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 Posté - 23 mai 2013 : 12:15:13
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gedehem : Je ne connais pas de copropriété qui "ferme", qui disparaisse, alors qu'il y en a au moins une chaque jour qui voit le jour !
gedehem : expert en copropriété, mais pas dans le monde commercial !!
Ce ne sont pas les copropriétés qui ferment, ce ne sont pas des commerces !!  , mais les cabinets de syndics !!
gedehem : le nbre de copropriétés augmentent, mais la bonne question à se poser est : est ce que le nbre de syndic augmentent ils ???
gedehem : Il y a 15 ans il y avait 7 millions de copropriétaires. Il y a en a plus de 8 millions actuellement !
Il sont bien quelque part, dans des copropriétés, avec chacun un syndic.
gedehem : mais cela ne veut pas dire que les syndics sont aussi passés de 7 à 8 millions.
Ce marché augmente, mais les syndic diminuent, la plupart rachetés par les grnads groupes, comme la plupart des activitée en france !!!
les français sont plus nombreux mais des millions de petits commerces ont disparus !! c'est à dire des millions d'emplois !!
gedehem : avec votre raisonnement, il n'y aurait plus de chomeurs dans notre pays !! La majorité des marchés français sont en expansion !!
gedehem :" Si la vente de chaussures et donc de lacets est aléatoire dans notre pays (combien de fabriquants ont fermé !!) et même ailleurs, il n'en est pas de même pour la construction, et en son sein de celles mises en copropriété !"
donnez nous donc une statistique sur l'augementation des cabinets de syndics et surtout du nombre d'employés dans ce secteur ?? 
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alain collet
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Posté - 23 mai 2013 : 12:51:31
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alain collet
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23
Posté - 23 mai 2013 : 13:19:30
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JPM
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Posté - 23 mai 2013 : 14:10:46
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Il y a eu une affaire Urbania, certes, avec une excellente discussion dans le présent forum avec la participation active de la rédaction d'Universimmo.
Ceci étant, peut-on avancer aujourd'hui qu'une copropriété a été victime de cette affaire ?
Le débat sur UI a montré que des personnalités parmi les plus compétentes étaient persuadées que les syndics pouvaient placer des fonds déposés sur un compte unique.
On a eu la preuve que les banquiers, mais pas seulement eux, n'avaient pas du régime de la copropriété et de la réglementation des syndics professionnels une très bonne connaissance.
D'où l'alerte ultérieure de la Commission de contrôle prudentiel, qui a validé des observations occasionnellement formulées dans le forum.
Peut-on rappeler que le communiqué de la Commission aurait dû être diffusé 20 ans auparavant 
A comparer avec l'affaire des victimes de l'amiante ! Observation étant faite que je compatis au sort des victimes mais que je pense qu'il faut approuver l'annulation de la mise en examen d'une personne qui, haute fonctionnaire il y a vingt ans, n'était pas forcément consciente d'un problème de santé échappant à ses compétences.
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GĂ©dehem
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Posté - 23 mai 2013 : 16:04:37
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Bien d'accord avec JPM sur ce dernier point : sans doute que nous tombons en France dans la judiciarisation perverse qui prévaut pour tout et parfois rien outre atlantique.
Ce qui nous entrainerait à parler des cabinets d'avocats, mis dans le même sac que ceux des syndics : au pilori après passage sur le bucher .....
Cher Philippe, il semblerait encore une fois que vous n'ayez rien compris Ă mes propos plus haut ! 
Pourquoi parler du nombre de "Syndic" (dans les 10.000) alors que nous parlons du "marché de la gestion des copropriétés", m"marché" qui n'a rien à voir avec le nombre ou la qualité des syndics, ces dernières (les immeubles bâtis en copropriété) étant en perpétuelle augmentation.
A ma connaissance, sauf à être détruite, une copropriété ne "ferme pas", ne disparait pas, contrairement à une entreprise, un cabinet de syndic !
Il y a des copropriétés en difficulté, voire en faillite, mais pour autant elles ne peuvent mettre la clé sous le paillasson, être rayées de la carte : il y a par la force des choses (et des textes), un mandataire, un syndic, serait-il secondé (ou assisté) par un administrateur judiciaire !
On se moque ici du nombre de Cabinets de syndic : nous parlions du nombre d'immeubles mis en copropriété, que ce soit dès l'origine, à partir de monopropriété transformées, ou d'immeubles de bureaux passés en habitation.
Ce nombre de copropriété, qui est "Le marché" à capter, est en perpétuelle augmentation, le nombre de "naissances" dépassant très largement le nombre de "décés", ...s'il y en a !
Et à ma connaissance dans ce "marché" il n'y a pas de mort ....
Sur les syndics, un coup d'oeil sur cet article ..:
http://www.universimmo.com/docs/Xer...sdebiens.pdf
Tout ceci nous entraine très loin du présent sujet : nous parlons de "Marché", de "contrat", de "prestations de services", "chiffre d'affaire", clients en portefeuille", etc ...etc .... termes que l'on retrouve dans le monde du commerce.
S'en tenir comme hier de façon immuable au syndic "personne civile mais pas commerçant" ne tient plus la route.
L'article indiqué en lien montre bien que nous sommes dans une toute autre logique, qui met à bas le statut passé. |
Édité par - Gédehem le 23 mai 2013 16:21:24 |
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JPM
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Posté - 23 mai 2013 : 16:32:25
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Les données officielles dans le projet Duflot sont les suivantes :
670 000 copropriétés en France dont 60 % < 50 lots
Le dernier lien de Gedehem mène à une étude du cabinet Xerfi dans laquelle on traite de la private equity et des process en back office.
Après tout ces échanges, je reste persuadé qu'il faut légiférer et réglementer en prenant comme hypothèse de travail le syndic personne physique soit copropriétaire soit professionnel.
Quand on a sorti un bon texte s'appliquant à ces personnes, on voit ce qui peut être fait pour l'adapter raisonnablement aux sociétés commerciales.
C'est désormais beaucoup plus facile après le récent arrêt de la Cour de cassation sur la fusion absorption. Un grand pas de fait vraiment avec une jolie pirouette : confirmer la solution pratique d'un arrêt d'appel avec une motivation autre que celle de la Cour d'appel déclarée superfétatoire
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Posté - 23 mai 2013 : 16:39:22
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gedehem :" On se moque ici du nombre de Cabinets de syndic : nous parlions du nombre d'immeubles mis en copropriété"
HO !!! la mauvaise foi !!! pas content le gedehem 
gedehem : A ma connaissance, sauf à être détruite, une copropriété ne "ferme pas",
YES !!! une belle Ă©vidence !! rien Ă dire. Mais combien de cabinets syndics en 1993 et en 2013 ???
Un marche en pleine expansion est un marché qui crée de l'emploi, donc des cabinets de syndics !!!
Votre lien confirme que cette profession n'est pas en expansion puisque ce document montre que les groupes financiers cherchent à se débarrasser de leur branche syndic ( BPCE et NexityLmay), et que leurs performances financières sont moindres qu'en 2008, et leur rentabilité très touchée également !!!
Un beau marché en expansion !!
gedehem : ce n'est donc pas le nbre croissant de lots de copropriétés qui fait que ce marché puisse être en expansion " perpétuelle" !!!!!
L'expansion du nbre de lots n'est pas synonyme d'expansion des profits et des emplois !! C'est une erreur de l'affirmer.
les banques ont investis dans les années 2000, et c'est déjà la fuite, difficile à saisir pour un marché en pleine expansion ?
gedehem : l'expansion" perpétuelle" n'existe pas dans le commerce !!!
gedehem : on pourrait aussi parler de "l'expansion récessionniste" que nos amis politiques et banquiers pensent être la seule solution pour vaincre le chomage !
On doit travailler moins, on doit se partager un gateau plus petit ( 35 herues) , on licencie pour réduire les frais et les investissements, on bloque les salaires ( même les SDC ont signas cela vec les 35 heures !!), on garde un euro fort,...... Plus on se reduit, plus cela va marcher !!
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GĂ©dehem
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Posté - 23 mai 2013 : 16:39:43
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"670 000 copropriétés en France dont 60 % < 50 lots"
Il se dit () que 30% d'entre elles, majoritairement les plus petites, seraient gérées par les copropriétaires (syndic non pro/syndicat coopératif).
Il y a aussi le syndics-bailleurs sociaux ....
"L'expansion du nbre de lots n'est pas synonyme d'expansion des profits et des emplois !! C'est une erreur de l'affirmer."
Mais qui donc en parle ??????
Il n'est pas question de cela !
Il est Ă©vident que nous ne parlons pas de la mĂŞme chose !
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Édité par - Gédehem le 23 mai 2013 16:45:16 |
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Posté - 23 mai 2013 : 16:42:49
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gedehem : et les syndics architectes ??? |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 mai 2013 : 16:48:59
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Oui ?
Ou les géometres : ils font "commerce de ...." comme tous les syndics "pro" !
Ce qui n'a rien à voir avec le "marché de la copropriété" .... peu importe la forme ou le statut de son mandataire, dont il n'est pas question ici. |
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JPM
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Posté - 23 mai 2013 : 16:54:11
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Il faut aussi compter les géomètres experts très fortement implantés en province et pourvu d'une excellente filière de formation professionnelle, les huissiers et certains administrateurs judiciaires qui conservent des copropriétés dont ils se sont occupés.
Et ne pas oublier les " bénévoles rémunérés "
Par contre les syndics professionnels interviennent sur des ASL et organisations voisines. C'est une clientèle importante.
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GĂ©dehem
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Posté - 23 mai 2013 : 17:01:49
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"Et ne pas oublier les " bénévoles rémunérés " "
J'adore !!!! |
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alain collet
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Posté - 23 mai 2013 : 17:15:08
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GĂ©dehem
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Posté - 23 mai 2013 : 18:55:55
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Faut bien lire ce qui est Ă©crit .... et bien le comprendre !
"2. attiré par une activité intrinséquement rentable et peu gourmande en capitaux, le private equity fait lui une percée remarquée dans l’administration de biens. ....."
L'activite "syndic" n'est pas celle "administrateur de biens"...
Pour ceux qui font les 2, l'une "Ă©ponge" parfois les "trous" de l'autre ..... |
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Posté - 23 mai 2013 : 19:09:25
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gedehem :" Faut bien lire ce qui est Ă©crit .... et bien le comprendre ! "
Il faut aussi lire la totalité de votre lien !!! ce que je cite vient de ce lien !!! ET si je ne comprnds pas tout de la copropriété, il me semble que je connaisse un peu mieux le commerce !!! chaucun son métier.
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JPM
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Posté - 23 mai 2013 : 23:18:51
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Ici les règles de la CNAB font loi.
A l'origine ses membres pouvaient être administrateurs de biens et syndics de copropriété. Il leur était interdit d'exercer ll'activité d'agent immobilier.
La levée de cette interdiction a marqué le début de la commercialisation.
On retrouve ici les conséquences évoquées plus haut dans ce post de la taxation des honoraires : les meilleurs ont déserté.
On retrouve un peu cette situation actuellement avec nos nouveaux émigrés, qui n'auront pas d'intendants pour sauvegarder les terres du chateau ... ou les accaparer méchamment.
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Posté - 24 mai 2013 : 09:55:31
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JPM,
Nous arrivons un peu tardivement dans ce débat très intéressant. mais sur le point de départ, nous sommes en désaccord sur le caractère civil de la gestion immobilière (comme de l'activité de transactions) quand elle est exercée par un professionnel, relevant notamment de la loi Hoguet ; par souci de rapidité, nous citons ce que disernt les Editions Législatives sur le sujet :
"Qualité de commerçant des administrateurs de biens et des agents immobiliers En tant qu'intermédiaires, ces professionnels sont des commerçants. Ils bénéficient des mêmes droits et sont assujettis aux mêmes obligations que ces derniers et relèvent, à ce titre, du code de commerce. En effet, le code de commerce répute acte de commerce toute opération d'intermédiaire pour l'achat, la souscription ou la vente d'immeubles, de fonds de commerce, d'actions ou de parts de sociétés immobilières ( C. com., art. L. 110-1). Cette définition vise, au premier chef, la profession d'agent immobilier. Mais l'article précité qualifie aussi d'acte de commerce toute entreprise de fournitures, d'agence, de bureau d'affaires ( C. com., art. L. 110-1, al. 6). A cet égard, l'activité de l'administrateur correspond, sans aucun doute, à cette énumération. En effet le titulaire d'un cabinet d'administrateur de biens qui se charge habituellement, et moyennant une rémunération, de donner ses soins aux affaires d'autrui, exerce une activité professionnelle s'analysant en une entreprise d'agence et bureau d'affaires lui conférant la qualité de commerçant ( Cass. soc., 4 juin 1971 : Bull. civ. V, no 420).
"Il en résulte que l'administrateur de biens comme l'agent immobilier doivent être immatriculés au Registre du commerce et des sociétés et doivent respecter les obligations imposées aux commerçants."
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JPM
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Posté - 24 mai 2013 : 11:11:33
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Je suis parfaitement d'accord avec ce qu'Ă©crivent les Editions LĂ©gislatives et je n'ai rien dit d'autre.
Je dis que l'activité de syndic de copropriété est de nature civile et qu'elle conserve cette nature quand elle exercée par une personne physique ou morale ayant la qualité de commerçant du fait de son activité principale.
Il n'y a pas de discussion possible sur ce point qui est pareillement exposé dans le dictionnaire permanent de gestion immobilière avec mention des arrêts appropriés de la Cour de cassation.
Pour couper court, il suffit de constater qu'un litige entre le syndicat et la Société anonyme Machin qui est son syndic est jugé par le Tribunal de Grande Instance et non par le Tribunal de commerce.
En ce qui concerne la gestion locative, il y a controverse parce qu'on ressort la commercialité un tantinet éculée de la gestion d'affaires. Ce n'est pas une activité marchande. Les notaires, les huissiers et les architectes font de la gestion locative sans commercialité et il faut admettre l'identique pour les syndics professionnels personnes physiques exerçant en activité libérale.
Comme par ailleurs les textes du statut de la copropriété concernent aussi bien les copropriétaires syndics que les professionnels, il faut continuer impérativement de les rédiger en ayant à l'esprit l'existence d'un syndic personne physique copropriétaire ou professionnel en régime libéral.
Ceci étant, on ne peut négliger la réalité présente même si on souhaite un retournement de l'évolution récente.
Il n'y a pas de difficulté à établir ou modifier des dispositions propres aux syndics professionnels notamment en ce qui concerne la rémunération notamment. Par ailleurs il subsistera une réglementation propre aux professionnels.
Comme il est question la dessus d'adopter le " contrat tout sauf " pour en terminer avec les discussions oiseuses, on peut se permettre de présenter à la Chancellerie des propositions de texte tant sur le contrat en question (d'une grande simplicité) et sur le contenu de la catégorie des prestations de gestion courante en y incluant le maximum d'actions et notamment celles relatives aux placements du syndicat, au compte séparé, aux avances, qui doivent être considérées désormais comme prévisibles et récurrentes.
En contrepartie les copropriétaires devront accepter de rémunérer décemment leurs syndics. Les actions consuméristes devront viser la qualité des prestations avant tout.
Si enfin on supprime la dispense d'ouverture du compte séparé, la concurrence pourra jouer de manière satisfaisante et on observera sans aucun doute un lissage des honoraires de gestion courante au bout de deux ou trois années.
Un certain nombre de gestionnaires bien formés et disposant d'une relative expérience pourraient alors envisager de s'installer.
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Piovem
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Posté - 14 août 2013 : 00:00:23
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citation: Initialement posté par GédehemLa gestion de copropriété est un 'Marché', comme l'est celui de la fourniture d'eau ou celui du transport public. Oui, mais quand on paye son eau, on a de l'eau et quand on achète un ticket de bus on est quasi-certains d'arriver à l'heure et à bon port. Avec les syndics, c'est une autre paire de manches.
Depuis quand voyez-vous que des syndics vous donnent les bons renseignements, ne vous injurient pas, tiennent vos comptes et savent faire des PVs d'AG comme il se doit?
Tout est frelaté dans cette profession de corrompus qui n'ont qu'une idée en tête: vous pomper du fric avec des discours pompeux. Des menaces quand il le faut et une bonne dose de médisance saupoudrée de cancans, voilà les atouts nécessaires pour exercer ce métier.
Les syndics sont la lèpre des immeubles et la déchéance de nos biens. |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 15 août 2013 : 20:29:43
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Messieurs de la modération, pourriez-vous bannir ce troll de Piovem qui passe son temps à insulter et calomnier?
Les règles d'UI ne sont pas respectées et ce n'est pas la 1ère fois le concernant. |
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Un syndic est une personne physique civile 
