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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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 Posté - 26 avr. 2013 : 17:35:27
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Bonjour,
J'ai un "hic" sur ce coup, et n'arrive pas à trouver une réponse satisfaisante.
La question est simple : est-ce que l'approbation des comptes du SDC pour l'exercice N-1 (2012) est valable et a une force probante si aucun montant n'est précisément indiqué sur la résolution votée ?
Certes, il y a bien les annexes comptables dans la convocation; mais est-ce suffisant sur le PV de lire : "L'assemblée générale approuve les comptes du SDC pour l'exercice 2012."
Faute de précision sur le montant, j'aurais tendance à argumenter qu'il s'agit là d'une "approbation de principe" de l'assemblée sur la nature de l'approbation ainsi demandée; mais aucun montant n'est explicitement ni clairement défini ni définitivement arrêté à l'issue de l'assemblée générale. Le syndic pouvant dès lors y apporter tout correctifs nécessaires à posteriori, et avant régularisation (l'effet novateur ?).
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Posté - 26 avr. 2013 : 17:57:50
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luc standon : est-ce que l'approbation des comptes du SDC pour l'exercice N-1 (2012) est valable et a une force probante si aucun montant n'est précisément indiqué sur la résolution votée ?
Les documents joints aident l'AG a appouver out ou partie des comptes !!
MAIS il doit être précisé le montant dans la résolution ET dans le PV ! l'AG adopte les comptes 2012 pour un montant de XXXX €.
SEULE l'AG adopte les comptes du SDC !! il n'existe pas d'approbation de principe ??? Le syndic ne peut apporter des correctifs sans l'accord de l'AG. !!
En cas de rejet de certaines écritures, l'AG adopte les comptes du SDC XXXX € - les YYYY € des rejets.
Cette approbation des comptes permet au syndic de faire l'apurement annuel; appeler des fonds en cas de budget dépassé, ou de créditer els comptes des copors enc as de sold créditeur !!
L'AG mandate également le CS pour véifier que le syndic a pris en compte toutes les rejets et les modifs décidées par l'AG. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 26 avr. 2013 : 18:43:32
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Donc il faut bien que le montant de l'approbation soit indiqué de manière explicite sur le PV. Nous sommes d'accord, mais pas le syndic.
Les annexes 1 à 5 joints au convocation des copropriétaires n'étant présentés que pour information à la décision.
Nous sommes OK : il ne peut y avoir d'approbation de principe. Et pour ce faire, il faut bien que le montant de l'approbation soit distinctement écrit sur le PV au moins en chiffre.
Exemple : Un bailleur doit bien mentionner sur le contrat de bail en chiffre et en lettre les montants du loyer mensuel et des charges; une personne doit bien écrire en chiffre et en lettre le montant sur son chèque, je ne vois pas pourquoi une assemblée générale de copropriétaires approuverait les comptes d'un SDC sans même indiqué un montant.
La plus part des syndics approuve en AGO 2013 le compte gestion de l'année 2012 et séparément les comptes travaux voté les années antérieures (2011 et 2012) et dont l'achèvement s'est terminé en 2012. Ainsi les copropriétaires ont une claire vision de chaque poste de travaux et des dépassements sur chaque poste de travaux.
Disons qu'un SDC a toujours accordé une tolérance de 10%, ce qui est raisonnable.
Mais là des travaux ont été majoré de 30 à presque 50% en plus par rapport au budget initialement voté.
Évidemment, le tout sans aucun accord du syndicat et aucun avis favorable du CS.
Le syndic refuse de faire voter l'approbation des comptes travaux par travaux votés (art. 14.2 de la L.65), et mieux il intégré le tout dans une sorte d'approbation générale (compte de gestion+compte travaux).
Ce qui fait que l'assemblée vient d'approuver sans aucun montant indiqué et dans la même approbation des comptes du syndicat, la totalité des comptes du syndicat pour un montant totalement non précisé.
Il me semblait de bon droit que les comtes travaux (art.14.2) devait être approuvé séparément des comptes de gestion courante du syndicat.
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Posté - 26 avr. 2013 : 19:25:59
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luc standon : Disons qu'un SDC a toujours accordé une tolérance de 10%, ce qui est raisonnable.
Mais là des travaux ont été majoré de 30 à presque 50% en plus par rapport au budget initialement voté.
NON !!! l'AG décide de faire des travaux sur un devis présenté de 10 000 €, elle décide d'appeler des fonds pour 11 000 €, 10% de plus que le devis.
Le syndic n'a aucun droit de modifier le chaier des charges, n'a aucun droit de dépasser le montnat de 11 000 €. L'AG peut refuser ce dépassement de travaux. Si un problème imprévu survient au début des travaux, le syndic DOIT convoquer une AG pour approuver le dépassement. Le CS n'a aucun pouvoir d'accorder un dépassement de travaux !!!
Comme vous l'écrivez, les comptes travaux doivent être approuvés un par un !!! et hors du budget de fonctionnement courant.
On n'approuve pas un budget ou des comptes sans un montant précis !! d'ou sort ce syndic ???
Et aussi que fait votre CS ?? Il a obligation de faire un rapport annuel qui doit être joint à l'ODJ ! le président du CS doit également expliquer ce rapport moral ET financier : le CS a vérifier les comptes, a demander des modifications sur certianes écritures, le syndic en a rectifier certaines et n'a pas suivi les demandes du CS sur d'autres, avec la liste des demandes ;.... Par conséquent le CS demande à l'AG d'approuver les comptes présentés pour le montant proposé de XX XXX €, ou à hauteur de YY YYY € en rejettant les écritures suivantes.
Le CS prépare aussi en concertation l'ODJ avec le syndic. Il DOIT demander que chaque compte travaux doit faire l'objet d'une résolution pour approbation par l'AG. Il doit aussi vérifier l'ODJ et remplir la case vide du montant des comptes de dépenses à approuver !
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 26 avr. 2013 : 20:35:19
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citation: Initialement posté par philippe388
On n'approuve pas un budget ou des comptes sans un montant précis !!
Je suis OK avec vous. Mais si vous aviez un ou deux cas de jurisprudence, je suis aussi preneur : c'est pour la bonne cause.
citation: Initialement posté par philippe388
d'ou sort ce syndic ???
d'un gros groupe qui a activement participé à la création de l'UPSI, entre autre.
Il est d'ailleurs très favorable à la création d'un ordre des professions immobilières, tant qu'à faire...
citation: Initialement posté par philippe388
Et aussi que fait votre CS ??
Pas grand chose, il compte se prémunir de ses responsabilités devant le devoir de conseil du syndic, et du fait que la responsabilité des membres du CS est couverte tant par l'assurance immeuble que l'adhésion collective à .... une association des responsables de copropriété... bref le CS est démissionnaire, avec un esprit de clientélisme.
citation: Initialement posté par philippe388
Il a obligation de faire un rapport annuel qui doit être joint à l'ODJ !
Certes, mais il n'y a pas de sanction en cas de manquement à certaines obligations de la Loi.... Dès lors, le CS ne fait que le minimum "syndical".
Résultat le représentant du syndicat a pratiquement carte blanche.
Et devinez quoi.... La copro qui était financièrement viable il y a encore 3 ans, est à présent avec un taux d'endettement et un taux d'impayé dépassant très largement les art. 29-1A et 29-1B, pour autant personne ne bougera pour le moment.
D'un côté (en short d'or avec les gants bleus) le syndic qui amasse en gérant et en administrant une copro en difficulté financière, plutôt que d'alerter le TGI pour la nomination d'un mandataire ad-hoc. Le CS restant muet sinon silencieux.
De l'autre côté (cul nu avec une moufle et une mitaine dans chaque main gauche) Les copropriétaires majoritaires qui ont quant à eux peur des frais de justice de ce même mandataire et des solutions qu'il pourrait éventuellement préconiser pour sortir de l'impasse.
C'est donc le serpent qui se mord la queue, et la copropriété s'enlise d'année en année, car tous y trouve son compte d'une manière ou d'une autre pour le moment... Mais jusqu'à quand ?!...
citation: Initialement posté par philippe388
le président du CS doit également expliquer ce rapport moral ET financier .../...
Le CS prépare aussi en concertation l'ODJ avec le syndic. Il DOIT demander que chaque compte travaux doit faire l'objet d'une résolution pour approbation par l'AG. Il doit aussi vérifier l'ODJ et remplir la case vide du montant des comptes de dépenses à approuver !
Dans un monde idéal où chacun serait respectueux tant des Lois elles-mêmes que du sens de la Loi 
Bien que certaines Lois...  
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Approbation des comptes sans montant fixé 
