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jofranc.138
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 Posté - 16 mars 2013 : 15:59:04
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Problème au sujet de la répartition des charges générales.
Notre copropriété se compose de 4 bâtiments:
- 3 de 5 étages et 1 de 10 étages. Au total 109 logements.
Notre Règlement de copropriété date de 1971, n'a pas été modifié depuis.
Pour la répartitions des charges générales le RdC mentionne:
- Article 6: Les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata de copropriété contenues dans les lots (quote-part en dix millièmes de terrain)
- Article 7: Par dérogation à ce qui est indiqué ci-dessus, les dépenses d'entretien et de réfection des cages d'escaliers seront suportées par les seuls copropriétaires intéressés, desservis par la dite cage au prorata des dix millièmes.-
Depuis quarante deux ans qu'existe notre copropriété, les gros travaux ont toujours été répartis "par bâtiments" concernés tels que réfection des toits-terrasses (effectuées il y a une quinzaine d'années) les peintures des volets, les remplacements des antennes télé, les travaux de maçonnerie de rebouchage des éclats de béton, les mises en conformité des ascenseurs de l'ensemble des bâtiments.
Pour tous ces travaux l'imputation des frais a été faite bâtiment par bâtiment.-
Or, il se trouve que l'année dernière, un des bâtiments de cinq étages a du refaire intégralement la réfection de son toit-terrasse.- Cette décision a été votée uniquement par les copropriétaires de ce bâtiment à la majorité requise. Les travaux viennent d'être terminés actuellement.
Un problème vient de surgir; un membre du CS copropriétaire de ce bâtiment pense que la répartition de ces travaux doit se faire sur l'ensemble de tous les bâtiments considérant qu'il s'agit de CHARGES GENERALES.
Il a demandé au Syndic, qui serait favorable, de faire annuler la résolution votée en 2012 et inscrire une nouvelle résolution à la prochaine AG pour que les travaux du dit bâtiment soit pris en charges par tous les bâtiments au motif que ce sont des CHARGES GENERALES.
Avec un tel raisonnement, tous gros travaux quels qu'ils soient seraient pris en charge par tous les copropriétaires - une mutualisation en quelque sorte.
Est-ce que les US et Coutumes font force de loi ? - Est-ce légal ? Que dit la loi ? Quelle majorité nécessaire en AG ? - Faut-il modifier notre RdC ?
Une telle décision en AG peut-elle être rétroactive contrairement à la loi.
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2013 : 16:17:41
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"Depuis quarante deux ans qu'existe notre copropriété, les gros travaux ont toujours été répartis "par bâtiments" concernés tels que ......."
Avec la question : "Est-ce que les US et Coutumes font force de loi ? "
La réponse est oui, ainsi que le précise la jurisprudence :
""Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( dont CA Rennes, 17.01.2002).
Ce qui est considéré ici, c'est l'accord unanime et constant des copropriétaires, qui, depuis 42 ans, sont convenus entre eux sans contester que les charges pour gros travaux seront répartis bâtiment pas bâtiment.
Pour être modifiée, cette répartition "coutumière" doit faire l'objet d'une décison unanime. |
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 2
Posté - 16 mars 2013 : 16:29:08
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jofranc.138 : Une seule chose à faire avent de repondre à votre questions : que dit votre RDC sur les charges générales, et sur les charges spéciales.
4 batiments distincts dans une copropriété, votre RDC doit indiquer les charges spéciaales par batiment.
Les charges de fonctionnement courant ( honoriares syndic, assurances entretien des espaces verts, salariés du SDC, assurances, éclairage extérieurs, .....) sont réparties sur TOUS les lots en focntion des tantièmes de chacun de ces parties communes.
En dehors des charges spéciales par batiment spécifiées dans votre RDC, comme les dépenses d'entretien et de trvaux des cages d'escaliers, ... qui sont reparties avec une grille spécifique mentionnée au RDC -(aux tantièmes des seuls lots du batiment concerné ), les autres charges de travaux seront reparties en charges générales, c'est à dire payées par TOUS les lots, au prorata des tanttièmes de charges générales.
jofranc.138 : "Avec un tel raisonnement, tous gros travaux quels qu'ils soient seraient pris en charge par tous les copropriétaires - une mutualisation en quelque sorte."
Un seul raisonnement possible pour le syndic, appliquer les griles de répartition prévues au RDC !!
jofranc.138 : "Est-ce que les US et Coutumes font force de loi
On ne parle pas d'Us et Coutumes dans la loi de la copropriété et dans le fonctionnement d'un SDC.
[blue]Il a demandé au Syndic, qui serait favorable
Le syndic n'a pas à être favorable ou non à une dmean,de d'un copropriétaire, il doit ici appliquer les répartitions prévus au RDC.
Que dit votre RDC sur ces charges de toiture ?? et vous aurez la réponse.
SI rien n'est spécifié, alors ce sont laors des charges générales payées apr TOUS les copros des 4 batiments.
Pour modifier les bases de répartition de charges, il faut l'Unanimité de tous le copros !
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2013 : 16:48:40
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Hum .... 
Si vous aviez bien lu, c'est tout l'objet de la question : depuis 42 ans, ce syndicat spécialise les charges "travaux" bâtiment par bâtiment.
Du fait de cette répartition admise par tous depuis plus de 40 ans elle est revenue la règle commune, quoi que précise le RDC. |
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Posté - 16 mars 2013 : 17:57:18
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gedehem : autant pour moi !!!!
Une autre question hors sujet sur les " Us et Cotumes " Depuis plus de 20 ans le CS est élu pour 1 année, alors que le RDC prévoit 3 ans.
Cette année, suite à la demission de la moitié du CS, le syndic prend en compte le RDC et annonce dans l'ODJ de l'AG convoquée, que le mandat des membres non-demissionnaires est de 3 ans conformément aux statuts. Peut-on alors contester ces 3 ans , compte-tenu du mandat d'un an aplliqué depuis 20 ans admis par tous ? merci |
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2013 : 18:14:32
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Dans ce cas, NON : l'AG est souveraine pour décider de la durée du mandat des conseillers dans la limite des 3 ans !
Elle a estimé jusqu'ici que le mandat devait être d'un an, demain elle décidera de 3 ans !
Qui sont une bêtise comme chacun sait, le mandat de 3 ans étant obligatoirement de date à date, sans 1 jours de plus. D'où le danger que chacun sait, pour le CS comme pour le syndic. N'en déplaise à la clause RDC, qu'il faut bien lire, l'AG doit décider au maxi d'un mandat de 2 ans, en fait de 26 ou 28 mois ! |
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Posté - 16 mars 2013 : 20:26:38
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merci; la bêtise provient que pour la première fois, il ne fut pas inscrit la durée du mandat comme les années passées !!!
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jofranc.138
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7
Posté - 20 mars 2013 : 12:42:58
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Philippe 388.
Sur les charges générales, il n'y a aucune mention particulière au sujet de la répartition des gros travaux entre bâtiments.
Seules la répartition pour les ascenseurs et le chauffage sont fixées entre les copropriétaires de chaque lot au prorata des tantièmes (articles 12 et 13).
Il n'y a pas de mention particulière dans notre RDC au sujet des charges concernant les toitures.-
Par ailleurs, au chapitre I à la rubrique "modification du RDC" il est mentionné:
- Article 96 - l'AG peut modifier le présent RDC dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
- Article 97 - les décisions prises sont alors adoptées par l'AG à la majorité des trois quarts des voix.
- Article 98 - l'AG ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification telles qu'elle résulte du RDC.
- Enfin, l'Article 99 dit: de même, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Je pense que cela est un point très important pour enrailler la magouille qui se prépare dans notre copropriété. Jofranc.138. |
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alan2
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Posté - 24 mars 2013 : 15:17:33
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Gedéhem pouvez vous me préciser:
""Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( dont CA Rennes, 17.01.2002).
Vous aviez déjà évoqué "le droit coutumier" lors d'une réponse faite précédemment,mais concerne t il uniquement les copropriétaires présents lors de cette modification ?
Cette modification est elle opposable à celui qui vient d'acheter, dans la mesure ou aucun document légal (EDD ou modif publié) ne lui donne la connaissance de cette clé de répartition.
Sauf erreur de ma part dans l'interprétation mais JPM semble avoir dans ses écrits un avis différent du votre.
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Gédehem
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9
Posté - 24 mars 2013 : 16:03:20
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Il n'y a pas de contradiction ... mais un 'bazar' né d'une répartition autre que celle prévue au RDC. 
Dans la mesure où depuis des années telle dépense est (c'est un exemple) répartie à l'unité, chacun la même chose, cette répartition s'impose à tous ceux qui sont membres du syndicat depuis la 1ère mise en œuvre de cette répartition.
Sauf qu'un nouvel acquéreur arrive, faisant un "rappel au réglement", ici le RDC, ce qui met le "bazar" dans la mesure où la répartition à appliquer dorénavent est celle du RDC publié mentionné ou annexé à ses actes, ne pouvant y avoir 2 règles différentes.
Autrement dit, si telle répartition vous est appliquée depuis des années, répartition que vous avez accepté sans contester depuis des années, cette répartition "coutumière" s'impose à vous ... aussi longtemps qu'un nouvel acquéreur, à qui elle ne s'applique pas, n'aura pas contesté cette répartition. |
Édité par - Gédehem le 24 mars 2013 16:35:03 |
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alan2
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Posté - 24 mars 2013 : 17:34:53
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Gedéhem, merci pour cette précision importante concernant le nouvel acquéreur. |
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Gédehem
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Posté - 24 mars 2013 : 17:40:55
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Qui ne concerne pas que le nouvel acquéreur.
Son "rappel au réglement" va mettre fin à l'application de la répartition "coutumière" jusqu'ici admise par les autres copropriétaires, lesquels ne peuvent dans l'avenir s'opposer aux répartitions prévues au RDC tel que publié.
Même si c'est long à lire, on peut voir ici sur la question de modification du RDC non publiée ET non annexée aux actes d'acquisition :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14820
Et encore ici sur l'impossibilité d'appliquer 2 clés/grilles de répartition différentes :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=12153 |
Édité par - Gédehem le 24 mars 2013 17:55:41 |
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Posté - 24 mars 2013 : 18:34:52
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gedehem : Si vous aviez bien lu, c'est tout l'objet de la question : depuis 42 ans, ce syndicat spécialise les charges "travaux" bâtiment par bâtiment.
Du fait de cette répartition admise par tous depuis plus de 40 ans elle est revenue la règle commune, quoi que précise le RDC.
MAIS cette réponse n'est donc pas complète puisque vous revenez dessus aujoiurd'hui, en précisant que le retour à la répartition prévue au RDC ET jamais modifiée est "obligatoire" si un nouveau copropriétaire conteste la répartition " coutimière" qui ne peut pas s'imposer à lui !!
gedehem : "Qui ne concerne pas que le nouvel acquéreur.
Son "rappel au réglement" va mettre fin à l'application de la répartition "coutumière" jusqu'ici admise par les autres copropriétaires, lesquels ne peuvent dans l'avenir s'opposer aux répartitions prévues au RDC tel que publié."
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Gédehem
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Posté - 24 mars 2013 : 23:20:23
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La question posée était précise : "Est-ce que les US et Coutumes font force de loi ? "
La réponse est oui, ainsi que le précise la jurisprudence rapportée.
Sans doute était-il nécessaire d'aller plus loin que la seule question posée, ce qui est fait, précision qui ne remet pas en cause la réponse à la question posée initialement !
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filomat
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 Posté - 26 mars 2013 : 08:01:23
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Pour illustrer la primauté de l'assemblée générale par rapport au règlement de copropriété et la jurisprudence citée par Gédehem (CA Rennes 2002) il se trouve justement que la dernière assemblée de ma copropriété était dans le cas inverse de celui de la question posée ici par jofranc.138 (charges spéciales bâtiments selon règlement de copropriété à répartir en charges communes générales au lieu de charges communes du règlement de copropriété proposées à l'assemblée en charges communes générales).
On voit en filigranne dans le projet de résolution que l'on entend par avance se référer, en cas de contestation, à l'arrêt de la cour de Rennes:
citation:
Décision à prendre concernant la répartition du montant des travaux, honoraires et assurance votés aux résolutions n1 à n2, en charges communes générales, par dérogation aux dispositions du règlement de copropriété qui prévoit cette répartition en charges bâtiments. Conformément aux décisions des assemblées générales des copropriétaires des ... 1985, confirmée les ...1998 pour les travaux d'étanchéité des terrasses inaccessibles, et des toitures, et le plan pluri-annuel voté le ... 2005.
Le syndic dans le cadre de son devoir de conseil, rappelle à l'Assemblée Générale que le budget des travaux et honoraires votés aux résolutions n1 à n2, devrait être appelé en charges bâtiments conformément aux dispositions du Règlement de Copropriété.
La décision suivante est mise aux voix :
"L'Assemblée Générale après avoir pris connaissance des informations fournies par le syndic décide de répartir le coût des travaux, honoraires, et assurance votés aux résolutions n1 à n2 en charges communes générales, rappelant que l'intégralité des travaux réalisés précedemment ont été répartis ainsi, avec pour principe de mutualiser les investissements".
Comme il s'agissait d'un plan de rénovation portant sur une somme globale de 50 millions on peut supposer que les termes de ces résolutions ont été soigneusement pesés.
La résolution n'a pas été soumise au vote car le principe de ces travaux(Article 25) a été auparavant refusé, n'ayant pas recueilli le tiers des voix du syndicat. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 mars 2013 08:03:19 |
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jofranc.138
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Posté - 06 mai 2013 : 16:20:42
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Je reviens sur ce problème de répartition des charges générales "bâtiment par bâtiment".
Compte tenu que la clé de répartition utilisée depuis quarante deux ans n'a jamais été contestée par aucune AG , quel type de question pourrait être inscrit à l'ordre du jour de la prochaine AG sans modifier le RDC puisque aucun article ne traite de cette répartition.-
La résolution selon l'article 25 serait-elle suffisante ? |
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Gédehem
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Posté - 06 mai 2013 : 17:57:51
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S'il s'agit d'officialiser la répartition des travaux (ou autres dépenses) par bâtiment, il faut se prononcer sur une clause le précisant.
Clause qui sera introduite dans le RDC, puisqu'elle n'existe pas, afin d'être opposable dans l'avenir aux nouveaux acquéreurs.
Il n'y a pas modification des charges, la clause votée de faisant que confirmer la pratique.
Mais il y a modification du RDC par ajout d'une clause, d'où décision à la maj.art.26.
Prévoir les frais d'acte (notaire) pour ces 2 ou 3 ligne ajoutées. |
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Les charges générales, c'est QUOI ? 
