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Sunbird
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 Posté - 03 janv. 2014 : 13:55:20
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Sur ce dossier il faudrait au minimum faire une réunion entre le CS et le syndic si ce n'est déjà fait.
Lors de cette réunion, demander au géomètre de refaire les calculs en reprenant l'ensemble des lots de la copropriété et en tenant compte de vos remarques.
Après faire une résolution en proposant en AG la nouvelle répartition, et aller à la chasse aux pouvoirs pour faire accepter cette nouvelle répartition.
En fait le problème que vous risquez d'avoir c'est un problème de majorité, reprendre la majorité à laquelle vous avez accepté les travaux.
Il faut le faire rapidement, car tant que la nouvelle grille n'est pas acceptée le syndic ne pourra que se servir de l'ancienne et il ne pourra répartir que sur le seul lot existant.
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 Posté - 03 janv. 2014 : 14:38:49
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Gipsy : bataille de personnes et tout le monde se fout de ce dossier plus que sérieux !! habituel en copropriété.
Le CS n'étant plus régulièrement constitué suite à la demission de plus du quart des sièges, le syndic avait obligation de convoquer une AG pour compléter le CS. Les membres restant devait exiger cela du syndic.
Un nouveau CS et un nouveau président élu est nécessaire pour remettre le syndic sur le droit chemin.
Le syndic a totalement manqué à sa mission, mais le rejet de cette grille prouve qu'il ne rien vu venir de ce coté, et il se trouve maintenant devant un souci à regler rapidement.
Un conseil d'un avocat spécialisé est vraiment nécessaire avant d'assigner le SDC. Un simple RAR de cet avocat adressé au syndic va le faire bouger ! 
Vous parlez de charges générales plus basses que vos anciens lots, incluez vous aussi des charges spéciales pour ces nouveaux lots de copropriétés ?
Cet hotel-restaurant modifié est il distinct de votre immeuble ? entrée différente, charges de chauffage différente, .... ?? parties communes différentes ...... est ce un batiment distinct ?
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Édité par - philippe388 le 03 janv. 2014 14:44:08 |
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andre78fr
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Posté - 03 janv. 2014 : 15:14:37
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Je pense aussi qu'il faut se tourner vers un avocat spécialisé, je ne suis pas sûr que l'article 12 concerne exclusivement la toute première publication et j'aurais tendance à croire que la publication d'une modification avec un nouvel état descriptif fait à nouveau courir un délai de 5 ans... |
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GIPSY
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Posté - 03 janv. 2014 : 15:16:42
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André 78, Puissiez-vous avoir raison car, dans ce cas, le problème serait résolu ! |
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Posté - 03 janv. 2014 : 15:40:42
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Gipsy : attention, de ne "pas vendre la peau de l'ours avant de l'avoir tué "!!!
Cet article vous donne simplement la possibilité de contester cette grille, et il vous faut la confiramtion d'un avocat la dessus, et de plus rien n'est sur sur la position du juge, qui pourrait rester sur celle établie par le géomètre.
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GIPSY
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Posté - 03 janv. 2014 : 19:42:16
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Philippe 388,
Rien n'est effectivement gagné d'avance.
Un avocat pourra nous donner un avis mais, en dernier ressort, c'est le juge qui décide et nous connaissons tous les lenteurs, le coût et les aléas d'une procédure. |
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Posté - 03 janv. 2014 : 20:21:08
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Gipsy : vous allez avoir besoin d'un avocat pour assigner le SDC, ces conseils seront à suivre si il vous "invite" à ne pas poursuivre dans ce dossier.
Vous économiserez du temps et de l'argent sur un proçès peut-être perdu d'avance. Votre avocat spécialisé aura un dossier baucoup plus complet que les quelques faits que vous avez exposés sur ce fil.
On ne monte pas un bon dossier sur le simple fait que certains copros se sentent lésés à cause de cette grille de charge.
Combien êtes vous à assigner le SDC sur cette modification de la grille de charges ?
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2014 : 16:19:09
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Il faudrait revenir à ce qu'exposait Rambouillet :
"le fait que ces propriétaires ait donné mandat pour une activité hotelière n'a rien à voir. Il y a transformation d'un local commercial en 50 logements.
il faut donc bien lire votre RdC, mais en général un changement de destination des locaux doivent obtenir autorisation de l'AG....
de toute façon, il y a forcément modification de l'EDD et donc autorisation de l'AG."
C'est incontournable : le passage "Local commercial > local habitation" ou "local habitation > local commercial" doit être expressément autorisé par une AG.
Décision sur cette modification de destination liée à la modification EDD/RDC correspondante, modif qui peut être accompagnée d'une "révision" des tantièmes pour charges.
Sauf à ce que l'AG ait expressément décidé sur ce point (modification de destination de locaux commerciaux/création de 50 lots habitation), pour le syndicat les 50 studios n'existent pas.
Une autorisation administrative (PC, autres ...) ne lui est pas opposable, n'entraine pas modification de l'EDD/RDC
Pour les quotes parts de parties communes, si l'hotel-restaurant était à 10.000/50.000°, sa division en 50 studios ne peut être au total cumulé des 50 que de 10.000/50.000°°
Ces 50 studios ne sortent pas du néant : ils ont bien été créés.
Qu'elle est la nature exacte des travaux autorisée par l'AG ??
Il est également précisé "Le géometre a bien fait son travail ....."
Quel était le travail (précis) demandé, décidé ici aussi par une AG (devis détaillé.. ) ???
Le fait que le CS ne soit plus en état de fonctionner n'est pénalisant que pour les copropriétaires, pas pour le syndic qui s'en moque.
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Posté - 05 janv. 2014 : 16:28:13
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gedehem : c'est le propriétaire du lot Hotel qui a proposé cette nouvelle grille calculé apr un géomètre. Aucune AG n'a voté la demande d'un géomètre. |
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Posté - 05 janv. 2014 : 16:41:03
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c'est au syndicat de faire travailler un géomètre et cela à partir des critères retenus dans le RdC (quand ils existent). Sinon, le géomètre extrapolera.
si le géomètre a été mandaté par l'hotel restaurant, il n'a pas pu faire ce travail sans passer par le syndic... |
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GIPSY
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Posté - 05 janv. 2014 : 17:08:18
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PHILIPPE388, exact, le propriétaire de l'ex hôtel a commandé le géomètre qui a sorti le tableau de la nouvelle répartition des charges (pas le Syndicat ni l'assemblée des copropriétaires). Aucune AG n'a commandé le géomètre.
GEDEHEM, Merci pour vos commentaires.
Les responsables de l'ex-hôtel (devenus actionnaires de la société qui gère l'activité "para-hôtelière" pour les 50 studios créés) prétendent, probablement à juste titre, qu'ils n'avaient aucune autorisation à demander à l'A.G. pour l'activité actuelle : la destination de l'ensemble immobilier est mixte depuis l'origine (1970) : habitation, commerces, galerie commerciale.
Je le répète, les 50 studios issus de la récente division de l'hôtel sont des logements "para-hôteliers", loués par les 50 acquéreurs par bail commercial de 9 ans à la société gérante (résidence de tourisme).
La seule autorisation donnée par l'A.G. en 2011 était de procéder à des percements des voiles béton, travaux affectant les parties communes.
Seule une déclaration de travaux a été souscrite (pas de permis de construire) : "travaux de rénovation de l'établissement hôtelier, améliorant les espaces existants afin de mieux répondre aux attentes actuelles de la clientèle touristique..."
Ajoutez-y le fait que le syndic a caché au Conseil syndical et à son Président le modificatif créant les 50 lots nouvellement créés en 2012 et qu'il a transmis seulement fin 2013 la copie de ce modificatif avec la convocation de l'A.G. de décembre 2013...C'est ainsi que nous avons découvert la grille de répartition des charges des 50 lots nouveaux. Bien sûr, quand l'hôtel payait 5.000/50.000° des charges communes générales, les 50 studios "para-hôteliers" créés paient toujours au total 5.000/50.000°.
Quand l'hôtel payait 5.000/50.000°, personne ne contestait quoi que ce soit. Maintenant et suite à la création des 50 studios "para-hôteliers", ces studios se trouvent payer MOITIE moins DE CHARGES COMMUNES GENERALES que les autres logements d'origine de 1970...
Quel genre d'action va-t-il falloir lancer, le syndic étant visiblement de collusion avec les responsables de l'ex-hôtel qui dirigent aujourd'hui l'activité para-hôtelière des 50 studios para-hôteliers et meublés ??? |
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Posté - 05 janv. 2014 : 17:18:19
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gipsy : "Ajoutez-y le fait que le syndic a caché au Conseil syndical et à son Président le modificatif créant les 50 lots nouvellement créés en 2012 et qu'il a transmis seulement fin 2013 la copie de ce modificatif avec la convocation de l'A.G. de décembre 2013..."
??????????? mais l'AG avait adopté des travaux affrectant les parties communes.
Un dossier précis d'un archotectye, des devis, des plans, ..... ont été joints obligatoirement à l'OdJ afin que les copropriétaires puissent juger des trvaux demandés !
Le CS ET le syndic ne pouvaient pas ignorer ces travaux!!! comme tous les copros.
l'AG a t'elle adopté ces trbaux sans aucun documents joints. Si c'est le cas, c'est assez irrespensable ! 
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GIPSY
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Posté - 05 janv. 2014 : 17:32:53
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Les clauses du règlement de copropriété sont assez larges,
Chacun des copropriétaires peut modifier à ses frais comme bon lui semble la disposition intérieure de ses locaux.
Chacun des copropriétaires a, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, leurs annexes et accessoires, le droit d'en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la construction ou porter atteinte à sa destination.
la "rénovation" de l'hôtel (suppression des lots le concernant avec création corrélative des 50 nouveaux STUDIOS PARA HOTELIERS MEUBLES, affectés à usage commercial, (vendus en CENSI BOUVARD 2013) ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires et ne porte pas atteinte à la destination de l'ensemble immobilier !
D'ailleurs, la jurisprudence semble plutôt assez large à ce sujet. |
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GIPSY
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Posté - 05 janv. 2014 : 17:40:07
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Philippe 388, Très bonne réaction.
Mais en 2011 l'A.G. a autorisé les travaux affectant les parties communes.
"Les travaux seront totalement à la charge de l'HOTEL (heureusement !)
et FERONT obligatoirement l'objet d'études béton qui DEVRONT être au préalable fournies au SYNDIC... Ils seront conduits par un architecte dûment mandaté et, le cas échéant, supervisés par la copropriété aux frais du demandeur...
Des plans du projet étaient joints à la convocation de 2011. Donc rien à dire à ce sujet.
Le géomètre qui a effectué le travail a été commandé par l'ex-Hôtel (pas par le syndic ni par le syndicat des copropriétaires) |
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Posté - 05 janv. 2014 : 18:26:19
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gipsy : Des plans du projet étaient joints à la convocation de 2011.
La création de 50 lots de copropriétés cela doit se remarquer !
Attention aux résultats d'une contestation devant le TGI, gedehem est clair la dessus : Pour les quotes parts de parties communes, si l'hotel-restaurant était à 10.000/50.000°, sa division en 50 studios ne peut être au total cumulé des 50 que de 10.000/50.000°°
et c'est la situation actuelle, que vous citez dans votre premier post.
Les honoraires du syndic sont calculés sur le nombre de lots principaux, 50 lots à ajouter aux 50 anciens lots, c'est le doublement des honoraires ! estc-ce le cas ?
Vous ne répondez pas du tout sur les charges spéciales ?? l'Hotel n'etait il pas considéré comme un immeuble différent des autres lots ? Votre RDC parle t'il de charges spéciales pour ce lot ??
Un hotel restaurant ne pouvait pas partager des parties communes avec les autres lots. Quelle est la configuration actuielle après ces modifications. ?? |
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andre78fr
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Posté - 05 janv. 2014 : 19:50:36
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Je renouvelle mon sentiment sceptique sur ce point justement : " si l'hotel-restaurant était à 10.000/50.000°, sa division en 50 studios ne peut être au total cumulé des 50 que de 10.000/50.000"...
Si on se retrouve avec deux studios identiques dont l'un paye 50% de charges de plus que l'autre, après publication d'un EDD modifié, il me semble tout à fait normal d'invoquer l'article 12 ou alors je dois avoir une vision bien naïve de la justice et de l'équité...
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GIPSY
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Posté - 05 janv. 2014 : 19:52:58
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Philippe388,
Bien sûr que le syndic voit d'un bon oeil l'arrivée des 50 lots en remplacement des 5 lots de l'hôtel-restaurant !
L'Hôtel-restaurant a ses charges spéciales particulières comme le reste de l'ensemble immobilier a les siennes : pas de problème là -dessus.
Une partie de l'ex hôtel restaurant avait (et a) son entrée particulière ; le surplus de l'ex-hôtel étant inclus dans l'ensemble immobilier comme les autres logements, (chambres d'hôtel devenues des studios para-hôteliers).
Les charges communes générales n'ont jamais été réparties "entrée par entrée" depuis 1970. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires (pour la toiture, les honoraires du syndic, les impôts fonciers, assurances, les salaires et charges du gardien et des employés, etc.
Si, à l'origine, en 1970, les charges communes générales étaient réparties équitablement entre tous les lots dont les lots de l'hôtel-restaurant, (art. 5 de la loi de 1965), la création des 50 lots a creusé le fossé et créé les distorsions actuelles.
Les articles 42 ou 43, 5, 11, 12, de la loi de 1965 peuvent-ils être invoqués pour que les charges communes générales soient identiques, à l'avenir, pour un studio d'origine (1970) et pour un studio para-hôtelier provenant de la subdivision de l'hôtel restaurant (à surfaces, niveaux et orientation égaux, évidemment) ? |
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GIPSY
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Posté - 05 janv. 2014 : 19:58:08
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André78fr : je suis heureux de partager votre avis et votre souci d'équité mais j'ignore si les copropriétaires des lots d'origine (ceux qui sont lésés aujourd'hui) peuvent profiter d'un nouveau délai de 5 ans partant de la publication du récent modificatif concernant les 50 lots créés.
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2014 : 21:10:57
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Sur le post d'André : il ne faut pas confondre "quore-part de parties communes", immuables sauf à l'unanimité, et des tantièmes "charges de copropriété", fonction de nombreux éléments, en particulier lorsqu'il y a de nouveaux lots.
Sur le principe, la modification de la destination d'un lot privatif relève de la voloté de son propriétaire, dans la mesure où la nouvelle destination est conforme à la destination de l'immeuble prévue au RDC. .
Dans l'affaire qui est rapportée, centrée sur une éventuelle inéquité des charges, il y a trop peu d'éléments rapportés.
Sur ce qui en est dit (ce que j'ai compris ?), il semblerait que LE lot (lot privatif unique ?? , les 10.000/50.000 °° ?) destiné à l'activite "hotel-restaurant" a été divisé en 50 lots "habitation"
Comment était divisé cet hotel ? combien de lots privatifs pour un total de 10.000/50.000 °°...??
Cette division a entrainé des travaux privatifs affectant les paryies communes : qu'elle était la (ou les) question soumise à l'AG pour autoriser ces travaux ??
Etait-il question alirs de la création de 50 lots privatifs "habitation" ?
C'est en cela qu'il y aurait "atteinte aux droits" des autres copropriétaires, dans la mesure ou la population résidente est totalement modifiée par cette division de lot(s), cette création de 50 nouveaux lots privatifs.
Reste aussi le passage devant l'AG, obligatoire ici, pour modification de l'EDD/RDC qui découle de cette création de 50 lots.
C'est à cette occasion que le changement de destination des lots (dulot d'origine ?) est modifié, que les tantièmes de répartition des charges peut être revu, adapté à L.art.10 al 1 et 2..
On peut aussi s'interroger sur la vente des ces "studios". A priori, le notaire ne peut passer les actes qu'au regard de l'EDD/RDC enregistré, seul document opposable susceptible d'être annexé aux actes.
Faute d'un passage devant l'AG pour adopter la modification EDD/RDC portant sur la création de 50 lots nouveaux, ces lots n'existent pas, ni pour le syndicat, ni pour l'administration : pas d'enregistrement au fichier immobilier (d'où cadastre, Sces fiscaux, commune, ..etc ...).
Avant de se pencher sur une éventuelle inéquité des charges, ce qui est très possible, il serait pertinent de se pencher sur ces aspects (juridiques) de l'affaire, de remonter à l'origine des choses à partie du rescriptif initial de cet immeuble en copropriété.
La consultation d'un avocat spécialisé est indispensable, non sans avoiir préalablement fait un état récapitilatif aussi précis que possible de toutes ces données.
PS : j'ai sauté "50 lots en remplacement des 5 lots de l'hôtel-restaurant ", ce qui ne change rien.
La division des 5 lots d'origine porteurs au total de 10.000/50.000° (2000 chacun ?) en 50 lots n'entraine aucune modification dans cette fraction (200 chacun) .. ... pour leur quote-part de parties communes.
Pour ce qui concerne les charges, sauf cas particulier, il n'y en a pas non plus.
Ce que payaient au titre des charges les 5 lots avant est maintenant répartis entre 50 : rien de plus, rien de moins.
Si on estime que le cumul des 50 lots, toujours sur 10.000, est inéquitable, c'est que ces 10.000 sur 5 lots l'étaient aussi, et ce depuis l'origine de la copropriété. |
Édité par - Gédehem le 05 janv. 2014 21:26:43 |
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GIPSY
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Posté - 05 janv. 2014 : 21:53:05
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GEDEHEM,
Personne n'objecte que la nouvelle destination est conforme à la destination de l'immeuble prévue au RDC
Cet hôtel était divisé en cinq lots à l'intérieur de l'ensemble immobilier, tous à usage d'hôtel (dont une partie à usage de restaurant)
A la question qui lui était soumise en 2011, l'A.G. a autorisé l'hôtel Ã
percer des voiles béton, travaux affectant les parties communes. Les plans des 50 lots prévus étaient joints à la convocation. Bien entendu, le tableau de répartition des charges communes générales n'était pas établi à l'époque et n'était pas joint.
Sur le plan administratif, seule une déclaration de travaux a été souscrite (pas de permis de construire) : "travaux de rénovation de l'établissement hôtelier, améliorant les espaces existants afin de mieux répondre aux attentes actuelles de la clientèle touristique..."
Les travaux de rénovation démarrent, le géomètre de l'hôtel subdivise les 5 lots en 50 nouveaux lots (studios para-hôteliers), le notaire établit son modificatif au vu du travail du géomètre, les 50 lots sont vendus avec le régime CENSI BOUVARD 2013, et fin 2013 seulement, l'AG est invitée à approuver le tableau de répartition des charges (art. 11 al. 2 de la loi de 1965). L'AG n'approuve pas ce tableau.
Les 50 lots existent, les 50 acquéreurs aussi, ils ont été convoqués à l'AG fin 2013 comme les autres copropriétaires, le syndic les a convoqués.
Nous en sommes là et les copropriétaires ignorent comment va se solutionner ce que j'appelle "la mauvaise répartition des charges communes générales". Pourquoi 50 studios d'origine à usage d'habitation (1970) paieraient-ils le DOUBLE en charges communes générales par rapport aux 50 studios (identiques en surfaces, niveaux et orientation que 50 studios d'origine) qui viennent d'être créés suite à la suppression des 5 lots d'hôtel-restaurant ?
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Copropriété- modification charges inéquitables, 
