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dan69
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 Posté - 25 avr. 2013 : 06:42:28
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Suite à une modification du contrat de fourniture de gaz, les dépenses relatives à cette fourniture vont être réparties, par le syndic, aux copropriétaires en fonction de leurs consommations propres.
Il y a selon moi, création d'une nouvelle "ligne" de charges qui n'étaient pas, jusqu'à lors, prises en considération dans le RDC dans la définition des charges.
Le syndic a rédigé une note explicative sur le mode de calcul et de répartition de ces nouvelles charges. La méthode de calcul doit être présentée pour validation lors de la prochaine AG.
Selon le syndic, pour cette validation, la majorité requise serait la majorité simple (art. 24). Est ce suffisant?
Pour être pleinement "opposables", ces nouvelles dispositions ne doivent-elles pas être enregistrées et publiées au bureau des hypothèques?
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nefer
Modérateur
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Posté - 25 avr. 2013 : 08:15:04
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citation: Initialement posté par dan69
Suite à une modification du contrat de fourniture de gaz, les dépenses relatives à cette fourniture vont être réparties, par le syndic, aux copropriétaires en fonction de leurs consommations propres.
Il y a selon moi, création d'une nouvelle "ligne" de charges qui n'étaient pas, jusqu'à lors, prises en considération dans le RDC dans la définition des charges.
Le syndic a rédigé une note explicative sur le mode de calcul et de répartition de ces nouvelles charges. La méthode de calcul doit être présentée pour validation lors de la prochaine AG.
Selon le syndic, pour cette validation, la majorité requise serait la majorité simple (art. 24). Est ce suffisant?
Pour être pleinement "opposables", ces nouvelles dispositions ne doivent-elles pas être enregistrées et publiées au bureau des hypothèques?
quelle est cette modification ? |
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dan69
Contributeur actif
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 2
Posté - 25 avr. 2013 : 10:52:34
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GDF n'a pas renouvellé le contrat initial type VGR (Facturation directe et individualisée de GDF des résidents) pour un contrat type B2S dans lequel GDF ne connait comme client que le sindicat des copropriétaires, charge au syndic de faire la rérpatition en fonction des consommations individuelles.
Mais cela me semble secondaire car les questions portent sur la valeur "juridique" de la note explicative sur le calcul de la répartition. |
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dan69
Contributeur actif
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3
Posté - 01 mai 2013 : 11:26:39
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Les "experts" n'ont-ils rien Ă dire sur le sujet? |
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ETASPAK
Contributeur senior
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4
Posté - 01 mai 2013 : 12:34:56
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Bonjour,
Qui a pris l’initiative de la « modification du contrat de fourniture de gaz » et quelle en est la raison ?
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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5
Posté - 01 mai 2013 : 14:15:41
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Il faut être plus précis dans l'exposé !
"en fonction de leurs consommations propres."
Il existe dond un moyen de comptage (compteur divisionnaire) permettant d'individualiser la consommation personnelle de gaz ... le syndicat étant le "client" facturé par GdF selon un compteur général "Gaz" ??
Dans ce cas il s'agit pour le syndicat d'adopter une nouvelle grille de répartition.
Il n'y a pas à proprement parler "création d'une nouvelle répartition", puisque le principe de l'individualisation des consommations existait déja (voir ce que prévoyait le RDC sur ce point), l'opération proposée consistant à modifier les modalités de cette répartition :
jusqu'ici c'est GdF qui y procédait, demain ce sera le syndicat, sans incidence sur les consommations et donc les charges 'Gaz' de chacun.
De ce fait la majorité de l'art.24 peut se justifier.
Il serait toutefois plus prudent de la décider à la maj.art.26, puisqu'il y a nécessairement modification du RDC avec publication au fichier immobilier (donc des frais d'acte et publication à prévoir). |
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sparte
Contributeur senior
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6
Posté - 01 mai 2013 : 17:08:12
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Bonne question d'ESTAPAK.
Qui Ă©tait le signataire du contrat GVR?
on peut supposer le promoteur.
Il faut bien observer les conditions de résiliation du contrat.
Il paraît clair que que le SDC est venu aux droits (et obligations) du promoteur en matière contractuelle.
Cela étant, chaque copropriétaire avait-il souscrit un contrat particulier auprès de GDF?
On peut en douter, cette clause étant probablement prévue dans l'acte de vente et préalablement dans la notice descriptive qui a également valeur contractuelle, et sans doute dans le RC.
Il est à craindre que GDF résilie à bon droit ce contrat compliqué pour lui à gérer et préfère refiler le bébé au syndic.
Votre syndic a raison concernant l'article 24 (mais si en plus vous pouvez l'avoir au 26, prévoyez un voyage à Lourdes et un ex-voto dans l'église du quartier).
Comment votre syndic compte-t-il répartir le GAZ?
Qu'enregistrent les compteurs mis en place par GDF?
Comment est produite l'ECS?
Comment est effectué son comptage?
Ce que je dis a l'air anodin mais attention, la compréhension et la fiabilité du système de comptage sont fondamentaux pour vous éviter des débats sans fin au moment de la répartition des charges.
C'est du vécu. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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7
Posté - 01 mai 2013 : 18:25:28
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En attendant une réponse de la part de dan96.
L’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :
« Pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ou d'un audit énergétique prévu à l'article L. 134-4-1 du même code la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. »
« Avant de soumettre au vote de l'assemblée générale un projet de conclusion d'un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l'avis du conseil syndical. »
« Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20130421
Et concernant les « les questions portent sur la valeur "juridique" de la note explicative sur le calcul de la répartition. » tout dépend de vos précisions.
D’autant plus que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :
« Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »
« En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. »
« A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20130501
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Édité par - ETASPAK le 01 mai 2013 18:27:09 |
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dan69
Contributeur actif
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Posté - 02 mai 2013 : 14:57:01
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Pour réponse à diverses questions :
* GDF n'a pas voulu reconduire, ce qui était possible "par tacite reconduction", le contrat VGR qui arrivait au terme des 10 ans initialement prévu. Parmi les raisons évoquées, il y a l'incapacité de GDF à gérer, correctement, les dysfonctionnements des compteurs individuels ce qui entraine la facturation à la "collectivité" des consommations individuelles non prises en compte par les compteurs déféctueux (ce qui est contraire même au principe de base du système et qui a fait l'objet de plusieurs recours auprès du Médiateur de l'Energie). En outre, dans notre cas particulier, les consommations individuelles ont 3 composantes : l'énergie nécessaire à la production d'ECS à partir d'eau froide, l'énergie nécessaire pour le chauffage et l'énergie nécessaire pour la clim. en été. Selon GDF, leur logiciel informatique ne serait prévu pour traiter, automatiquement, que 2 et non 3 "composantes"!
* Le contrat VGR a été "initié" par le promoteur et signé par le syndic désigné à l'issue de l'AG constitutive. Dans le système VGR, le syndic doit faire signer par les occupants, une "délégation de paiement" ce qui n'est pas fait toujours effectif_et ce qui ne fût pas notre cas! Il a été maintes fois évoqué le manque d'information des clients dans le cas des contrats VGR.
* A bien relire le RDC, je n'ai jamais trouvé d'indications relatives à la facturation des fournitures de gaz. Tout au plus, je relève dans les annexes de l'acte de vente la mention suivante : "le chauffage, le rafraîchissement et la production de l'eau chaude sanitaire sont assuré par un système assurant le comptage individuel des consommations."
* pour chaque appartement, il y a un compteur volumétrique pour l'ECS (l'énergie correspondante est déterminée par la relation : volume en m3*55kW), et un compteur d'énergie permettant de déterminer les énergies consommées en période de chauffage et en période de climatisation. La somme de ces 3 "énergies" définit la consommation individuelle d'un appartement.
* Pour compléter, dans le système VGR et je pense que c'est ce qui sera reconduit dans les dispositions à venir, on détermine une "coefficient de pertes" (CEG) qui est le rapport entre la consommation totale enregistrée par le compteur général et la somme des consommations individuelles. Ce coefficient affecte chaque consommation individuelle avant sa facturation.
En l'état actuel des choses, je ne connais pas encore de façon précise le contenu de la note qui sera proposé, notamment en ce qui concerne la procédure de relevés des compteurs qui devraient être faits 3 fois par an si l'on tient compte des changements de tarification B2S au 1/04 et 1//11 de chaque année et du changement d'exercise comptable de la copro. au 1/01. Sur ce point, je rejoins parfaitement SPARTE en ce qui concerne l'importance des dispositions de "comptage" pour limiter les contestations au moment de la répartition des charges.
Mais , je reviens sur ce qui est ma préoccupation actuelle.
Les nouvelles dispositions doivent-elles être approuvées à la majorité simple -Art 24?
Selon GEDEHEM, on pourrait s'en contenter mais, il vaudrait mieux opter pour la majorité 26 puisqu'il y a obligatoirement modification du RDC avec publication au fichier immobilier.
Y a t'il vraiment modification du RDC?
Y a t'il, quelque soit le "statut" de la modification, nécesité de la faire enregistrer?
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dan69
Contributeur actif
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Posté - 02 mai 2013 : 14:59:42
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J'ai fait un envoi un peu rapide, en oubliant de préciser que je vais me pencher sur les indications "légsilatives" fournies par ESTAPAK.
Merci Ă tous pour votre participation. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 02 mai 2013 : 15:31:15
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Il me semble que, très curieusement, Etaspak à le pied lourd et se le prend dans le tapis ! 
Que vient faire ici L.art.24-4 et ..." ....la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique." ???
Sur ce qui est exposé par Dan69 il ne s'agit pas du tout de cela !
Même chose pour la citation de L.art.11 : il n'est pas question de réaliser des travaux (art.24 ou 25), ni d'acte de disposition (art.26) qui entraineraient par eux-mêmes modification des charges !
Il serait nécessaire de bien relire les divers exposés de Dan69 .. 
"A bien relire le RDC, je n'ai jamais trouvé d'indications relatives à la facturation des fournitures de gaz. Tout au plus, je relève dans les annexes de l'acte de vente la mention suivante : "le chauffage, le rafraîchissement et la production de l'eau chaude sanitaire sont assuré par un système assurant le comptage individuel des consommations."
Cette dernière mention est absente du RDC ???
Que prévoit le RDC pour la répartition chauffage, RDC, rafraichissement ?? C'est cela qui importe, qui est opposable à tous. Peu importe les modalités de facturation(*).
Dans la mesure où les modalités de répartition de ces services collectifs mentionnés au RDC ne seraient pas modifiées, paes de modif RDC à entreprendre.
Si en revanche ces modalités détaillées de répartition sont absentes du RDC, elles doivent y être introduites.
Le syndicat ne connait que le RDC, convention entre tous, pas les actes individuels, dont il n'a que faire des conditions ou mentions qui ne regardent que les parties Ă l'acte (ce que n'est pas le syndicat !)
(*) si c'est le syndicat "client", le prestataire 'facture' le syndicat.
Sauf à être personnellement 'client' du prestataire, le copropriétaire n'est pas "facturé" : il est imputé sur son compte individuel la dépense correspondant aux répartitions individuelles prévues par le RDC |
Édité par - Gédehem le 02 mai 2013 15:45:16 |
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dan69
Contributeur actif
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11
Posté - 03 mai 2013 : 15:29:52
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Toutes mes excuses!
J'ai annoncé ci-avant qu'il n'y avait, dans le RDC, aucune indication relative à la facturation des fournitures de gaz.
Ce matin en discutant de l'affaire avec un voisin, ce dernier m'a indiqué que le RDC stipule que :
1- les "frais d'éclairage, de chauffage, d'alimentation en eau" des partie communes sont des charges générales qui sont réparties au prorata des tantièmes
2-au titre des charges individuelles, chacun des copropriétaires... "...acquittera ...les redevances de location, les frais d'achat, de remplacement et d'entretien de tous les compteurs individuels, ainsi que les redevances afférentes à toutes les fournitures individuelles".
Cela me conduit donc donc à une nouvelle vision de mes préoccupations.
Concernant le point 1, il m'apparait que contrairement à ce qui a été pratiqué avec GDF pendant 10 ans et qui devrait être reconduit sous la gestion du syndic, les "pertes" traduites par le CEG (voir définitions ci-avant) ne devraient pas être réparties exclusivement en fonction des consommations individuelles mais, dans une certaine proportion, à définir, aux tantièmes dans la mesure où ces "pertes" participent au chauffage de la structure du batiment et donc des parties communes.
Concernant le point 2, je relève qu'il est fait référence à l'obligation d'acquitter les redevances afférentes à toutes les fournitures individuelles.
En définitive, on se retrouverait face à la même situation que pour la fourniture de l'eau où l'on a une facturation "globale" et une répartition au prorata des consommations individuelles établies à partir des relevés de compteurs.
Ce que l'on peut regretter, c'est le manque de précision en ce qui concerne les modalités de détermination des consos individuelles mais est ce qu'il faut que ces modalités soient définies dans le RDC ?????? |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 03 mai 2013 : 15:48:33
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citation: Initialement posté par GédehemIl me semble que, très curieusement, Etaspak à le pied lourd et se le prend dans le tapis ! Que vient faire ici L.art.24-4 et ..." ....la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique." ??? Sur ce qui est exposé par Dan69 il ne s'agit pas du tout de cela ! Même chose pour la citation de L.art.11 : il n'est pas question de réaliser des travaux (art.24 ou 25), ni d'acte de disposition (art.26) qui entraineraient par eux-mêmes modification des charges ! Il serait nécessaire de bien relire les divers exposés de Dan69 ..
L’article 24-4 de la loi précise également que « Pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ou d'un audit énergétique prévu à l'article L. 134-4-1 du même code la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. »
C’est uniquement à un diagnostic de performance énergétique que je pensais lors de mon message du 01 mai 2013 à 18:25:28 puisque dans le cas de dan69 il ne s’agit pas de travaux.
Le syndic de dan69 pouvait tout à fait saisir cette opportunité lors du changement du contrat GDF, d’autant plus que ce diagnostic de performance énergétique rendu obligatoire par le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 doit être réalisé dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.
Et à ce moment là , s’agissant d’une disposition légale « les actes de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »
D’où l’article 24-4 et l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 que j’ai précisé dans mon message du 01 mai 2013 à 18:25:28.
Voilà pour satisfaire votre curiosité, mais je précise également dans mon message du 01 mai 2013 à 18:25:28 que tout dépend des précisions de dan69 « concernant les questions portent sur la valeur "juridique" de la note explicative sur le calcul de la répartition. »
Et faisant suite aux précisions de dan69 dans son message du 02 mai 2013 à 14:57:01 il est évident que les articles 24-4 et 11 de la loi ne correspondent pas précisément au cas de dan69.
Par contre, suite à ces nouvelles précisions « GDF n'a pas voulu reconduire, ce qui était possible "par tacite reconduction", le contrat VGR qui arrivait au terme des 10 ans initialement prévu. Parmi les raisons évoquées, il y a l'incapacité de GDF à gérer, correctement,… Selon GDF, leur logiciel informatique ne serait prévu pour traiter, automatiquement, que 2 et non 3 "composantes"! »
Un nouveau contrat est signé entre GDF et le syndicat de copropriétaires représenté par son syndic.
Nouveau contrat qui transfère uniquement la gestion privative de ce service au détriment du syndicat de copropriétaires, via le syndic.
Et s’agissant uniquement de la gestion privative de ce service, il me semble bien que la majorité requise par le syndic de dan69, c'est-à -dire l’article 24 de la loi, soit amplement suffisant.
À partie de là , le mode de calcul et de répartition de ces nouvelles charges proposé par le syndic de dan69 correspond bien à une « modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire qui peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »
Pour ma part, il n’est pas nécessaire de modifier le règlement de copropriété avec publication au fichier immobilier.
Auquel cas, cela laisse l’opportunité en cas de problème, lors d’une prochaine assemblée générale de pouvoir revoter sur le sujet à la double majorité de l’article 26 de la loi avec modification du règlement de copropriété et publication au fichier immobilier.
Ceci étant dit, blague à part, il s’agit quand même d’une vraie usine à GAZ (jeux de mots  ) et l’on peut aisément comprendre que GDF se soit débarrassé d’une partie du contrat dès que l’opportunité ce soit présenté.
Mais peut être aurait-il fallut qu’à ce moment là , c'est-à -dire lors du changement du contrat, le conseil syndical par le biais du syndic puisse faire jouer la concurrence afin de pouvoir conserver ce service.
Il également possible que le syndic de dan69 (voyant également une autre opportunité) suite à cette surcharge de travail, propose lors du vote à l’article 24 de la loi des honoraires supplémentaires, qu’en est-il exactement ???
PS : Certes, je reconnais bien volontiers que je me suis pris le pied dans le tapis, mais que très légèrement et je vous rassure, je ne suis pas tombé ....... de bien haut !!!......
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 03 mai 2013 : 16:31:52
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citation: Initialement posté par dan69
Toutes mes excuses!
J'ai annoncé ci-avant qu'il n'y avait, dans le RDC, aucune indication relative à la facturation des fournitures de gaz.
Ce matin en discutant de l'affaire avec un voisin, ce dernier m'a indiqué que le RDC stipule que :
1- les "frais d'éclairage, de chauffage, d'alimentation en eau" des partie communes sont des charges générales qui sont réparties au prorata des tantièmes
2-au titre des charges individuelles, chacun des copropriétaires... "...acquittera ...les redevances de location, les frais d'achat, de remplacement et d'entretien de tous les compteurs individuels, ainsi que les redevances afférentes à toutes les fournitures individuelles".
A partir du moment où votre règlement de copropriété précise « qu’au titre des charges individuelles, chacun des copropriétaires... "...acquittera ...les redevances de location, les frais d'achat, de remplacement et d'entretien de tous les compteurs individuels, ainsi que les redevances afférentes à toutes les fournitures individuelles". »
Il n’y a rien à définir de plus dans votre règlement de copropriété, tout est dit.
Par contre, attendez-vous à des honoraires supplémentaires de la part de votre syndic concernant les redevances (charges) afférentes à toutes les fournitures (prestations) individuelles (charges individuelles), vote à l’article 24 de la loi.
Il serait vraiment intéressant de connaître de façon précise le contenu de la note explicative de votre syndic, notamment sur le mode de calcul concernant la répartition des charges individuelles.
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Édité par - ETASPAK le 03 mai 2013 16:32:52 |
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sparte
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Posté - 03 mai 2013 : 23:29:57
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Bon sang, arrĂŞtez de croire que le syndic n'a en perspective que de trouver de nouvelles prestations Ă facturer!
Croyez moi, ce dossier pourri, il s'en serait bien passé et quand bien même il facturerait quelques heures de vacation, elles ne seraient pas volées.
Pour en revenir à des choses plus sérieuses DAN69 (c'est le département ?), je m'interroge.
GDF ne renouvelle pas un contrat précisant qu'il ne peut techniquement en gérer l'ensemble des paramètres, mais de plus, il semble que les compteurs divers et variés ne soient pas fiables.
Avec tout cela, comment va faire le syndic????
Si vous pouviez nous communiquer les éléments contenus dans la fameuse note du syndic, je serais comblé.
J'attends avec impatience et jubilation.
Le GVR, je le répète , est la pire des cochonneries à gérer en matière de chauffage et d'ECS et là en prime, on a la clim!
C'est la totale.Chapeau bas. |
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dan69
Contributeur actif
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Posté - 04 mai 2013 : 07:09:55
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Permettez-moi de ne pas entrer dans le débat sur la rémunération des prestations du syndic. Je dirais seulement que lorsque le sujet est apparu pour la première fois lors de l'AG 2011, le syndic a déclaré bien vouloir prendre en charge cette prestation nouvelle sans augmentation d'honoraires. L'an dernier le sujet n'a été qu'éffleuré. Maintenant que nous sommes dans le vif du sujet, cela ne m'étonnerait pas que, le syndic ayant pris conscience de la compléxité de la tâche nouvelle, il y ait des répercussions sur les honoraires demandés. On verra cela quand j'aurai la convocation à l'AG et le projet de contrat du syndic.
Pour revenir à la VGR, il ne faut pas dénigrer le système car c'est selon moi un bon système pour, dans une copropo. , être au plus juste de la facturation d'énergie et participer ainsi aux économies d'énergie.
Certes, il faut que les modalités de gestion mises en place soient bien définies et rigoureuses.
SPARTE évoque le problème des compteurs plus ou moins fiables, mais c'est exactement la même chose pour l'eau bien que les enjeux financiers ne soient pas les mêmes. D'ailleurs, je note avec satisfaction que, dans notre cas, il serait prévu 3 relevés par an ce qui devrait permettre de mieux détecter d'éventuels dysfonctionnements des compteurs. Je crois aussi que, contrairement à ce qui est dit dans le RDC, il serait prévu que les compteurs soient la "propriété" du syndicat des copro. qui en assurera, à sa charge, le remplacement en cas de défectuosité. Cela devrait éviter d'avoir des copropriétaires qui tardent dans lors d'un nécessaire changement de compteur. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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16
Posté - 04 mai 2013 : 14:20:31
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Dan69 « Maintenant que nous sommes dans le vif du sujet, cela ne m'étonnerait pas que, le syndic ayant pris conscience de la complexité de la tâche nouvelle, il y ait des répercussions sur les honoraires demandés. » et votre conseil syndical il en pense quoi ???......
Sparte, ne vous méprenez-pas sur mes propos, vous avez du vécu sur le sujet et il s’agit vraisemblablement d’une vraie usine à gaz à gérer, surtout lors de sa 1ère mise en place.
Personnellement, que le syndic de dan69 perçoive des honoraires supplémentaires pour un travail complémentaire, rien de plus normal, tout travail mérite salaire.
Il faut quand même reconnaitre le manque de rigueur sur ce dossier depuis plus de deux ans de la part du conseil syndical et du syndic, d’où les questions que se posent dan69.
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Édité par - ETASPAK le 04 mai 2013 14:22:21 |
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sparte
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17
Posté - 05 mai 2013 : 14:49:46
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Ok Estapak.
DAn69, bonne chance Ă votre syndic avec son usine Ă gaz |
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