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doob
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 Posté - 14 sept. 2013 : 21:53:34
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Bonsoir.
Je possède un appartement dans une copropriété.
Elle est composée de 37 appartements, 37 caves et 37 emplacements de parking privatifs situés en sous sol.
Ces parking privatifs sont situés sous un autre parking commun, recouvert d'une étanchéité asphalte.
Il a été voté lors de la dernière assemblée la réfection de ce revêtement asphalte.
Mes tantièmes dans cette copropriété sont 140/10000 pour l'appartement, 13/10000 pour le parking privatif en sous sol, et 6/10000 pour la cave.
Je reçois ce jour le premier appel de fond pour les travaux de réfection du parking commun, et je suis surpris de constater que ma quote par a été calculée sur la base de 13 tantièmes sur 481..
Il y a 37 emplacements de parking privatifs donc 13x37=481, ce qui signifie que chaque copropriétaire paye le même montant pour la réfection d'un parking commun, comme si la quote part était calculée sur le principe d'une réfection des parkings privatifs, alors que rien n'est fait sur ces emplacements situés en sous sol..
Qu'en pensez-vous?
Merci par avance de vos réponses.
doob
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 14 sept. 2013 : 22:05:21
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Pour savoir si votre syndic a raison ou pas de répartir ainsi, il faut savoir ce que prévoit le règlement de copropriété de votre résidence. Le syndic a obligation d'appliquer le mode de répartition qui y est prévu pour ce parking aérien. Relisez-le.
Cdlt. Louis92. |
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doob
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 2
Posté - 14 sept. 2013 : 22:25:32
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Extrait du rdc:
"Parkings communs aériens"
"Les co-propiétaires devront maintenir le parking aérien en parfait état d'entretien.
Ils seront personnellement responsables de tous dommages occasionnés à l'étanchéité du parking couvert (poinçonnement, fuites, fissures, surcharge supérieure à 2 tonnes, y compris tout autre dommage non mentionné précisémment) provenant de leur fait direct ou indirect. Les bateaux, caravanes, remorques et leurs accessoires sont interdits sur le parking aérien.
Ils supporteront en conséquence, tous les frais de remise en état qui s'évéreraient nécessaires, sous la surveillance de l'architecte ou du service technique du Syndicat, les honoraires étant à leur charge.
En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic, à leurs frais.
Seuls, les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité"
L'étanchéité du parking à 39 ans... |
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Posté - 15 sept. 2013 : 08:24:50
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si le règlement de copropriété ne parle pas d'étanchéité du parking sous sol (que dit-il exactement sur cette clé de répartition), les travaux de remise en état se font sur la base des tantièmes généraux : "Seuls, les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité" soit pour vous : 140 + 13 + 6 (si ce sont bien les tantièmes généraux que vous avez cités.
bien prendre en compte (à vérifier sur le PV) que vous parlez d'une résolution concernant "la réfection du revêtement asphalte" et non d'une étanchéité... 
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doob
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4
Posté - 15 sept. 2013 : 09:14:28
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L'étanchéité est refaite et le revêtement asphalte aussi.
Je réexplique:
Il y a un sous sol auquel on accède par une porte de garage.
Sur le plancher de sous-sol, qui représente donc le niveau (-1), sont délimitées à la peinture les emplacements de parking privatifs, il y en a 37.
Aucun travaux ne sont fait sur ces emplacements.
Au dessus de ce plancher, soit environ 2m50 plus haut, est construit une dalle située au niveau (0), qui constitue la toiture du niveau (-1).
Cette dalle est recouverte d'une étanchéité type asphalte et d'un revêtement lui même en asphalte permettant aux véhicules de circuler dessus. Cette dalle recouverte de l'étanchéité et de l'asphalte constitue le parking aérien commun.
Tout est refait sur cette dalle, hormis la dalle elle même bien évidemment.
Pour moi, il s'agit de travaux de réfection du bâtiment, qui rentrent dans le cadre des charges générales.
Avec la convocation à l'assemblée générale, était joint une simulation de travaux faite sur les tantièmes généraux. Cette convocation a été envoyé par le précédent syndic de la copropriété évincée lors de cette assemblée générale.
L'appel de fond reçu est donc établit par le nouveau syndic..
Je pourrais publier ici les pages du règlement de copropriété, mais je ne sais pas comment poster ces éléments...
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Édité par - doob le 15 sept. 2013 09:15:46 |
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Gédehem
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Posté - 15 sept. 2013 : 09:29:06
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S'agissant de la réfection d'une partie commune indivisible du reste du bâtiment, la répartition se fait indistinctement entre tous, chacun selon ses tantièmes généraux.
Pour imputer cette réfection aux seuls propriétaires des parkings privatifs, encore faudrait-il que soit précisé par le RDC qu'il s'agit d'une "partie commune spéciale" aux seuls propriétaires des parkings privatifs.
Mais comme cette dalle et son recêvtement forment le sol d'emplacements communs elle ne peut être "spéciale", dalle et revêtement sont communs à tous.
Tous en supportent donc la charge selon les tantièmes généraux, comme ils le feraient pour la toiture du bâtiment.
Que fait le CS ? Il faut l'alerter sur ce point ! |
Édité par - Gédehem le 15 sept. 2013 09:32:28 |
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Louis92
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Posté - 15 sept. 2013 : 09:29:33
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S'il est bien établi dans les devis que l'étanchéité est refaite à l'occasion des travaux, celle-ci est à la charge de tous les copropriétaires suivant la grille "charges communes générales".
Concernant le revêtement de surface, même s'il était "privatif" (mais en aurait cet usage privatif ?), la règle en matière de ravalement est de ne pas distinguer les revêtements privatifs lors de travaux de gros-oeuvre répartis en charges communes générales.
Votre RCP a peut-être cette clause.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 15 sept. 2013 : 09:36:09
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Si l'on comptend bien le descriptif, il y a au niveau 0 une zone de stationnement commune, objet de la question, et en dessous au niveau -1 une zone de stationnement découpée en lots privatifs.
S'agissant de la réfection (étanchéité et/ou revêtement peu importe) de la zone de stationnement commune du niveau 0, elle est à la charge de tous comme il en est de toutes les parties communes "communes".
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doob
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Posté - 15 sept. 2013 : 09:50:28
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citation: Initialement posté par Gédehem
Si l'on comptend bien le descriptif, il y a au niveau 0 une zone de stationnement commune, objet de la question, et en dessous au niveau -1 une zone de stationnement découpée en lots privatifs.
S'agissant de la réfection (étanchéité et/ou revêtement peu importe) de la zone de stationnement commune du niveau 0, elle est à la charge de tous comme il en est de toutes les parties communes "communes".
La construction est effectivement établit ainsi..
J'avais cette évidence en tête, et je cherche dans le règlement de co-propriété un article qui pourrait la contredire, mais je ne trouve rien pour le moment qui va dans ce sens.
Les appels de fond ont été reçu hier. Je compte envoyer un courrier au syndic pour lui demander sur quel article du règlement de co-propriété il se base pour établir cette répartition.
Je vais également envoyer une copie à tous les membres du conseil syndical.
doob |
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Louis92
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9
Posté - 15 sept. 2013 : 10:02:42
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doob citation: compte envoyer un courrier au syndic pour lui demander sur quel article du règlement de co-propriété C'est exactement la bonne démarche car, même s'il vous est utile de faire les recherches que vous faîtes, c'est au syndic de se justifier.
Souvent, une clause des RCP dit qu'en l'absence de précision (... sur votre parking extérieur , par ex), c'est la grille "charges communes générales" qui s'applique.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 15 sept. 2013 10:04:18 |
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Posté - 15 sept. 2013 : 10:58:42
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effectivement, en l'absence de clauses spécifiques du RdC à propos de cette étanchéité, ce sont les tantièmes généraux qui s'appliquent et dans votre cas : 159/10000.
Le PV de l'AG n'a rien spécifié à propos du paiement/participation ? |
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Gédehem
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Posté - 15 sept. 2013 : 14:46:05
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"je cherche dans le règlement de co-propriété un article qui pourrait la contredire"
Ce pourrait être pour définir une "partie commune spéciale" ce cette dalle formant "emplacements de stationnement commun.
Mais "spéciales" à qui, à quels lots ?
Dans la mesure où le niveau 0 "stationnement commun" en sous-sol n'est pas spécifié comme étant "partie commune spéciale à tels lots", la répartition se fait sur les 10.000/10.000°, pour votre part de 159/10.000° ainsi que l'indique Rambouillet.
Ce qui ne devrait pas échapper à un CS digne de ce nom .... |
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doob
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12
Posté - 16 sept. 2013 : 21:46:14
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J'ai envoyé un courrier au syndic pour lui demander de m'expliquer sur quel article il se fonde pour établir la répartition de la sorte, avec copie à tous les membres du conseil syndical.
J'attends les réactions..
doob |
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doob
Contributeur actif
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Posté - 20 sept. 2013 : 21:04:54
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Réponse du syndic, par téléphone:
"Il est normal que la répartition soit faite ainsi, car les travaux consistent à réparer la "toiture" des parking situés en sous sol..."
Ma réponse est la suivante:
"Citez-moi l'article du règlement de copropriété ou ce que vous me dites est noté".
Réponse du syndic:
"C'est notre service juridique qui nous a confirmé qu'en l'absence d'indications portées dans le RDC, la répartition pouvait se faire ainsi, de nombreuses jurisprudences sont là pour le prouver"
Ma réponse:
"Dans le règlement de copropriété, il est noté pages x,y,z que les travaux d'entretien et de réparation du bâtiment touchant le gros œuvre, les toitures..sont des charges générales. "
Réponse du syndic:
"Cette répartition a été vue avec le président de conseil syndical, nous allons nous renseigner, et nous vous rappelons.."
doob
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sparte
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Posté - 20 sept. 2013 : 21:29:16
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Tout cela est du pipeau.
Votre syndic vous ballade.
S'agissant du gros oeuvre et du bâti, ce sont les tantièmes généraux qui s'appliquent en l'absence de dispositions spécifiques du RC.
Plusieurs UInautes l'ont déjà indiqué.
Et si vous demandiez copie de la consultation de son service juridique par le syndic ?
Qu'il ne se réfugie pas derrière un pseudo aspect confidentiel de cette consultation! ils la mettent en avant pour se justifier.
Et quelque part dans vos honoraires, vous payez le back office de votre syndic.
Parole de syndic pro
Ps : votre président de CS possède t-il un garage concerné par ces travaux? |
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doob
Contributeur actif
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15
Posté - 20 sept. 2013 : 21:44:01
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Le président du CS possède un garage, comme tous les copropriétaires.
Il possède aussi l'un des appartements les plus grands... |
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doob
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Posté - 20 sept. 2013 : 22:05:19
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A ce jour, tous les membres du CS ont mon courrier depuis bientôt 1 semaine, et aucun n'est rentré en contact avec moi.. |
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sparte
Contributeur senior
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17
Posté - 20 sept. 2013 : 22:05:59
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En voilà une précision intéressante...
Demandez pour information à votre syndic (mais il y a toutes les chances que vous vous fassiez envoyer sur les roses) une simulation comparative entre le coût de l'opération réparti en tantièmes généraux et à l'unité par garage.
Plus simple, demander copie d'une feuille de présence qu'il ne peut vous refuser et faites vous-même le calcul avec une simple règle de 3.
Vous verrez ainsi si votre Président paye le même prix pour l'Elysée que pour le parking de sa DS 5 (un jour de pluie). |
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doob
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Posté - 20 sept. 2013 : 22:11:24
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citation: Initialement posté par sparteEn voilà une précision intéressante... Demandez pour information à votre syndic (mais il y a toutes les chances que vous vous fassiez envoyer sur les roses) une simulation comparative entre le coût de l'opération réparti en tantièmes généraux et à l'unité par garage. Plus simple, demander copie d'une feuille de présence qu'il ne peut vous refuser et faites vous-même le calcul avec une simple règle de 3. Vous verrez ainsi si votre Président paye le même prix pour l'Elysée que pour le parking de sa DS 5 (un jour de pluie).
J'ai déjà cette réponse.
Ce qui est un comble, c'est que lors de la convocation à l'assemblée pour que les travaux soient votés, une simulation a été jointe à la convocation, basée sur les tantièmes généraux!
Lors de cette assemblée, le précédent syndic a été "remercié" et remplacé par un autre, qui envoie aujourd'hui les appels de fonds.
J'ai expliqué dans mon courrier et par téléphone au syndic actuel, qu'il n'était pas normal de joindre une simulation de travaux basée sur les tantièmes généraux, et sur laquelle les copropriétaires se basent pour voter pour ou contre, et d'envoyer aujourd'hui un appel de fond avec une répartition différente...
Je trouve même cela malhonnête. Je me demande si cela est légal.
doob |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 20 sept. 2013 : 22:34:45
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Qui a voté la résolution ? ne serait-ce pas l'ensemble des copropriétaires (et non pas le sous-ensemble de ceux ayant un parking en sous-sol) ?
... puisque simulation jointe à la convocation, basée sur les tantièmes généraux ...
Cdlt. Louis92. |
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doob
Contributeur actif
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Posté - 20 sept. 2013 : 22:37:46
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37 appartements, 37 copropriétaires, 37 emplacements de parking. Pas de sous ensemble.. |
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Charges pour travaux sur parking extérieur 
