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amirkerr
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 Posté - 11 juin 2013 : 00:31:19
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Bonjour Ă tous,
Voilà je suis propriétaire d'une VEFA un F3 de 63 m2, qui sera prochainement livré mais en attendant je souhaiterai avoir quelques infos concernant la mise en place, le nombre et à quoi correspondra le montant des mes charges car c'est un peu confus dans ma tête .
Bon je suis super novice  en ce qui concerne le monde de la copropriété donc je compte sur votre aide pour m'éclairer.
Alors 1er question, la somme de 176 euros avec le libéllé quote-part dans l'étalissement du RDC payé au notaire correspond simplement à l'établissement de celui-ci ou y a t'il autre chose de compris.
2ème question : Quand on dit que je dois régler des charges de copropriété, je ne sais encore si elles seront trimestrielle ou mensuelle rien vu à ce sujet sur le RDC, on distingue les charges individuelle ou privative, celles d'ordre commune générale et celles spéciale.
Avec un exemple ; disons que je dois régler 200 euros par mois cette somme correspond elle aux 3 charges citées au dessus ou seulement aux charges communes générales et spéciales.
Cette somme correspond elle 1/12 du budjet prévisionnel voté lors de la 1er AG.
En gros, pourriez vous m'expliquer le fonctionnement et les différentes étapes, combien de réglement dois je m'attendre à régler durant une année.
Car pour moi seulement celles tous les mois ou trimestriel et celle exceptionnelement pour travaux.
Je souhaiterai savoir car je veux prévoir une réserve de liquidité et ne pas être pris de court.
Merci beaucoup Ă tous
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mespres
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 Posté - 11 juin 2013 : 07:08:09
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Le charges sont provisionnées trimestriellement. Le montant des provisions est connu puisque le budget a été voté lors de la première AG. Je suis étonné que vous deviez payer le RdC :c'est au promoteur de le faire (compris dans votre prix d'achat). |
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Louis92
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Posté - 11 juin 2013 : 09:27:05
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amirkerr, je comprends que les parties communes de l'immeuble n'ont pas encore été livrées. Quand elles le seront, vous serez convoqué à une AG qui votera le budget. A priori, budget appelé en 4 appels égaux pour une année pleine. Pour cette année, si l'exercice commence au 1er janvier, vous ne paierez les charges sur 2013 qu'au prorata de la 2ème partie de l'année à compter de la réception des parties communes (au prorata du trimestre en cours puis trimestres entiers pour les autres).
Le plus souvent, il n'y a qu'un contrat pour la fourniture de l'eau. C'est le syndic qui paye l'eau privative avec les appels de charges. Les charges incluent alors la consommation privative d'eau de chacun.
A la première AG, il faut éviter que des contrats soient engagés pour 3 ans (syndic, ascensoriste notamment) : consulter UI sur les précautions dans votre cas.
Cdlt. Louis92. |
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amirkerr
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 Posté - 11 juin 2013 : 15:27:56
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Bonjour et merci pour vos réponses,
Bon, en ce qui concerne le frais de rdc, je me suis renseigné sur le net et effectivement normalement c'est à la charge du constructeur mais sur le contrat de prevente, il est indiqué que ces frais sont à ma charge, j'aurai du faire attention mais étant novice avec tous ces termes, on ne m'y reprendra plus.
Pensez vous que j'ai une chance de récupérer cettte somme ou est ce trop tard?.
Louise, j'ai relu hier soir mon RDC et trouvé L'article 14 réglement des charges-provision ca correspond en gros à ce que j'ai trouvé ci dessous sur le net, on y retrouve ce que vous m'avez expliqué avec les provisions trimestrielles etc....
L'avance permanente de trésorerie ou « fonds de roulement », destinée à faire face aux dépenses imprévues et aux impayés et payée lors de l'achat du lot. Son principe et son montant sont prévus dans le règlement de copropriété ou votés en AG à la majorité de l'article 26 (majorité de tous les copropriétaires et deux tiers de voix). Cette avance ne peut dépasser 1/6ème du budget prévisionnel.
Cette avance permanente doit être remboursée au vendeur en cas de vente de son lot.
Les provisions trimestrielles du budget prévisionnel, voté avant le début de l'exercice. Elles sont demandées par lettre simple et l'AG peut en modifier le rythme et le montant. Ces charges sont ensuite régularisées en fonction du budget réel.
Les éventuels appels de charges pour les dépenses et travaux non compris dans le budget prévisionnel. Leur montant et leur rythme de paiement sont votés par l'AG.
Les éventuels appels de charges pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation de l'immeuble ou de ses éléments d'équipement susceptibles d'intervenir dans les trois ans mais non encore votés. Ces provisions spéciales sont décidées par l'AG sur proposition du syndic au moins une fois tous les trois ans.
Si un copropriétaire vend son lot avant que ces provisions ne soient utilisées, il peut en demander le remboursement.
Les éventuels appels de charges correspondant à un plan pluriannuel de gros travaux voté par l'AG.
Le syndic peut aussi demander le versement de provisions spéciales en cours d'exercice pour faire face à des travaux urgents. Leur montant ne peut dépasser le tiers du devis.
OK Vu que je suis seul propriétaire avec un salaire de 1400, je veux me constituer une réserve d'argent avant de rentrer dans l'appart peut être fin de l'année 2013.
Donc il faut que je prévois de côté des sous-sous pour l'avance de trésorerie, les provisions trimestrielles correspondant au budget prévisionnel, les provisions spéciales du type travaux, sans oublier éventuellement pour le paiement des charges d'un copropriétaire défaillant et pour finir lors de l'ag de l'année suivante le possible réajustement de la provision du budget écoulés.
Si quelqu'un peut me dire avec des montants pour chaque charge ce qu'il paie durant une année ce serait cool.
Merci bien
Cordialement |
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goutelette
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Posté - 11 juin 2013 : 15:34:39
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1: Le paiement de 176 € doit correspondre au 1er tiers de vos charges annuel.
2: Lors de la 1ère A.G qui devrait être dans le suivi de livraison un budget annuel va vous êtes proposé; Budget pour l' ensemble des charges d' entretien de la résidence. ( Contrat Entreprise de Nettoyage- Consommation d' eau , EDF ou GDF. Assurance. Contrat Ascensoriste
Je confirme la remarque de Louis 92 toujours refuser les contrats de 3 ans. Pour commencer 1an, en suite 2ans maximum;
Vous allez recevoir un appel concernant vos "tantième de charge" en rapport avec ce budget.
1 : Tantième de charge : Appartement ( suivant surface et étage)
2 : Tantième de charges : Parking ( parking ou box)
3 : Tantième de Cave ( s' il y a?)
Le montant voté est réparti pour couvrir vos différents tantièmes par post
1 : Charges communes de la RĂ©sidence
2 : Charges par allées ( suivant le R.C)
3 : Charges ascenseurs ( proportionnelles aux Ă©tages)
4: Les charges parking
Le montant de 200 € doit correspondre à un trimestre de charge.
L' immeuble étant neuf, vous ne devez pas craindre d' appels de charges supérieur. Vous avez actuellement la garantie décennale.
Attention : Pas sur le revêtement de sol qui est de 2ans maximum. Si vous avez du carrelage, vérifier a la lumière rasante, les fissures qui apparaîtront au bout de 5ans
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Posté - 11 juin 2013 : 15:51:23
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amirkerr : vous avez bien relevé l'ensemble des catégories de charges que vous allez payer, mais il est impossible de vous donner un montant pour chaque catégorie car cela dépend de nombreux paramètres:
1. nbre de lots de copropriétés qui va déterminer les honoraires de gestion courant de syndic
2. ce que vous avez comme parties communes, car le SDC gère les parties communes, et les éléments communs comme les ascenseurs, le chauffage commun si il est commun, les espaces verts.
3. Si le SDC a des employés comme un gardien, un employé d'entretien, ... salaires et charges sociales.
4. l'éclairage des parties communes, interieur et extérieur, l'eau,....
5 vous avez aussi l'assurance de la copropriété, le montant dépend de la taille de votre immeuble.
6. vous pouvez avoir aussi des contrats divers et obligatoires : ascenseur, contrat d'entretien des esclaiers, contrat d'entretien des espaces verts, ...
6. les petits travaux d'entretien ( ampoules, peinture, ....)
7. Votre immeuble est neuf, vous n'aurez donc pas de gros travaux hors budget à voter pendant plusieurs années comme le ravalement par exemple.
8. vous paierez votre quote-part sur ces charges courantes de fonctionnement. Il vous faut lire votre RDC pour connaitre la liste des parties communes et des éléments communs..
Chaque année, une AG est convoquée pour approuver les comptes du syndicat : charges courantes, et trvaux. Le solde entre le budget voté et les dépenses fera l'objet d'un apurement; le syndic remboursera le trop perçu en créditnat votre compte perso de charges, ou appellera un solde débiteur.
amirkerr :" Le syndic peut aussi demander le versement de provisions spéciales en cours d'exercice pour faire face à des travaux urgents. Leur montant ne peut dépasser le tiers du devis."
Attention également à bien interprêter les textes. Le syndic n'a aucun pouvoir de décision, il éxécute les décisions de l'AG, et il ne peut appeler de fonds SANS un accord de l'AG.
Ce texte signifie, que le syndic en cas d'urgence seulement (toit qui s'envole) peut payer un acompte à une entreprise intervenante sans l'accord de l'AG MAIS il devra convoquer une AG en urgence pour qu'elle adopte les devis, et appeler la totalité de la facture à tous les copros.
Cet acompte est payé par le fond de roulement ou avance de trésorerie. EN appelant la totalité de la facture, ce fond de roulement sera automatiquement " renfloué".
A lire votre Réglement de Copropriété, la loi de 1965 et le décret de 1967. Un apprentissage nécessaire pour comprendre le fonctionnement d'une copropriété, le role du syndic, le role du conseil syndical, le fonctionnement d'une AG, ce que sont les aprties privatives et communes, ....... 
Bon courage.
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mespres
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Posté - 11 juin 2013 : 16:13:48
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Votre copropriété va être en rodage pendant le premier exercice : personne ne peut exactement évaluer le coût des charges. les moyennes que vous pourrez lire ne vous seront sans grand secours ...
Dans l'hypothèse où le chauffage est privatif, vos charges devraient être dans une fourchette 300-450 €, chiffres purement indicatifs. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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7
Posté - 11 juin 2013 : 16:25:52
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amirkerr, comme gros poste très dépendant de chaque copropiété : l'ascenseur. La maintenance est très peu dépendante du nombre d'étages. Donc si l'ascensoriste n'a pas été trop gourmand, il y a 2.000 € environ à partager entre les appartements concernés suivant le règlement de copropriété. Généralement, les appart' du rez-de-chaussée sont exonérés. Si le 2.000 € par trimestre sont à partager entre 5 ou entre 25, la charge ascenseur mensuel va aller de 140 € à 30 €.
Fréquentez ce forum, vous ferez des économies.
Cdlt. Louis92. |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 11 juin 2013 : 18:04:47
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citation: Ecrit par Louis 92
Généralement, les appart' du rez-de-chaussée sont exonérés.
Je m' autorise Ă reprendre cette remarque.
Par habitude des anciennes constructions et facilité nos différents Syndics ont exonéré de charges d' ascenseurs les occupants des rez-de-chaussé pendant plusieurs années.
Nous avons dû au grand mécontentement des concernés faire appliquer des charges ascenseurs. ( mentionnées dans le RC).
La majorité des résidences construite depuis les années 80 sont avec caves et parking enterrées.
En général le % est minoré par rapport aux coût des Rez-de-chaussé - 1er. Ce qui ne s' explique pas, mais c' est ainsi. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 11 juin 2013 : 18:42:16
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goutelette, mon généralement a été un peu vite écrit. Sont exonérés : les appartements de rez-de-chaussée de la vingtaine de résidences :
- construites de 1988 Ă 1992 par le mĂŞme promoteur,
- avec caves et garages en sous-sol,
dans la commune oĂą j'habite. |
Édité par - Louis92 le 11 juin 2013 18:42:42 |
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GĂ©dehem
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Posté - 11 juin 2013 : 18:51:24
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"Nous avons dû au grand mécontentement des concernés faire appliquer des charges ascenseurs. ( mentionnées dans le RC)."
C'est illicite !
Le critère retenu par L.art.10 al.1 concerne l'utilité objectif à l'égard de chaque lot.
Pour les lots en RdeChaussée, cave en s/sol ou pas, l'ascenseur ne leur est d'aucune utilité dans le sens "utilité" de cet art.10.
En revanche, et c'est le cas, les lots en s/sol ont objectivement "utilité" de l'ascenseur. Que les tantièmes appliqués à ces derniers soient moindre que ce que l'on pourrait attendre ou estimer n'est pas du tout un élément qui justifirait d'imputer les lots en RdeCh.
(Pour les lots en RdeCh, ascenseur ou pas, cela leur est totalement indifférent pour leur usage, pour y accéder et en jouir. Pour les lots en s/sol et en étage, cela n'est pas du tout indifférent, ces lots pouvant à un moment ou a un autre en avoir "utilité" pour y accéder, pour en jouir.) |
Édité par - Gédehem le 11 juin 2013 18:57:25 |
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Posté - 11 juin 2013 : 18:52:10
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goutellette et Louis92 : si vous rentrez dans les détails des charges spéciales, amirkerr ne va rien comprendre de la copropriété, et vous allez l'affoler. 
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mespres
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12
Posté - 11 juin 2013 : 20:34:57
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Assez ridicule de pointer l'ascenseur, en sortant un chiffre magique : 2000 €. l'ascenseur représente 5% de mes charges, ce qui n'est d'aucune utilité pour amikerr. La seule bonne idée pour amikerr est d'examiner le budget prévisionnel, et d'en tirer les conséquences. Pour la première année, mettre de coté 2500 € pour les charges est probablement une démarche "de bon père de famille". Acheter dans le neuf met à l'abri de grosses dépenses : pas de travaux à envisager. |
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amirkerr
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Posté - 11 juin 2013 : 20:46:57
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Merci Ă tous,vous avez Ă©clairer ma lanterne
pour info c'est une résidence de 4 bâtiments comprenant 138 lots (appartement) et 150 lots (parking sous terrain) avec 4 ascenseurs 2 pour chaque bâtiment le 1 et 2, ils ne sont pas dans mon bâtiment le 4 (23 lots avec escalier extérieur (passerelle))
Quand je regarde le tableaux recapitulatif, je remarque que
charges communes génerales = 683/100000
charges communes spéciales de mon bâtiment = 465
charges communes spéciales de chauffage collectif et d'eau chaude sanitaire = 82
charges communes spéciales du bâtiment INFRA (parking) = répartition 15% pour tous les copropriétaires selon colonne 6 = 683 et 85% proportionnellement au nombre de parking (150)= 1
Et Pour les charges communes spéciales ascenseur; je remarque que les charges en grande partie ont été réparties entre le bât 1 et le 2 logique, MAIS que les 2 autres bâtiments 3 et 4 dont le mien, se sont vus attribuer une quote part pour chaque ascenseur = 9+9+9+8.
Je ne comprend pas, on t' il le droit de nous faire payer alors qu'ils ne font pas partie de nos bâtiments.
Pour info, je viens de faire l'achat de la copropriété de A à Z de chez PRAT EDITIONS à première vue il a l'air complet et simple, j'espère qu'il fera l'affaire et si vous en connaissez d'autre de facile à comprendre j'attends vos conseils.
Je sens que je vais devenir un crack de la copro :)
Merci encore mesdames et messieurs ;) |
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Posté - 12 juin 2013 : 09:41:35
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amirkerr : vous avez déjà boen avancé en deux posts. Vous connaissez déjà les quote-part des charges générales et spéciales, il ne vous reste plus qu'aà connaitre Tous ces budgets et dépenses.
Votre copro. est grande et neuve, pas de gros travaux en vue. |
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GĂ©dehem
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Posté - 12 juin 2013 : 10:05:13
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Je ne comprend pas, on t' il le droit de nous faire payer alors qu'ils ne font pas partie de nos bâtiments.
Dans la mesure où tel bâtiment (ici 3 et 4) ne dispose pas d'un ascenseur, il ne peut être imputé de charges aux propriétaires de ces bâtiments.
Si le RDC précise une grille "ascenseur" pour ces bâtiment 3 et 4 qui en sont dépourvus, elle ne peut être appliquée, c'est tout.
Sans doute un "copier/coller" du rédacteur, ce qui montre sa légèreté, voire son incompétence.
A moins que, cela arrive, des ascenseurs n'aient été prévus mais que le propriétaire-promoteur les a supprimé sans en informer les futurs acquéreurs. Qui auraient dans ce cas payé une part d'un ascenseur qui n'existe pas ....
A vérifier !
Vous êtes dans une copropriété très récente.
Quid de la désignation d'un CS ? |
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mespres
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Posté - 12 juin 2013 : 20:00:50
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citation: Et Pour les charges communes spéciales ascenseur; je remarque que les charges en grande partie ont été réparties entre le bât 1 et le 2 logique, MAIS que les 2 autres bâtiments 3 et 4 dont le mien, se sont vus attribuer une quote part pour chaque ascenseur = 9+9+9+8.
Pas bien clair ! Il se peut -supposition- que le fonctionnement de la copro induit une utilisation modérée des ascenseurs des résidants des batiment 3 et 4 (local VO ..., accès parking, ...) ce qui justifierait la grille. Controlez bien ce que dit le RdC ... et explicitez la formule 9+9+9+8 !
Votre intérêt pour la copro devrait se traduire par votre appartenance au CS : vos réflexions y seront bien utiles |
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amirkerr
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Posté - 13 juin 2013 : 17:09:03
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Comptez sur moi pour en savoir d'avantage et ne pas en rester là , je tiens bien à suivre de très près les initiatives et agissements du CS, syndic afin d' éviter ou minimiser les mauvais choix .
Je ferai attention à ne pas accépter des contrats de plus d' 1 ou 2 ans comme vous l'avez conseiller.
Maintenant faire partie du CS, je dois l'avouer que depuis quelques jours cela me trotte dans la tête , à méditer.
En attendant, je vous remercie tous pour vos interventions .
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Demande explication sur les charges etc.... 
