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 Posté - 05 oct. 2013 : 22:45:43
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Présentation :
RC = Règlement de Copropriété en date de 1941
EDD = en date de 1960 commandé et reçu par le syndic actuel
Appel de fonds = du 4ème trimestre 2013
AG de 2013 = tenue par le syndic ayant fait établir l’EDD de 1960
Je viens de me procurer (ne me demandez pas comment) tous ces documents en fin de semaine avant signature du compromis.
Pourquoi :
Achat en cours par mon fils d’un appartement dans la montée A et d’un garage dans l’immeuble C. Signature compromis prévue semaine 41, originaux accord sur le prix par vendeur et acquéreur en mains de l’AI.
Interrogations :
Le RC de 1941 stipule : (résumé)
Une parcelle unique comportant « deux maisons » (en fait 2 montées d’escaliers (A et B) d’un même bâtiment, séparées par une allée charretière qui de la rue mène aux garages+chambres de bonnes bâtiment C construits sur le même terrain, garages sur lesquels :
Citation :
citation: « Les propriétaires des garages devront supporter sans indemnité la servitude de surélévation et toutes autres pouvant en résulter pour la construction de chambres de bonnes, qui seront la propriété de l'entrepreneur.»
(on est jamais mieux servis que par soi-même!!!)…
Les propriétaires des garages et des chambres de bonne devront supporter au prorata desdits garages et chambres de bonnes les dépenses suivantes incombant aux immeubles portant les n° A et B du cours XX
1°- soixante .centièmes des frais d'entretien du sol de la cour commune, les 40 centièmes de surplus étant à la charge de la communauté (A+B+C)
2°- Les vingt centièmes du salaire du concierge afférents aux frais de balayage de la cour commune.
3° - les 6% des frais de syndic. »
EDD de 1960 :
Attribue des tantièmes à chacun des lots (appartements et caves sous un numéro de lot unique !), mais n’attribue aucun tantièmes aux lots « garages » (10 au total) et « chambres de bonnes » (12 au total).
Total des tantièmes de la copropriété prévus à l'EDD de 1960 :
1 000 tantièmes.
Vérification faites, en 1960 la moitié des « chambres de bonnes » appartiennent encore a des propriétaires ayant le même nom que le constructeur de 1941 !!!
!
Appel de fonds 4ème trimestre 2013
Cet appel de fonds prévoit en charges générales des 3 bâtiments A, B et C :
2 000 tantièmes /100 000 pour l’appartement
Et 1 000 tantièmes/100 000 pour le garage.
Personne n’a été capable de m’indiquer sur quelles bases les 1 000 tantièmes d’origine (1941) se retrouvaient 100 000 tantièmes en 2013, mais surtout d’où « sortaient » les 1 000 tantièmes attribués à un garage, soit la moitié des tantièmes d’un appartement de 90 m2 !!!!
Lecture du CR de l’AG de 2013 :
Il semble que (depuis le temps que cette situation perdure) un copropriétaire de garages soit récalcitrant.
citation: " Information concernant te statut du bâtiment sur cour Sans VoteUne anomalie a été relevée au niveau des tantièmes des lots situés dans le bâtiment sur cour. En effet, les garages ont des tantièmes complètement déséquilibrés par rapport aux appartements. Suite à ce constat, nous avons procédé à une analyse des statuts de la copropriété. Dans le règlement de copropriété et état descriptif d'origine, les garages et chambres de bonne ne possèdent aucun tantième et sont considérés comme une copropriété distincte avec pour seule obligation la participation aux frais d'entretien et nettoyage de la cour et honoraires du syndic. Les garages et chambres de bonne ont été dotés de tantièmes de charges communes générales ( 1000 pour un garage et 833 pour une chambre de bonne) il y a plusieurs dizaines d'années, certainement pour les faire participer aux charges générales lorsque ceux-ci ont été mis à la disposition de personnes extérieures au bâtiment principal. Toutefois, cette attribution de tantième n'a jamais été officialisée au niveau des hypothèques. Cette situation est aujourd'hui problématique et doit être corrigée sous peine de procédure intentée par les propriétaires de garages. Aussi, afin de revenir aux règles dictées par les statuts, il faut supprimer purement et simplement les tantièmes généraux attribués aux garages et chambres de bonne et gérer ce bâtiment comme un syndicat secondaire. Cela nécessitera la réalisation d'un état descriptif pour ce bâtiment afin d'attribuer des tantièmes à chaque lot, qui n'existent pas actuellement. La procédure sera relativement simple puisqu'elle n'entraînerait aucune modification du règlement du bâtiment sur rue. Ce bâtiment alors sa propre Assemblée Générale afin de gérer les dossiers qui lui sont propres (travaux sur le bâtiment, souscription d'un contrat d'assurance particulier ...) et remboursera au bâtiment sur rue les frais avancés et prévus dans le règlement (60% des frais d'entretien de la cour, 20% des frais de nettoyage, 6% des honoraires de syndic...). Résolution n'ayant pas fait l'objet d'un vote. » Toutes ces explications "oiseuses" formulées par le syndic en titre en continu depuis 1960 !!!  
citation: « Résolution :
Pour le bâtiment sur cour, décision à prendre concernant la réalisation d'un état descriptif de division Article 24
Il est nécessaire, afin de répartir les charges propres au bâtiment sur cour, d'attribuer des tantièmes de copropriété à chaque lot inclus dans ce bâtiment.
Pour ce faire et afin d'éviter tout litige, il est proposé de faire appel à un cabinet spécialisé pour rédiger un état descriptif de division du bâtiment sur cour.
Celui-ci devra être approuvé par la prochaine AG et publié au bureau des hypothèques.
L'Assemblée Générale, après en avoir discuté, décide :
- de faire procéder à la rédaction d'un état descriptif de division pour le bâtiment sur cour par le cabinet YY et pour un coût de ZZZZ €.
- que le coût global sera réparti entre les copropriétaires selon la clef de répartition CHARGES BATIMENT SUR COUR.
- de financer le coût global au moyen d'appels de provisions ainsi définis :
le ../../2013 pour 100%
Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :
Votent pour 5 copropriétaire(s) totalisant 2400 tantièmes/ 2400 tantièmes.
Résolution adoptée » Cette résolution est adoptée par 5 copropriétaires (lesquels, de garage, des noms ?) qui ne représentent rien car aucun tantièmes sur les garges/chambres de bonnes ect... rerere
Situation telle que je me la représente : (car mon fils veut acheter !!! 
1 - je vérifie lundi auprès du service des hypothèques, mais a priori le RC (de 1941) et l’EDD (de 1960) n’ont fait l’objet d’aucune modification inscrite au dit service. (même le syndic qui n'a en fait certainement rien recherché l'écrit !!!)
2 - le syndic (depuis au moins 1960), ou du moins son représentant actuel contacté, est infoutu de me préciser depuis quand les appels de fonds se basent sur :
- 100 000 tantièmes (au lieu des 1 000 tantièmes du RC d’origine)
- Un garage non doté de tantièmes en 1960 se voit attribué 1 000 tantièmes en 2013 (la moitié d’un logement de 90 m2) et une chambre de bonne 883 tantièmes !!!.
A titre de complément d’information, les 12 chambres de bonnes et les 10 garages, supportent actuellement 20% des charges générales de la copropriété alors qu’il y a au total 60 logements.
Pas étonnant que les propriétaires d’appartement fassent l’autruche.
Je sais fort bien que des questions si complexes ne peuvent obtenir de réponse sur UI, mais je souhaite simplement valider la position que je souhaite adopter avec le notaire de mon fils qui doit valider le compromis de vente :
- Émettre des réserves sur les charges afférentes au garage qui fait l’objet du compromis.
- adresser un courrier auprès du syndic lui indiquant qu’en l’absence de document opposable aux nouveaux acquéreurs, mon fils ne paiera pas les appels de fonds du garage, non doté de tantièmes dans l’EDD de 1960.
- Que par ailleurs il s’oppose à l'information de l'AG de 2013 prévoyant que le bâtiment de « garages/chambres de bonnes » soit séparé de la copropriété qui forme un ensemble et qu’à l’issue de l’attribution de tantièmes pour ce bâtiment répartissant les lots en fonction de leur surface, mais aussi de leur utilité (une surface de 20 m2 habitable ne se loue pas au même prix qu’un garage, surtout dans une ville universitaire) il soit procédé à l’ajout des tantièmes ainsi définis au tantièmes actuels des bâtiments A et B. (100 000 depuis on ne sait quand) et qu’en aucun cas ces tantièmes cumulés « garages/chambres de bonnes » ne devraient atteindre le total de 20% des charges générales communes aux 3 bâtiments A, B et C comme c'est le cas actuellement au vu des appels de fonds.
Au "pifomètre", le bâtiment garages/chambres de bonnes, EDD réalisé par un "bon" GE , ne devraient représenter au maximum qu'entre 5 et 10 % du total des tantièmes soit, si l'on se base sur les 100 000 actuels un total de tantièmes des bâtiments A+B+C de 105 000 à 110 000.
Désolé de ce long parcours, merci à ceux qui m’ont suivi jusqu’ici et… je comprends parfaitement ceux qui ont « abandonné en route »
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Édité par - quelboulot le 05 oct. 2013 22:59:15 |
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nefer
Modérateur
14608 message(s)
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 Posté - 06 oct. 2013 : 08:15:26
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le notaire qui rédige le compromis ne peut que reprendre les clauses et désignation des lots (avec leurs tantièmes) tels qu'ils sont inscrit dans l'EDD
le vendeur doit fournir au notaire rédacteur du compromis son acte de propriété. le réglement de copropriété doit être donné par le vendeur à l'acquéreur à la signature de l'acte authentique
on n'émet ps de réserves sur les répartitions dans un compromis : le notaire ne connait pas la résidence.Le compromis est rédigé en application des règles de droit
le copropriétaire qui reçoit un appel de fonds , dont sa quotepart n'est pas conforme à l'EDD , peut exiger du syndic de lui fournir les éléments de preuve de cette répartition: il pourra donc contester sa quote part lorsqu'il sera copropriétaire
Il faut supposer que le budget a bien été voté en AG
S'il veut absolument acquérir dans cette résidence, il devrait souscrire un bon contrat de protection juridique (sans délai de carence...et avant la signature du compromis) |
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Duc Leto
Nouveau Membre
France
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 2
Posté - 06 oct. 2013 : 08:27:00
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Et moi qui hurle auprès du syndic pour des appels de charges faux depuis 5 ans, là je n'ai qu'un mot : chapeau bas
A mon sens, bien que je dispose d'une expérience assez limité sur le droit de la copropriété, mais plus sur l'immobilier en règle générale, je tenterai d'aborder le problème de la manière suivante :
1° Reconsidérer l'opportunité de cette acquisition en fonction de ces éléments : la situation risque d'être complexe à résoudre : les tantièmes de sol et de bâti sont immuables, me semble-t-il
2° En cas de volonté d'acheter, prévoir une clause dans le compromis mettant à la charge du vendeur la régularisation
3° Les 1000 tantèmes transformé en 100.000 sont peut être destiné à supprimer des attribution à 2 décimales d'origine, c'est juste une présentation différente
4° Consulter la fiche des hypothèques : S'il y a un RC de 1941, il doit y avoir un EDD en même temps
5° Validité de l'EDD de 1960 : pour qui a-t-il été réalisé, est-il opposable?
6° Je ne vois pas sur quelle base le syndic peut "informer l'AG" de la cession de copropriété sans procéder à un vote : Il y a bien une seule et même copropriété puisqu'il y a le RC de 1941
7° Refuser de payer les charges afférentes au garage à défaut d'EDD opposable prévoyant des tantièmes
8° Le syndic, dûment mandaté devra faire réalisé un EDD rectificatif, avec attribution de quote part de charge, en tenant compte de la surface de la situation et de l'utilité |
Édité par - Duc Leto le 06 oct. 2013 08:28:49 |
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Posté - 06 oct. 2013 : 09:21:12
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Tout d'abord merci aux deux lève-tôt de vos réponses.
Bien évidemment l'achat de cet appartement + garages est intéressant sur bien des égards, sinon je ne vous aurait pas ennuyé "pour rien".
Nefer
citation: on n'émet ps de réserves sur les répartitions dans un compromis : le notaire ne connait pas la résidence. Le compromis est rédigé en application des règles de droit
Bien pris pour le notaire, mais dans le cas présent il n'intervient pas à la rédaction de l'acte, mais à la vérification des clauses du compromis rédigé par l'AI ! Il peut éventuellement proposer de rédiger une clause concernant les frais ultérieurs engendrés par la résolution de ce pb de tantièmes non affectés par l'EDD de 1960 aux garages/chambre de bonne.
citation: Il faut supposer que le budget a bien été voté en AG
Le budget a été voté en AG. Il est vrai que depuis j'ai "récupéré" les PV des AG 2011 et 2012, j'ai constaté que peu ou pas de propriétaires de garages et chambres de bonne assistent aux AG.
Ceci explique certainement cela et leur non réaction lors des transfomations et affectations de tantièmes totalement disproportionnés à ces lots.
citation: S'il veut absolument acquérir dans cette résidence, il devrait souscrire un bon contrat de protection juridique (sans délai de carence...et avant la signature du compromis)
Je saisi difficilement comment pouvoir souscrire un contrat d'assurance pour un bien que l'on ne possède pas ? La protection juridique il l'a déjà dans son contrat actuel, reste à savoir s'il couvre les ctx de copropriété ??? ce que je vais lui faire vérifier.
Duc Leto
citation: 2° En cas de volonté d'acheter, prévoir une clause dans le compromis mettant à la charge du vendeur la régularisation
J'ai pensé à cette opportunité et l'ai évoqué oralement avec la notaire avec qui mons fils à rdv avant qu'elle ne renvoie le projet de compromis à l'AI. (J'ai omis de souligner que l'AI a adressé aux 2 notaires vendeur/acquéreur, son projet de compromis pour avis, ce que je trouve particulièrement utile et intéressant)
Maintenant un compromis se signe "Ã deux", alors on peut tenter d'inclure une clause de ce type, j'attends l'avis de la notaire !
citation: 4° Consulter la fiche des hypothèques : S'il y a un RC de 1941, il doit y avoir un EDD en même temps
Je suis propriétaire dans la même ville, appartement un peu moins ancien (1954) et n'ai jamais trouver d'EDD initial (et pourtant il y a encore des copropriétaires acquéreurs initiaux !
citation: 5° Validité de l'EDD de 1960 : pour qui a-t-il été réalisé, est-il opposable?
Je verrai aux hypothèques.
citation: 6° Je ne vois pas sur quelle base le syndic peut "informer l'AG" de la cession de copropriété sans procéder à un vote : Il y a bien une seule et même copropriété puisqu'il y a le RC de 1941
Bien en accord avec vous, c'est en quoi sa littérature de l'AG 2013 est totalement absconne, votée par 5 copropriétaires dont on ne connais pas le nom, sur les 22 lots de l'immeuble garage/chamnres de bonnes....
citation: 7° Refuser de payer les charges afférentes au garage à défaut d'EDD opposable prévoyant des tantièmes
Ce peut être à moduler, même si ce serait l'idéal, mais le fils va avoir des travaux à réaliser, d'éventuelles autorisations d'AG à avoir, alors, à manier avec précaution après réflexion !!! Il peut ne découvrir ce "loup" qu'après trx non ?
citation: 8° Le syndic, dûment mandaté devra faire réalisé un EDD rectificatif, avec attribution de quote part de charge, en tenant compte de la surface de la situation et de l'utilité
c'est ce qui me semblerait le plus logique, mais impossible d'évoquer cela avec les membres du CS et le syndic afin de le prévoir à la prochaine AG tant que mon fils n'est pas propriétaire ! |
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Édité par - quelboulot le 06 oct. 2013 09:50:30 |
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Posté - 06 oct. 2013 : 09:57:02
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Question complémentaire :
Le syndic indique :
citation: Les garages et chambres de bonne ont été dotés de tantièmes de charges communes générales (1000 pour un garage et 833 pour une chambre de bonne) il y a plusieurs dizaines d'années, certainement pour les faire participer aux charges générales lorsque ceux-ci ont été mis à la disposition de personnes extérieures au bâtiment principal.
Ce qui ne veut rien dire si ce n'est que LUI, syndic, considère que les propriétaires de garages et d'appartement dans le syndicat n'avait à l'époque pas à payer plus de charges que les propriétaires de seuls appartement !!! on croit rêver.
Question : pendant combien de temps un ou des copropriétaires de garages et chambres de bonnes peuvent contester la répartition erronée des charges et en demander le remboursement ?
(bien évidemment les AG successives se sont toujours empressées de donner quitus au syndic "les deux pieds devant".)
Car cela suppose des frais d'avocat pour le syndicat + le remboursement par les lots "appartement" des charges induments affectés au copropriétaire du bâtiment sur cour.
Dans ce cas là , est-ce bien 10 ans comme prévu dans l'artcle 42 de la loi de 1965
citation: • Chapitre V : Dispositions d'ordre général.
Article 42 En savoir plus sur cet article...
o Modifié par LOI n°2007-1787 du 20 décembre 2007 - art. 26 (V)
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.
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Édité par - quelboulot le 06 oct. 2013 11:01:13 |
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Duc Leto
Nouveau Membre
France
30 message(s)
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Posté - 07 oct. 2013 : 10:29:11
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citation: citation:
S'il veut absolument acquérir dans cette résidence, il devrait souscrire un bon contrat de protection juridique (sans délai de carence...et avant la signature du compromis)
Je saisi difficilement comment pouvoir souscrire un contrat d'assurance pour un bien que l'on ne possède pas ? La protection juridique il l'a déjà dans son contrat actuel, reste à savoir s'il couvre les ctx de copropriété ??? ce que je vais lui faire vérifier.
Ce type de contrat ne couvre pas un litige en particulier, mais l'ensemble des litiges relatifs à la vie quotidienne. Il est toutefois indispensable qu'il soit signé avant la survenance du fait générateur : dans ce cas la signature du compromis
Duc Leto
citation:
citation:
2° En cas de volonté d'acheter, prévoir une clause dans le compromis mettant à la charge du vendeur la régularisation
J'ai pensé à cette opportunité et l'ai évoqué oralement avec la notaire avec qui mons fils à rdv avant qu'elle ne renvoie le projet de compromis à l'AI. (J'ai omis de souligner que l'AI a adressé aux 2 notaires vendeur/acquéreur, son projet de compromis pour avis, ce que je trouve particulièrement utile et intéressant)
Maintenant un compromis se signe "Ã deux", alors on peut tenter d'inclure une clause de ce type, j'attends l'avis de la notaire !
Ca reste un élément de négociation, utile à mes oeils au vue de l'incertitude des dits coûts. Le vendeur ne cernera peut être pas l'étendue des risques.
citation:
citation:
4° Consulter la fiche des hypothèques : S'il y a un RC de 1941, il doit y avoir un EDD en même temps
Je suis propriétaire dans la même ville, appartement un peu moins ancien (1954) et n'ai jamais trouver d'EDD initial (et pourtant il y a encore des copropriétaires acquéreurs initiaux !
citation:
5° Validité de l'EDD de 1960 : pour qui a-t-il été réalisé, est-il opposable?
Je verrai aux hypothèques.
C'est vrai qu'on a parfois des surprises, vous verrez le tout aux hypothèques : l'EDD initial et les rectificatifs
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6° Je ne vois pas sur quelle base le syndic peut "informer l'AG" de la cession de copropriété sans procéder à un vote : Il y a bien une seule et même copropriété puisqu'il y a le RC de 1941
Bien en accord avec vous, c'est en quoi sa littérature de l'AG 2013 est totalement absconne, votée par 5 copropriétaires dont on ne connais pas le nom, sur les 22 lots de l'immeuble garage/chamnres de bonnes....
Le vote devrait être réalisé par l'ensemble des copropriétaire des 2 bâtiments , mais sans tantièmes servant de base légale, c'est délicat.
Il n'est pas licite dqu'un bâtiment décide de faire sécession :-)
citation:
citation:
7° Refuser de payer les charges afférentes au garage à défaut d'EDD opposable prévoyant des tantièmes
Ce peut être à moduler, même si ce serait l'idéal, mais le fils va avoir des travaux à réaliser, d'éventuelles autorisations d'AG à avoir, alors, à manier avec précaution après réflexion !!! Il peut ne découvrir ce "loup" qu'après trx non ?
citation:
8° Le syndic, dûment mandaté devra faire réalisé un EDD rectificatif, avec attribution de quote part de charge, en tenant compte de la surface de la situation et de l'utilité
c'est ce qui me semblerait le plus logique, mais impossible d'évoquer cela avec les membres du CS et le syndic afin de le prévoir à la prochaine AG tant que mon fils n'est pas propriétaire !
Vous pouvez réserver ce moyen de pression pour faire régulariser la situation, une fois les autorisations obtenue, ou si les autorisations sont refusées.
Effectivement les discussions ne pourront être lancées avant d'être propriétaires. |
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Posté - 18 oct. 2013 : 16:31:04
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suite et développements ICI,
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 09 nov. 2013 : 15:45:25
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Bonjour
A propos du Règlement De Copropriété qui doit être remis par le vendeur à l'acquéreur : ce n'est pas tout à fait exact.
Lorsqu'on achète un lot, le règlement qui fait foi pour l'acquéreur est celui qui est déposé au fichier immobilier avec les modifications qui ont été publiées à ce même fichier immobilier avant la date de la vente.
En d'autres termes, les modifications du RDC qui ont été votées lorsque le vendeur était propriétaire se sont imposées à ce vendeur du fait qu'il était dans la copropriété.
L'acquéreur n'hérite pas automatiquement de ces modifications. Elles ne s'imposeront à lui que dans la mesure où elles auront fait l'objet, en temps voulu, d'une publication au fichier immobilier. Voir article 13 de la loi et article 4 du décret.
Cordialement
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Posté - 09 nov. 2013 : 15:57:41
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citation: En d'autres termes, les modifications du RDC qui ont été votées lorsque le vendeur était propriétaire se sont imposées à ce vendeur du fait qu'il était dans la copropriété.
L'acquéreur n'hérite pas automatiquement de ces modifications. Elles ne s'imposeront à lui que dans la mesure où elles auront fait l'objet, en temps voulu, d'une publication au fichier immobilier. Voir article 13 de la loi et article 4 du décret.
elles s'imposent à l'acquéreur si celles ci lui ont été signifiées sur l'état daté, donc qu'il est sensé en avoir pris connaissance (malheureusement les syndics oublient souvent cet additif...  ) |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 09 nov. 2013 : 17:45:15
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La notification au notaire (avec l'état daté) n'est pas suffisante.
>Pour être opposable à l'acquéreur, les modifications EDD/RDC non publiées doivent annexées aux actes de mutation. (D.art.4 al.3) |
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Posté - 09 nov. 2013 : 20:03:46
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sparte
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Posté - 09 nov. 2013 : 22:22:58
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: En d'autres termes, les modifications du RDC qui ont été votées lorsque le vendeur était propriétaire se sont imposées à ce vendeur du fait qu'il était dans la copropriété.
L'acquéreur n'hérite pas automatiquement de ces modifications. Elles ne s'imposeront à lui que dans la mesure où elles auront fait l'objet, en temps voulu, d'une publication au fichier immobilier. Voir article 13 de la loi et article 4 du décret. elles s'imposent à l'acquéreur si celles ci lui ont été signifiées sur l'état daté, donc qu'il est sensé en avoir pris connaissance (malheureusement les syndics oublient souvent cet additif... )
Si vous saviez mon cher tout ce qu'on peut oublier...
C'est comme pour un ordi, quand le disque dur est plein, BUG!
Alors, comme pour le café, ce n'est pas la peine d'en rajouter
Cécile, il faut écouter ce que dit Rambouillet, les syndics oublient déjà plein de trucs, alors...? |
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Posté - 10 nov. 2013 : 10:32:07
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Sparte, ne soyez pas fâché,  , mais, je l'ai constaté, c'est le comptable qui remplit et le gestionnaire qui signe sans prendre le temps de la reflexion ; et il est difficile pour lui de se souvenir de toutes les particularités des syndicats qu il gére. |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 10 nov. 2013 : 10:52:27
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citation: Initialement posté par rambouilletSparte, ne soyez pas fâché, , mais, je l'ai constaté, c'est le comptable qui remplit et le gestionnaire qui signe sans prendre le temps de la reflexion ; et il est difficile pour lui de se souvenir de toutes les particularités des syndicats qu il gére.
Quand je dis qu'il ne faut pas en rajouter, c'est à Mme Duflot que je m'adresse
Et je ne suis pas fâché du tout d'autant plus que vous avez raison.
La plupart des gestionnaires de copros, dont vous savez qu'ils croulent souvent sous le travail...ne mesurent pas suffisamment l'importance et les conséquences du fait d'apposer une signature sur un état daté.
Il faut bien relire et jeter un oeil sur les 2 dernières AG (au moins). |
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Posté - 10 nov. 2013 : 10:55:11
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Si mme duflot lisait le forum d ui, le texte proposé aurait été plus clair....  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 nov. 2013 : 10:57:02
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Le problème du syndic qui peut (ou pas) "oublier" plein de trucs n'a sur le fond pas d'importance.
Sauf qu'au final c'est toujours le propriétaire qui trinque (futur-ex ou futur-nouveau), pas le syndic ...., et si ce n'est pas vendeur/acheteur individuellement, c'est le syndicat dans son ensemble, et cela sans grand moyen de recours...
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sparte
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Posté - 10 nov. 2013 : 11:32:39
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Pas d'accord Gédehem.
Un syndic "normal" assume ses erreurs et sort son propre carnet de chèque quand il a commis une faute. |
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Posté - 10 nov. 2013 : 11:53:46
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Résolutions prises à l'issue de ces réflexions :
1 - mon fils va "faire le canard" et laisser l'acte de vente suivre son cours normal.
2 - lors du paiement de la première provision 2014 il adressera un chèque du montant calculé sur la base des tantièmes prévus à l'EDD/RC, remis lors de la signature de l'acte.
3 - il attendra "la suite".
Si le syndic lui explique que.... il lui adressera en réponse le texte de sparte 
citation: sparte Posté - 10 nov. 2013 : 11:32:39
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Pas d'accord Gédehem.
Un syndic "normal" assume ses erreurs et sort son propre carnet de chèque quand il a commis une faute.
En lui indiquant qu'il lui conviendra, à lui syndic, à la suite de "ses" erreurs, de verser sur le compte du syndicat les sommes non versées par mon fils.
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Gédehem
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18
Posté - 10 nov. 2013 : 17:22:10
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En matière de "syndic", qu'est-ce que la "Normalité".
Vous avez 15 minutes.
(parce que 3 heures, faudrait pas pousser : en 10 mn le sujet est traité .... |
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sparte
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19
Posté - 11 nov. 2013 : 10:00:10
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citation: Initialement posté par GédehemEn matière de "syndic", qu'est-ce que la "Normalité".Vous avez 15 minutes. (parce que 3 heures, faudrait pas pousser : en 10 mn le sujet est traité ....
Allez voir 55 rue du Faubourg Saint Honoré, toutes les réponses sont là . |
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sparte
Contributeur senior
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20
Posté - 11 nov. 2013 : 11:09:29
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citation: Initialement posté par quelboulotRésolutions prises à l'issue de ces réflexions : 1 - mon fils va "faire le canard" et laisser l'acte de vente suivre son cours normal. 2 - lors du paiement de la première provision 2014 il adressera un chèque du montant calculé sur la base des tantièmes prévus à l'EDD/RC, remis lors de la signature de l'acte. 3 - il attendra "la suite". Si le syndic lui explique que.... il lui adressera en réponse le texte de sparte citation: sparte Posté - 10 nov. 2013 : 11:32:39
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Pas d'accord Gédehem.
Un syndic "normal" assume ses erreurs et sort son propre carnet de chèque quand il a commis une faute. En lui indiquant qu'il lui conviendra, à lui syndic, à la suite de "ses" erreurs, de verser sur le compte du syndicat les sommes non versées par mon fils.
Je pense que la personne qui gère actuellement votre dossier était en culottes courtes ou n'était pas encore né à l'époque où ce fameux EDD de 1960 oubliant le bâtiment C a été établi.
Les gestionnaires qui se sont succédés ont probablement repris les grilles créées ex nihilo par un lointain prédécesseur (ce qui n'est pas une excuse d'une part et, d'autre part,le syndic, comme vous le savez ne peut se substituer au juge pour modifier une répartition quand bien même cette dernière ne serait pas applicable)
Si vous voulez vraiment mon avis à chaud :
1) votre vision des choses est la bonne.
Agissez exactement comme vous l'avez dit.
2) la décision prise à l'AG est absurde car elle va opérer de fait illicitement une scission de la copropriété...votée de surcroît avec des tantièmes faux et en plus selon un mode opératoire inadapté !
Bravo l'artiste.
3)une modification de l'EDD par voie d'AG me paraît impossible:
- avec quels tantièmes allez-vous faire voter cette modification? faut-il exclure ceux hors A et B dont les lots n'ont pas d'existence juridique? réponse oui, le résultat du vote serait nul de plein droit.
- de plus ceux qui ont intérêt à le conserver en l'état voteront contre.
4) seul le tribunal a réellement juridiquement capacité à mandater un géomètre et à imposer un nouvel EDD (essayez quand même l'erreur matérielle au 24, 50 ans plus tard ça passera tout seul).
Reste à savoir qui prendra l'initiative?
Moi syndic, je demanderais à un copropriétaire d'assigner afin de permettre une régularisation de la situation (le syndic ne va pas asssigner le SDC...) et je lui proposerais de prendre à ma charge les frais de justice.
Concernant les frais de géomètre expert, je considère que même avec retard (doux euphémisme), c'est bien au SDC qu'il incombe de régler ces frais.Cette modification au caractère définitif ou presque existera longtemps encore après le syndic.
Il ne lui incombe donc pas de payer la régularisation d'un acte officiel mais d'assumer les éventuelles conséquences financières de l'utilisation de grilles de répartition erronées.
Pour le calcul, cela va être chaud
Cela étant, un arrêt de la cour de cass de 2012 rappelle la prescription de 5 ans du Code Civil qui semble prévaloir sur le 42 de la loi du 10 07 qui en prévoit 10.
Voilà , comme dirait notre vénérable maître Gédehem, mon 1er jet du matin |
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