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JPM
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 Posté - 21 août 2013 : 14:56:25
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En cette période difficile pour tout le monde, le projet Duflot se présente dans un environnement qui pourrait bien ouvrir une voie royale aux syndics professionnels de copropriété ou du moins à certains d'entre eux.
Abstraction faite des forcenés anti syndic, les gens objectivement raisonnables admettent sans difficulté que la rémunération de base des syndics est insuffisante depuis cinquante ans. Un cabinet d'étude spécialisé (XERFI) le confirme. Il ajoute bien opportunément que la masse des syndics professionnelle doit se recentrer sur son coeur de métier et abandonner des activités accessoires et perturbatrices.
Il semble que l'on bascule vers la formule du " contrat" de syndic de type « tout sauf ». Un honoraire forfaitaire couvre la quasi totalité des prestations du syndic hormis celles qui sont manifestement exceptionnelles (imprévisibles et non récurrentes). Ce serait la fin des controverses stériles et un allègement du rôle de la Cour d'appel de Grenoble instituée gendarme des clauses, au grand dam finalement des associations.
On devrait aussi basculer vers le compte séparé obligatoire et en terminer avec les discussions stériles sur la rémunération des fonds déposés sur un compte unique.
Contrairement à ce qu'on lit dans les gazettes avides de sources glauques, les copropriétaires sont majoritairement assez satisfaits de la gestion par les syndics professionnels. Je reste très réservé à l’égard de ces sondages mais quand c’est une association de consommateurs qui fournit l’information, on ne peut pas la rejeter.
Des mêmes sources (Xerfi et les associations), les copropriétaires ne sont pas opposés à une majoration des honoraires si elle est accompagnée d'une amélioration sensible des prestations, notamment pour ce qui est du contrôle des charges. Ils ne recherchent pas le moindre prix, objectif maléfique des obsédés de la mise en concurrence. Ils recherchent le meilleur rapport qualité/prix et, mieux encore, ils recherchent la qualité dans le temps plus que l'économie immédiate
Ces éléments sont avérés. Il est inutile de brandir des liasses de récriminations, fondées ou non, pour prétendre le contraire. Dans le passé une réformette a été réalisée en fonction de 500 plaintes déposées l'année précédente à la DGCCRF. On n'a jamais pu savoir combien, parmi ces plaintes, avaient été jugées dignes d'une suite effective.
BREF : Il est temps pour les syndics indépendants demeurés passifs jusqu’à présent de se remuer un peu :
Un compte séparé pour tous les syndicats administrés
Un contrat « tout sauf » avec la liste réduite des prestations manifestement exceptionnelles, - ni prévisibles (en nature ou en nombre) ni récurrentes -.
Une organisation informatique solide, fiable mais humaine aussi (vérifier ce qui sort des imprimantes !)
Un personnel réduit mais très qualifié et bien rémunéré.
Il s’agit alors d’étudier très sérieusement le coût réel des prestations, de prévoir une marge correcte et de fixer un montant de rémunération à atteindre progressivement en deux ou trois années.
Il ne faut pas hésiter à en parler avec les conseils syndicaux sérieux et objectifs. Il ne faut oublier que certains conseillers se trouvent dans une situation identique dans leurs branches respectives.
Et, sur le plan collectif, il faut mener campagne.
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FBO
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1
Posté - 22 août 2013 : 21:25:40
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Bonjour,
FBO, nouvel utilisateur mais ancien sur UI, auparavant sous le pseudo "ARC Languedoc", que je n'utiliserais plus n'Ă©tant plus Ă ... l'ARC Languedoc !
Donc voilà , ça commence 
VoilĂ 2 mois que j'ai fait publier un article sur le site de l'ARC au sujet des (probables) futures hausses d'honoraires...
L'article : http://www.unarc.asso.fr/documentat...d-honoraires
Merci JPM de confirmer que les prochaines Ă©volutions font offrir une voie "royale" aux syndics afin de justifier des hausses d'honoraires.
Le problème est très clair : ces hausses vont-elles permettre d'augmenter la formation des gestionnaires et leur rémunération ? Ou vont-elles permettre d'augmenter les salaires / dividendes des dirigeants ?
Le ton est donné : "il faut mener campagne".
Je serais pour si jamais ces hausses n'allaient que dans la poche des gestionnaires / comptables etc, les "petites mains"... mais franchement, cela va-t-il ĂŞtre le cas ?
Avant de "mener campagne", la profession ferait bien de correctement s'organiser, et de faire le nécessaire pour retrouver une vraie crédibilité. Et surtout, elle ferait bien de faire le ménage "en interne".
Un exemple tout frais : un syndic qui dit que l'activité syndic ne lui rapporte que des clopinettes : http://blog.immobiliere-pujol.fr/ge...a-marseille/
Nous (l'ARC) avons publié un article à son sujet : http://www.unarc.asso.fr/documentat...urer-de-rire
En effet, nous avons voulu savoir si ce monsieur était crédible dans ses paroles. Après 1H d'analyse de documents publiés au Greffe et accessibles à tous (moyennant quelques euros), le constat a été qu'une société chapeautait le cabinet, laquelle ne disposait que d'1 seul salarié et dont les salaires avoisinaient les 350.000 €... une telle somme pour 1 seule personne !
Un autre exemple sur Montpellier, ville que je viens de quitter : le Président régional d'un gros syndicat professionnel arrive à se rémunérer plus de 100.000 € bruts annuels sur sa petite structure qui ne réalise même pas 275.000 € de chiffre d'affaires.
Je pose la question : combien sont rémunérés ses employés, en parallèle ? Faut-il vraiment qu'il augmente ses honoraires de syndic lorsque la loi ALUR sera là ?
J'ai PLEIN d'exemples déjà sous le coude car voilà 4 ans que je scrute les comptes de divers cabinets de syndic, et ces personnes n'ont globalement pas à se plaindre du tout.
S'il faudra en parler et rendre publiques ces informations pour contrer la "campagne" que vont lancer les professionnels, alors soit...
Mais un conseil : avant de se lancer là -dedans, mieux vaut bien se renseigner et voir si en effet la profession ne risque pas de se tirer une balle dans le pied, car si elle vient à lancer qu'il faut augmenter les honoraires, le risque est grand de se voir rétorquer qu'au lieu de se rémunérer plus de 100.000 € voire 150.000 € annuels, de nombreux dirigeants pourraient commencer par mettre moins de "sousous" pour leur "popoche" et augmenter leurs salariés, voire embaucher...
Le débat est lancé, et il promet d'être "bouillant"...  |
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sparte
Contributeur senior
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 2
Posté - 22 août 2013 : 22:39:10
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Hello FBO, ex Arc Languedoc, merci d'aller jeter un oeil sur le sujet "Le syndic personne physique civile", on y parle des mêmes choses et j'ai envoyé ce soir un post qui pourrait vous intéresser.
J'ai lu tous vos liens.
Vous trouverez toujours des exceptions
De grâce, n'en faites pas une généralité
Je partage absolument l'opinion de JPM.
Au fait JPM votre phrase sur la VOIE ROYALE des syndics
, c'est bien une citation? je vous vois mal Ă©crire cela...
Il n'y a rien de royal, ni encore moins d'impérial dans la voie étroite ou nous emmène cette extraordinaire ministre qui a mis 6 mois pour tout comprendre à la loi de 65 et à ces accessoires, là où des générations de juristes avisés, technocrates, politiques chevronnés ont sué du front sans parvenir à quoi que ce soit de définitif et de satisfaisant pour personne.
CĂ©cile, tu marqueras l'Histoire.
Faire gérer les copropriétés par l'ETAT,cela serait une bonne idée non?
Plus de soucis, ça va rouler!
Zut, les bureaux ferment Ă 16h30...on fait comment pour l'AG ? |
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3
Posté - 23 août 2013 : 10:35:51
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Pour poursuivre sur ce sujet et sur les posts de sparte ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...15310#145031
la question des honoraires de base pour les syndics s'apparente Ă la quadrature du cercle.
Imaginons un syndic de taille moyenne, prêt sincèrement à muscler sérieusement ses prestations (beaucoup en ont sincèrement envie car conscients qu'ils ne délivrent pas le service attendu), et des copropriétaires dans certains immeubles prêts à lui faire confiance : peut-il dégager pendant suffisamment de temps des ressources suffisantes pour pouvoir faire les investissements (humains, logiciels, matériels, etc.) afin de délivrer cette prestation musclée dans un délai raisonnable pour que ceux qui lui ont fait confiance se voient payés de retour ? Evidemment non !
Seuls les gros le pourraient à supposer qu'ils en aient l'objectif stratégique, ce qui n'est pas sûr, car cela risquerait de dégrader fortement leur rentabilité pendant plusieurs années ; or c'est exclu pour ceux qui sont aux mains de fonds d'investissement, et peu probable pour les autres pour qui ce n'est pas vital. De plus, cela suppose pour les gros un effort d'organisation, de mise en place méthodologique et de formation considérable...
De surcroît, combien de temps faut-il dans une copropriété délivrer une prestation de qualité supérieure pour que chaque copropriétaire ou au moins un nombre suffisant s'en rende conscient pour résister aux sirènes des syndics low cost qui ne manqueront pas crier au pipeau - expérience du label Qualité Syndic dans les années 90 ?
Pour y arriver, il faut que les instances de la profession sortent de leur conservatisme étroit pour se lancer dans une normalisation ambitieuse de la prestation, nettement au delà de ce qui avait été fait avec Qualité Syndic ! Seulement ainsi il sera possible de contrer la démagogie des bricolos ou des bonimenteurs ! Un projet pourrait servir de modèle, initié par l'ARC, copiloté par un des dirigeants de notre rédaction, et auquel participent l'ANAH, la région IdeF, les Pact, la Fondation Abbé Pierre, l'USH, quelques syndics volontaires en direct, et en principe l'association Plurience des grands groupes d'ADB : il vise sur un terrain plus étroit à élaborer un référentiel de syndic de redressement pour copropriétés en difficulté ou en pré-difficulté, avec l'objectif annoncé non seulement de sécuriser la prestation mais aussi de justifier des honoraires en conséquence !
A noter que les fédérations en tant que telles, sollicitées, ne se sont pas encore jointes au projet.
A suivre... |
Édité par - rédaction Universimmo le 23 août 2013 10:40:05 |
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FBO
Contributeur senior
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4
Posté - 23 août 2013 : 11:04:31
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citation: Initialement posté par sparte
Hello FBO, ex Arc Languedoc, merci d'aller jeter un oeil sur le sujet "Le syndic personne physique civile", on y parle des mêmes choses et j'ai envoyé ce soir un post qui pourrait vous intéresser.
J'ai lu tous vos liens.
Vous trouverez toujours des exceptions
De grâce, n'en faites pas une généralité
Je vous rassure en étant tout à fait clair immédiatement : je déteste les généralités et suis le premier à demander de ne pas en faire.
J'ai volontairement donné ces exemples pour dire qu'avant de foncer tête baissée dans la campagne "augmentons nos honoraires sous couvert de la loi ALUR", il fallait réfléchir et ne pas se prendre les pieds dans le tapis.
Il y a bien évidemment des syndics qui ont besoin de pouvoir mettre davantage de moyens dans la gestion de leurs copropriétés. Et qui sauraient profiter intelligemment d'une hausse d'honoraires dans l'intérêt de leurs clients, les copropriétaires.
Mais malheureusement, je crains que beaucoup n'en profitent que pour augmenter leurs marges, pour qu'on se rende compte au final que cela n'aura pas été profitable aux clients mais aux dirigeants. Et qu'on ne me dise pas que je verrais le mal partout, c'est une réalité.
J'en profite donc pour dire une énième fois ce que je disais aux syndics sur le secteur dont j'avais la responsabilité (Hérault et Gard) : que les "petits" et ayant des principes très honorables s'unissent, se regroupent pour faire "front" face aux autres, car ce sera leur seul moyen de lutter.
Il faut que les syndics, confrères avant d'être concurrents, prennent conscience que le changement de l'image de leur profession passera par eux en priorité (voire eux seuls).
Quand j'ai plusieurs syndics qui se plaignaient de choses dont ils avaient connaissance chez un "confrère" en particulier... Que tous se plaignaient sans rien faire, en me demandant si en tant que "ARC" je pouvais faire quelque chose... Et bien ceux-là pourraient se regrouper et agir pour signifier qu'ils ne veulent pas de ce type de comportement ou d'abus chez eux. Que ce soit en agissant auprès des instances syndicales, de la garantie financière, ou de la DDPP, du Procureur...
La majorité répondait ceci : je n'ai pas le temps de m'occuper des affaires des autres... D'accord mais alors il ne faut pas se plaindre...
Je me suis aperçu que de nombreux syndics pensaient ne pas pouvoir changer quoi que ce soit, en étant "seul". Mais je me suis aperçu qu'ils n'étaient pas seuls à penser et vouloir la même chose. Et c'est là que la nécessité de s'unir (l'union fait la force) surgit, et serait très intéressante.
Combien de syndics m'ont dit qu'ils n'adhéraient au petit cube jaune que pour avoir des informations utiles (veille juridique) et pour l'image, mais qu'en parallèle ils ne participaient à rien car leurs représentants ne "représentaient" justement finalement pas la majorité d'entre eux ?
Combien n'ont pas confiance en leur syndicat pour agir comme ils le voudraient, en n'ayant qu'une idée en tête : le service ? Combien sont dégoûtés que ce soit gâché par ceux qui ne recherchent qu'autre chose, l'argent ?
J'ai la réponse, qui devrait faire plaisir aux syndics "normaux" : beaucoup !
Mais ils se sentent abandonnés, et décident finalement de faire leur métier mais sans participer aux réunions inter-syndics, et ne connaissent même pas leurs confrères à part en les croisant au détour d'une AG lors d'une mise en concurrence.
C'est dommage et un vrai gâchis !
En ayant côtoyé une grosse majorité des syndics du Languedoc, je sais que beaucoup rejoignaient mes réflexions, mais baissaient les bras.
En gros, ne faudrait-il pas une NOUVELLE organisation professionnelle, avec d'autres valeurs, d'autres principes, d'autres représentants élus, d'autres perspectives pour l'avenir de la profession ?
Une nouvelle organisation qui serait ainsi "vierge" de tout historique, et où la sélection des membres se ferait au fur et à mesure, sans le simple appât du gain, et qui aurait un VRAI discours et non un discours purement marketing ?
Je pense qu'il le faudrait. Mais est-ce réalisable ?
Tout ça pour dire que si comme on dit la majorité des syndics sont corrects et veulent faire leur métier au mieux, alors il ne faut plus que cette majorité soit "taisante" mais qu'elle se réveille !
Et tous s'apercevront que finalement ils n'étaient pas seuls avec leurs idées, et auront une bonne surprise...
C'est eux qui ont les cartes en main, en tout cas. |
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JPM
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Posté - 23 août 2013 : 14:34:09
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FBO : citation: Le problème est très clair : ces hausses vont-elles permettre d'augmenter la formation des gestionnaires et leur rémunération ? Ou vont-elles permettre d'augmenter les salaires / dividendes des dirigeants ?
Une autre interrogation ce même jour : L'allocation de rentrée scolaire va-t-elle bien aux achats pour les enfants alors qu'on note en 2011 et 2012 un bond des achats ménagers et médias divers à la même époque ?
Autant dire que la question relative aux syndics, objectivement intéressante sans nul doute, n'a pas sa place aujourd'hui et ici dans le débat. Les militaires parlent d'une action de diversion. Il faut la négliger et continuer à progresser
J'ai bien précisé que je démarre mes observations à propos du syndic professionnel de base, personne physique exerçant en libéral. Cette catégorique existe. C'est ce genre de syndic que connaissaient les législateurs de 1965. Il est souhaitable qu'elle croisse en nombre de membres. Elle n'a pas vocation à faire disparaître les autres syndics et on devra bien entendu étudier les réactions de ces autres syndics à l'évolution de la profession.
En ce qui concerne la rémunération, il est donc bien clair que, pour moi, un syndic de ce type doit pouvoir prétendre à des honoraires forfaitaires de gestion courante suffisants pour financer son local de fonction, le matériel, la rémunération raisonnablement attrayante du personnel et lui laisser un revenu personnel décent après paiement des charges et impôts.
Il convient de prévoir en sus des honoraires exceptionnels décents dans les conditions raisonnables que j'ai déja évoquées.
Les fonds syndicaux sont déposés sur un compte séparé.
Mon syndic n'exerce aucune autre activité dérivée (assurances ou autres). Je réserve le cas de la gestion locative pure.
Il existe présentement des syndics de ce type, percevant des honoraires conformes à ce que j'ai indiqué, pour des syndicats fonctionnant correctement.
Vous ne les connaissez pas.
Un vice pathologique est pour certains de ne pas vouloir les connaître.
Une voie royale ? Ce n'est pas une citation. Serait-ce une vision prophétique ? Certainement pas ! Simplement la constatation que la conjonction des " vendeurs " et des "ravaudeurs de réglementations" nous a menés à un tel niveau d'incohérence qu'il n'y a pas d'autre solution que de rejoindre ceux qui ont eu la sagesse de conserver les pratiques anciennes en se bornant à ne respecter que les dispositions modernes les plus impératives.
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JPM
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Posté - 23 août 2013 : 14:50:32
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FBO, vous n'ignorez pas, je crois, que JPM-COPRO est souvent dans le Gard et l'Hérault. C'est avec vous que j'ai évoqué Lunel me semble-t-il.
Je pense que l'on a tort de négliger la jurisprudence provinciale, peut connue sauf celle d'Aix en Provence.
C'est donc le mois de la Cour d'appel de Nîmes dans mon site. On y trouve beaucoup de sagesse dans des arrêts bien rédigés.
On trouve aussi dans cette région des pratiques juridiques anciennes très intéressantes, et les surprises délicieuses de l'occitan latin.
Mais il y a aussi de bien bonnes histoires modernes de copropriété à Nîmes et dans les environs !!!!!!
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FBO
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Posté - 23 août 2013 : 17:44:19
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citation: Initialement posté par JPM
FBO, vous n'ignorez pas, je crois, que JPM-COPRO est souvent dans le Gard et l'Hérault. C'est avec vous que j'ai évoqué Lunel me semble-t-il.
Oui vous avez parlé de Lunel, mais à vrai dire je ne sais pas ce qu'est "JPM COPRO" en dehors de votre site...
Vous avez des consultants, mais quelle est précisément votre activité ?
Je n'ai jamais croisé de "JPM COPRO" en 4 ans sur le Languedoc, donc il me faudrait des précisions car je ne comprends pas bien ce que vous souhaitez dire par "JPM COPRO est souvent dans le Gard et l'Hérault" ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 août 2013 : 23:32:10
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Universimmo indique : citation: Un projet pourrait servir de modèle, initié par l'ARC, copiloté par un des dirigeants de notre rédaction, et auquel participent l'ANAH, la région IdeF, les Pact, la Fondation Abbé Pierre, l'USH, quelques syndics volontaires en direct, et en principe l'association Plurience des grands groupes d'ADB : il vise sur un terrain plus étroit à élaborer un référentiel de syndic de redressement pour copropriétés en difficulté ou en pré-difficulté, avec l'objectif annoncé non seulement de sécuriser la prestation mais aussi de justifier des honoraires en conséquence !
A propos du projet de loi ALUR j'ai indiqué que la principale cause de détérioration de la situation d'un syndicat est la mauvaise gestion des recouvrements de charges. Il faut ajouter l'institutionnalisation de tentatives de médiation que le statut de la copropriété ne permet pas (le syndic n'a pas pouvoir de transiger) et qui ne devraient être utilisées qu'au stade de l'exécution des décisions judiciaires et non avant.
L'actualité de la semaine conforte cette observation.
A Sarcelles pour un syndicat de la Place du Dr Calmette, il a fallu la suspension des fournitures de GDF pour que certains copropriétaires veuillent bien régler des arriérés de charges. Chacun y va de sa petite explication : il y aurait eu des détournements. On met en cause un président de conseil syndical et des anciens syndics.
La désignation récente d'une administrateur provisoire permettra sans nul doute de faire le bilan des recouvrements dans les cinq dernières années et, s'il y a lieu de l'action des avocats et huissiers dont le concours a été sollicités. Il y a beaucoup d'observations à fairer la dessus.
Idem pour la copropriété des Jardins d'Argenteuil, au Val sud, avec semble-t-il, dans ce cas précis un pourcentage important d'accédants à la propriété qui manifestement n'auraient jamais dû s'embarquer dans une pareille galère. Il faut ici rechercher la responsabilité, - au moins morale -, des professionnels divers qui les ont trompés : banquiers, agents immobiliers, financiers divers ... et aussi des politiciens qui clament partout la propriété pour tous.
Un référentiel de syndic de redressement pour copropriétés en difficulté ou en pré-difficulté ?
Il manque un représentant des administrateurs judiciaires dans votre liste. En l'état c'est là que se posent les problèmes. Il faudrait des collaborateurs spécialistes "volants" car les copropriétés en difficulté sont souvent volumineuses. Un administrateur judiciaire ne peut avoir en permanence un nombre suffisant de collaborateurs de ce type.
Vous allez rétorquer qu'il faut passer par dessus la tête des administrateurs judiciaires, que c'est un mécanisme éculé, etc ... OK ! Mais pour l'instant il existe impérativement et vous ne trouverez ce qu'il faut ni ni à la Fondation Abbé Pierre ni chez Plurience.
Dans le passé, dans le cadre d'un arbitrage qui avait été confié à Me Zurfluh, les comptes du monumental ensemble du Point du Jour ont été remis en ordre par une comptable peu diplomée mais très expérimentée en cinq mois alors qu'un grand cabinet d'expertise comptable s'était cassé les dents dessus.
Petit conseil : tout budget prévisionnel doit impérativement comporter une ligne et un crédit pour les affaires contentieuses. S'il n'est pas utilisé, tant mieux. Mais bien souvent il n'est pas utilisé alors qu'il aurait dû l'être
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sparte
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Posté - 24 août 2013 : 00:34:47
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citation: Initialement posté par rédaction Universimmo la question des honoraires de base pour les syndics s'apparente à la quadrature du cercle. A noter que les fédérations en tant que telles, sollicitées, ne se sont pas encore jointes au projet. A suivre...
Absolument d'accord avec vous concernant le problème des honoraires.
Vos observations rejoignent parfaitement les miennes évoquées dans le post que vous avez mis en lien.
Un seul exemple :Imaginez un instant que la loi inclue en force les frais d'état daté dans les hono de base.Comment récupère -t-on cela?
Nous avons convenu qu'effectivement en échange de services de meilleure qualité (et tout le monde est ok la dessus), une augmentation des honoraires seraient probablement admise par les copropriétaires.
Oui mais, sur combien de temps, quel pourcentage?
D'un côté des copropriétaires qui n'en peuvent plus de payer des charges et de l'autre des syndics dont on veut rogner encore des honoraires considérés par toute personne un peu instruite de ces choses comme notoirement insuffisants.Il va y avoir de la casse le temps que les choses s'équilibrent.
J'estime Ă©galement regrettable que les organisations professionnelles ne soient pas plus "partie prenante" dans cette affaire.
Cela étant, est-ce que ce projet de loi précédé de consultations et/ou négociations ne sent pas un peu le "joué d'avance"?
C'est une question.
Dites nous JPM, des syndics du genre officine confidentielle planquée derrière une plaque anonyme dans un immeuble Hausmannien, cela ne court pas les rues en province
Est-ce type de syndic haut de gamme qui se fait prier pour accepter de gérer votre copropriété?
La vulgate franchouillarde continuera à se faire gérer en grande partie par des groupes et cela n'est pas prêt de changer.
"J'ai bien précisé que je démarre mes observations à propos du syndic professionnel de base, personne physique exerçant en libéral. Cette catégorique existe. C'est ce genre de syndic que connaissaient les législateurs de 1965. Il est souhaitable qu'elle croisse en nombre de membres. Elle n'a pas vocation à faire disparaître les autres syndics et on devra bien entendu étudier les réactions de ces autres syndics à l'évolution de la profession." dites-vous JPM.
Permettez-moi respectueusement de vous dire que là vous êtes carrément dans un autre monde.Ce que vous dites c'est revenir à l'ancien franc quand on paie en euros ou penser fermer nos frontières en
pleine mondialisation...il y a quelque chose d'irréversible dans cette profession, ce sont les groupes avec un actionnariat et des financiers.
Je rêve aussi d'un monde fait d'ADB pur jus tel que vous les décrivez
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JPM
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10
Posté - 24 août 2013 : 10:58:06
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J'ai évoqué le syndic de base modèle 1965.
La loi ne dit pas grand chose à propos du syndic. Elle dit soudainement dans l'article 17 que l'exécution des décisions de l'assemblée est confiée à un syndic.
Elle énonce par ci par là les missions qui lui sont confiées statutairement. Dans l'article 18 principalement.
L'art 18 ne comporte qu'une disposition relative au régime juridique du syndic : il ne peut se faire substituer. De cette contradiction avec l'article 1994 du Code civil on tire la qualité de mandataire du syndic mais il faudra bien admettre plus tard qu'il est un mandataire légal et institutionnel et plus clairement le mandataire social d'une personne morale.
La fonction de syndic est purement civile. Sur ce point, pas de discussion possible.
Au fil du temps on a admis qu'un syndicat de copropriétaires peut désigner en qualité de syndic
- une personne physique ayant la qualité de commerçant parce qu'elle exerce une autre activité purement commerciale
- une personne morale de nature civile
- une personne morale de nature commerciale parce qu'il s'agit d'une SARL ou d'une Société anonyme par exemple.
On a contesté l'opportunité de désigner une société commerciale parce qu'il ne peut y avoir d'intuitus personae avec une société commerciale. Mais un mandat du Code civil peut être confié à une société commerciale et par ailleurs un mandat de syndic peut comporter une clause d'agrément du gestionnaire, ce qui est une forme d'application de l'intuitus personae.
En l'état, il faudrait donc une disposition législative nouvelle pour interdire ou restreindre la possibilité pour les sociétés commerciales d'exercer l'activité de syndic. C'est une hypothèse concevable mais présentement peu réaliste.
Par contre, on reproche couramment aux sociétés commerciales, et a fortiori aux groupes financiers détenant des portefeuilles de gestions immobilières de ne prendre en considération que les profits financiers sans se préoccuper le moins du monde de la qualité des services rendus aux copropriétaires.
Plus sérieusement on reproche à ces groupes de violer l'interdiction de substitution figurant dans l'article 18 de la loi et de se repasser les mandats de syndic sans aucune consultation préalable des copropriétaires. Il est incontestable qu'à cet égard on a pu constater de nombreuses infractions.
Il est également incontestable que la cession globale d'un cabinet de syndic détenant 80 mandats de syndic exige autant de décisions d'assemblée approuvant préalablement le transfert du mandat. C'est une procédure lourde ! Parfois techniquement ipossible.
On a vite trouvé une faille juridique en utilisant la fusion absorption et en faisant valoir dans l'arrêt CA Paris 28/02/2008
" qu’aux termes de l’article L 236-3 du Code de commerce “la fusion ou la scission entraîne la transmission universelle du patrimoine des sociétés qui disparaissent aux sociétés bénéficiaires (la société absorbante en cas de fusion) dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération” ;
" que le patrimoine se définit comme l’ensemble des droits et obligations ; que la transmission universelle est celle de l’ensemble du patrimoine, y compris les droits et obligations afférents aux contrats et mandats ;
" que la fusion n’a entraîné la nullité ou même la caducité ou l’”expiration” d’aucun acte ou d’aucun contrat passé par la SA LAMY LE PRE ; que la société absorbante, la SA LAMY, est devenue titulaire de tous les contrats passés par la SA LAMY LE PRE, y compris les contrats de syndic, avec effet à la date de la réalisation de l’opération de fusion entre les parties, de sa publication à l’égard des tiers
http://www.jpm-copro.com/CA%20Paris...2-2008-1.htm
La Cour de cassation a rejeté ces tentatives en faisant prévaloir l'interdiction de toute substitution prévue par l'article 18.
Dans un arrêt du 10 novembre 1998, il était reproché au Tribunal de Grande Instance de Grasse de n’avoir pas recherché comme il le lui était demandé si la société AIC avait qualité et pouvoir pour représenter légalement en justice le syndicat des copropriétaires, privant ainsi sa décision de base légale.
De cette motivation sous-jacente on est passé dans l'arrêt du 29/02/2012 à une solution fermement affirmée :
« la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d’un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d’une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte »
http://www.jpm-copro.com/Cass%2029-02-2012-1.htm
Mais, si ferme qu'elle soit, l'affirmation reste dogmatique et la solution pas solidement charpentée.
La solution des spécialistes du droit commercial est beaucoup plus solide dans sa simplicité :
Si vous ne voulez pas courir le risque d'un transfert du mandat par la voie de la fusion absorption et sans accord préalable des copropriétaires, il ne faut pas faire le choix d'un syndic commerçant pouvant user de cette modalité particulière de cession 
Plus généralement, il est possible d'évoquer toutes les autres raisons qui pourrait écarter progressivement les entités financières importantes de ce que les auteurs du projet de loi ont malencontreusement appelé le marché des syndics 
Ce sera au prochain Ă©pisode.
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ALH14U
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Posté - 01 sept. 2013 : 17:13:31
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A mon avis il y en a un peu assez de discuter éternellement des seuls honoraires du syndic et il vaudrait mieux discuter sur les coûts totaux de bonne gestion concernant la prise en charge des immeubles
Ce qui compte pour un copropriétaire c’est le sérieux du suivi de son bien la gestion des parties communes du syndicat, à savoir le bon entretient, la plus value sur une certaine période des biens communs confiés au syndic de l’agence.
Ce qui n’est pas évident j’ai observé personnellement, suite aux décisions de notre syndicat, une mauvaise gestion du syndicat et une dépréciation de mes biens communs mais également de mes biens privés (caves, chambre,..) lors de la gestion de certains travaux (électricité, interphone,..) et lors de l’intervention en missions d’avocats et d’architecte des surcoûts très anormaux non autorisés par le syndicat.
Ces dépenses devraient être intégrer pour comparer entre elles sans biais les services rendus par les agences.
Il est facile de prendre des honoraires faibles et de faire intervenir avocats, architectes,... !
Il faut donc une vision globale des dépenses nécessaires à un bon fonctionnement et non seulement des discussions sur les simples honoraires du syndic (trop) souvent complétés par des interventions plus ou moins adéquates, voire complétement inadéquates d’autres professionnels. Le coût de gestion annuel moyen devrait donc intégrer les frais d’avocats (non récupérés) et les frais d’architectes.
Un indicateur moyen calculé sur 3 ans (ou 5 ans) pourrait permettre de comparer l’efficience réelle d’une gestion et il est sûr à honoraires identique de syndic il y aurait pour les copropriétaires, journalistes, associations de consommateurs (Que Choisir, ARC, CLCV,.. et professionnels une comparaison sans biais et une évaluation réelle des coûts sans biais avec des service rendus identique (voire moindre ou beaucoup moindre quand l’agence ou le syndicat font appels à des avocats ou architecte).
Enfin l’indicateur annuel moyen (glissant) calculé sur une période de 3 ans voire 5 ans par copropriété doit intégrer tous les événements et notamment les mises en administration judiciaires.
On se rend compte que toutes les pénalités et coûts (parfois très importants) dues aux dysfonctionnements de gestion de la copropriété sont occultés (voir le seul relevé annuel des charges peu explicite et explicatif,..) et que le syndic le moins couteux en termes d’honoraires peut s’avérer peut intéressant s’il se fait substituer régulièrement par des juristes avocats ou architectes !
Il faudrait pour apprécier et comparer les agences par ailleurs une information régulière systématique de tous les copropriétaires quand aux coûts et aux motifs des contentieux traités par missions et par suppléments d'honoraires.
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
Statut:
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 Posté - 01 sept. 2013 : 18:58:41
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Les problèmes lors des fusions absorption ou locations gérances sont principalement dus à une perte dans la discontinuité et souvent dans la qualité du mandataire du syndicat.
Cette qualité du mandataire pouvant être très variable même dans une SARL ou parfois le dirigeant n'exerce pas et se fait substituer par un gestionnaire de copropriété qui n'a eu aucune délégation de pouvoir ou de signature.
C'est surtout le sérieux, la formation initiale, et continue les délégations effectives qui donne une bonne gestion de syndicat et de bons services rendus aux copropriétaires.
Les problèmes de taille d'agence ou de succursales n'ont pas d'importance avec des dirigeants honnêtes et respectant pour les structures plus importantes la Loi Hoguet dans chacun des liieux d'exercice (Syndic intitu personnae, Directeur, Gestionnaires de copropriété avec attestation d'emploi,..)
Il en ait ainsi pour toutes les disciplines la qualité dépend de la personne qui prend en charge et suit le client !
Surtout dans ce domaine puisqu'il s'agit d'un immeuble extérieur à l'agence !
Il n'y a aucune corrélation possible entre taille et structure de l'agence et qualité gestion d'un immeuble dont l'efficience dépend des qualités intitu personae du mandataire vis à vis de l'immeuble concerné !
Que l'agence soit principal, succursale ou en location gérance seule la qualité du gestionnaire doit être garantie et perdurer en cas de changement de forme !
C'est fort heureux,
Il ne faut donc pas là encore noyer le poisson avec les événements de sociétés souvent prévisibles et prévus à quelques mois voire années (sauf décès subits !) entre dirigeants délais qui doivent permettrent l'information des Préfectures, des prestataires et des copropriétaires en conservant ou en recrutant du personnel formé et sérieux (souvent les gestionnaires de copropriété ne font que de la tenue d'AG sans suivre entre AG l'immeuble et sans se concerter avec le représentant de l'agence, syndic absent ayant demandé la carte de GI pour l'agence, dirigeant en fait plusieurs agences sur un ou plusieurs départements !)
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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Posté - 01 sept. 2013 : 23:19:35
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Il est exact qu'on a perdu beaucoup de temps à se chamailler sur des clopinettes mais qu'un point fondamental reste négligé : le statut juridique du gestionnaire de copropriété.
ALH14U évoque l'attestation d'emploi mais sous le seul aspect disciplinaire qui ne présente aucun intérêt puisqu'il s'agit alors principalement des agents immobiliers.
L'attestation d'emploi n'est exigée que pour la personne autorisée à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle. Or nous savons tous que les gestionnaires ne disposent pas de cette autorisation, quand il s'agit de discuter le montant des honoraires, la prise en charge d'une erreur financière ou certaines dispositions du contrat de syndic.
Il faut remédier à cette situation : le gestionnaire doit impérativement être doté de la qualité de fondé de pouvoir pour les relations entre son employeur et le syndicat, et en sus les copropriétaires à titre individuel. Il est bien entendu possible de circonscrire les pouvoirs du gestionnaire, mais à condition de ne pas les réduire abusivement.
Quant à l'intuitus personae ? Cette notion ne disparait pas forcément dans le cas où une société commerciale exerce l'activité de syndic. Elle peut s'appliquer à un gestionnaire déterminé, et non pas nécessairement à la société ou a son dirigeant.
Il doit donc être possible d'insérer dans le contrat de syndic une clause prévoyant que le gestionnaire sera M. X... ; Il faut bien entendu prévoir des dispositions complémentaires pour le cas où M. X... deviendrait indisponible pour quelque cause que ce soit.
Certains évoquerons à cet égard la multiplicité des changements de gestionnaires dans certains cabinets. Cette réforme aurait l'avantage de combattre la légéreté coupable des employeurs.
Il y a ici une piste pour " humaniser " les rapports entre les copropriétaires et les syndics commerçants.
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Projet ALUR : Une voie royale pour les syndics ? 
