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JeanDo
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 Posté - 08 juil. 2013 : 12:17:35
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Nouvel arrêt assez intéressant, passé a priori inaperçu pour le moment....
Document 1 de 1
Cour de cassation
Chambre civile 1
19 Juin 2013
Rejet
N° 12-19.405
Inédit
Union fédérale des consommateurs de l'Isère Que choisir
Fédération nationale de l'immobilier ; Société Agence Henry
Classement :
Contentieux Judiciaire
M. Charruault (président), Président
SCP Boullez, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, Avocat
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE
CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (
Grenoble, du 5 mars 2012 ), que
l'association Union fédérale des consommateurs de l'Isère (l'UFC 38) a, sur le fondement de l'
article L. 421-6 du code de la consommation
, introduit contre la société Agence Henry (la société), une action en suppression de clauses illicites ou abusives
contenues dans les contrats de syndic, versions 2005 et 2008, proposés aux syndicats de copropriétaires, et que la
Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) est intervenue volontairement à l'instance ; que l'arrêt, qui examine les
clauses contenues dans les documents contractuels tels que proposés aux clients dans leur version de 2010, accueille
l'action pour certaines clauses et la rejette pour d'autres ;
Sur le premier moyen, tel que reproduit en annexe :
Attendu qu'ayant constaté que la société avait versé aux débats le contrat de syndic dans sa version
2010 et que celui-ci se substituait au jour où elle statuait aux conventions antérieurement proposées aux
consommateurs, la cour d'appel qui a examiné les clauses contenues dans ces documents contractuels, a, à bon droit,
rejeté la demande de l'UFC en ce qu'elle tendait à voir déclarer abusives ou illicites les clauses contenues dans les
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conventions antérieures qui ne figuraient plus dans le contrat de 2010 ; que le moyen ne peut être accueilli ;
Sur le deuxième moyen, tel que reproduit en annexe :
Attendu que l'arrêt qui relève que la prestation relative à la réception par le syndic du président du
conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables est classée en prestation variable incluse dans
le forfait annuel selon le choix des parties, décide exactement que le contrat de syndic peut intégrer cette prestation dans
son forfait annuel et que la clause n'est pas abusive, dès lors qu'elle permet au consommateur ou non-professionnel de
connaître les prestations offertes dans le forfait et n'offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ;
que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, tel que reproduit en annexe :
Attendu que l'arrêt qui constate que la rémunération des relances est classée en prestation variable
incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, retient à juste titre que l'
arrêté du 19 mars 2010
ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement
en prestation variable des relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni illicite et que le contrat de syndic peut
intégrer cette prestation dans son forfait annuel, dès lors qu'une telle clause permet au consommateur ou
non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n'offre pas la possibilité de rémunérer deux fois
la même prestation ; que le moyen est mal fondé ;
Sur le quatrième moyen, tel que reproduit en annexe :
Attendu qu'abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des termes de l'
article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965 , qui est surabondant, l'arrêt qui relève
que la rémunération du syndic en cas d'injonction de payer est classée en prestation variable à la charge du syndicat,
décide à bon droit que l'
arrêté du 19 mars 2010
ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement
en prestation variable de la procédure d'injonction de payer engagée par le syndic n'est ni abusif ni illicite ; que le
moyen n'est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen, tel que reproduit en annexe :
Attendu qu'abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des termes de l'
article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965 , qui est surabondant, l'arrêt qui constate
que la rémunération du syndic pour l'opposition et l'inscription du privilège immobilier spécial en cas de mutation de
lots est classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide exactement que l'
arrêté du 19 mars 2010
ne classe pas dans les prestations de gestion courante l'opposition prévue par l'
article 20 de la loi du 10 juillet
1965 lors de la mutation à titre onéreux d'un
lot et la constitution du privilège immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses
dans le forfait de ces prestations n'est ni abusif ni illicite ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le sixième moyen, tel que reproduit en annexe :
Attendu que l'arrêt qui relève que la rémunération du syndic pour la prestation « Compte d'épargne :
placement des fonds et affectation des intérêts » est classée en prestation variable à la charge du syndicat, retient à bon
droit que cette clause n'est pas abusive puisque l'
arrêté du 19 mars 2010
ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic et que l'article 7.3 « compte épargne » du contrat de
syndic version 2010 précise bien que, si le syndicat décidait d'ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes
sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs
(article 35-5° du décret du 17
mars 1967 ) et à toutes indemnités pouvant
revenir au syndicat (étaient exclus les fonds affectés à la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux
décidés en assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie?), ce compte serait générateur d'intérêts lui
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revenant selon les modalités fixées par l'assemblée générale conformément à l'
article 35 du décret du 17 mars
1967 , faisant ainsi ressortir que l'article
précité relatif au compte épargne distingue précisément les fonds concernés par cette stipulation, qui ne se confondent
pas avec le compte de trésorerie relevant des prestations courantes ; que le moyen est mal fondé ;
Sur le septième moyen, tel que reproduit en annexe :
Attendu que l'arrêt qui relève que la rémunération de la mise en oeuvre d'un licenciement est classée
en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, énonce à juste titre que la lecture du
contrat de syndic permet de constater qu'il respecte les dispositions de l'
arrêté du 19 mars 2010
relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de base dites invariables
relevant de la gestion courante du syndic, que cette prestation, non visée dans l'arrêté et relative à un licenciement, qui
n'est pas une prestation récurrente mais nécessite un travail supplémentaire de la part du syndic, justifie qu'elle soit
classée en prestation variable et qu'il n'est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre
concurrence, d'autoriser le syndic à proposer au syndicat, s'il le souhaite, en l'estimant conforme à ses intérêts, de
forfaitiser cette prestation en fonction des spécificités de la copropriété, dès lors qu'une telle clause permet au
consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et n'offre pas la possibilité de
rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et sur le huitième moyen, tel que reproduit en annexe :
Attendu que l'arrêt qui relève que la prestation « Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte
du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) » est classée dans les
prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel, retient à bon droit que cette stipulation est conforme à l'
arrêté du 19 mars 2010
, sauf à dire que le syndic doit présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur
option ; que le moyen est mal fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'UFC 38 aux dépens ;
Vu l'
article 700 du code de procédure civile ,
rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en
son audience publique du dix-neuf juin deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour
l'Union fédérale des consommateurs de l'Isère Que Choisir.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté une association de consommateurs (l'UFC 38,
l'exposante) de sa demande en suppression de clauses abusives ou illicites contenues dans un contrat proposé en 2008
par un syndic (la société AGENCE HENRY) à des syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE la cour entendait examiner l'ensemble des clauses contenues dans les
documents contractuels, substitués au jour où elle statuait à ceux antérieurement proposés, c'est-à -dire les clauses telles
que proposées actuellement aux consommateurs, de sorte qu'étaient devenues sans objet les demandes de l'UFC 38
fondées sur des clauses modifiées conformément à sa demande ou supprimées dans la dernière version du contrat en
vigueur ; que la société AGENCE HENRY versait aux débats un exemplaire de contrat de la FNAIM version novembre
2007 et trois contrats conclus en juin, juillet et septembre 2010 avec des syndicats de copropriété, étant souligné que
l'exécution provisoire dont le jugement était assorti avait été levée par ordonnance du premier président ; que la cour
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examinerait donc les clauses contenues dans cette dernière version 2010 des contrats de syndic ainsi proposés par la
société AGENCE HENRY, étant précisé que les versions 2008 et 2010 étaient sensiblement identiques dans leur
présentation et que la numérotation des clauses était la même (arrêt attaqué, p. 10, alinéas 7 ; p. 11, alinéas 1 à 3) ;
ALORS QUE les associations de défense des consommateurs régulièrement déclarées et agréées
peuvent agir devant les juridictions civiles pour faire cesser ou interdire toute pratique illicite et, Ã cette fin, obtenir la
suppression d'une clause illicite ou abusive contenue dans un contrat ou type de contrat proposé ou destiné aux
consommateurs ; qu'en déclarant sans objet les demandes de l'exposante en suppression des clauses illicites ou abusives
figurant dans un contrat de syndic de 2008 au prétexte que, à la date où elle statuait, un contrat de syndic édité en 2010
avait été substitué à celui antérieurement proposé, quand l'association conservait un intérêt à agir pour faire interdire
pour l'avenir l'utilisation des clauses illicites ou abusives figurant dans le contrat proposé aux particuliers
postérieurement à l'introduction de l'instance, et sur lequel le premier juge s'était prononcé, la cour d'appel a violé l'
article L.421-6 du code de la consommation
;
ALORS QUE, en outre, en se bornant à affirmer que les versions 2008 et 2010 étaient sensiblement
identiques dans leur présentation et la numérotation des clauses, sans constater que les stipulations figurant dans le
contrat type de 2008 et dont le caractère illicite ou abusif avait été sanctionné par le premier juge auraient toutes été
substantiellement identiques à celles de la version 2010 seule retenue dans le champ de son contrôle, la cour d'appel n'a
pas justifié légalement sa décision au regard de l'
article L.421-6 du code de la consommation
.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté une association de défense des
consommateurs (l'UFC 38, l'exposante) de sa demande en annulation de la clause relative à la rémunération du syndic
pour la prestation « réception du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande », telle que proposée
par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 2, Prestation variable comprise dans le forfait selon le choix des
parties contractantes, relative à la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur
demande aux heures ouvrables ; que l'
arrêté du 19 mars 2010
prévoyait que le syndic établissait le budget prévisionnel avec le conseil syndical et qu'il était présent à la réunion du
conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle, enfin qu'il recueillait ses avis écrits lorsque sa consultation
était obligatoire ; que la prestation litigieuse, qui était indépendante des prestations susvisées, constituait donc une
prestation variable que le contrat de syndic pouvait, dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer dans
son forfait annuel au choix des parties (arrêt attaqué, p. 19, § 8) ;
ALORS QUE le contrat de syndic ne peut prévoir une rémunération particulière pour une prestation
de gestion courante ; qu' en déclarant non abusive et non illicite la clause classant en prestation variable, c'est-à -dire en
prestation particulière, sauf à l'intégrer dans le forfait annuel au choix des parties, la réception du président du conseil
syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables, pour la raison qu'elle n'aurait pas concerné les
prestations de gestion courante énoncées dans l'
arrêté du 19 mars 2010
et relatives à l'élaboration du budget prévisionnel, à la préparation de l'assemblée générale annuelle ainsi qu'aux avis
écrits du conseil lorsque sa consultation est obligatoire, quand la clause litigieuse ne comportait aucune précision à cet
égard et n'indiquait pas en quoi les prestations visées se distinguaient des prestations déjà rémunérées au titre de la
gestion courante, la cour d'appel a violé l'
article L.131-2 du code de la consommation
, ensemble l'
arrêté du 19 mars 2010
.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté une association de défense des
consommateurs (l'UFC 38, l'exposante) de sa demande en annulation de la clause traitant de la rémunération du syndic
Page 4
en cas de relances pour charges impayées, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux
syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau 3, Rémunération des relances en prestation variable incluse dans le
forfait tel qu'issu du choix des parties contractantes ; que l'
arrêté du 19 mars 2010
ne classait pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le
classement en prestation variable des relances adressées par le syndic n'était ni abusif ni illicite ; que, par application de
l'
article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965 , le syndicat pouvait solliciter le
remboursement de la relance adressée après mise en demeure au copropriétaire défaillant ; que le contrat de syndic
pouvait dans le cadre de la négociation avec la copropriété intégrer néanmoins cette prestation dans son forfait annuel
au choix des parties (arrêt attaqué, p. 25, § 16) ;
ALORS QUE, en déclarant non abusive la clause classant les relances pour charges impayées en
prestation variable, c'est-à -dire en prestation particulière, sauf à l'intégrer dans le forfait au choix des parties
contractantes, au prétexte que, en vertu de l'
article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965 , le syndicat était en droit de solliciter le
remboursement auprès du propriétaire concerné des frais nécessaires de relance ainsi exposés, quand la clause litigieuse,
qui ne définissait aucun protocole de recouvrement des charges impayées, laissait à la discrétion du syndic la mise en
oeuvre de cette prestation, de sorte que, en l'état, son intégration éventuelle dans le forfait annuel au choix des parties,
sans autre précision, ne pouvait résulter d'une décision éclairée, la cour d'appel a violé l'
article L.132-1 du code de la consommation
, ensemble les
articles 18 de la loi du 10 juillet
1965 et 55 du
décret du 17 mars 1967
.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté une association de défense des
consommateurs (l'UFC 38, l'exposante) de sa demande en annulation de la clause relative à la rémunération du syndic
en cas d'injonction de payer, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats de
copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 3, chapitre Recouvrement des charges impayées, Rémunération
en prestation variable à la charge du syndicat de l'injonction de payer ; que l'
arrêté du 19 mars 2010
ne classait pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le
classement en prestation variable de la procédure d'injonction de payer engagée par le syndic n'était ni abusif ni illicite ;
que si, aux termes de l'
article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965 , étaient imputables au seul
copropriétaire concerné les frais nécessairement exposés par le syndicat, notamment, les frais de mise en demeure, de
relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée, ces
dispositions, qui concernaient les relations entre le syndicat de copropriété et un copropriétaire défaillant, étaient donc
étrangères au présent litige (arrêt attaqué, p. 26, § 17) ;
ALORS QUE le caractère variable d'une prestation n'empêche pas son traitement au titre de la
gestion courante, notamment lorsqu'il s'agit de l'administration de l'immeuble et du recouvrement des charges
communes, prestation pour l'accomplissement de laquelle le syndic dispose de pouvoirs propres ; qu'en déclarant non
abusif le classement en prestation particulière à la charge du syndicat de l'injonction de payer pour le recouvrement des
charges communes, quand une telle action concerne l'administration de l'immeuble et peut être engagée par le syndic
sans l'autorisation ni le contrôle de l'assemblée générale, de sorte que la faculté d'imputation des frais de recouvrement,
Page 5
dont la mise en oeuvre suppose des frais nécessaires et des créances justifiées, n'était nullement étrangère aux débats, la
cour d'appel a violé l'
article L.132-1 du code de la consommation
, ensemble les
articles 18 et 10-1 de la loi du 10
juillet 1965 ainsi que 55 du
décret du 17 mars 1967
.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté une association de défense des
consommateurs (l'UFC 38, l'exposante) de sa demande en annulation de la clause traitant de la rémunération du syndic
en cas d'opposition et d'inscription du privilège immobilier spécial, telle que proposée par un syndic (la société
AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 4, chapitre Mutation de lots, Rémunération en prestation variable
à la charge du syndicat de l'opposition et du privilège immobilier spécial ; que l'
arrêté du 19 mars 2010
ne classait pas dans les prestations de gestion courante l'opposition prévue par l'
article 20 de la loi du 10 juillet
1965 lors de la mutation à titre onéreux d'un
lot et la constitution du privilège immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses
dans le forfait desdites prestations n'était ni abusif ni illicite ; que les dispositions de l'
article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965 , qui concernaient les relations entre le
syndicat de copropriété et un copropriétaire défaillant, étaient étrangères au présent litige, étant précisé que le caractère
nécessaire des frais était laissé à l'appréciation du juge saisi de la procédure de recouvrement (arrêt attaqué, p. 27, § 18)
;
ALORS QUE le caractère variable d'une prestation n'empêche pas son traitement au titre de la
gestion courante, notamment lorsqu'il s'agit de l'administration de l'immeuble et du recouvrement des charges
communes dont le syndic est légalement chargé et pour l'accomplissement desquels il dispose de pouvoirs propres ;
qu'en déclarant non abusif le classement en prestation particulière à la charge du syndicat de l'opposition et de la
constitution du privilège immobilier spécial, quand de telles mesures participent de l'administration de la copropriété et
peuvent être prises par le syndic sans l'autorisation et le contrôle de l'assemblée générale, de sorte que la faculté
d'imputation des frais de recouvrement, dont la mise en oeuvre suppose des frais nécessaires et des créances justifiées,
n'était nullement étrangère aux débats, la cour d'appel a violé l'
article L.132-1 du code de la consommation
, ensemble les
articles 18 de la loi du 10 juillet
1965 et 55 du
décret du 17 mars 1967
.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté une association de défense des
consommateurs (l'UFC 38, l'exposante) de sa demande en annulation de la clause relative à la rémunération du syndic
pour le placement des fonds et l'affectation des intérêts, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY)
aux syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 6, Compte d'épargne, Rémunération en prestation variable des
placements des fonds et affectation des intérêts ; que l'
arrêté du 19 mars 2010
ne classait pas cette prestation dans la gestion courante du syndic ; que l'article 7.3 « compte épargne » du contrat de
syndic version 2010 précisait bien que si le syndicat décidait d'ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes
sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs
Page 6
(article 35-5° du décret du 17
mars 1967 ) et à toutes indemnités pouvant
revenir au syndicat (étaient exclus les fonds affectés à la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux
décidés en assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie ?), ce compte serait générateur d'intérêts
revenant au syndicat des copropriétaires selon les modalités fixées par l'assemblée générale conformément à l'article 35
du
décret 17 mars 1967
(arrêt attaqué, p. 34, § 27) ;
ALORS QUE les prestations particulières doivent faire l'objet d'une définition précise ; qu'en
déclarant ni abusive ni illicite la clause classant en prestations variables hors forfait annuel, autrement dit en prestations
particulières, le placement des fonds et l'affectation des intérêts, quand une telle clause, qui ne distinguait pas les fonds
ainsi visés, ne permettait pas de vérifier que ces prestations étaient déjà rémunérées au titre de la gestion financière du
syndicat que l'
arrêté du 19 mars 2010
classait parmi les prestations de gestion courante, peu important que le contrat de syndic traitât par ailleurs, de façon
différenciée, du placement des provisions spéciales, des réserves pour travaux et des indemnités pouvant revenir au
syndicat, la cour d'appel a violé l'
article L.132-1 du code de la consommation
, ensemble l'
arrêté du 19 mars 2010
et l'
article 35-1 du décret du 17 mars
1967 .
SEPTIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté une association de défense des
consommateurs (l'UFC 38, l'exposante) de sa demande en annulation de la clause traitant de la rémunération du syndic
pour licenciement du personnel du syndicat, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux
syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 7, Gestion du personnel, Rémunération variable, incluse dans le
forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la préparation du dossier de retraite du personnel, des relations
avec l'inspection du travail, du suivi d'un contrôle URSSAF et d'un licenciement ; que la lecture du contrat de syndic de
la société AGENCE HENRY permettait de constater qu'il respectait les dispositions de l'
arrêté du 19 mars 2010
relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de base dites invariables
relevant de la gestion courante du syndic ; que les prestations susvisées, non visées dans l'arrêté et relatives à la
préparation du dossier retraite, aux relations avec l'inspection du travail, au suivi d'un contrôle URSSAF et à la mise en
oeuvre d'un licenciement qui n'étaient pas des prestations récurrentes, mais nécessitaient un travail supplémentaire de la
part du syndic, justifiaient qu'elles fussent classées en prestations variables ; qu'il n'était pas abusif, sauf à porter atteinte
à la liberté contractuelle et à la libre concurrence, de permettre au syndic de proposer au syndicat, s'il le souhaitait en
l'estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser les prestations en fonction des spécificités de la copropriété et,
notamment, de l'âge de ses employés (arrêt attaqué, p. 41, §§ 40 à 43) ;
ALORS QU'une même prestation ne peut être rémunérée deux fois ; qu'en déclarant non abusive la
clause classant la rémunération d'un licenciement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix des
parties contractantes, c'est-à -dire en prestation particulière, sans préciser les tâches que recouvrait une telle prestation,
dès lors que le contrat classait également en prestation particulière celles relatives au contentieux social, la cour d'appel
a violé l'
article L.132-1 du code de la consommation
.
HUITIEME MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté une association de défense des
consommateurs (l'UFC 38, l'exposante) de sa demande en annulation de la clause relative à la rémunération du syndic
Page 7
pour la gestion courante du compte bancaire, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux
syndicats de copropriété ;
AUX MOTIFS QUE, tableau page 5, Comptabilité générale de la copropriété, Rémunération en
prestation invariable relevant de la gestion courante, du compte bancaire séparé ou le cas échéant du compte du cabinet
en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) ; que cette stipulation était conforme
l'
arrêté du 19 mars 2010
, sauf à dire que le syndic devait présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur
option (arrêt attaqué, p. 42, § 44) ;
ALORS QUE, en déclarant licite et non abusive la clause prévoyant une possibilité de prix
différencié selon que la copropriété fait le choix de l'ouverture d'un compte séparé ou de l'ouverture d'un compte unique,
tout en constatant que le contrat de syndic ne précisait pas les deux prix du forfait, offrant ainsi la possibilité d'un forfait
annuel plus élevé en cas d'ouverture d'un compte séparé, quand la loi impose l'ouverture d'un tel compte sauf dispense
de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé l'
article L.132-1 du code de la consommation
, ensemble l'
article 18 de la loi du 10 juillet
1965 et l'
arrêté du 19 mars 2010
.
Décision Antérieure
Cour d'appel Grenoble du 5 mars 2012
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Posté - 08 juil. 2013 : 12:52:44
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Les arrêts de CC sont déjà difficiles "à avaler" alors autant donner le lien c'est plus lisible
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...59&fastPos=1
L'UFC38 a déjà assez souvent gagnée ses actions en justice contre les "syndics" pour devoir en perdre quelques fois
Il faut bien "les laisser gagner de temps en temps, sinon ils ne jouent plus les syndics... ouaf ouaf |
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Édité par - quelboulot le 08 juil. 2013 12:53:24 |
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Posté - 09 juil. 2013 : 08:34:19
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en l'espèce on peut s'interroger sur l'efficacité du CS qui aurait du négocier de "sortir" du forfait annuel ce qu'il semble reprocher.
Certes pour des actions ponctuelles, le syndic en a profité certainement pour augmenter son forfait.
Mais on ne peut crier sans arrêt "tout dans le forfait" et ensuite attaquer lorsqu'un syndic le fait. Après c'est une question de négociation ou de mise en concurrence. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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3
Posté - 10 juil. 2013 : 12:01:36
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C'est avec un vif plaisir que je vous rappelle avoir reproduit et commenté point par point l'arrêt de la Cour d'appel de Grenoble du 5 mars 2012 :
http://www.jpm-copro.com/CA%20Greno...3-2012-1.htm
J'avais d'ailleurs reproduit et commenté les décisions antérieures du TGI de Grenoble.
Vous retrouverez demain sans doute sur mon site l'arrêt de la Cour de cassation repris par Jean DO et vous pourrrez constater que la Cour de cassation reprend grosso modo les avis que j'avais donnés et, c'est ce qui me donne la plus grande satisfaction, les critères de classement des prestations du syndic que les associations ont toujours méprisés.
L'arrêt du 19 juin 2013 est une défaite juridique très importante pour UFC Que Choisir et pour celles et ceux qui cru pouvoir clamer que l'arrêt d'appel du 5 mars 2012 était une victoire triomphale.
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Posté - 10 juil. 2013 : 13:06:40
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JPM : "les critères de classement des prestations du syndic que les associations ont toujours méprisés."
Ce commentaire n'a rien à faire dans ce débat !! paroles de syndic. 
La cour de cassation qui s"inspire du site de JPM !! assez rigolo  |
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Posté - 10 juil. 2013 : 13:16:59
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citation: Initialement posté par JPMC'est avec un vif plaisir que je vous rappelle avoir reproduit et commenté point par point l'arrêt de la Cour d'appel de Grenoble du 5 mars 2012 :http://www.jpm-copro.com/CA%20Greno...3-2012-1.htmJ'avais d'ailleurs reproduit et commenté les décisions antérieures du TGI de Grenoble. Vous retrouverez demain sans doute sur mon site l'arrêt de la Cour de cassation repris par Jean DO et vous pourrrez constater que la Cour de cassation reprend grosso modo les avis que j'avais donnés et, c'est ce qui me donne la plus grande satisfaction, les critères de classement des prestations du syndic que les associations ont toujours méprisés. L'arrêt du 19 juin 2013 est une défaite juridique très importante pour UFC Que Choisir et pour celles et ceux qui cru pouvoir clamer que l'arrêt d'appel du 5 mars 2012 était une victoire triomphale.
JPM, vous avez ces derniers temps un ton très "vif" et très "revendicateur", il y a beaucoup de "moi je", "moi je"...
Ah, si seulement vous étiez aussi vif et pointilleux pour commenter les abus des syndics, ce serait si formidable... dommage que la balance pèse fortement d'un côté  |
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Posté - 10 juil. 2013 : 14:03:14
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Arc Languedoc : A notez que cette phrase est écrite en gras et en rouge !!! un grand mépris des assocs et des copropriétaires qu'elles représentent !
Avez vous remarqué que JPM ne dénonce jamais les abus des syndics !
Comment peut on envisager des réformes avec de tels propros.
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JPM
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Posté - 10 juil. 2013 : 14:52:47
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Arc Languedoc : voyez donc ce sujet :
http://www.jpm-copro.com/Violation%...mptables.htm
et vous me direz après si je ne dénonce pas les abus des syndics.
Et si vous prenez la peine de lire le commentaire de l'arrêt de la Cour d'appel de Grenoble, vous me direz après si je n'ai pas critiqué le caractère abusif de certaines des clauses du contrat.
Mais pour les autres, notamment aux points 8, 16, 17 18, 27, 40 à 43 et 44 , j'ai écrit que les positions exprimées par UFC Que Choisir étaient juridiquement intenables.
Et la Cour de Cassation vient de juger dans le même sens.
Cet arrêt tombe bien ! On peut considérer le changement de régime du " contrat de syndic " comme acquis (Tout dans le forfait sauf quelques prestations considérées comme extraordinaires parce qu'elles sont pas prévisibles et / ou pas récurrentes )
L'arrêt de la 1ere chambre de la Cour de cassation sera précieux comme guide pour la détermination du caractère de certaines prestations. Il écarte à cet égard à plusieurs reprises les prétentions de l'association d'une manière telle que la solution demeurera opposable quelles soient les modifications apportées aux textes.
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Posté - 10 juil. 2013 : 18:22:21
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citation:
Il ne suffit pas de critiquer quelques fois certaines pratiques en quelques années, il faut le faire régulièrement pour être parfaitement crédible. Forcément que vous avez déjà critiqué certaines choses, mais dès qu'il y a quelque chose pour tacler telle ou telle association (et l'ARC est votre ultra-favorite), il ne faut pas 24H pour qu'il y ait un sujet sur UI.
Par contre quand il y a un article béton ou une véritable "bombe" détaillée sur le site de l'UNARC, alors là motus et bouche cousue... On file discrétos...
C'est ça qui est dommage. Car ce serait vraiment intéressant de vous voir prendre position, et de pouvoir échanger. Mais dès que ça concerne la profession, pfiuuutt..................... Soyez incisif envers les syndics lorsqu'il y a des cas qui le méritent (et il y en a souvent de dénoncés sur notre site), et là vos critiques passeraient beaucoup mieux, promis... |
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Posté - 10 juil. 2013 : 19:30:20
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JPM :" On peut considérer le changement de régime du " contrat de syndic " comme acquis"
JPM a parlé !!! quelle prétention ! JPM vole au dessus de notre assemblée nationale, un lobby a lui tou seul !
JPM : il suffit de reprendre vos intervention sur UI pour connaitre votre position sur les associations, et surtout sur l'ARC !!
Bientot les vacances !
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JPM
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Posté - 10 juil. 2013 : 20:43:23
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Erreur !Arc Languedoc ; J'ai échangé avec l'ARC :
Le premier échange que me revient à l'esprit a été sur la suppression malencontreuse du livret A des syndicats, longtemps niée par l'ARC :
http://www.jpm-copro.com/Livret%20A...ociation.htm
Il y en a d'autres avec M. Champavier lui-même, par e-mail. J'ai toujours veillé à reproduire l'intégralité des messages dans mon site et nombreux ont été les visiteurs intéressés. Il est toujours possible d'y accéder.
J'ai aussi conversé avec l'UFC dans votre région
J'ai commenté toutes les décisions rendues par les juridictions grenobloises à propos des contrats de syndic. Il vous suffit d'aller voir.
J'ai toujours signalé les clauses qui me paraissaient illégales ou illicites, et approuvé les décisions judiciaires en ce sens.
Je combats toujours les prétentions des associations lorsqu'elles me paraissent infondées ou excessives et aussi bien les décisions judiciaires lorsqu'elles les admettent.
En l'espèce je constate avec satisfaction que la Cour de cassation a émis des avis dans le même sens que les miens.
Vous verrez que cela ne m'empêche pas de signaler le caractére dogmatique de la décision, dans l'arrêt, concernant la prise en considération de la seule version 2010 du contrat examiné.
Ce qui peut " excuser " votre position est que c'est surtout dans mon site que je " critique " les syndics. Critiquer est un bien mauvais mot.
Disons mieux que je les alerte sur des errements dont ils sont souvent les premières victimes.
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Posté - 10 juil. 2013 : 21:18:30
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Chacun son rôle en fait. Vous êtes juriste, vous commentez des arrêts. Nous sommes sur le terrain, nous commentons ce que nous rencontrons au jour le jour.
Attention je ne dis pas que voius n'échangiez pas avec l'ARC ou autre, je dis juste qu'il serait bon de parfois vous voir commenter des articles "sévères" envers un syndic ou une généralité. Cé tou ! |
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JeanDo
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 Posté - 11 juil. 2013 : 20:41:10
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Bonsoir
Et bien étant nouveau sur le forum, je pense avoir affaire aux "piliers" des discussions.
Je trouve les commentaires de L'ARC Languedoc assez condescendants, et c'est ce que je ressens suite à un tour sur le site de l'UNARC qui semble être la maison mère et je note qu'il faut maintenant mettre sur le dos des syndics le rejet des comptes de campagne de N.Sarkozy par le Conseil Constitutionnel.
"Le Conseil Constitutionnel invalide les comptes de la campagne de Nicolas SARKOZY tenus par Philippe BRIAND, PDG de CITYA"
Est-ce réellement nécessaire de faire ce genre de commentaire disons "canard enchainé très....très bas de gamme"? Je ne le pense pas, cela ne me semble pas être le rôle d'une association
De grâce laissez à ces journalistes le monopole du "mot".
Etant à la retraite et membre d'un CS à Paris et en région, même s'il nous arrive dans notre équipe de remettre parfois les points sur les i à nos gestionnaires, l'opprobre lancé sur cette profession me semble injustifiée.
Des notaires véreux oui il y en a: le sont-ils tous? Non
Des avocats véreux oui il y en a: le sont-ils tous? Non
Des associations véreuses oui il y en a (synonyme ce celles situé dans le Languedoc) le sont-elles toutes? Evidemment non
C'est d'ailleurs intéressant car l'un d'eux nous a démonté point par point les éléments reprochés indiquant même sur un point précis repris sur tous les autres sites d'information (le copier-coller à du bon dans toutes les rédactions) ;) où l'UFC et l'UNARC parle de prestations REMUNEREES alors que le contrat en question indiquait CLAIREMENT qu'il s'agissait des prestations ENUMEREES :DE QUI SE MOQUE-T-ON ??? et qui croire? (est-ce de la pure mauvaise foi ou le rédacteur était-il dyslexique ?).
Bref à n'en pas douter la prochaine loi Duflot amènera un certain nombre de débats
A bon entendeur
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JPM
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Posté - 12 juil. 2013 : 09:27:41
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Arc Languedoc ! Commenter un article sévère envers un syndic ?
Vous n'avez sans doute pas suivi dans le présent forum les débats sur l'affaire Urbania 
Mais par ailleurs il y a eu un arret très sévère de la Cour d'appel de Paris 23e chambre contre des clauses du contrat de Foncia. Littéralement ravageur
En l'espèce il est vrai que c'est l'arrêt que j'ai critiqué et pas Foncia.
L'année suivante la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la Cour d'appel et j'avais eu raison de critiquer cet arrêt. Que vous lez vous que j'y fasse ??
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Posté - 12 juil. 2013 : 10:59:06
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Il n'y a pas que les arrêts et jugements, il y a aussi les faits faisant l'objet d'articles qui peuvent être critiqués ou commentés.
Vous avez très bien compris ce que je voulais dire.
J'abandonne... |
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JPM
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Posté - 12 juil. 2013 : 11:26:34
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Mais moi je n'entends pas abandonner.
Je vais vous passer une collection d'échanges avec l'ARC intégralement reproduits dans mon site.
Vous me dîtes que je ne critique jamais les syndics et je vous réponds que ce n'est pas exact, preuves en mains.
Ce qui est vrai, c'est que je ne crie pas le haro après un syndic traité d'****** parce qu'il a commis une erreur dans les comptes. Je commence même à suivre l'idée d'une UInaute et JPMnaute qui transmet à la CNIL les résultats de recherche Google dans lesquels on trouve des termes de ce genre très déplacés.
J'ai moi même été amené à rectifier un arrêt de jurisprudence inséré sans anonymisation préalable.
Il me semble qu'avec JeanDo nous sommes à cet égard sur la même ligne ?
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JPM
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Posté - 13 juil. 2013 : 17:59:47
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Voici l'arrêt du 19/06/2013 et son commentaire avec le rappel pour chaque clause de la décision d'appel, du moyen présenté par l'association et de la décision de la Cour de cassation.
http://www.jpm-copro.com/Cass%2019-06-2013-1.htm
Il est aussi possible de revenir dans l'intégralité de l'arrêt du 5 mars 2012.
Il sera intéressant de voir les recommandations de la Commission des clauses abusives qui sont touchées par l'arrêt de cassation.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 13 juil. 2013 : 21:43:40
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"Il me semble qu'avec JeanDo nous sommes à cet égard sur la même ligne ?"
La ligne, peut-être ....
Mais je doute fort que vous ayez utilisé le terme de "camouflet", qui n'est pas du tout approprié, s'agissant de solliciter le juge pouir "dire le droit".
On doit surtout retenir que grace cette action de l'UFC38, certains points sont précisés, ce qui n'était pas le cas jusque là !
Autrement dit, même si cette association s'est fourvoyée sur quelques points, ou a très mal argumenté, l'affaire est au final bénéfique pour tous, syndics comme copropriétaires.. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 juil. 2013 : 23:46:00
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Désolé mais là nous sommes en désaccord.
Prétendre que le syndic ne peut pas présenter deux propositions différentes en montant des honoraires, l'une avec compte séparé, l'autre avec unique, alors que cette pratique a fait l'objet d'un accord acté, ce n'est pas du bon travail pour les consommateurs.
Prétendre que le syndic ne peut pas percevoir de rémunération spécifique pour un recouvrement par injonction de payer, cela n'est pas du bon travail pour les consommateurs.
Alléguer que telle ou telle clause du contrat a pour objet de générer une double rémunération c'est itou pareil.
La Cour de Cassation a sanctionné tout cela assez sévèrement.
Au final l'arrêt grenoblois aura été une fort mauvaise affaire pour les associations, habituées à la plus grande mansuétude du TGI dauphinois.
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Piovem
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Posté - 13 août 2013 : 23:20:39
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citation: Initialement posté par JPM
Au final l'arrêt grenoblois aura été une fort mauvaise affaire pour les associations, habituées à la plus grande mansuétude du TGI dauphinois. Comme il y va le père JP M.... ! Jamais assez content que l'on déboute les associations de défense des copropriétaires. Les copros, cette bande de naïfs qui croient qu'il peut y avoir une justice, alors qu'il n'y a qu'une loi, faite pour servir les syndics, ces parasites mafieux à qui tout est permis.
Les JP M.... ne sont là que pour profiter de cette confusion des genres et continuer à pérorer dans le vide. Ils continueront toujours à se croire "instigateurs de la Loi", "inspirateurs de cassations" et tout le reste, ad vitam aeternam, et in secula seculorum. |
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