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JBath
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 Posté - 01 août 2013 : 15:54:02
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Bonjour,
Propriétaire de murs commerciaux dans le cadre d'une SCI et faisant partie d'un immeuble en secteur sauvegardé - comportant par ailleurs environ 80 % de locaux d'habitation - nous devons exécuter et financer des travaux de REHABILITATION OPAH pour un montant TTC se chiffre pour notre SCI à 137.299,51 €.
Les loyers commerciaux perçus par la SCI sont assujettis à la TVA. Chaque mois, nous fournissons à l’Administration Fiscale une déclaration CA3 et s'il y a lieu un paiement de cette taxe.
Depuis deux ans, (au titre du financement d'études préliminaires :travaux de conseils, d'architecte, etc.) nous avons payé plusieurs "APPELS DE PROVISIONS" rentrant dans le cadre de cette réhabilitation OPAH. Ces dits APPELS ne portent pas mention de TVA et nous ne pouvons donc, à priori, procéder à une récupération.
Nos demandes faites auprès du Syndic sont jusqu'à présent restées
sans effet et même sans réponse, ni aucune explication.
Compte tenu du montant des prochains APPELS, le prochain début septembre approche 50.000 €, je voudrais savoir si je suis en droit d'exiger une facturation ou une déclaration attestant de la TVA facturée par les entreprises pour les prestations réalisées.
Notez, par ailleurs, que ne disposant pas de cette somme nous devons financer ces travaux en souscrivant un emprunt défini sur un montant TTC au lieu de HT, ce qui grève d'autant la charge intérêt à supporter.
Excusez ce texte un peu long,
dans l'attente de vos conseils, par avance mille mercis et bien à vous tous administrateurs et animateurs de ce forum fort intéressant.
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andre78fr
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 Posté - 01 août 2013 : 16:43:28
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Le sujet est technique et délicat... Au niveau des appels de provisions qui résultent d'un budget TTC il est difficile de connaître ou de calculer le détail d'une TVA qui de toute façon ne serait pas encore déductible (les prestations étant facturées APRES). C'est donc au niveau du décompte et / ou du relevé général des dépenses (travaux compris) que le syndic peut (ce n'est pas une stricte obligation légale...) faire apparaître les montants exacts de TVA.
En revanche il doit mettre à votre disposition les factures selon les modalités de consultation décidées...
Au final, il y a un vrai problème de décalage pour obtenir les chiffres (et donc de trésorerie pour des commerçants ou SCI...) mais il y a sans doute moyen d'obtenir copie des factures plus vite et/ou de vous arranger ou du moins de poser la question aux services fiscaux...
Un lien sur la question : http://gerard.depecker.pagesperso-o...gesCopro.pdf
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Posté - 01 août 2013 : 16:49:51
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citation: Propriétaire de murs commerciaux dans le cadre d'une SCI
vous etes COpropriétaire indivis de mes murs de la copropriété et à ce titre vous payez des charges à hauteur de tantièmes définis dans le règlement de copropriété.
Les appels de provisions sont dépourvus de TVA.
Seuls les travaux et études, etc... réellement exécutés sont pourvus de la TVA.
Lors de chaque AG vous êtes amené à approuver les comptes tant de gestion courante que de travaux exceptionnels. C'est à partir de votre relevé détaillé des dépenses que vous pouvez avoir l'information sur cette TVA. De plus avant chaque AG vous pouvez consulter les factures et contrats et dans ce cas, vous pouv(i)ez noter les TVA réelles sur les factures et ainsi pouvoir les déclarer à l'administration (après avoir bien sur recalculer votre part à partir des tantièmes).
question : est ce que ces travaux sont tous terminés et ont-ils été réalisés sur un seul exercice ou bien sont-ils en cours (ce qui doit être le cas puisqu'il y a encore des provisions à payer...  ) |
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nefer
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Posté - 01 août 2013 : 17:45:55
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donc depuis 2 ans vous avez eu le relevé des dépenses qui faisait apparaitre les acomptes versés ou les prestations effectuées
y avait il la colonne TVA sur le relevé des dépenses?
Concernant le syndic, il suffit de cliquer sur la case TVA avant d'éditer le relevé des dépenses...pour faire apparaitre la colonne TVA |
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JBath
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4
Posté - 01 août 2013 : 17:55:48
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Merci à vous Rambouillet et andre78 pour vos messages.
question : est ce que ces travaux sont tous terminés et ont-ils été réalisés sur un seul exercice ou bien sont-ils en cours (ce qui doit être le cas puisqu'il y a encore des provisions à payer... )
[/quote]
Décidés en Assemblée Générale les travaux sont en cours sur le plan étude et conception depuis près de deux ans. Plusieurs appels de fonds ont déjà été faites et sont fondés sur l'estimation du budget établi selon des devis précis et chiffrés. Ils vont commencer à l'automne pour les différentes entrepreneurs retenus : maçonnerie, couverture, etc. et nécessiteront probablement des paiements d'acomptes aux entrepreneurs.
Je considère qu'il m'est fort préjudiciable de consentir d'importantes avances de fonds établies en valeur TTC et de devoir attendre 2 à 3 ans pour récupérer la TVA afférente.
Ne serait-il pas possible au syndic d'établir une attestation justifiant de ces paiements avec estimation du montant de la TVA y afférant. Une rectification corrective éventuelle serait faite travaux terminés et payés.
Affaire à suivre... je la relaterai sur ce forum.
Cordialement |
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JBath
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Posté - 01 août 2013 : 18:01:27
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citation: Initialement posté par nefer
donc depuis 2 ans vous avez eu le relevé des dépenses qui faisait apparaitre les acomptes versés ou les prestations effectuées
y avait il la colonne TVA sur le relevé des dépenses?
Concernant le syndic, il suffit de cliquer sur la case TVA avant d'éditer le relevé des dépenses...pour faire apparaitre la colonne TVA
Tout d'abord merci pour votre réponse.
Nous en sommes seulement au versement des premiers acomptes représentant approximativement 50 % du coût global. Les travaux très importants seront terminés, si il n'y a pas de retard, courant 2016.
Cordialement. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 août 2013 : 18:28:41
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Sur cette question, la bonne solution est de prendre contact avec votre service local de fiscalité dans un premier temps pour noter leur position sur la question. Vous n'êtes pas le premier dans cette situation mais il y a eu des controverses internes.
Côté syndic :
Principe général : le syndic n'est pas tenu d'établir des décomptes individuels de TVA récupérables, mais les comptes présentés aux copropriétaires bailleurs doivent permettre de déterminer le TVA récupérable et de la justifier.
Les syndics doivent être prudents à cet égard. Certains savent ce que veut dire une expertise judiciaire dans ce domaine, et a fortiori une vérification fiscale.
Si les travaux sont en cours, les "situations" (pour demande d'acompte) des entrepreneurs comporte un décompte de la TVA correspondante. Le syndic ne peut refuser de fournir des photocopies au copropriétaire bailleur des documents qui sont indispensables aux locataires.
Si les travaux ne sont pas en cours, c'est une autre affaire !
Et là , la question est de savoir si le bailleur a la possibilité d'imputer au locataire des sommes (aussi bien en ht qu'en tva) correspondant au provisionnement de travaux non commencés et qui, par conséquent, risquent de ne jamais être exécutés !
Une charge locative récupérable est une charge qui a été déja payée par le bailleur.
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sparte
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Posté - 01 août 2013 : 22:14:27
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J'avoue ne pas voir pour le syndic où se situe la difficulté.
Etant manifestement en possession de devis et/ou factures, Il a juste à répondre en vous indiquant l'échéancier hors taxes voté en AG et en précisant que sous toute réserve de la loi de finances et du taux de TVA fixé par le gouvernement, cela représenterait X euros à 7% (ou 19,6 pour la Maîtrise d'Oeuvre ou autres architectes)pour 2013 et si cela devait se confirmer X euros à 10% pour 2014.
Pour ce qui a déjà été payé, no problemo.
Pour l'après 2014( si c'est bien 10%....), allez chercher votre boule de cristal.
Le syndic ne peut normalement écrire que ce qu'il sait
Pour le reste JPM a raison de vous dire de vous adresser à l'administration fiscale. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 août 2013 : 23:44:10
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La difficulté pour le syndic est qu'il ne doit pas fournir une indication sur la TVA en laissant apparaître aux bénéficiaires qu'il juge qu'elle peut être récupérée à un instant T.
Par ailleurs je rappelle que le régime juridique de l'acompte à la commande posé également un problème à ce sujet.
Il peut être intéressant pour tout le monde de connaître la position actuelle du fisc à ce sujet.
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JB22
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Posté - 02 août 2013 : 00:22:07
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Service-Public.fr:
"La date de reversement de la TVA encaissée par le professionnel (sa date d'exigibilité) au service des impôts dépend de la nature des opérations :
dès la vente ou la livraison d'un bien (appelée délivrance), correspondant à la date d'émission de la facture,
dès le dédouanement (correspondant au paiement des droits de douane), s'il s'agit d'un produit importé en provenance de l'extérieur de l'Union européenne,
dès l'encaissement du prix ou d'un acompte d'une prestation de services (y compris hors d'Europe),
dès l'encaissement pour des travaux immobiliers,
le 15 du mois suivant la livraison d'un bien ou la prestation de services en Union européenne.
La date d'exigibilité fiscale ne correspond donc pas nécessairement à la date de la transaction.
La date d'exigibilité entraîne la date de déductibilité de la TVA : la TVA ne peut être déduite par le professionnel qui l'a collectée qu'à partir du moment où elle est devenue exigible auprès du fournisseur."
Dans la pratique le copropriétaire ne peut déduire la TVA. que sur mention de celle-ci, par le syndic sur le relevé des charges, étant rappelé que la gestion de la T.V.A n'est pas une obligation pour le syndic.
Le syndic peut faire, en cas de travaux importants, des attestations en cours d' exercice, mais il doit faire attention à ne pas faire des mentions ou attestations en double. |
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JBath
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Posté - 02 août 2013 : 18:57:53
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Sincères mercis JB22, JPM et Sparte pour vos récents commentaires.
L'idéal serait de pouvoir déduire la TVA le mois suivant les paiements et ne pas attendre l'échéance de fin des travaux prévus fin 2016. Je vais consulter à la fois un expert comptable et les services fiscaux pour connaître la règle et dès lors éventuellement la faire admettre au Syndic.
Lorsqu'il s'agit de petites sommes, par exemple les charges courantes, je comprends que l'on peut attendre que les comptes de l'exercice soient terminés et publiés pour effectuer les récupérations. Ici l'incidence est autrement importante et pénalisante.
Les temps sont difficiles et avancer de telles sommes à l’État durant de longues périodes ne réjouit pas.
Comme déjà annoncé, je publierai la suite donnée à ce sujet sur ce forum.
Encore merci à tous bien cordialement. |
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nefer
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Posté - 02 août 2013 : 20:20:17
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pour information , on ne publie pas les comptes d'une copropriété
on les approuve en AG.. |
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JBath
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Posté - 02 août 2013 : 22:55:07
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citation: Initialement posté par nefer
pour information , on ne publie pas les comptes d'une copropriété
on les approuve en AG..
Ok ! Je n'ai jamais eu l'intention de publier les comptes. Je souhaite seulement si cela semble utile le déroulé de la procédure de récupération de TVA.
Cordialement |
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JPM
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Posté - 03 août 2013 : 10:53:13
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A noter que dans le projet de loi de Mme Duflot l'immatriculation des syndicats de copropriétaires et la mise en place d'un fichier démentiel s'accompagneraient du dépôt des comptes annuels pour toutes les copropriétés 
Il faudrait que les copropriétaires, plut tot que de chigner avec ou sans raison après leur syndic, s'occupent un peu de l'orage qui les menace.
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JBath
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Posté - 03 août 2013 : 23:48:42
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citation: Initialement posté par JPMA noter que dans le projet de loi de Mme Duflot l'immatriculation des syndicats de copropriétaires et la mise en place d'un fichier démentiel s'accompagneraient du dépôt des comptes annuels pour toutes les copropriétés
Bonsoir,
Si j'ai entendu que des modifications de textes étaient en préparation et si je me doute qu'ils risquent de ne point servir les intérêts des propriétaires... Je n'en connaît pas la teneur ni l'exacte orientation.
Où peut-on trouver des informations à ce sujet ? Des actions vont-elles être initiées pour les amender où les contrecarrer ?
Cordialement |
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sparte
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Posté - 04 août 2013 : 21:47:23
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A JPM :
La difficulté pour le syndic est qu'il ne doit pas fournir une indication sur la TVA en laissant apparaître aux bénéficiaires qu'il juge qu'elle peut être récupérée à un instant T.
Je n'ai jamais dit cela.
J'ai dit qu'à un instant T et en émettant toutes les réserves nécessaires (loi de finances etc...), le syndic peut donner une indication sur ce que représente la TVA dans un appel de fonds.
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Sujet facturation et récupération de TVA 
