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JPM
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 Posté - 23 avr. 2013 : 11:04:06
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Il est vrai que le secteur de la copropriété a été partiellement envahi par les financiers et que beaucoup de copropriétaires ne connaissent comme syndics que des sociétés commerciales filiales de groupes importants, qui exercent d'autres fonctions connexes comme courtiers d'assurances, diagnostiqueurs ou réalisateurs de travaux divers.
Il faut donc rappeler fortement que la fonction de syndic de copropriété est de nature civile et que pendant longtemps elle a été exercée à titre professionnel par des personnes physiques comme une activité de type libéral.
Ces personnes physiques exerçaient parfois en même temps une autre activité libérale notamment celle d'architecte.
Après la promulgation de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 on a débattu à nouveau sur cette question. En 1974 M. Capoulade, dans " les professions immobilières " , commentaire exhaustif du régime Hoguet a relaté cette controverse en concluant : " Il faut cependant admettre que la frontière entre le caractère civil et le caractère commercial n'est pas commode à tracer et qu'il appartient, sur ce point, à la jurisprudence de la baliser suivant les circonstances des éspèces."
Prudence respectable mais excessive.
On a tenté de faire valoir que tout syndic de copropriété effectue fatalement des opérations de gestion d'affaires qui sont considérées comme des actes de commerce.
Par arrêt du 3 juin 1987 n° 85-18650 la 3e chambre de la Cour de cassation a écarté ces prétentions en faisant valoir très justement que le syndic est doté d'un statut légal de nature civile par la loi du 10 juillet 1965.
Les juridictions du fond se sont rangées à cette solution. Sic pour CA Paris 23e ch. B 11 mars 1994 Sdc 12 rue Miollis Administrer décembre 1994 p. 58.
L'activité de syndic de copropriété est donc de nature civile.
Il se peut néanmoins qu'un syndic exerce par ailleurs une activité commerciale. Il a donc la qualité de commerçant. C'est malheureusement le cas des administrateurs de biens assurant la gestion de biens loués. Dans la pratique ils n'exercent pas vraiment une activité commerciale. Un notaire peut tout aussi bien réaliser des locations. Mais le vieux critère de la commercialité de la gestion d'affaires subsiste encore dans le Code de commerce.
Quoiqu'il en soit les relations entre un syndic professionnel ayant la qualité de commerçant du fait d'une autre branche d'activité et un syndicat de copropriétaires demeurent exclusivement civiles et les juridictions civiles seules, sont compétentes pour traiter des difficultés éventuelles.
A l'occasion de toute réforme éventuelle, il faut, comme par le passé, continuer à considérer que le syndic, professionnel ou non, est une personne physique civile. Il faut légiférer et réglementer en conséquence.
Ce n'est qu'ensuite qu'il est possible d'insérer des dispositions complémentaires spécifiques au cas dans lesquels le syndic est une personne morale, et a fortiori une personne morale commerciale.
On doit préserver en effet la possibilité d'un retour de jeunes professionnels vers l'activité de syndic de copropriété soit en nom propre soit en groupement non commercial.
Par ailleurs nous rappelons qu'on occulte présentement la controverse jurisprudentielle relative à la contrariété juridique fondamentale entre deux dispositions légales :
1) le transfert automatique de l'intégralité du patrimoine de la société commerciale absorbée dans celui de l'absorbante. Il génère le transfert de plein droit des mandats de syndic dans le patrimoine de l'absorbante.
2) l'interdiction du transfert des mandats de syndics sans autorisation des assemblées générales des syndicats mandants résultant de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 à propos de la substitution prohibée.
La Cour de cassation privilégie certes les effets de l'article 18 mais en l'état cette position relève plus de la proclamation dogmatique que de la logique juridique.
Cette dernière conduit à penser qu'il n'existe qu'une seule solution pour éviter aux copropriétaires d'être bernés : l'impossibilité pour une personne morale pouvant réaliser une opération de fusion absorption ou la subir d'exercer l'activité de syndic de copropriété.
Tout promoteur de réforme dans notre domaine devrait voir un peu cette question.
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alain collet
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Posté - 23 avr. 2013 : 17:43:21
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j'ai lu attentivement ce texte.
Le titre est alléchant mais ... quid dans la réalité ?
oui le syndic doit avoir sa carte professionnelle (personnelle tout en pouvant déléguer et il en abuse largement ... )
est ce que le syndic peut ou pas être une société quel qu'en soit le statut (SAS, SARL ...) ?
à mes yeux c'est oui ou non.
Dit autrement, est ce que ce texte est un voeux () pour changer les règles actuelles (implicites ou explicites) afin que les groupes financiers ne soient plus attirés par cette activité de syndic trop facilement en conflits d'intérêts par des offres internes au groupe (assurances, ...) (eu égard la caractère moutonnier des copros).
Ai je bien compris la problématique de ce post ? |
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| alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore |
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Édité par - alain collet le 23 avr. 2013 17:44:07 |
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JPM
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Posté - 23 avr. 2013 : 18:18:59
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L'objectif plutot que la problématique :
En finir avec le massacre de la loi de 1965 par des rustines anti syndic qui finissent souvent par tourner au préjudice des copropriétaires. Un bon exemple l'article 18-1-A qui a permis aux syndics d'accroître le taux de la rémunération sur les travaux exceptionnels.
De plus la Cour d'appel de Grenoble a pris le contrepied des associations en permettant au syndic de faire connaître ses voeux dans son contrat de syndic. Elle a eu tout à fait raison et la vérité évidente qu'il faut faire disparaître l'article 18-1-A.
Et précisément aussi le contrat de syndic qu'on ne trouve pas dans la loi, ce qui est assez cocasse.
Donc : fil rouge pour les auteurs de projets ou propositions de loi, de décret ou d'arrêté : le syndic personne physique civile, et qu'il soit professionnel ou non.
Entre le syndic tout seul et le groupe Machin qui a 100 000 lots et plus il place évidemment pour des solutions intermédiaires raisonnables.
Mais sur la controverse évoquée, il faut arrêter de se voiler la face : on ne peut laisser coexister deux dispositions légales totalement opposées.
L'une interdit au syndic de passer les mandats à un acquéreur au nez et à la barbe des copropriétaires
L'autre, dans le Code de commerce, le permet.
Une telle énormité, personne ne s'en soucie  Voyez à ces sujet :
http://www.jpm-copro.com/Etude%202-2-1-1.htm
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Édité par - JPM le 23 avr. 2013 18:23:49 |
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alain collet
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Posté - 17 mai 2013 : 22:42:10
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j'ai pu lire que le projet de loi Duflot avait la prétention de loi cadre, remettant à plat les us et coutumes et corrigeant les erreurs rencontrées.
Ces aberrations (syndic personne ou société, ...) des textes actuels devraient être soulignées à nos chers députés/sénateurs ou à leurs conseillers.
qui peut poser la question sur la table ?
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Édité par - alain collet le 18 mai 2013 10:39:34 |
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Gédehem
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Posté - 22 mai 2013 : 15:43:15
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Dans un autre sujet intriduit il y a quelques temps, sans véritable rapport avec celui-ci, j'écrivais ceci :
"...J'avance depuis des lustres que la forme prise depuis des années par les structures exerçant la difficile mission de "syndic de copropriété" est passée :
- du petit cabinet "familial" du coin de la rue exerçant parfois "en nom personnel" mais toujours désigné "intuitu personae" (en considération de la personne et personnellement), et agissant "en bon père de famille" (notion juridique) au profit de ses mandants
- à de grande Ste commerciales pyramidales, donc anonymes, avec des gestionnaires salariés de cabinets tout aussi obscures, où plus personne ne connait personne, gestionnaires dont le 'turn over' est parfois impressionnant, Ste qui ne sont QUE dans une démarche commerciale, la copropriété étant un gros marché en perpétuelle expansion (pas de copropriété qui ferme, X copropriétés qui naissent chaque jour).
Se pose donc la question, et je la pose depuis longtemps, du statut du syndic.
En rester à la position de "mandataire social" désigné "au regard de la personne et personnellement" lorsqu'il s'agit d'une usine uniquement commerciale, insistant lourdement sur la contractualisation du lien ainsi que le prévoit D.art.29 introduit à la sauvette (il n'existe pas de "Contrat" dans la loi), ne tient plus la route !!
Avancer que le Code du commerce ne s'applique pas ici ne tient plus la route non plus, puisque nous sommes de fait dans une relation uniquement commerciale : le "contrat", tout le "contrat", rien que le "contrat".
(..)""
Je rejoins ce qu'en disait M. Capoulade (un des pères de la loi de 65 !) en 1974 :
"Il faut cependant admettre que la frontière entre le caractère civil et le caractère commercial n'est pas commode à tracer et qu'il appartient, sur ce point, à la jurisprudence de la baliser suivant les circonstances des éspèces." "
La question est de nos jours encore plus d'actualité, s'en tenir au seul caractère civil ne l'est plus.
Ajout :
Voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15508
Arrets rendus au regard du Code du commerce et non du statut de la copropriété en son art.18, s'agissant du transfert du mandat du syndic (en fait du "contrat de syndic" (sic))
Ce qui montre bien qu'il est des choses à réformer ! |
Édité par - Gédehem le 22 mai 2013 15:54:25 |
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alain collet
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Posté - 22 mai 2013 : 15:55:22
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Posté - 22 mai 2013 : 18:16:53
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alain collet :"je suis persuadé que les réseaux de syndics avec une mise en partage des compétences, de certains outils communs (compta, gestion, site internet, ...) sont inévitables et sont aussi de l'intérêt des copro."
Vous ne savez vous qu'ils existent des syndics très performants et sérieux ???
Qui se déplacent sur les copros, qui ont un outil informatique très perforamt, qui ne gèrent que des comptes séparés, qui ont des bons comptables, qui sont de bons juristes, qui sont patrons de leur cabinet, qui ne sont pas liés à un groupe finanaciers........... des " petits syndics " compétents ! 
alain collet : pour votre information, le syndic Lamy-Nexity était auparavent un cabinet de syndic géré familialement, le dernier PDG Mr J.M Chollet. La banque BPCE l'a racheté il n'y a pas si longtemps.
alain chollet :" Il serait regrettable qu'il y ait que des financiers avec l'unique but que de faire du fric."
Mais êtes vous si sur qu'il " fasse du fric " actuellement ?? les taux d'intérêt étant proches de zéro et cette activité demandant du personnel, certains cherchent déjà à se débarrasser de cette branche syndic.
Allez voir aussi du coté du scandale Urbania, 3ème syndic de france, et du trou de 600 000 millios d'euros. |
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alain collet
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Posté - 22 mai 2013 : 20:21:16
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alain collet
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Posté - 22 mai 2013 : 20:35:03
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JPM
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Posté - 22 mai 2013 : 23:33:47
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Alain Collet : citation: Dans cette activité, je ne vois pas comment on peut faire des pertes. Tout est prévisible. les contrats de syndic donc les rémunérations ...
Les honoraires des syndics ont été taxés administrativement jusqu'en 1982 théoriquement mais pratiquement jusqu'en 1986. Il n'a jamais été contesté que les honoraires taxés ne permettaient aucune rentabilité.
C'est ce qui a provoqué la disparition de nombreux professionnels exerçants exclusivement cette activité, sans grande ardeur bien entendu, avec un peu de gestion locative, mais pas d'activité d'agent immobilier. Cette disparition a eu des effets déplorables.
A partir de 1986 les honoraires ont été libérés. Il aurait fallu une augmentation moyenne et immédiate de 20 % au moins pour rétablir une rentabilité normale. Cela n'était pas possible.
Dans certains cas l'activité de syndic a été pratiquée comme accessoire de l'activité d'agent immobilier.
Dans d'autres cas la perception de rémunérations occultes octroyées par les entreprises ou fournisseurs a enflé petit à petit alors qu'elle était restée modérée et constantes pendant de longues années.
Les poursuites pénales exercées contre un assez grand nombre de professionnels dans l'affaire dite des syndics d'Ile de France a incité beaucoup d'entre eux à quitter l'activité. Cela a fait l'affaire des grands groupes qui ont rachetés les cabinets.
C'est un résumé historique un peu tranché mais difficilement contestable. La taxation administrative n'a eu pour réel effet que de paralyser la bonne gestion correctement rémunérée puis de permettre l'apparition des groupes financiers.
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alain collet
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Posté - 23 mai 2013 : 00:08:06
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JPM
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Posté - 23 mai 2013 : 09:26:51
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Sur l'histoire de la rémunération des syndics et notamment la taxation voyez :
http://www.jpm-copro.com/Etude%202-2-1-2.htm
vous serez édifié !
Sur : " et tout cela sans risque " 
Et le risque de perdre parfois sans aucune motivation sérieuse un mandat important, qu'en faîtes vous ? Le syndic perd un pan important de son chiffre d'affaires mais il garde la charge du matériel et du personnel. C'est un exemple parmi d'autres.
Je ne prétends que les syndics doivent avoir une garantie absolue de conserver les mandats. Je dis simplement qu'il y a des risques aussi bien que la pluie et le manque de soleil pour des professionnels divers.
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Gédehem
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Posté - 23 mai 2013 : 10:38:45
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Bien entendu, et les remarques d'A. Collet sont surprenantes !
La gestion de copropriété est un 'Marché', comme l'est celui de la fourniture d'eau ou celui du transport public.
Lorsque Véolia, concessionnaire des transports dans telle grande ville, a perdu son marché au profit d'un concurrent, c'est 25% de son chiffre d'affaire de l'activité "transport" en France qui est parti en fumée.
Lorsque tel gros cabinet de syndic perd tel syndicat de 350 lots, c'est une part importante de son chiffre d'affaire qui fout le camp !
Que fait-il pour son cabinet, pour le personnel affecté à cette gestion et taches annexes correspondant à X heures de travail perdues ... mais qu'il faut payer ?
C'est sans doute moindre pour la perte d'un syndicat de 50 lots, mais le mécanisme est identique. (*)
On retouve le même mécanisme que pour PSA ou autres. Chute des ventes de 20% : que faire du personnel et des usines impactés si les marges ou autres revenus ne permettent pas de les absorber?
Avec tout de même un bémol dans le cas de la copropriété : c'est un marché en perpétuelle expansion.
Chaque jour voit la naissance d'un syndicat, donc la potentialité d'une acquisition d'une part de marché, ce qui n'est pas le cas dans bien d'autres domaines.
Et à bien y réfléchir, je ne connais pas d'autre "marché" qui puisse ainsi avoir cette expansion quasi perpétuelle.
(*) avec des mandats d'un an (3 au plus), on peut comprendre "la hargne" de certains cabinets, voire certaines manœuvres, pour ne pas perdre une copropriété. Celui qui "prend" un nouveau syndicat n'a aucune visibilité sur le court et moyen terme : qu'en sera t-il dans 3 ans, dans 5 ans ???
Ce qui explique que certains cabinets n'aient pas la structure, le personnel nécessaire à la gestion du nombre de syndicats en portefeuille, ce qui au final est préjudiciable à ces derniers. |
Édité par - Gédehem le 23 mai 2013 10:53:47 |
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alain collet
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Posté - 23 mai 2013 : 10:57:36
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Posté - 23 mai 2013 : 11:00:54
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gedehem : l'expansion " perpétuelle" est la base de toute activité commerciale ?? Une société est en expansion quand elle gagne des marchés, et tous les jours il y a des millions de naissance, des futurs consommateurs.
Mais ces nouvelles copros, il faut aussi les gagner, comme il faut gagner de nouveaux clients.
gedehem : vous fabriquez des chaussures, et vous envoyé 2 représentants dans un pays ou les habitants sont pieds nus. Un reviendra en vous disant " patron, c'est foutu, ils marchent tous pieds nus, ils n'acheteront jamais de chaussures", et l'autre de dire " patron, c'est super, ils sont tous pieds nus, nous allons vendre des milliers de chaussures ! "
La crise est réelle,mondiale, et très dure; mais jamais autant de marchés potentiels énormes sont devant nous : la chine 1.5 milliards d'habitants avec 450 millions de classe moyenne, l'inde 1.2 milliards, .....
Et certains politiques français doutent encore qu'il faut apprendre l'anglais à l'Université et dans les grandes écoles; et cela pour sauver le français.
Quid du chinois ??
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Gédehem
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Posté - 23 mai 2013 : 11:15:40
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A.C., vous avez sauté un épisode :
"(....) Les copropriétaires eux-mêmes portent la responsabilité de cette situation. La recherche effrénée du moins-disant occulte la qualité du service rendu.
(....)"
Le leurre (pour ma part je parle "d'attape nigauds") de la mise en concurrence (de syndics mais parfois aussi pour des travaux) le montre tous les jours : le choix se fait sur le montant total précisé en bas à droite, dans aucune référence au nombre et surtout la qualité des prestations proposées.
Depuis la libéralisation des honoraires, les copropriétaires n'ont eu e cesse que de tirer les prix vers le bas ... tout en exigeant des prestation de meilleurs qualité et/ou plus nombreuses.
Lorsque le compté séparé obligatoire a été introduit en 2000, avec JPM et d'autres nous avons été l'objet d'une volée de bois vert en raison de notre approbation d'une augmentation de 10% ou 15% des honoraires gestion courante qui était (est encore) demandée pour cette ouverture !
A force de tirer les prix vers le bas, il ne faut pas s'étonner de rouler en Tata plutot qu'en Mercedes !
Ajout pour Philippe :
Votre exemple des chaussures tombe à plat : si vous êtes fabriquant de lacets de chaussures, le développement perpétuel de la chaussure vous ouvre des perspectives ! Si on n'en vend pas, reste les Kleenex
La gestion immobilière n'est qu'un aspect du "marché" de la construction en général, limité aux immeubles en copropriété.
Si la vente de chaussures et donc de lacets est aléatoire dans notre pays (combien de fabriquants ont fermé !!) et même ailleurs, il n'en est pas de même pour la construction, et en son sein de celles mises en copropriété !
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Édité par - Gédehem le 23 mai 2013 11:25:49 |
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JPM
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Posté - 23 mai 2013 : 11:17:32
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Gedehem est un peu optimiste avec l'expansion perpetuelle et exponentielle de la clientèle. Les statistiques démentent cette affirmation.
Quant à Collet son affirmation est plus téméraire encore. Il est vrai que majoritairement les mandats de syndic sont renouvelés et que les syndics sérieux conservent des mandats pendant trente ans et plus.
Cela ne fait pas disparaître l'existence d'un risque qu'on ne saurait méconnaître.
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Gédehem
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Posté - 23 mai 2013 : 11:30:50
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"Gedehem est un peu optimiste avec l'expansion perpetuelle et exponentielle de la clientèle. Les statistiques démentent cette affirmation."
Lesquelles ???
Je ne connais pas de copropriété qui "ferme", qui disparaisse, alors qu'il y en a au moins une chaque jour qui voit le jour !
Il y a 15 ans il y avait 7 millions de copropriétaires. Il y a en a plus de 8 millions actuellement !
Il sont bien quelque part, dans des copropriétés, avec chacun un syndic.
PS : en IDF, le nombre d'appartements en copropriété a progressé de 17% entre 1996 et 2006, soit un nombre de syndicats en plus conséquent. |
Édité par - Gédehem le 23 mai 2013 11:49:29 |
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alain collet
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Posté - 23 mai 2013 : 11:48:22
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alain collet
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Posté - 23 mai 2013 : 11:53:21
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Posté - 23 mai 2013 : 12:01:31
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alain collet Dans cette activité, je ne vois pas comment on peut faire des pertes. Tout est prévisible. les contrats de syndic donc les rémunérations ...
???? vous ne voyez pas comment un cabinet de syndic peut faire faillite !!!! mais comme toute autre société. Il existe des faillites non frauduleuses - perte d'un gros client, débiteurs importants - et les faillites frauduleues - le patron qui part avec la caisse,mauvaise gestion, investissements dangerieux, .....
Urbania, c'est 600 millions d'euros de pertes !!!
alain collet : dans quel monde vivez vous ?? |
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Un syndic est une personne physique civile 
