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Niki
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 Posté - 09 août 2013 : 10:49:31
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Bonjour à tous,
Dans le cadre du contrôle des comptes, je vous remercie de me donner vos avis sur ce qui suit.
Les travaux réglementaires « Ascenseur » ont été inférieurs au montant du budget voté. Sur le solde créditeur, a été imputé une partie de la facture pour le remplacement des boutons d’appel (non votés en AG) afin de parvenir au montant des appels reçus (correspondant au budget voté), la différence a été mise en dépenses courantes « ascenseur ».
Le solde compte travaux ascenseur est donc 0.
En dépenses courantes ascenseur, on a donc : le solde de la facture pour le remplacement des boutons ainsi que le remplacement du disjoncteur ascenseur (non prévu au devis) suite à l’installation du variateur de fréquence.
Je voulais savoir si cette présentation était réglementaire ou acceptable.
Si oui, peut-on ajouter dans le compte travaux la dépense du disjoncteur en réduisant la partie des travaux « boutons » ?
Autre solution : ne tenir compte que des travaux votés et réalisés, et rembourser le solde créditeur ; passer la totalité de la facture des boutons et du disjoncteur en dépenses courantes « ascenseur ».
J’espère avoir été assez claire et vous remercie de votre aide.
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Posté - 09 août 2013 : 16:54:17
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Niki : L'AG a adapté des travaux d'ascenseur sur un devis précis, en choississant l'entreprise et les dates des appels de fonds.
Ces travaux ont été réalisés, et il existe un solde créditeur de ce compte travaus. Tous les comptyes trvaux doivent être édoptés par l'AG, et après cette adoption le syndic DOIT rembourser le solde créditeurs de ces avances travaux aux copros.
Le syndic n'a aucun droit de prendre ce solde pour payer des factures courantes !!!
Vous avez adopté un budget de fonctionnement courant, dont une ligne budgétaire pour l'entretien de l'ascenseur, comme le changement des boutons d'appels, et du dijopncteur. Cette facture est payée par le budget.
C'est la présentation "normale". On ne paie pas des factures avec des fonds travaux, et on ne paie pas des trvaux votés avec le budget !!
Si le changement du dijoncteur est du aux travaux, l'AG pourrait alors adopter une facture de trvaux comprenant ce changement de dijoncteur.
C'est au CS de relever tout cela lors d'un controle des comptes, et de donner les explications necessaires sur ce dossier travaux dans son CR d'activité joint à l'OdJ, et oralement lors de l'AG. C'est à la seule AG d'adopter ou non cette présentation.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 09 août 2013 : 21:39:57
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Niki
Contributeur actif
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Posté - 10 août 2013 : 12:13:44
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Merci Philippe388 et Louis92 pour vos réponses.
Pour Louis92 : Concernant les boutons, ils étaient en option dans le devis de l'ascensoriste (dans le cadre de la modernisation) mais la résolution ne mentionne que la réalisation des travaux réglementaires, sans remplacement des boutonnières d'appel. Cependant, le CS a donné son accord pour le changement des boutons, lesquels dans 3 ascenseurs étaient d'origine, donc très anciens, mais dans 1 ascenseur, la cabine avait été entièrement refaite, boutons inclus, mais ils ont été tout de même changés. Ceci avait été signalé au Président de CS qui n'en n'a pas tenu compte.
Le fait est que l'ascensoriste (petite entreprise) a présenté des devis identiques pour nos 4 ascenseurs, sans tenir compte de ce qui avait déjà été fait par l'ascensoriste précédent (Schindler). Il nous a bien précisé qu'il faisait la même chose pour tous les ascenseurs, en accord avec le syndic, sans entrer dans les détails de ce qui avait été fait précédemment. Résultat, il a démonté certains éléments posés par l'ascensoriste précédent, pour remettre le matériel prévu dans son devis (double facturation pour les copro.)
Concernant le disjoncteur, ce n'est pas l'ascensoriste qui l'a installé mais un électricien. Quand nous lui avons demandé la raison de ce changement, il nous a répondu qu'il y avait eu une panne sur un ascenseur nécessitant un nouveau disjoncteur, et qu'il avait eu mission de changer les disjoncteurs pour les 3 autres ascenseurs pour éviter la même panne.
Le problème est que notre CS ne va jamais refuser ces factures et ne va jamais contrarier le syndic (et vice-versa), le Président commande ce qu'il veut et le syndic signe les OS.
En tout cas, je vais refuser ces factures pour notre bâtiment, sachant que pour les 3 autres tout va passer comme une lettre à la poste !
Bon week-end à tous.
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 10 août 2013 : 12:39:59
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Niki, sur la forme, Louis et Philippe me paraissent globalement être dans le vrai.
Vérifiez en effet votre contrat et la "responsabilité" de l'ascensoriste pour le disjoncteur.Si l'installation nouvelle ne pouvait fonctionner sans le changement du disjoncteur, on peut considérer que ce travail aurait du être inclus dans le marché.C'est une arme de négociation.
Pour les boutons, il semble que votre Cs ait profité du crédit travaux dont disposait le SDC pour les faire remplacer.Le syndic paraît avoir donné suite à ces instructions.
Maintenant, calculez le montant du coût d'une AG spéciale pour les travaux supplémentaires, sans parler du dérangement pour les copropriétaires!
Il ne faut pas sombrer dans le dogmatisme de principe.
Le pragmatisme dont votre CS et votre syndic semblent avoir fait preuve relève du bon sens même si les règles comptables ont eu à en souffrir un peu.
Si, à mauvais escient, vous demandez au syndic de prendre en charge des factures justifiées, le jour où vous aurez un problème, il n'engagera pas un euro (sauf péril et travaux conservatoires urgents) sans convoquer une AG ou à tout le moins avoir "blindé" techniquement et juridiquement son dossier.
Bref, il suffit de faire valider ces dépenses (sous réserve de ce que j'ai indiqué plus haut) par la prochaine AG et l'affaire sera réglée.
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Posté - 10 août 2013 : 20:05:29
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niki : "Le problème est que notre CS ne va jamais refuser ces factures et ne va jamais contrarier le syndic (et vice-versa), le Président commande ce qu'il veut et le syndic signe les OS. "
niki : attention, le CS n'a aucun pouvoir de rejetter ou accepter des factures !! SEULE l'AG est décisionnaire.
Rien ne vous emp^che de parler de ce dossier lors de l'AG, même si le CS n'a rien évoqué dans son rapport annuel.
Tout copropriétaire peut vérifier les comptes et controler les factures avant l'AG.
Maintenant vous parlez d'un autre intervenant que l'ascensoriste ! C'est un électricien qui a changé le dijoncteur ! alors le syndic doit porter cette facture dans le compte de dépenses ET ne pas l'inclure dans ce compte travaux. C'est une question de transparence importante pour les copros. Le syndic doit donc rembourser le trop payé sur la base de la facture de l'entreprise choisie par l'AG, ET il n'a pas le droit de rajouter d'autres factures d'autres intervenants.
le CS DOIT vérifier ce genre de pratique et ne pas accepter la prémière rpésentation.
On ne paie pas des factures d'entretien avec des fonds travaux, c'est interdit !!!  |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 10 août 2013 : 23:00:16
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CS et syndic ne doivent pas s'entendre pour remplacer des équipements par des neufs avant qu'il y ait une panne : boutons d'appel ou disjoncteur.
Raison du changement du disjoncteur : citation: il nous a répondu qu'il y avait eu une panne sur un ascenseur nécessitant un nouveau disjoncteur, et qu'il avait eu mission de changer les disjoncteurs pour les 3 autres ascenseurs pour éviter la même panne.
Une panne sur un ascenseur ne peut pas nécessiter un nouveau disjoncteur : l'explication est douteuse :
- soit le disjoncteur était en fin de vie et il n'a pas supporté une surintensité de l'ascenseur ou un court-circuit dans la machinerie (il est mort au lieu de faire son travail = disjoncter) : la cause est le disjoncteur vieillissant pas l'ascenseur,
- soit il y a prétexte pseudo-technique car volonté de donner du travail à l'électricien.
Les 4 disjoncteurs avaient sans doute le même âge mais ce n'est pas pour cela qu'ils vont tomber en panne la même année : une faiblesse de fabrication peut faire 10 ans de vie pour l'un contre 30 pour les 3 autres.
Et pourquoi pas changer toutes les minuteries du même âge que celle qu'une qui tombe panne ? et les blocs d'éclairage de sécurité ? et pourquoi pas les ampoules ? et les serrures ?
Les copropriétaires devraient mettre fin à une telle façon de procéder du CS-syndic, soit en n'élisant plus ces conseillers, soit en exigeant qu'ils arrêtent les remplacements préventifs même si c'est positif pour la croissance du PNB. Une copropriété même de grand standing n'a pas les mêmes exigences de fiabilité qu'une centrale nucléaire ou qu'un astronef !
Sans doute, des conseillers en retraite qui reproduisent les schémas de pensée (maintenance préventive) en oeuvre dans leur vie active. Il manque une ou deux ménagères dans ce CS pour les ramener à la réalité. Gabegie qui peut obliger des copropriétaires à vendre sans raison faute de moyens pour répondre au rythme aberrant des dépenses !
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 11 août 2013 08:18:08 |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 11 août 2013 : 17:20:12
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Vous observerez que j'ai répondu au post sans avoir connaissance du nouveau message de NIKI de 12h13 qui donnait des détails supplémentaires importants sur le déroulement de ce dossier.
Je rejoins donc Louis sur la plupart de ses observations. |
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Niki
Contributeur actif
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Posté - 11 août 2013 : 18:03:53
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Merci à tous pour votre aide et vos observations pertinentes et instructives. Bonne fin de week-end à vous. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 12 août 2013 : 11:12:41
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Je suis d'accord sur certaines observations formulées mais je réponds en adoptant une autre formulation :
1 ) Il y eu des travaux supplémentaires. Ils doivent être soumis à la ratification de l'assemblée (qui acceptera ou non).
2 ) La question posée revient à savoir comment les comptes doivent être présentées à l'assemblée.
3 ) Apparemment le chantier est terminé. Le compte doit apparaître en annexe 4. Il doit comporter, mais distinctement, les factures correspondant aux travaux supplémentaires soumis à ratification. Ces factures n'ont rien à faire dans le décompte des charges courantes.
4 ) L'ordre du jour doit comporter une question particulière pour la ratification des frais supplémentaires.
5) Après le vote les comptes seront maintenus ou rectifiés selon les résultats des scrutins.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 12 août 2013 : 14:45:49
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Les factures à refuser suivant le CS doivent être signalées au syndic avant l'AG comme les modifications souhaitées du contrat. La négo doit aboutir avant l'AG car elle ne peut avancer substantiellement pendant l'AG.
Le rapport d'activité du CS est le lieu pour citer les factures à refuser et les modifications acquises du contrat.
La suggestion 4 de JPM ci-dessus permet aux copropriétaires qui ne lisent que l'ordre du jour de prendre connaissance des factures en anomalie mais surtout elle apporte la preuve immédiate devant l'AG que le syndic en a été informé au moins 25 jours avant l'AG. Dans ces 25 jours, le syndic a pu faire le nécessaire auprès de prestataires pour résoudre les anomalies de ces factures.
Cdlt. Louis92. |
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Sujet |
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Présentation comptes Travaux (annexe 5) 
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et après répartition, avec une économie pour les copropriétaires assujettis aux clés Ascenseur et peut-être avec des boutons neufs gratuits 
car l'ascensoriste va hésiter à dépenser de la main d'oeuvre pour retirer les boutons qui ne seront plus tout neufs par les vieux (qui sont peut-être à la déchetterie)
