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 Posté - 16 août 2013 : 09:29:44
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piovem Ă©crit :
citation: Les syndics sont la lèpre des immeubles et la déchéance de nos biens.
ce n'est pas parce que piovem a eu une expérience malheureuse qu'il faut mettre tout le monde dans le m^me panier.... 
au fait piovem, s'il n'y avait pas de syndic qui ferait le travail de gestion courante ? si vous répondez les copros eux-mêmes, eh bien rien n'empêche de le faire aujourd'hui pour les syndicats qui le souhaitent...
maintenant piovem, un peu de retenue, si la profession de syndic ne vous convient pas, passez votre chemin et allez polluer ailleurs, car vous n'apportez aucune solution.... ou devenez vous- mĂŞme syndic ...  |
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alain collet
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France
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Posté - 16 août 2013 : 09:46:16
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citation: Initialement posté par Piovem
Tout est frelaté dans cette profession de corrompus qui n'ont qu'une idée en tête: vous pomper du fric avec des discours pompeux. Des menaces quand il le faut et une bonne dose de médisance saupoudrée de cancans, voilà les atouts nécessaires pour exercer ce métier.
Les syndics sont la lèpre des immeubles et la déchéance de nos biens.
Même si mon syndic C... S... ressemble à cette description "hard", je désapprouve la généralisation et la forme de ces écrits qui sur le fond n'apportent rien au sujet.
Sur le sujet de ce post, Je suis moi même partagé entre les 2 tendances :
oui une industrialisation de cette activité de syndic (avec des experts en juridique, compta, relations humaines, management d'organisation) me semble bonne pour la productivité globale et donc pour le copro moyen
mais cette industrialisation doit rester humaine et ici le mot clé est bien la confiance.
Alors si on constate comme moi avec mon syndic C... S... que cette petite agence C... S.... sympa (? visiblement d'après les anciens) a été rachetée par un grand groupe et ... que maintenant cette agence (directeur en tête) se permet de bidonner un CR de réunion contradictoire sur la compta .... (qui les mettait à mal : voir mon autre post sur le sujet)
Ainsi, en conclusion, je (...) profite du pire des 2 mondes et le syndic, personne physique civile ... je ne l'ai jamais vue et il n'a encore jamais répondu aux LAR et mails officiels du CS officiel.
Heureusement que le DG france de ce Groupe C..., lui a au moins le sens du respect et .. agit car on en perçoit ses interventions ( même si il n'a encore (...) jamais répondu directement). |
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| Signature de alain collet |
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| alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore |
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Édité par - alain collet le 16 août 2013 09:48:24 |
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Posté - 16 août 2013 : 10:11:26
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citation: Initialement posté par sparte
Messieurs de la modération, pourriez-vous bannir ce troll de Piovem qui passe son temps à insulter et calomnier?
Les règles d'UI ne sont pas respectées et ce n'est pas la 1ère fois le concernant.
Ce qui est excessif est insignifiant |
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sparte
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44
Posté - 16 août 2013 : 16:10:58
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***Modération UI : ce post n'a plus de raison d'être car fondé sur un malentendu*** |
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sparte
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45
Posté - 16 août 2013 : 18:04:05
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A RĂ©daction Universimmo:
Messieurs les Administrateurs :
Quelqu'un m'a fait une suggestion qui me met dans le doute.
Pourriez-vous bien préciser à qui s'adressait votre observation?
Les choses ne me paraissent pas claires.
Vous me citez et vous Ă©crivez :
"Ce qui est excessif est insignifiant[:yk]"
J'ai évidemment considéré votre réponse comme celle faisant suite à ma demande de bannissement de PIOVEM.
J'ai donc réagi vivement comme vous l'avez lu.
Je persiste et je signe si c'est le cas.
Si ,en revanche et comme je l'espère, votre remarque concerne finalement les propos de PIOVEM, vous voudrez bien
- ne pas tenir compte de mon post
-accepter mes excuses
-considérer que votre réponse n'était pas claire et que son imprécision ainsi que son ambiguité prêtaient véritablement à confusion.
Je n'envoie pas cela en MP volontairement.
Dans l'attente.
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ALH14U
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46
Posté - 19 août 2013 : 21:26:57
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Le sujet lancé était sérieux et comme d'habitude cela part à veau l'eau !
Triste !
Je crois qu’il ne faut pas confondre les termes « agence immobilière » et « syndic » ce qui est souvent le cas dans ce milieu professionnel
Et au passage je félicite JPM pour le titre de son topic et pour les rappels qu’il fait.
Quand certains copropriétaires, certains professionnels (dont les architectes, avocats,… ) et les fonctionnaires des administrations auront finis de nous bassiner sur le syndic personnel morale = l’agence, je crois que tout le monde aura avancé d’un grand pas.
La gestion d’un immeuble est une chose sérieuse et n’importe qui ne devrait pas avoir l’occasion de convoquer, gérer un immeuble …….
Philippe, le contrat sur lequel planche les copropriétaires est un contrat d’agence (et non de syndic) avec souvent le nom du représentant de l’agence.
Il ne faut pas confondre.
Il serait bon d’être informé lors du choix de l’agence des identités civiles du syndic « titulaire » ; du directeur de l’agence, des gestionnaires de copropriétés habilités.
(Nota : j’ai actuellement des difficultés énormes avec les bureaux des professions immobilières de Paris et d’Evry !!)
Ainsi nous gagnerions en professionnalisme. Et en qualité de gestion de nos immeubles.
Ainsi Philippe un réseau de syndic cela n’existe pas, un syndic qui exerce sur plusieurs sites oui, c’est l’agence personne morale qui est éventuellement en réseau.
Certains dirigeants d’agence et membres de conseils syndicaux font croire n’importe quoi sur l’organisation et le travail de leurs salariés qui gèrent les copropriétés.
Cette notion de personne civilement responsable touchant des honoraires libéraux est importante à considérer pour comprendre les problèmes et dysfonctionnements éventuels.
Ce n’est pas une critique du secteur libéral que je fais, mais une constatation quand aux confusions entretenues entre la fonction intitu personae de syndic et la structure agence personne morale avec un ou plusieurs dirigeants et des actionnaires.
Je partage le souhait et soucis de JPM quand à la nécessité de former des professionnels exerçant en nom propre ou dans un groupement (ou dans une agence comme directeur !)
Il y a tout de même 8.5 millions de copropriétaires et cela nécessite des professionnels formés compétents en nombre suffisant, sinon cela est la catastrophe.
Les législateurs de la Loi Hoguet et son arrêté de 1970 étaient clairs sur l’aspect physique des syndics professionnels, des directeurs d’agence et des gestionnaires de copropriété aussi bien en matière de description qu’en matière de sanction.
Les administrations comme les bureaux des professions immobilières des Préfectures ou les Directions départementales de protection des Populations (DDPP) nient plus ou moins l’application correcte de ces textes et laissent un système de distribution des cartes et sous cartes très peu performant (euphémisme de ma part, voir rapport VORMS) selon les départements et volontés locales du Préfet !
D’où mon programme que je rappelle
Programme quiétude et efficience en copropriété
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=6253
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sparte
Contributeur senior
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47
 Posté - 20 août 2013 : 20:34:22
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"Le sujet lancé était sérieux et comme d'habitude cela part à veau l'eau !
Triste !"
Vous avez raison.
Cela étant j'attend toujours la réponse d'UI. Merci Administrateur de répondre.
"Je partage le souhait et soucis de JPM quand à la nécessité de former des professionnels exerçant en nom propre ou dans un groupement (ou dans une agence comme directeur !)
Il y a tout de même 8.5 millions de copropriétaires et cela nécessite des professionnels formés compétents en nombre suffisant, sinon cela est la catastrophe."
Pour les directeurs que je connais, j'en ai déjà vu quelques mauvais et c'est peu dire.
Pour autant, l'immense majorité des cadres dirigeants sont des gens compétents et qui sont régulièrement formés.
Cela en devient même pénible car il faut garder un peu de temps pour bosser.
Les "back Office" sont de plus en plus performants.
Il faut en revanche, et je l'ai déjà dit ici, former et encadrer les jeunes gestionnaires.
Je pense qu'il y a un très gros effort à faire la dessus (nonobstant la difficulté de rendre ce métier attractif...).
Pour le reste je laisse ALH14U et JPM se charger de toutes ces importantes subtilités juridiques qui pour ce qui me concerne me gonflent un peu en ce moment.
Laissons faire les spécialistes.
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JPM
Modérateur
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48
Posté - 21 août 2013 : 00:08:55
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Présentement il n'y a pas de subtilités juridiques mais des opportunités pratiques à saisir comme il n'y en a pas eu depuis des lustres.
Abstraction faite des forcenés anti syndic comme il y en a même dans le forum UI, les gens objectivement raisonnables admettent sans difficulté que la rémunération de base des syndics est insuffisante depuis cinquante ans. Un cabinet d'étude spécialisé le confirme.
Or il semble que l'on bascule vers la formule du " contrat" de syndic de type tout sauf. Un honoraire forfaitaire couvre la quasi totalité des
prestations du syndic hormis celles qui sont manifestement exceptionnelles (imprévisibles et non récurrentes).
On devrait aussi basculer vers le compte séparé obligatoire.
Ainsi disparaîtraient les deux sources majeures génératrices de zizanies perpétuelles, souvent infondées (mais pas toujours), et soigneusement entretenues pour assurer la vente d'une certaine presse.
Enfin, contrairement à ce qu'on lit dans ladite presse, les copropriétaires sont majoritairement assez satisfaits (sans enthousiasme déchaîné quand même) de la gestion par les syndics professionnels.
Et, cerise sur le gateau, les copropriétaires ne sont pas opposés à une majoration des honoraires si elle doit s'accompagner d'une amélioration sensible des prestations, notamment pour ce qui est du contrôle des charges. Ces mêmes copropriétaires ne recherchent pas le moindre prix, objectif maléfique des obsédés de la mise en concurrence. Ils recherchent le meilleur rapport qualité/prix et, mieux encore, ils recherchent la qualité dans le temps plus que l'économie immédiate 
Ces trois points sont avérés et il est inutile de brandir des liasses de récriminations, fondées ou non, pour prétendre le contraire. On sait bien que dans le passé une réformette a été réalisée en fonction de 500 plaintes déposées l'année précédente à la DGCCRF. On n'a jamais pu savoir combien, parmi ces plaintes, avaient été jugées dignes d'une suite effective. De même, dans le passé, une séance de la Commission des clauses abusives a été tenu après communication d'un document de travail dans lequel 50 % des plaintes étaient totalement dépourvues de fondement.
Curieusement les organisations professionnelles de l'immobilier ne semblent pas réagir. C'est donc aux syndics de prendre des initiatives pour se lancer sur le boulevard qui semble s'ouvrir, sans que ses trottoirs soient pavés de roses.
Ne surtout pas négliger qu'on ne parle que des syndicats qui ont des problèmes, et plus encore que des syndicats en difficultés. Pas un mot sur tous les syndicats qui fonctionnent correctement. Leurs CS ne viennent pas sur UI pour clamer : " chez nous ça va bien ".
Conclusion : loi Duflot ou pas loi Duflot, il faut passer en compte séparé et en contrat " tout sauf ", prendre de bonnes résolutions avec l'intention de les tenir et présenter un programme d'évolution des honoraires aux prochaines assemblées.
Certains confrères vous ont devancés. Il me semble qu'ils n'en sont pas mécontents.
Il y a au final une finasserie juridique qu'il faudrait dompter : la qualification des actes de gestion locative en activité commerciale. Il faut arriver à faire sauter cela pour qu'un certain nombre de syndics puisse se consacrer exclusivement à l'activité de syndic, -redevenue rentable -, en conservant néanoins une branche accessoire de gestion locative, sans activité d'agent immobilier.
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ALH14U
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49
Posté - 21 août 2013 : 21:25:42
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Excusez moi JPM s'appuyez dans votre argumentaire sur les contrĂ´les de la DGRF ou des DDPP, excusez moi, mais c'est pipeau.
Les activité de notre ex syndic a été contrôlées en fin 2012 et la DDPP de Paris, nous a remis un remis un rapport d'une nullité incroyable, ils ne se sont même pas rendu compte que celui ci avait au moins deux agences dans deux département différents, qu'un faux compte séparé avait été ouvert pour notre syndicat, que la police devait intervenir pour rétablir l'ordre lors des AG, et que de nombreux avocats intervenaient sans aucun mandat du syndicat.....
J'en passe et des meilleures !
Quand je leur ai indiqués ces "petits" oublis aucune rectification du rapport,... silence radio !!!
Alors allez évaluer la qualité des prestations des professionnels des agences immobilières avec ces fonctionnaires là ,... cela me fait tristement rigoler !
Mille excuses mais je crois qu'il faut dire la vérité.
Quand au fait subjectif d'être content, satisfait, il est très bien décrit toutes les erreurs d'appréciation des peuples et surtout de leurs dirigeants quand ils mettent la tête dans le sable !
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sparte
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Posté - 21 août 2013 : 22:22:34
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ALH14U, allez donc jeter un oeil sur le Canard Enchaîné d'aujourd'hui!
Le vénérable palmipède fait un état des lieux du service de la répression des fraudes.Hallucinant.
Nous sommes quelques uns Ă pouvoir dormir tranquilles
JPM : mon observation sur les subtilités juridiques dont je vous ai dit que je m'en battais ............... concernait la nature juridique du syndic (voir le début du fil et vos échanges avec ALH).
Pour le reste, je me sens particulièrement concerné par la loi de Mme DUFLOT.
Pourrait-il en ĂŞtre autrement?
Si, cher JPM, vous m'avez fait l'honneur de lire mes post, vous aurez retenu peut-être que je suis partisan du compte séparé et que je milite pour l'augmentation des honoraires de base du syndic.Ces derniers sont notoirement insuffisants et obligent les syndic à recourir à toutes de facturations propres à étonner le plus imaginatif des bateleurs.
OK avec vous, un contrat TOUT SAUF et des honoraires convenables.
Et , une fois encore, on arrêtera enfin ces discussions avec les copros et leurs représentants.
Maintenant, Cécile, vous le savez, nous prépare bien d'autres choses...
Je vous confirme Ă©galement que les enquĂŞtes d'opinion que j'ai eues entre les mains vont dans votre sens
Oui, les copropriétaires sont globalement satisfaits de leur syndic et il n'y a pas de rejet global.
Bref ,cette profession n'a pas besoin d'être fliquée!
Régulée dans l'intérêt de chaque partie, oui.
Rédaction UI, j'attends encore votre réponse. |
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ALH14U
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51
Posté - 22 août 2013 : 21:08:39
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Il ne faut pas se cacher que de toute façon avec notamment le "vrai" compte séparé pour tous les syndicats de copropriété, c'est un nouveau mode de relation , de confiance et de compétence qui devrait s'établir directement entre le gestionnaire du compte de l'agence et les copropriétaires et plus particulièrement les membres du conseil syndical.
De toute façon ce mandataire connaîtra toutes les personnes, toutes les composantes et sera également l'animateur et gestionnaire véritable suivant notamment les dépenses, les prestataires, les travaux de l'immeuble.
Donc une (r)évolution et un professionnalisme accra de l'interlocuteur de l'agence faisant passer toutes ces discussions juridiques "qui est mon syndic ?" que nous connaissons depuis des années aux oubliettes !
Les bons gestionnaires seront également bien reconnus non seulement par les copropriétaires mais par les dirigeants d'agence obligés de leur donner de véritables délégation et forcement un véritable salaire de cadre !
En effet il n'est pas étonnant qu'il y ait très peu de candidat dans certaines agences ou le climat de travail est relativement peu intéressant et valorisant, même et surtout en faisant des AG tous les soirs !
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sparte
Contributeur senior
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52
Posté - 22 août 2013 : 22:05:54
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ALH14U, votre clairvoyance me ravit.
Vous évoquez la confiance.Le lien de confiance entre le syndic et le CS (et les copropriétaires) est d'une importance capitale.Si ce dernier est rompu, il est impossible de travailler.Il est donc indispensable qu'en cas de problème quel qu'en soit la nature le syndic pose tout sur la table.De la même façon, un CS doit avertir son syndic de manière claire en lui indiquant les choses qui pourraient ne pas aller et qu'il faut impérativement améliorer au lieu de lui balancer un LR/AR ou, s'il en en a le courage, donner au syndic un ou deux contrats concurrents à la fin du CS préparatoire (c'est du vécu avec un collaborateur).
Concernant le salaire et la qualification du personnel, désolé, il ne faut pas rêver. Aujourd'hui, et combien de fois l'ai-je déjà dit ici, les gestionnaires sont cadres à des indices insignifiants (le statut cadre autonome évite à l'employeur de payer les heures sup...malin, hein?).
Et tout cela pour un salaire net qui ira de 1250/1400 euros pour un junior à 2200/2400 pour un gestionnaire de haut vol ayant une ancienneté remontant à l'invention de l'écriture.
Si par miracle un contrat de mandat type qui ne soit pas léonin est adopté, encore faudra-t-il que les copropriétaires jouent le jeu de l'augmentation. Pas sûr.En effet même si il ne vont pas rechigner sur quelques euros, chaque ville a son syndic LIDL qui casse les prix (-30% voire pire) et fait illusion le temps que l'inéquation entre le volume de travail et la masse salariale et les charges crée un déséquilibre tel qu' il fasse exploser le truc en vol.En attendant, le mal sera fait.Les copropriétés auront quitté un portefeuille pour ne plus y revenir.
Ce n'est qu'un aspect de la chose.Derrière toute entreprise il y a des actionnaires.L'Administration de Biens, notamment dans sa branche des services aux particuliers, dégage souvent une marge faible.On ne doit donc pas espérer de leur part de gros sacrifices.
Le métier de syndic est un peu comme celui d'infirmière : on y met souvent toute son énergie et le meilleur de soi et on se demande pourquoi on fait ce boulot.Paradoxal, non?
En plus, les gens adorent les infirmières ( notamment à la sortie de l'école), les syndics ont du chemin à faire.
Bref,ALH14U, le monde que vous espérer, sauf intercession divine, a vocation à rester une chimère.
REDACTION UNIVERSIMMO POUVEZ-VOUS REPONDRE A MA QUESTION?
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Posté - 23 août 2013 : 10:01:43
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citation: Initialement posté par sparte
A RĂ©daction Universimmo:
Messieurs les Administrateurs :
Quelqu'un m'a fait une suggestion qui me met dans le doute.
Pourriez-vous bien préciser à qui s'adressait votre observation?
Les choses ne me paraissent pas claires.
Vous me citez et vous Ă©crivez :
"Ce qui est excessif est insignifiant[:yk]"
J'ai évidemment considéré votre réponse comme celle faisant suite à ma demande de bannissement de PIOVEM.
J'ai donc réagi vivement comme vous l'avez lu.
Je persiste et je signe si c'est le cas.
Si ,en revanche et comme je l'espère, votre remarque concerne finalement les propos de PIOVEM, vous voudrez bien
- ne pas tenir compte de mon post
-accepter mes excuses
-considérer que votre réponse n'était pas claire et que son imprécision ainsi que son ambiguité prêtaient véritablement à confusion.
Je n'envoie pas cela en MP volontairement.
Dans l'attente.
Oups ! Toutes nos excuses pour notre distraction toute estivale concernant votre question...
Notre mention concernait évidemment les propos de Piovem et non pas les vôtres. Soyez rassuré ! |
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54
Posté - 23 août 2013 : 10:07:17
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citation: Initialement posté par sparte
A RĂ©daction Universimmo:
Messieurs les Administrateurs :
Quelqu'un m'a fait une suggestion qui me met dans le doute.
Pourriez-vous bien préciser à qui s'adressait votre observation?
Les choses ne me paraissent pas claires.
Vous me citez et vous Ă©crivez :
"Ce qui est excessif est insignifiant[:yk]"
J'ai évidemment considéré votre réponse comme celle faisant suite à ma demande de bannissement de PIOVEM.
J'ai donc réagi vivement comme vous l'avez lu.
Je persiste et je signe si c'est le cas.
Si ,en revanche et comme je l'espère, votre remarque concerne finalement les propos de PIOVEM, vous voudrez bien
- ne pas tenir compte de mon post
-accepter mes excuses
-considérer que votre réponse n'était pas claire et que son imprécision ainsi que son ambiguité prêtaient véritablement à confusion.
Je n'envoie pas cela en MP volontairement.
Dans l'attente.
Excuses acceptées, car pur malentendu |
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Posté - 23 août 2013 : 10:15:01
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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56
Posté - 23 août 2013 : 23:25:59
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Merci cher Administrateur.
Avec mes plus amicales salutations. |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 31 août 2013 : 17:56:12
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Sparte, l'article du Canard Enchainé est effectivement très intéressant
Ayant lu le contrôle des activités de notre ancienne agence gérant notre syndicat fait par la DDPP (de Paris), apparemment sans aucune concertation avec le syndicat, je pense qu'il faudrait supprimer carrément ces contrôles de ce type qui bien au contraire favorisent l'impunité des fraudeurs.
Mon syndicat ayant subi maintenant moultes épreuves et violences, ci joint mon témoignage des difficultés d’un copropriétaire repris dans le blog des lecteurs du nouvel Observateur :
http://paroledeslecteursdunouvelobs...-489000.html
!
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Posté - 31 août 2013 : 19:06:41
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citation: d’un copropriétaire
il aurait mieux valu parler de vos propos repris par le nouvel observateur .... |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 01 sept. 2013 : 17:27:04
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Rambouillet :
Vous avez quelques difficultés de lecture !!
"Mon syndicat ayant subi maintenant moultes épreuves et violences, ci joint mon témoignage"
TEMOIN : personne qui a entendu, vu quelque chose et Ă©ventuellement le certifier, le rapporter (Petit Larousse).
Mais observations faites il y a maintenant longtemps hors forum et de façon non anonyme par exemple sur le contrôle fait par la DDPP de Paris, sur la CADA, sur les bureaux des Professions Immobilières n'ont fait l'objet par mes interlocuteurs d'aucunes contestations.
Mais pas d'amélioration non plus des services rendus par ces administrations !
Il s'agit bien de mon témoignage concernant mon syndicat
Il est utile que les journaux et périodiques reprennent ce genre de témoignage.
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Un syndic est une personne physique civile 
