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BIBI
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 Posté - 23 nov. 2013 : 18:47:41
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Je viens de découvrir dans un contrat (syndic du groupe C...a)dans la rubrique prestations particulières :
- Suivi travaux consécutifs aux sinistres (% sur la totalité des travaux: 10% TCC  ) avec un minimum de 60 €
- Appel d'offres - étude de devis et mise en concurrence (hors trvx visés à l'art 45 du D de 03/67) = vacation horaire
- Si le syndic assure en qualité de M.O. délégué sans intervention d'un M.O : leur suivi technique , le syndic percevra en sus : 2%HT du prix de revient total des travaux soit (2.392 TTC ) à défaut de convention négociée en AG pr des TVX exceptionnellement importants
( conformément à l'ART 18 -1-A de la L./65 )
Puis :
-Détention,conservation des archives utiles dans les prestations courantes (mais il facture 500 € /an : autres archives )
Vos remarques seront les bienvenues ..
Bonne soirée .
BIBI
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BIBI
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1
Posté - 23 nov. 2013 : 20:22:06
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J'ai oublié de signaler que le contrat a été signé par la présidente mais la formule manuscrite " lu et approuvé" n'a pas été reproduite ..
Bien que ce contrat ait été prévu (malheureusement pour 3 ans )
3 conseillers syndicaux veulent le remettre en cause, au motif qu'il est irrégulier .. afin de revoir le contrat et de pouvoir faire annuler certaines prestations abusives ..
Que pensez vous de cette stratégie ?
Bibi
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Posté - 23 nov. 2013 : 20:46:45
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BIBI ; l'AG a approuvé ce contrat pour 3 ans !! le CS pouvait négocier toutes ces clause avant l'AG - pourquoi ne l'a t'il pas fait et informer l'AG - ET TOUSles copropriétaires pouvaient aussi discuter ces points lors des débats. Combien on discutez les points de ce contrat ?? certainement aucun 
Les honoraires travaux sont votés par l'AG ! ce qui figure au contrat n'est qu'indicatif. Cela fait partie d el'OdJ et d'une résolution spécifique sur chaque travaux
Quant au 10% TTC sur les sinsitres, c'est dans le contrat adopté par une AG.
Faire annuler ces clauses par un tribunal me parait impossible.
La signature du président de séance ne sert pas à grand chose. L'adoption par l'AG est suffisante.
le CS n'a pas été bon la dessus; et comme d'habitude la grande majorité des copros ne lisent pas les OdJ en détailn le devis ET le contrat de syndic.
Je suis le seul de mon SDC a avoir anlyser le contrat du nouveau syndic ET le seul à demander des explicatios sur TOUS points, et l'AG a adopté le contrat avec quelques modif. que j'ai deméndé !!
la faute au CS ET aux copros !! vous en avez pour 3 ans.   |
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BIBI
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3
 Posté - 24 nov. 2013 : 05:53:42
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Merci philippe 388,certes le C.S. n'a pas été vigilant ..
Néanmoins Je pose ces questions pour :
* 2 nouveaux copropriétaires qui découvrent cette situation et ont été élus au C.S. en début 2013 ..
Bien entendu, ils s'opposent aux autres en reprochant la légèreté avec laquelle ils ont accepté un tel contrat ..
Je les ai accompagnés pour le pointage de la compta .. face à la quantité de frais divers et vacations facturés, leur ai recommandé de demander le contrat du syndic .. puisqu'il n'a pas été joint à la dernière convocation ( pas la peine ont dit les autre C.S.!!)
Nous l'avons obtenu hier : c'est ainsi que nous avons découvert ces diverses facturations .. et encore bien d'autres anomalies qui feront l'objet d'autres sujets dans les jours qui suivent ..
Les 2 C.S. veulent rencontrer le patron :
- pour tenter de faire annuler un certain nombre de factures ( archivage - mise à jour du carnet d'entretien -ce qui représente déjà : 1000 € ( copro de 75 lots) . Ces prestations font partie de la gestion courante . Puis,
- pour aborder le reste .. afin de faire comprendre qu'ils ne fermeront pas les yeux ( eux) sur ces abus etc.. D'autant qu'il y a 28% d'impayés et aucune MED (!!) pendant qu'il reste des FAP (de septembre ..)
- pas de vrai compte séparé ..
Quant à l'absence de la mention manuscrite sur le contrat : qui peut me confirmer qu'en pareil cas le contrat est nul ??
Il faut des arguments incontestables face au patron de ce groupe ..
Merci , BIBI.
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nefer
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Posté - 24 nov. 2013 : 08:13:43
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si le contrat n'était pas joint à la convocation où était inscrite la résolution sur le nomination du syndic, un copropriétaire aurait pu faire annuler la résolution (article du décret) |
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BIBI
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Posté - 24 nov. 2013 : 08:17:24
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Le contrat a été joint en 2012, lors du vote pour le fameux contrat de 3 ans ..
mais il n'est plus joint en 2013 ... donc les nouveaux copropriétaires n'en avaient pas eu connaissance ..
BIBI |
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nefer
Modérateur
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Posté - 24 nov. 2013 : 09:13:05
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citation: Initialement posté par BIBI
Le contrat a été joint en 2012, lors du vote pour le fameux contrat de 3 ans ..
mais il n'est plus joint en 2013 ... donc les nouveaux copropriétaires n'en avaient pas eu connaissance ..
BIBI
il n'avait pas à être joint en 2013
les nouveaux copropriétaires pouvaient aussi se renseigner |
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Posté - 24 nov. 2013 : 10:57:48
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BIBI : Ces 2 nouveaux membres du CS assez critiques devraient eux aussi revoir la loi de la copro., le focntionnement d'un SDC, le role du syndic et du CS, et l'importance de l'AG et des décisons qui s'imposent à TOUS, anciens ET nouveaux.
1. le contrat de 3 ans a été adopté par l'AG; le CS a donc la copie de ce contrat. Ce contrat concerne le SDC, nouveaux et anciens copros.
2. Les nouveaux membres, comme TOUT CS, n'ont AUCUN droit de demander l'annulation de factures. Le CS est chargé de vérifier factures, comptabilté et gestion du syndic, MAIS SEULE l'AG peut décider de ne pas adopter des factures ou une partie des comptes.
Le CS doit mentionner tout cela dans son rapport annuel joinst obligatoirement à l'OdJ. Mais cela ne concern que les comptes à venir, les anciens comptes ayant été adoptés par l'AG? ils ne pourront pas revenir sur ceux-ci. le quitus a t'il été donné ?
3. l'absence de signature du contrat n'est pas condamnable, car c'est l'AG qui décide. Cette adoption inscrit au PV fait force de loi. Aucune contestation possible de ce coté.
4. le CS est dans son role lorsqu'il relève plus de 28% d'impayés, et aucune action du syndic. . Il doit donc demander au syndic de saisir le TGI pour la nomination d'un AJ.
Le patron ?? du groupe de va pas les recevoir, il seront dirigé vers leur gestionnaire !!
la seule action est de régler le problème des impayés. Il faut être sur de ces 28% d'impayés. Ces nouveaux copros. sont ils capables de lire le grand livre, les annexes comptables ?? 
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BIBI
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Posté - 24 nov. 2013 : 13:56:39
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Les 2 nouveaux copropriétaires, déjà nouveaux C.S. souhaitent s'impliquer, bien qu'encore actifs ..
Ils ne connaissent pas grand chose à la compta /COPRO , et ont fait appel à ma petite expérience pour le pointage des comptes ..Nous avions bien : grand livre etc ..
Il y a bien 28% d'impayés .. balance générale bien analysée ..et décomptes de chacun (idem..)
Il y a aussi : + 7400 € - cc :462 ...( solde /COP /VENDEURS ) il reste à vérifier si certains ne datent pas de + de 10 ans ..
Hier ils m'ont remis le contrat du syndic ..: à propos de la formule manuscrite (lu et approuvé ), j'ai trouvé ce matin : une jurisprudence qui précise que ce n'est pas un argument juridique recevable ( seule la date et la signature sont incontournables ..) .Mais je creuse ..
J'ai constaté qu'il n'y a jamais eu de rapport écrit du C.S. joint avec l'ordre du jour, aussi: nous sommes en train d'en rédiger un , en prévision de la prochaine AG(01/2014 )
Nous reprenons toutes les anomalies .. ns listons les démarches effectuées depuis 01/2013 PAR les 2 NOUVEAUX C.S.( en dépit des récriminations du président et de ses 2
partisans ..) qui délèguent tout au syndic ( payé pour faire le boulot ..disent ils ..) Ils ns font mm pas eux mm les rapports /réunions du C.S ..
Ils veulent faire des réserves / approbation des comptes / exercice : du 1.10.2013 au 30.09.2013 et pas de quitus ..
Nous allons aussi attirer l'attention du syndicat sur les déclarations /sinistres..et en particulier sur le fait qu'1 seul Copropriétaire ( C.S. - depuis 2011 )qui a curieusement déclaré depuis .. et obtenu : 77 % des remboursements d'assurance ( sur 2 ans ) . De surcroît, il n'est pas assuré perso ( copropriétaire non occupant ..) . Il installé un SANI BROYEUR ( sans autorisation ) branché sur les canalisations des eaux usées .. Il y a eu des problèmes et des dégâts .. (??)
à SUIVRE , merci pour vos remarques .
BIBI
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Posté - 24 nov. 2013 : 18:00:18
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BIBI : 28% d'impayés, alors ils doivent provoquer une réunion du CS sur ce point le plus important, avec la présence du syndic.
Celui-ic doit rendre des comptes sur le ùansue de suivi des impayés, c'est une carence grave, et surtout il est obligé de delmander la nomination d'un mandataire adhoc
Si ces 28% sont réels, ce syndic est bien mal barré, comme les 3 autres membres ET le président actuel.
BIBI : pour leur info ( service public) :
Copropriétés en difficulté :
Une copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses liées aux :
travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance),
travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance),
travaux d'amélioration,
études techniques (diagnostics et consultations).
À savoir : les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice ne sont pas considérées comme des impayées.
Information du conseil syndical
Si le niveau des impayés atteint 25% des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical.
Cette information doit :
être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical,
présenter l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable.
Saisine du juge
Le syndic dispose d' 1 mois à compter de la clôture des comptes pour engager un recours auprès du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble afin de lui demander de désigner un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le TGI peut être saisi directement par :
les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété,
ou par le créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer resté infructueux.
Dans tous les cas, la saisine est accompagnée des pièces susceptibles de justifier la demande (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).
Attention : les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.
Haut
Désignation du mandataire ad hoc
Le président du TGI statue par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé et peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission.
Il peut par ailleurs entendre tout membre du conseil syndical avant de statuer.
Haut
Mission du mandataire ad hoc
Le mandataire ad hoc a pour mission générale :
d'analyser la situation financière de la copropriété,
de vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires,
de mener toute action de médiation et de négociation entre les parties,
d'élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier.
Rapport du mandataire ad hoc
Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois par décision du président du TGI.
Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du TGI :
au syndic de copropriété,
au conseil syndical,
et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.
Les copropriétaires doivent pouvoir consulter le rapport. Le syndic doit les en informer individuellement par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement. Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.
À noter : le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.
Frais de procédure
Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa charge.
BIBI : c'est du sérieux. ne pas s'occuper de l'obstruction des 3 autres membres er du président du CS assez mauvais et irresponsables.
Les frais de ce mandataire ad hoc sont AUSSI partagés par le syndic. Sa responsabilité est engagée dans cette carence.
BIBI : combien de fournisseurs n'ont pas été payés ? Certains ont ils engagé des actions en recouvrement ? |
Édité par - philippe388 le 24 nov. 2013 18:03:37 |
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BIBI
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Posté - 24 nov. 2013 : 19:32:20
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* ll y a la Sté de nettoyage (factures de 09-10) qui a exprimé son mécontentement auprès des 2 C.S. actifs .. l'ascensoriste .. (Factures de 09 -10) et une petite entreprise de travaux /maçonnerie (1900 € /facture de 09 ) ..
COPRO sans compte séparé !!!
Une réunion du C.S. est programmée mercredi prochain ..
Contrairement à la demande des 2 C.S.: la cotisation d'assurance ( échéance 09)a encore été payée en totalité au lieu de 2 paiements /an .. privant la trésorerie de la copropriété d'autant ..
Merci infiniment pour les précisions et formalités - ci dessus ( que je vais imprimer ) les 2 copains pourront en tirer la leçon .. et suivre les directives .
Bonne soirée .. BIBI
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Posté - 24 nov. 2013 : 20:58:40
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BIBI : "Une réunion du C.S. est programmée mercredi prochain "
Ils doivent demander au syndic de venir à cette réunion, sans se préoccuper des 3 autres !!
Le Syndoic DOIT s'expliquer et prendre ses responsabilités.
Sinon au 2 nouveaux de récupérer 15% des voix du SDC pour demander le mandataire had hoc. Il faut mettre la pression sur le syndic. |
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BIBI
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Posté - 25 nov. 2013 : 05:51:49
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OUI , ils ont "organisé "cette réunion dans le but prioritaire de placer la syndic face à ses responsabilités ..idem pour le président ..
Les autres seront absents .
Ils ont décidé de faire un rapport (alerte) de l'afficher et exp à tous les autres résidents ..
Bonne journee
BIBI
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