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PROSPER83
Contributeur senior
France
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 Posté - 25 oct. 2013 : 15:45:21
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Bonjour Ă tous. 
SOS auprès des UI
Comme pour tous les SDC de ce pays qui vont avoir à le faire (ou qui l'ont déjà fait) nous sommes en phase de négociation d'un nouveau contrat de maintenance des ascenseurs conforme aux dispositions du DECRET 2012-674 DU 7 MAI 2012 et son article I -b, nous pose problème:
I - Le contrat d'entretien comporte les clauses minimales suivantes :
- b) La durée du contrat, qui ne peut être inférieure à un an, les modalités de sa reconduction ou de sa résiliation. La clause de résiliation indique les manquements graves de l'une ou l'autre des parties donnant lieu à la résiliation de plein droit du contrat. Elle fixe également les conditions permettant de résilier le contrat, moyennant un préavis de trois mois, lorsque des travaux importants, tels que définis au II, sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat ;
Cette disposition réglementaire doit permettre d'agir beaucoup plus efficacement sur l'ascensoriste qui ne pourra plus dorénavant se considérer en terrain conquit par des montants abusifs pour des travaux qu'il était auparavant le seul à pouvoir réaliser. Elle va ainsi permettre la possibilité de résiliation du contrat en cours en cas de gros travaux confiés à une autre entreprise que celle titulaire du contrat si celui-ci ne se révèle pas plus compétitif.
Sauf que les modalités de résiliation du contrat en cours en cas de gros travaux nous apparaissent difficiles à fixer car comment déterminer les éventuelles pénalités que l'ascensoriste pourrait être en droit d'exiger ?
L'ascensoriste pourrait en effet prévoir que le propriétaire de l'ascenseur qui veut rompre son contrat de façon anticipée devra payer une indemnité égale au prix du contrat restant à courir, ce qui contribuerait alors à vider cette disposition réglementaire de tout sens.
C'est donc un appel à l'aide que je lance auprès des UI qui auraient déjà négocié cette clause avec leur ascensoriste tout autant qu'auprès de tous ceux qui pourraient être de bon conseil pour la rédaction de ces modalités de résiliation du contrat en cas de gros travaux.
Simplement pour l'info, nous avons 14 ascenseurs entretenus par THYSSEN.
Merci d'avance à ceux qui voudront bien répondre
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Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
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1
 Posté - 26 oct. 2013 : 14:24:28
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Si l'esprit de la loi n'entend pas que la résiliation pour "travaux importants" (...) devra être faite sans possibilité de réclamation de pénalités, ben je ne vois pas en quoi ce qui est dit en rouge ci-dessus est utile.
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PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
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 2
Posté - 26 oct. 2013 : 15:19:45
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Tout d'abord il ne s'agit pas d'une loi mais d'un décret.
Mais ou avez vous lu que la résiliation du contrat devez se faire sans possibilité de pénalités ?
"Elle fixe également les conditions permettant de résilier le contrat" cela veut donc bien dire qu'il y aura des conditions à établir pour résilier ce contrat.
Il est tout a fait légitime que le titulaire d'un contrat puisse exiger des pénalités (ou des indemnités) pour une rupture avant son échéance qui ne serait pas due à une faute relevant de sa responsabilité.
Car en effet, on ne pourra pas légalement imputer à l'ascensoriste en place sa responsabilité dans la rupture du contrat au simple motif qu'il se révélerait plus cher lors d'un appel à concurrence pour ces gros travaux sans qu'il en soit dédommagé.
Car il aussi bien évident que le décret n'a non plus pour but de contraindre un ascensoriste en place a devoir être systématiquement moins cher que ces concurrents pour conserver son contrat.
Un contrat d'entretien étant en moyenne souscrit pour une durée de 3 ans, il peut donc y avoir de lourdes conséquences selon le moment ou en cours de contrat des travaux importants devront être réalisés et si la nécessité de les faire ne peut être différée jusqu'à l'échéance dudit contrat.
D'où le casse tête qui se pause pour tout SDC pour calculer des "indemnités" (ou pénalités) à prévoir puisque c'est bien lui qui sera le seul bénéficiaire de cette clause de résiliation imposée à l'ascensoriste qui lui n'a rien demandé.
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mespres
Contributeur vétéran
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3
Posté - 26 oct. 2013 : 21:00:38
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citation: Un contrat d'entretien étant en moyenne souscrit pour une durée de 3 ans,
Pas d'accord ! Notre contrat est souscrit pour une durée d'un an, c'était d'ailleurs une exigence non négociable lors de l'appel d'offres sur la maintenance de notre ascenseur.
Oubliez ce décret et réfléchissez sur la stratégie a adopter pour ramener la durée du contrat à un an. |
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PROSPER83
Contributeur senior
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4
Posté - 27 oct. 2013 : 11:58:15
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En général, des réponses aussi péremptoires n'apportent de satisfaction qu'à ceux qui les profèrent.
Ce qui est possible dans certaines régions et dans certaines copropriétés ne l'est pas forcément ailleurs.
Nous sommes en PACA et les Stés de maintenance ascenseurs aptes à entretenir une copropriété ayant 14 appareils ne sont pas nombreuses. Hormis les 4 internationales, une seule autre indépendante et régionale à en avoir les capacités c'est toujours révélée plus chère chaque fois que nous l'avons sollicitée.
Il serait totalement irréaliste pour une copropriété d'imaginer changer de prestataire ascenseur chaque année, comme on peut le faire sans guère de conséquence pour un prestataire de nettoyage, et tant notre syndic que notre CS, mais aussi l'ensemble des copropriétaires, se refusent à envisager une telle solution car une bonne gestion d'un parc de 14 ascenseurs ayant 40 ans d'âge ne peut pas être compatible, pour des raisons évidentes, avec un contrat ETENDU d'un an compte tenu de nos exigences.
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mespres
Contributeur vétéran
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5
Posté - 27 oct. 2013 : 22:44:01
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Votre situation n'est effectivement pas facile, du fait de l'offre : la bande des 4 n'est pas une référence. En RP, le marché est plus ouvert, avec nombre de PME.
Ceci étant, je vous engage à bien analyser l'intérêt du contrat étendu pour une installation de 40 ans. Le contrat étendu comporte des clauses de vétusté : la proposition de contrat étendu de notre ascensoriste mentionnait 30 ans pour les pièces mécaniques, 20 ans pour les pièces électromécaniques, 10 ans pour les pièces électroniques. Nous avons pris un contrat simple, sans regret.
Autre élément en faveur du contrat de base : l'évolution de la technique. Explication sur un exemple : notre opérateur de porte est très fatigué il faut le changer. Outre le fait qu'il n'aurait pas été pris en charge par le contrat étendu (du fait de la clause de vétusté), les ascensoristes installent maintenant une nouvelle génération d'opérateur à commande électronique. Ces opérateurs permettent une fermeture en douceur de la porte : plus de confort, moins de bruit. Bien évidemment, une telle opération ne peut être prise en charge par un contrat étendu.
Un contrat de simple d'un an est à mon avis une bonne option. Cela ne veut pas dire que vous allez changer d'ascensoriste tous les ans, ce serait stupide. Mais le jour où vous décidez de gros travaux, vous êtes en mesure de faire un appel d'offres.
Cela pose un problème qu'il convient de bien mesurer, même si en fin de compte il est aisé d'y remédier. les dates d'échéance de contrat ne coïncident pas avec les AG. Donc il revient au syndic, dans le cadre de sa mission courante de gestion de résilier le contrat et d'en souscrire un autre. Le choix de l'ascensoriste est assuré par le CS. l'AG souveraine vote ou non les travaux. par la suite. Un refus des travaux au motif du changement de l'ascensoriste traduit un grave manque de confiance. Pour être précis, imaginons que l'AG est lieu en mars, et que le contrat arrive à échéance le 31 décembre.
le CS et le syndic lance une consultation sur le contrat et de gros travaux en avril, pour avoir les devis avant l'été.
septembre : débat CS pour choisir le prestataire
1 octobre : le syndic dénonce le contrat ou bien ne fait rien si l'ascensoriste en place est le mieux disant.
1 janvier : prise de fonction de l'ascensoriste
mars : le CS rend compte de sa mission est argumente les raisons qui l'ont conduit à choisir tel prestataire. Rien ne peut être reproché au CS, ni au syndic : l'AG entérine un choix murement réfléchi et vote les travaux. |
Édité par - mespres le 28 oct. 2013 12:24:31 |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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6
Posté - 21 nov. 2013 : 23:02:25
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Dans le cas où le SDC souhaiterait réaliser des gros travaux sur l’ascenseur avec un autre prestataire mon appel à l'aide, malgré 295 visiteurs qui l'ont lu, pour rechercher ensemble comment concevoir une clause de résiliation anticipée du contrat de l'ascensoriste qui ne soit pas rédhibitoire pour le SDC est hélas restait sans réponse malgré que tous les SDC possédant des ascenseurs vont être concernés. (considérant en effet que celle proposait par MESPRES de passer du contrat ETENDU au contrat minimum ne répond absolument pas au problème posé).
Or, l'ARC vient justement de publier des informations sur les mesures mises en place par 3 des principaux ascensoristes pour, comme je le pressentais, rendre cette possibilité de concurrence quasiment impossible.
La question de savoir comment concevoir cette clause permettant aux SDC de réaliser des gros travaux sur l’ascenseur avec un autre prestataire que celui en place sans que les indemnités exigées par ce dernier soit dissuasives reste donc posée.
Ne pas y répondre reviendra tout simplement à enterrer définitivement cette possibilité de mise en concurrence voulue par le décret mais dont les rédacteurs auront prouvé une fois de plus qu'il était plus facile de pondre des textes n'ayant aucun notion de la réalité, donc inadaptables.
COMMENT LES ASCENSORISTES ARRIVENT A NEUTRALISER LA LOI ET A FAIRE ENCORE PLUS D’ARGENT
Le décret du 7 mai 2012 relatif à « l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs » prévoit que le propriétaire de l’ascenseur peut résilier de façon anticipée son contrat de maintenance dans le cas où il souhaiterait réaliser des gros travaux sur l’ascenseur avec un autre prestataire.
Comme le précise la notice du décret, cette disposition à pour objet de fluidifier les règles concurrentielles notamment « en facilitant le changement de prestataire à l’occasion de travaux importants ».
Le décret prévoit par ailleurs que l’ascensoriste chargé de l’entretien de l’ascenseur devra être présent lors du contrôle technique de l’appareil, cela afin de garantir une bonne et entière exécution de l’examen de l’ascenseur.
Cependant, comme on va le constater ces dispositions non seulement n’ont pas permis de faciliter le changement de l’ascensoriste en place mais ont « ouvert la porte » à de nouvelles facturations abusives.
I. IMPOSSIBILITE DE CHANGER D’ASCENSORISTE EN CAS DE TRAVAUX IMPORTANTS
Afin de dissuader les copropriétés de résilier les contrats de maintenance lors de la réalisation de travaux importants, les ascensoristes, et notamment les quatre grands, ont inséré dans leur contrat de maintenance, souvent par le biais d’un avenant, des clauses exorbitantes.
Voici à titre d’exemple les clauses insérées par trois des quatre grands ascensoristes :
KONE :
« Le Client devra verser à KONE une indemnité égale à un tiers du montant des sommes restant dues jusqu'à l'échéance normale du contrat sans que cette indemnité ne puisse être inférieure à une année de redevance contractuelle. »
OTIS:
« Le client qui justifie d'une commande ferme auprès d'un tiers (...) entraine l'obligation pour le client de verser à OTIS une indemnisation égale à 65% du montant du contrat pour la durée restant à courir. »
SCHINDLER :
« La charge de celle-ci est d'une indemnité égale à trois douzièmes du prix annuel prévu par le contrat si lorsqu'a la date de prise d'effet de la résiliation, la durée restant à courir est inférieure à un an, et de six douzième du prix annuel prévu par le contrat lorsqu'à la date d'effet de la résiliation la durée restant à courir est supérieure ou égale à un an. »
Pour résumer :
• pour Kone : c’est au minimum un an de redevance contractuelle ;
• pour Otis : c’est une indemnisation égale à 65% du montant du contrat pour la durée restant à courir ;
• et pour Schindler : une indemnisation graduelle qui peut aller jusqu'à six douzièmes (c’est-à -dire la moitié) du prix annuel si le contrat de maintenance avait une validité d’encore au moins un an.
Ainsi, avec l’insertion de telles clauses, les copropriétés se retrouvent contraintes de poursuivre le contrat de maintenance, même si elles réalisent des travaux importants et même si l’ascensoriste n’assure pas convenablement la maintenance de l’ascenseur.
II. LA PRESENCE OBLIGATOIRE DE L’ASCENSORISTE LORS DU CONTROLE TECHNIQUE FACTURE A PRIX D’OR
Alors que le décret oblige la présence de l’ascensoriste lors du contrôle technique de l’ascenseur, la plupart des grands ascensoristes imposent une facturation supplémentaire qui peut s’avérer être extrêmement lourde.
En règle générale, dés que le bureau d’étude avise l’ascensoriste de la réalisation d’un contrôle quinquennal, ce dernier envoie à la copropriété un devis qui précise le tarif horaire du technicien. Le coût varie en fonction des sociétés entre 80 et 150 €. La facture peut s’élever au final à plus de 750 € sachant qu’un diagnostic bien fait peut prendre jusqu’à cinq heures voir plus.
Il est donc important de négocier avec l’ascensoriste la gratuité de la présence du technicien (rappelons que le contrôle quinquennal n’a lieu, précisément, QUE tous les cinq ans) sachant que c’est la loi qui impose. Si l’ascensoriste refuse, il faut imposer que le contrôle quinquennal se déroule pendant une des visites de maintenance prévue dans le contrat de maintenance.
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