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JPM
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 Posté - 16 sept. 2013 : 11:58:36
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Le lien est réparé Avec mes excuses
On a donc le texte adopté par l'Assemblée nationale en première lecture.
Pour ce qui concerne le plus directement le fonctionneent des copropriétés le texte est au bout de :
http://www.jpm-copro.com/Projet%20ALUR-AN1.htm
A première lecture, c'est la mort annoncée pour les syndics indépendants qui ne pourront pas répondre aux multiples et inutiles exigences du nouveau texte. Il faut, j'en conviens, s'y reprendre à deux fois ou plus pour en apprécier pleinement les exagérations jointes aux insuffisances.
Nous en reparlerons.
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Édité par - JPM le 16 sept. 2013 13:38:06 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 16 sept. 2013 : 12:38:26
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Posté - 16 sept. 2013 : 13:19:58
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personnellement je trouve interessant les modifications ainsi Ă©mises.
Les points qui me gĂŞne ce sont :
* le fonds de prévoyance attaché au lot et non au propriétaire.... cela va compliquer les ventes</achats,
* les documents à fournir en préalable à la vente et en particulier le RdC, il n'est pas dit qui va payer, espérons que cela ne fera pas partie des honoraires généraux....
* ce qui est bien, c'est le règlement des dettes en préalable à l'acte de vente.
* il est mis des délais d'application pour les premiers articles et ensuite plus de délais, est ce immédiat ?
PS : merci Ă JPM pour le texte... 
ce sont quelques impressions Ă chaud....  |
Édité par - rambouillet le 16 sept. 2013 13:21:46 |
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JPM
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Posté - 16 sept. 2013 : 14:36:05
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Au hasard, en survolant le texte je vous livre des exemples :
L'article 18 alinéa 7 nouveau :
citation: « – de proposer, lorsque le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi.
Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
La mise en place des nouvelles dispositions imposeront sans aucun doute des modifications de l'organisation informatique. L'accès en ligne sécurisé a été proposé par les syndics importants pour justifier une rémunération complémentaire. Or l'accès prévu par la loi entrera dans les prestations ordinaires. Tout cela imposera aux syndics des investissements importants. C'est ce qu'on appelle la sélection par l'argent dans les universités et les grandes écoles.
L’article 18 V nouveau :
citation: « V. – En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. » ;
i) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :
« Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois. « L’élection d’un nouveau syndic en cours de mandat vaut révocation du mandat en cours. » ;
Ici une mesure normale avec le délai pour démissionner.
Une mesure très imprécise avec la désignation d'un administrateur provisoire en cas de carence. On sait bien que la notion de carence est assez illusoire sauf dans des cas ou elle est manifeste.
Et le pompon avec : L’élection d’un nouveau syndic en cours de mandat vaut révocation du mandat en cours. Ou bien c'est une bourde juridique énorme si on veut vraiment parler de révocation.
Ou bien c'est une rédaction défectueuse si l'on veut dire qu'en cas de désignation du du syndic pour seize mois, et de tenue d'une assemblée ordinaire au cours du onzième mois, le renouvellement du mandat du syndic en place ou la désignation d'un autre syndic vaut extinction (et non pas révocation) du mandat.
3° L’article 18-1 A est ainsi modifié :
citation: a) Au début, sont ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :
« La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire.
Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’État.
Après deux cent mille heures de vaines discussions sur la rémunération du syndic on arrive à une solution dont le principe est satisfaisant : le contrat tout sauf.
Il fallait bien entendu lui consacrer une dizaine de lignes bien cogitées en rappelant les principes du " tout sauf " et en énonçant les critères de la distinction entre prestations courantes et prestations exceptionnelles. Mais le rappel de cette distinction passe mal dans certaines gorges. Il serait pétainiste comme la notion d'Ordre 
et on se retrouve avec : La rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire qu'un syndicat de techniciennes de surface écarterait comme scandaleux par son insuffisance.
Et il faut ensuite un décret en Conseil d'état pour déterminer une dizaine de prestations exceptionnelles que l'on trouvait il y a cinquante ans dans tous les arrêtés préfectoraux de France ?????
Quarante lignes pour les formalités de mutation de lot et quatre pour la rémunération du syndic ? De toute manière, que l'on soit pro ou anti syndic, c'est scandaleux.
Ce ne sont que des exemples. Ailleurs le texte indique qu'un salarié du syndic ou " ses proches parents " ( ne peuvent porter un pouvoir !!!! Que faut-il entendre par proche parents ? Une instance judiciaire ? Ce serait six ans de procédure.
C'est aussi pour les avocats que la loi ALUR sera un super TGV. En une dizaine de jours on doit pouvoir Ă©tablir une liste des futurs types de contentieux. Elle ne sera pas exhaustive. Dans cinq ans on en trouvera encore.
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Sunbird
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Posté - 25 sept. 2013 : 17:52:22
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Bonsoir,
citation: Initialement posté par JPMAu hasard, en survolant le texte je vous livre des exemples : L'article 18 alinéa 7 nouveau : citation: « – de proposer, lorsque le syndic est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi.
Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. La mise en place des nouvelles dispositions imposeront sans aucun doute des modifications de l'organisation informatique. L'accès en ligne sécurisé a été proposé par les syndics importants pour justifier une rémunération complémentaire. Or l'accès prévu par la loi entrera dans les prestations ordinaires. Tout cela imposera aux syndics des investissements importants. C'est ce qu'on appelle la sélection par l'argent dans les universités et les grandes écoles.
Je ne partage pas votre point de vu, et le conseil syndical de notre copropriété (dont j'étais membre) aviait fait un portail Intranet dans lequel figurait tous les documents, que nous mettions à disposition des copropriétaires.
Aujourd'hui même les petits syndics numérisent les documents et cela ne coutent rien de mettre à disposition ces documents, beaucoup moins que d'être dérangé par des appels téléphoniques.
Grâce à ce système nous arriverons à la fin de facturation prohibitive pour l'édition d'un RDC.
Ils seraient temps que les syndics offrent ce service dans la prestation de base. Même les notaires commencent à se mettre à la signature électroniques des actes, et au lieu d'avoir le projet imprimé en X exemplaires l'ensemble des personnes lit sur un écran le projet qui est modifié si nécessaire en temps réel. |
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JPM
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Posté - 25 sept. 2013 : 18:56:08
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Je ne conteste pas l'intérêt de la consultation électronique, pas plus que celui des moyens de communication électroniques.
Ils ont toutefois leurs limites. Le projet ALUR fait état d'e-mails recommandés qui n'existent pas présentement pour des personnes physiques.
Par ailleurs tout cela correspond bel et bien à des investissements ou frais qu'on ne peut méconnaître. Vous parlez d'un intranet monté par le conseil syndical. C'est sympathique mais le CS n'est pas rémunéré.
Jusqu'à présent les gros syndics ont proposé l'accès électronique pour justifier des majorations d'honoraires. En fait ils disposent déjà des équipements nécessaires.
Les petits syndics n'ont pas d'autres solutions que de passer par une plateforme en location ou sous traitance.
Quant au règlement de copropriété, il ne peut en l'état actuel de la pratique avoir de valeur probante que sous la forme " papier " d'une copie délivrée par le notaire.
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Posté - 25 sept. 2013 : 20:42:14
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A la suite de JPM, je me permettrai de rajouter
citation: Ils seraient temps que les syndics offrent ce service dans la prestation de base. Même les notaires commencent à se mettre à la signature électroniques des actes, et au lieu d'avoir le projet imprimé en X exemplaires l'ensemble des personnes lit sur un écran le projet qui est modifié si nécessaire en temps réel.
Que les notaires ont une réelle tendance à utiliser comme le commun des mortels le copier/coller sous word qui ne garantit PLUS RIEN... et qu'en conséquence il devient de plus en plus nécessaire de viser (ET DE LIRE AVANT DE VISER) des documents papiers
Même si cela "em.erde" les notaires concernés, et les parties à l'acte, qui veulent "partir avant d'être rentrées" un peu comme les copropriétaires lors des AG !!!!
verba volant, scripta manent
on peut rajouter aujourd'hui qu'il en est encore plus nécessaire avec la soit disant "signature électronique". Signature de quoi au fait, de ce que vous avez vu sur l'écran ..... !!!! (à quelle heure, minute, seconde... sous quelle type de sauvegarde ???) |
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Viviane
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 Posté - 25 sept. 2013 : 22:19:32
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citation: Ils ont toutefois leurs limites. Le projet ALUR fait état d'e-mails recommandés qui n'existent pas présentement pour des personnes physiques.
Ben..si, ça existe, ou alors y'a un truc qui m'échappe sur le site de la poste et dans le code civil???
Pour info, projet ALLUR et code civil:
« Art. 42-1. – La communication par voie électronique, y compris l’usage de la lettre recommandée électronique définie à l’article 1369-8 du code civil, est valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires. »
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andre78fr
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Posté - 25 sept. 2013 : 22:48:38
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En fait ce qu'on appelle un "e-mail recommandé" c'est juste un mail avec l'option "accusé de réception" ou "accusé de lecture" activée... c'est léger comme preuve de remise par rapport à une bonne vieille signature ! |
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andre78fr
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Posté - 25 sept. 2013 : 22:54:35
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Posté - 25 sept. 2013 : 22:54:51
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citation: andre78fr Posté - 25 sept. 2013 : 22:48:38
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En fait ce qu'on appelle un "e-mail recommandé" c'est juste un mail avec l'option "accusé de réception" ou "accusé de lecture" activée... c'est léger comme preuve de remise par rapport à une bonne vieille signature !
Surtout si c'est "le gamin" du destinataire qui clique sur l'email...
citation:
Même avec cela le gamin "gamer" sera toujours plus débrouillard que les parents...
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Édité par - quelboulot le 25 sept. 2013 22:57:36 |
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andre78fr
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Posté - 25 sept. 2013 : 23:05:13
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citation:
Avant l'envoi, le tiers chargé de l'acheminement du courrier doit informer le destinataire, par courrier électronique qu'une lettre recommandée électronique va lui être envoyée et qu'il a la possibilité, dans un délai de 15 jours à compter du lendemain de l'envoi de cette information, de l'accepter ou de la refuser.
En cas de refus (de la part uniquement d'un particulier), le tiers doit alors convertir le document électronique en version papier et faire remettre la lettre imprimée à l'adresse du destinataire sous forme d'un courrier recommandé "classique".
Le destinataire n'est pas informé de l'identité de l'expéditeur de la lettre recommandée électronique.
Non mais allo quoi :D |
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Posté - 25 sept. 2013 : 23:09:10
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citation: andre78fr Posté - 25 sept. 2013 : 23:05:13 -------------------------------------------------------------------------------- citation: citation: Avant l'envoi, le tiers chargé de l'acheminement du courrier doit informer le destinataire, par courrier électronique qu'une lettre recommandée électronique va lui être envoyée et qu'il a la possibilité, dans un délai de 15 jours à compter du lendemain de l'envoi de cette information, de l'accepter ou de la refuser.
En cas de refus (de la part uniquement d'un particulier), le tiers doit alors convertir le document électronique en version papier et faire remettre la lettre imprimée à l'adresse du destinataire sous forme d'un courrier recommandé "classique".
Le destinataire n'est pas informé de l'identité de l'expéditeur de la lettre recommandée électronique. Non mais allo quoi :D
André78fr
Je crois que vous n'avez pas "saisi" la simplification administrative qu'apporte le LR Ă©lectronique, en particulier si le destinataire "zappe" le :
Avant l'envoi, le tiers chargé de l'acheminement du courrier doit informer le destinataire, par courrier électronique qu'une lettre recommandée électronique va lui être envoyée et qu'il a la possibilité, dans un délai de 15 jours à compter du lendemain de l'envoi de cette information, de l'accepter ou de la refuser
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JPM
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Posté - 25 sept. 2013 : 23:10:50
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Renseignez vous un peu sur ce qu'est la LRAR de la poste et vous nous direz si ce mécanisme, admissible pour un congé ou une rupture de fiançailles est utilisable pour des convocations d'assemblées générale !
Pour la LRAR du Code civil, il y a eu un décret d'application qui ne concerne pas le régime de la copropriété. Ici encore on plume le bon peuple en racontant n'importe quoi.
Très objectivement, c'est le sentiment qu'on a en lisant une bonne partie du projet de loi de Mme Duflot. Pour autant je ne prétends pas qu'il y a lien avec la débandade de certains Verts.
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andre78fr
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Posté - 25 sept. 2013 : 23:55:48
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citation:
Au moment de la remise à son destinataire de la lettre recommandée électronique imprimée sur papier, le prestataire de services postaux consigne sur la preuve de distribution les informations figurant à l'article 2 du présent décret, ainsi que :
? le nom et le prénom de la personne ayant accepté la lettre et sa signature (le destinataire ou son mandataire) ;
? la pièce justifiant son identité ;
? la date de remise ;
? le cas échéant, la date de présentation ;
? le numéro d'identification de l'envoi.
citation:
En cas d'absence du destinataire d'une lettre recommandée électronique imprimée sur papier à l'adresse indiquée par l'expéditeur lors du passage de l'employé chargé de la distribution, le prestataire chargé de la distribution informe le destinataire de la mise en instance de la lettre recommandée pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de la présentation, ainsi que du lieu où cette lettre recommandée peut être retirée.
On dirait un sketch en fait :D
Pour les délais et la copropriété, en l'état actuel des textes en vigueur, il faut donc compter 5 grosses semaines avant l'AG pour prévenir les destinataires (qui ont suivi la procédure d'inscription + acceptation) "électroniques" afin qu'en cas de refus on puisse quand même leur présenter la version papier dans les temps... ça promet !!! |
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Posté - 26 sept. 2013 : 07:46:41
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citation: Pour info, projet ALLUR et code civil:
« Art. 42-1. – La communication par voie électronique, y compris l’usage de la lettre recommandée électronique définie à l’article 1369-8 du code civil, est valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires. »
oui à condition que celui qui va rédiger le décret, pense à modifier l'article :
citation: Article 64
A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire. |
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JPM
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Posté - 26 sept. 2013 : 09:46:40
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Pour l'état actuel de la mise en place de la lettre recommandée électronique dans le régime de la copropriété je vous suggère d'aller sur :
http://www.jpm-copro.com/Recommande...ropriete.htm
Vous aurez constaté que la mise en oeuvre de l'article 1969-8 du Code civil est soumise à la publication d'un décret pris en Conseil d'État.
En fait il y a eu successivement le décret du 2 février 2011 qui concerne exclusivement les relations contractuelles, puis le décret du 9 novembre 2011 qui concerne exclusivement les assemblées des sociétés.
La réponse du Ministère du logement à la question 20397 de M. Masson fait clairement apparaître que, s'agissant du régime de la copropriété, le Ministère de la Justice étudie un texte approprié.
Il y a eu un texte concernant les notifications Ă©lectroniques des huissiers.
Sauf erreur de ma part il n'y a rien eu de nouveau concernant la copropriété. Il en résulte que pour nous l'article 1969-8 du Code civil demeure inapplicable.
La disposition citée du projet de loi ALUR ne peut rien y changer
citation: « Art. 42-1. – La communication par voie électronique, y compris l’usage de la lettre recommandée électronique définie à l’article 1369-8 du code civil, est valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires. »
Ceux qui ont pris la peine d'aller fureter dans les textes d'application publiés pour les contrats et les sociétés n'auront pas manquer de relever la complexité des mécanismes, dès lors qu'une personne physique est impliquée.
Par ailleurs il serait honnête de fournir des précisions sur les coûts d'utilisation de ces mécanismes.
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Viviane
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Posté - 26 sept. 2013 : 12:17:37
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citation: Renseignez vous un peu sur ce qu'est la LRAR de la poste et vous nous direz si ce mécanisme, admissible pour un congé ou une rupture de fiançailles est utilisable pour des convocations d'assemblées générale !
Pour la LRAR du Code civil, il y a eu un décret d'application qui ne concerne pas le régime de la copropriété. Ici encore on plume le bon peuple en racontant n'importe quoi
Désolée, mais on peut pas opposer ni comparer d'un côté la "LRAR de la poste" et de l'autre la "LRAR du code civil"
Le Code civil détermine à quelle condition un courrier distribué par un distributeur (autrement dit pour l'instant la poste, mais avec l'ouverture à la concurrence y'en aura sans doute d'autre) pourra être considéré comme un recommandé qui fait foi devant les tribunaux. Autrement dit, en parlant du "LRAR de la poste" versus le "LRAR du code civil", vous mélangez les torchons et les serviettes
citation: Sauf erreur de ma part il n'y a rien eu de nouveau concernant la copropriété. Il en résulte que pour nous l'article 1969-8 du Code civil demeure inapplicable.
JPM, je peux comprendre que vous soyez pas fan du RAR par mail, mais un décret, c'est pas une loi. Pour peu qu'on veuille le publier, faut combien de temps pour publier un décret? Une semaine? Un mois? Que le le décret applicable aux copros soit pas publié avant que la loi soit votée, non seulement c'est logique, mais faire le contraire serait assez stupide...
Après, je sais pas si le recommandé électronique et la meilleure solution, mais je vous trouve tous un peu fétichistes par rapport au recommandé classique.
quels en sont les inconvénients ?
-Le facteur qui donne le courrier au fils, au mari, à la fille, voire au voisin, parce qu'il connaît la famille, alors ça leur évite de se déplacer jusqu'à la poste. Personnellement je signe régulièrement (avec MA signature et sans avoir le moindre pouvoir écrit..) des accusés de réception pour une personne que je connais . Au début je voulais pas, maintenant je me dis que c'est son problème et celui du facteur qui sait très bien que la lettre ne m'est pas destinée.
- dans une entreprise,(donc un syndic, par exemple) le facteur établit la liste des recommandés qu'il livre, puis pose le paquet de courrier, y compris les recommandés. Il n'attend pas de savoir qui va accuser réception, et c'est l'entreprise qui renvoie les accusés de réception. Que parfois on ne reçoit jamais. alors il faut aller à la poste essayer de comprendre pourquoi le courrier n'a pas été délivré.
- quand vous avez votre accusé de réception vous avez la preuve de quoi? la preuve que M. Trucmuche a reçu une enveloppe qui pesait 20, 30, 40 ou 200 g. Si vous voulez la preuve du contenu de l'enveloppe, c'est par un huissier (qui gardera un double) qu'il faut passer
- si vous travaillez pas chez vous, recevoir un recommandé signifie faire le poireau au bureau de poste le samedi matin pour le retirer. Et d'ailleurs, parfois même si vous travaillez chez vous, étant donné qu'en ville, à moins que vous habitiez au rez-de-chaussée, il est plus que rare que le facteur se donne la peine de frapper à votre porte. Il se contente de poser le récépissé après avoir coché " absent du domicile".
- Enfin, supposons que vous partiez de chez vous pour une période supérieure à deux semaines (c'est le temps que vous avez pour retirer votre courrier à la poste) vous pouvez avoir reçu un recommandé dont vous ne sa saurez jamais ni qui vous l'a envoyé ni ce qu'il y avait dedans. Si c'était important il vous faudra apporter la preuve de l'incapacité physique dans laquelle vous étiez de retirer ce courrier.
Personnellement, je suis désormais une adepte de la lettre recommandée électronique (ce qui n'est pas un mail). Autrement dit, j'envoie à la poste un fichier, la poste l'imprime et le distribue. L'avantage ? La poste me délivre et garde pendant un an dans ses archives un fichier sécurisé qui me permet d'apporter la preuve du contenu de ce que j'ai envoyé. Accessoirement j'ai pas besoin d'aller à la poste. Inconvénient : c'est plus cher qu'un RAR normal.
Alors pour le mail recommandé, il y a très probablement des modalités à définir précisément et /ou à peaufiner, mais tant que ça n'est pas une obligation, que chaque copropriétaire peut choisir s'il préfère recevoir les convocations par mail ou sur papier, je vois pas trop le problème ?
Juste, une remarque, andré78:
citation: Au moment de la remise à son destinataire de la lettre recommandée électronique imprimée sur papier, le prestataire de services postaux consigne sur la preuve de distribution les informations figurant à l'article 2 du présent décret, ainsi que :
? le nom et le prénom de la personne ayant accepté la lettre et sa signature (le destinataire ou son mandataire) ;
? la pièce justifiant son identité ;
? la date de remise ;
? le cas échéant, la date de présentation ;
? le numéro d'identification de l'envoi.
autrement dit, si le facteur fait vraiment ce qu'il est censé faire , ce qui reste encore à prouver, il en fait beaucoup plus que pour en recommandé classique...
citation: En cas d'absence du destinataire d'une lettre recommandée électronique imprimée sur papier à l'adresse indiquée par l'expéditeur lors du passage de l'employé chargé de la distribution, le prestataire chargé de la distribution informe le destinataire de la mise en instance de la lettre recommandée pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de la présentation, ainsi que du lieu où cette lettre recommandée peut être retirée.
c'est la règle pour n'importe quel recommandé: 15 jours de mise en instance. Mais du point de vue de la loi le courrier est reçu et donc valablement notifié dès le premier jour. |
Édité par - Viviane le 26 sept. 2013 12:33:22 |
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JPM
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Posté - 26 sept. 2013 : 13:43:50
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Pour le régime des notifications du statut de la copropriété il n'existe présentement aucune procédure électronique admise parce que le décret propre à la copropriété n'a pas été publié.
Cela est simple Ă lire et comprendre ? N'est-il pas ? 
S'il y a des avis contraires solidement motivés, je suis à l'écoute. |
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Posté - 26 sept. 2013 : 14:26:16
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Viviane
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Posté - 26 sept. 2013 : 14:27:46
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JPM, OU AVEZ VOUS LU DES AVIS CONTRAIRES???? |
Édité par - Viviane le 26 sept. 2013 14:28:33 |
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ALUR : un super TGV pour les gros syndics ! 
