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 Posté - 19 nov. 2013 : 23:50:21
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Bonjour,
Afin de profiter de l'abattement fiscal exceptionnel de 25% sur les PV de cession, et parce que je m'estime trop exposée au marché de l'immobilier, je compte vendre plusieurs appartements que j'ai achetés entre 2007 et 2011 à Paris.
Sur cette période, j'ai acquis 7 biens, qui sont tous loués jusqu'à ce jour. Avant fin août 2014, je compte en vendre 3 (ou 4) avec le bail en cours. A toutes fins utiles, je précise que je suis expatriée depuis 1999 et que j'ai déjà réalisé une première vente en 2011 (d'un appartement acheté en 2006). Par ailleurs, tous mes biens sont en PV, entre 13 000 et 100 000 euros.
Pensez-vous que j'encours le risque d'une requalification en marchand de biens à la vente de 3 ou 4 biens immobiliers en l'espace de 6 à 8 mois ? En effet, bien que le gouvernement propose des mesures pour inciter à la vente, je crains que la saisie de cette opportunité ne se retourne contre moi.
Au moment de l'achat, je n'avais pas l'intention de vendre, sachant tout de même que je ne m'engageais pas à garder tous les biens jusqu'à la fin de ma vie. Comme bon nombre de particuliers, mon but était (et reste) simplement la constitution patrimoniale grâce au crédit bancaire.
Je me demande aussi si le fait de ne pas résider en France (au moment de l'achat et sur une longue période) peut constituer un argument en ma faveur. Peut-on parler de "marchand de biens" d'une personne qui ne vit pas dans le pays en question ?
Je vous remercie par avance pour votre avis sur cette question.
Cordialement,
Juliette
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| "Je suis trop vieux pour tout savoir." (Oscar Wilde) |
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 Posté - 23 nov. 2013 : 02:10:54
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Faisant suite à ma question, je partage avec vous la réponse de mon notaire :
"Pour qu'un particulier puisse être qualifié de marchand de biens (avec application du régime fiscal s'y rapportant), même s'il n'a eu aucunement l'intention d'agir comme tel, il appartient au juge de démontrer :
· d'une part, le caractère habituel de l'activité (opérations d'achats et de reventes) qui doit être apprécié par rapport au facteur temps (nombre d'opérations réalisées sur un nombre d'années déterminé) ;
· d'autre part, le caractère intentionnel des opérations réalisées, à savoir l'intention de revendre qui est appréciée au moment de l'achat, et non à celui de la revente.
Aussi, j'attire votre attention sur le fait que chaque situation est soumise à l'appréciation du juge (le risque de requalification ne peut donc être déterminé à l'avance).
Cependant, encore faut-il que les opérations effectuées ne puissent être considérées comme effectuées dans le cadre de la gestion normale d'un patrimoine privé, c'est-à -dire, lorsqu'une personne a pour objectif de se constituer un patrimoine, et par conséquent une source de revenus immédiats. "
Cette réponse présente clairement la loi applicable, sans toutefois trancher sur ma situation personnelle. Je retiens, après pas mal de recherche sur internet, que la requalification est vraiment à l'appréciation du juge et dépend de la situation personnelle de chaque investisseur. Mises à part les situations évidentes (reventes régulières, achats-reventes immédiats et nombreux, vente à la découpe), il n'y a pour le moment pas assez de partage d'information fiable et structuré permettant de dégager des régles, et encore moins d'utiliser les jurisprudences en faveur des investisseurs requalifiés.
Juliette
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Requalification en marchand de biens 
