais perdre le bénéfice de certaines déductions permettant de réduire la fiscalité ?
Que me conseillez-vous de faire ?
Merci pour votre aide et un grand merci pour toutes les précieuses informations trouvées sur ce forum.
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Édité par - djalouk le 23 avr. 2013 17:29:39 |
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bailleurx
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Posté - 23 avr. 2013 : 21:52:26
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pour les declarration de CFE ce n'est pas 15 jours c'est 31 decembre de la 1er année puis avant mai des années suivante si modification de la constance
c'est la déclaration de début d'activité (P0i ) qu'il faut faire au début
le BIC oblige à la création d'une entreprise
c'est 2 choses différentes
et toutes les 2 obligatoires
pour la declarartion de revenu au micro c'est plus simple effectivement mais il vous faut verifier si pour vous c'est plus interressant ou pas
il est probable qu'au micro vous n'aurez pas la majoration de 25Ù de votre revenu net
mais si au micro vous êtes imposable sur 50Ù de vos encaisslment et si la base imposable est 5000€
alors que si en déclarant au réel la base imposable est finalement 2000 il vaut mieux avoir 25% de majoration sur 2000 que d'être imposable sur 5000
vous pouvez déclarer en micro la première année puis passer au réel l'année suivante sans pb (l'inverse ne serait pas vrai = quand on passe au réel on est obligé d'y rester un certain temps ... mais en fait en bic je ne sais pas exactement ... en foncier c'est 3 ans)
vu qu'il est un peu tard pour bien assimiler la compta au réel c'est peu être une solution de déclarer en micro pour cette année... à vous de voir |
Édité par - bailleurx le 23 avr. 2013 21:54:58 |
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djalouk
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Posté - 23 avr. 2013 : 23:09:16
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Merci pour ces précisions.
Pour l'exercice 2012, j'ai :
- environ 3300€ de recettes
- 1000€ d'intérêts d'emprunt
- 6900€ de frais de notaire
- 560€ d'achat de mobilier
Le fait de déclarer en micro pour cette première année ne change rien aux calculs en réel pour l'année suivante ? Je veux dire par là qu'il serait dommage de déclarer en bic la première année si cela fait "perdre" des déductions, amortissements etc... ?
Etant à l'étranger l'année prochaine, je me demande s'il ne serait pas intéressant de faire faire ce premier exercice par un expert comptable pour pouvoir le faire plus facilement l'année prochaine (et valider par un CGA, il y a encore le temps pour une adhésion cette année pour le prochain exercice).
Par ailleurs, je me pose la question du meublé/non meublé, entre la Contribution Economique Territoriale, les frais de CGA etc, il serait peut être intéressant de déclarer en non meublé ? J'ai bien compris qu'avec l'amortissement, on peut considérablement alléger la fiscalité sur une période assez longue. J'ai moins de 30 ans et ne possède pas encore de résidence principale, il est donc possible que j'ai à revendre ce bien dans les 8-10 ans (peut-être avant), dans ce cas, l'intérêt est moindre non ?
Merci pour votre aide.
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bailleurx
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Posté - 23 avr. 2013 : 23:22:50
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à vu de nez ça parait évident qu'il vous vaudrait mieux passer en réel
faut vraiment vous plonger dans ce sujet en vitesse accélérer
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12625
je dirais 3/4 jours pour tout bien comprendre
et
autant pour faire votre première déclaration
dans vos frais vous devez aussi avoir des taxe fonciere, electricité, eau, frais de déplacement, petit bricolage ....
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djalouk
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Posté - 23 avr. 2013 : 23:51:36
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Aucun intérêt à passer au BNC réel donc ? (location non-meublée)
Y a t-il une disposition particulière en cas de revente de ce bien si je suis au statut LMNP ? Que je le revende dans 5 ou 20 ans, cela ne change rien, puisque c'est le régime des plus-values de particuliers qui s'applique ?
Je suis de toute façon hors délai pour l'adhésion à un CGA cette année, bailleurx, vous parlez de m'y mettre en "vitesse accélérée", j'ai encore largement le temps de faire ma déclaration où il y a une date limite proche qui m'échappe ?
J'ai parcouru une première fois le sujet d'aide à la déclaration, il y a pour moi un premier problème. N'étant pas expert comptable, comment au départ choisir la durée d'amortissement ?
Merci beaucoup pour votre précieuse aide. |
Édité par - djalouk le 23 avr. 2013 23:55:37 |
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djalouk
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Posté - 24 avr. 2013 : 08:37:08
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Effectivement, il y a urgence :
Source impots.gouv.fr :
"votre déclaration de résultats n° 2031 et ses annexes relatives aux résultats réalisés en 2012 doivent être déposées au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai de l'année suivante (soit le 3 mai 2013), quelle que soit la date de clôture de votre exercice."
Sachant que j'attends les documents pour avoir un n° SIRET... |
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bailleurx
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Posté - 24 avr. 2013 : 10:09:37
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exact pour la date de dépôt de la declaration le 3 mai si réel
si micro ce sera en même temps que les autre revenus sur la 2042C (de mémoire je mis perds un peu avec leur formulaires)
et quand c'est de la loc vide c'est pas des BNC c'est du "foncier"
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djalouk
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Posté - 24 avr. 2013 : 20:21:35
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Je me pose toujours des questions avant de me lancer.
Il est possible de faire une simulation (simplifiée, mais qui donne un ordre de grandeur) ici :
http://www.jedeclaremonmeuble.com/l.../simulateur/
Pour le remplissage des champs, je me pose des questions :
Valeur estimée du bien -> prix d'achat tel qu'il figure sur l'acte notarié majoré des frais de notaire ?
Valeur du mobilier -> tel qu'il figure sur l'acte notarié ? (je n'ai aucune facture sinon) + le mobilier acheté en 2012 (dont j'ai les factures)
Montant annuel des recettes -> loyers charges comprises ?
Montant annuel des charges -> si j'indique les loyers charges compris, je peux indiquer ici l'intégralité des charges de copropriété ?
En testant différentes hypothèses, je constate un écart qui varie de 30 à 50% (et qui diminue logiquement avec le temps). A première vue, le réel semble en effet intéressant.
En fait, mon hésitation se situe entre "bic réel" et "foncier réel", sachant que pour le bic réel, je vais devoir payer en plus la CET (le bien se situe à Montpellier, d'après mes recherches, le montant minimum est de 380€, à vérifier auprès du SIE) + le prix de l'adhésion à un CGA (soit environ 250€).
Si je fais une projection dans le futur par rapport à "mon profil" :
- j'ai un emprunt relativement court (9 ans), les intérêts d'emprunt vont donc rapidement diminuer
- j'achète plutôt du mobilier peu cher et même d'occasion (pas toujours de facture donc)
- à part la pose de nouvelles fenêtres ou autres travaux spécialisés, s'il faut renover/repeindre le logement, je le ferai moi-même (je ne déduis donc que l'achat du matériel ?)
Avec tout cela, passer au LMNP est-il intéressant.
Par ailleurs, j'ai cru comprendre qu'en cas de déclaration erronée, on disposait de 3 ans pour corriger ?
Merci encore pour votre aide et vos éclairages. |
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bailleurx
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Posté - 24 avr. 2013 : 21:15:42
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en tous cas si vous louez meublé vous n'avez pas le choix
vous devez declarer en BIC |
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djalouk
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Posté - 24 avr. 2013 : 22:27:23
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En effet, je crois bien que c'est ce que je vais faire.
En début de semaine j'ai contacté le SIE de Montpellier pour expliquer ma situation.
Ma situation n'est pas du tout bonne puisque je n'ai pas déclaré mon activité (je pensais le faire au moment de la déclaration d'impôts... j'ai manqué d'informations par rapport au LMNP). La personne m'a donc envoyé les documents nécessaires.
Si j'ai bien compris, elle m'a donc envoyé le formulaire P0, qui va me permettre d'obtenir un n°SIRET.
Par contre, cela risque d'être juste en terme de délai par rapport à la déclaration 2031...
Le courrier de levée d’option pour choisir le régime réel pourra lui être envoyé en même temps que le 2031 à ce même SIE ? J'ai bon ?
Je vais donc me lancer dans le tutoriel.
Afin de bien partir, quelles déclarations dois-je remplir 2031 + 2033 A/B/C/D/E ?
Désolé pour ces questions sans doute très basiques (néanmoins, ma "régularisation de situation" pourra peut être servir à d'autres, pas trop nombreux je l'espère...), j'ai bien conscience qu'il me reste à parcourir et analyser les précieuses informations des autres sujets de ce forum.
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Édité par - djalouk le 24 avr. 2013 22:29:02 |
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bailleurx
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Posté - 24 avr. 2013 : 22:44:45
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le tutoriel a étét concu pour recouper un max d'information
alors SVP lisez le avec attention vous ne devriez avoir des vraies questions qu'a partir des amortissments et encore en lisant bien vous devriez y arriver
le plus confus sera si votre résultat est deficitaire ce qui sera le cas forcement avec vos chiffres mais nous verrons ca quand vous y serez
il va vous falloir un peu de persévérance et qq aspirines mais on fini tous par y arriver
moi j'ai juste commencé a m'y mettre en février 2012 (c'est pour ça que j'ai voulu rédiger ce tutoriel avec fluo) et je m'en suis bien sorti..
sans connaissance comptable
mais il faut absolument maitriser excel |
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djalouk
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Posté - 24 avr. 2013 : 23:01:02
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Merci, dans ce cas je posterai le moment venu mes questions dans le sujet approprié.
Avant fin mai, je peux d'ores et déjà adhérer à un CGA. |
Édité par - djalouk le 24 avr. 2013 23:02:22 |
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bailleurx
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Posté - 25 avr. 2013 : 09:47:43
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pour le cGA vous verrez après pour l'instant votre résultat devrait être nul ou proche de 0 pendant au moins 2 ans si je me souviens bien ce que vous avez donné comme éléments
donc -25% sur 0 ca fera pas un gros avantage
pour cette année vous pourriez soumettre votre déclaration à un commissaire aux comptes
pour verifier si vous êtes bien dans les cloups
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djalouk
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Posté - 28 avr. 2013 : 16:49:06
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J'ai discuté avec une personne ce week-end qui m'a donné des infos...surprenantes :
La personne me dit qu'elle est LMNP (mais n'a pas de n°siret).
Elle a démarré la location meublée depuis 2 ans.
Elle remplit les 2033 et 2031 (et conserve une copie de ses tableaux d'amortissement).
Elle n'envoie aucun de ces documents à un service d'impôts des entreprises et fait seulement le report sur le 2042.
Cette personne n'a reçu aucun retour particulier de l'administration depuis 2 ans.
Je lui ai dit que d'après ce que j'avais compris, ça me paraissait étrange.
Qu'en pensez-vous ? |
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dlyz
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Posté - 28 avr. 2013 : 18:00:53
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djalouk
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Posté - 28 avr. 2013 : 18:11:51
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On est donc bien d'accord, il y a un problème ?
Je pose la question car la personne m'a mis un doute.
Comme je débute en la matière, je voulais m'assurer d'avoir bien compris.
On est donc d'accord sur le fait que cette personne risque un jour ou l'autre un redressement ? |
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Posté - 28 avr. 2013 : 18:22:25
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Si cette personne n'a pas de Siret, c'est qu'elle n'a pas rempli le formulaire de déclaration de début d'activité. Elle n'a donc pas pu indiquer à son centre des impôts qu'elle déclarerait ses résultats BIC au réel. Ses imprimés 2031 et 2033, elle ne les reçoit sûrement pas de son centre des Impôts, elle les édite peut-être sur internet. Elle les remplit et ne les envoie pas ?? donc pour l'administration fiscale, elle n'est pas LMNP au réel. Pour le report sur le 2042, il faudrait voir dans quelle case : micro-bic ou réel ? si c'est au réel, son centre des impôts fera tôt ou tard un recoupement et s'apercevra du bug. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 28 avr. 2013 : 21:23:59
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c'est clair si elle est en micro c'est possible que le CDI n'ai rien vu mais i elle est au réel ils devraient pas tarder à lui remettre les pendules à l'heures
en tous cas il vaut mieux en faire trop que pas assez donc continuez et laissez parler... vous au moins vous êtes tranquille de faire comme il faut (on trouve toujours des malins qui ne déclarent rien aussi et qui se croient a l'abris ...) |
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djalouk
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Posté - 01 mai 2013 : 18:27:04
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Le SIE m'a transmis un formulaire P0 (liasse i) cerfa n° 90-0192.
J'ai pu générer un P0 ici : http://www.jedeclaremonmeuble.com/d...rmulaire-p0/
Le formulaire généré est un P0 i cerfa N° 11921*03.
Est-ce que cette différence a une importance particulière ?
Concernant la date de début d'activité : le premier contrat de location a pris effet au 08/07/2012, j'indique dans le P0 une date au 01/07/2012. Est-ce que ceci à une importance particulière ? La bien a été acquis en juin 2012.
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djalouk
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Posté - 04 mai 2013 : 15:31:13
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Maintenant que ma situation est déclarée, comment cele se passe pour la taxe foncière ? |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 04 mai 2013 : 17:57:27
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pour la taxe fonciere ca n'a aucune incidence ca reste exactement pareil qu'avant
par contre pour la CONTRIBUTION foncière vous devrez aussi faire une declaration avant le 31 decembre de la première année d'exercice
ne pas confondre taxe et contribution fonciére ce sont 2 impôt differents et cumulatifs
l'un s'applique dur le bien et l'autre sur l'entreprise tenant compte de la valeur du bien
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14220 |
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LMNP et régularisation de situation 
